ECLI:NL:GHAMS:2021:2059

• Datum uitspraak: 13 juli 2021
• Publicatiedatum: 14 juli 2021
• Zaaknummer: 200.265.791/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; C. Uriot; J.E. van der Werff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst bedrijfsruimte en bedrog bij totstandkoming

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte tussen [appellant] en [geïntimeerde], die familie van elkaar zijn. [appellant] heeft in hoger beroep beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter, waarin zijn vorderingen tot betaling van huurtermijnen en ontbinding van de huurovereenkomst werden afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat er een huurovereenkomst was, maar dat de huurtermijnen over het verleden niet opeisbaar waren, wat door [appellant] werd betwist. Hij stelde dat hij [geïntimeerde] eerder had aangesproken op zijn betalingsverplichtingen, maar het hof oordeelde dat hij onvoldoende bewijs had geleverd voor zijn stellingen. [geïntimeerde] voerde aan dat hij onder druk was gezet bij het ondertekenen van de huurovereenkomst en dat er sprake was van bedrog, maar ook deze stellingen werden door het hof als onvoldoende onderbouwd beschouwd. Uiteindelijk bekrachtigde het hof het vonnis van de kantonrechter, waarbij [appellant] werd verwezen in de kosten van het geding.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.265.791/01

zaak/-rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7173417/CV EXPL 18-5872

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juli 2021

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. P.R. Klaver te Bergen op Zoom.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 22 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 1 mei 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof de gronden voor de veroordeling van [appellant] in eerste aanleg wijzigt en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – [appellant] veroordeelt in de proceskosten.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en luiden als volgt.

2.1.

[appellant] is de oudste zoon van [geïntimeerde] .

2.2.

[appellant] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] . De daaraan grenzende bedrijfsruimte aan het adres [adres 2] is eigendom van [A] (dochter van [geïntimeerde] ).

2.3.

De muur tussen beide panden is verwijderd, waardoor feitelijk één bedrijfsruimte is ontstaan, die wordt gebruikt door Garage [X] , de eenmanszaak van [geïntimeerde] . In dit garagebedrijf werkt [geïntimeerde] samen met [B] (ook een zoon van [geïntimeerde] ).

2.4.

[appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 26 februari 2018 aangemaand om binnen 14 dagen te betalen een bedrag van € 16.008,00 voor huurkosten over de periode van januari 2013 tot en met december 2017.

2.5.

In reactie daarop schrijft de toenmalig gemachtigde van [geïntimeerde] in een brief van 19 april 2018 aan [appellant] – voor zover relevant – het volgende:

“Op 10 november 2012 bent u met cliënt een huurovereenkomst aangegaan betreffende de huur van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . Cliënt is per die datum eveneens een huurovereenkomst aangegaan met [A] , uw zuster.

Mevrouw [A] en u hebben destijds beiden besloten de bedrijfsruimtes aan uw vader te verhuren ten behoeve van zijn garagebedrijf. Beiden heeft u daarbij de toezegging gedaan dat hij de bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd zou kunnen gebruiken en daarvoor slechts een beperkte veegoeding verschuldigd zou zijn. Zo diende cliënt zelf de gebruikelijke vaste lasten van het pand, zoals gemeentelijke heffingen, water- en energierekeningen te voldoen. Ook het onderhoud van het pand diende hij zelf te verzorgen en te bekostigen. Voor het overige was hij u geen vergoeding verschuldigd.

(…)

Allereerst de vermeende huurachterstand. Zoals voorgaand reeds aan de orde is gekomen, kan geen sprake zijn van enige huurachterstand. De overeengekomen tegenprestatie is immers altijd door cliënt geleverd. Het feit dat in de schriftelijk overeengekomen huurovereenkomst een huurprijs is vastgelegd had destijds een andere achtergrond. Uit het feit dat deze huurprijs gedurende een periode van meer dan vijf jaar niet is voldaan blijkt meer dan duidelijk dat cliënt jegens u geen verplichting had het bedrag te voldoen. Het had immers op uw weg gelegen cliënt op deze vermeende betalingsverplichting te wijzen wanneer hij daadwerkelijk in gebreke zou zijn. Dat u dit niet heeft gedaan bevestigt dan ook het standpunt van cliënt dat hij het door u gevorderde huurbedrag niet verschuldigd is.”

2.6.

In een brief van 9 mei 2018 verwijst [appellant] ten aanzien van de gevorderde huurachterstand naar de in de schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen maandelijkse huurprijs. Verder geeft hij [geïntimeerde] een nadere termijn van 10 dagen om de huurachterstand te betalen. Ook doet [appellant] in zijn brief een (tegen)voorstel voor verkoop van het bedrijfspand aan [geïntimeerde] .

3. Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [appellant] – kort weergegeven – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huurtermijnen vermeerderd met wettelijke handelsrente, een vergoeding voor gebruik van het gehuurde na ontbinding, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. Daartoe overwoog de kantonrechter, kort samengevat, dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten en dat [geïntimeerde] toekomstige huurtermijnen daarom vanaf 1 juni 2019 moet betalen, maar dat deze termijnen nog niet opeisbaar zijn. De kantonrechter overwoog ook dat het vorderen van huurtermijnen over het verleden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.2.

Met de grieven 1 en 2 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] huurtermijnen over het verleden vordert. De kantonrechter heeft daarover ten onrechte overwogen dat niet is gebleken dat [appellant] [geïntimeerde] voor februari 2018 op betaling heeft aangesproken, aldus [appellant] . [appellant] legt ter onderbouwing alsnog in het verleden verstuurde betalingsherinneringen en facturen met een totaaloverzicht over.

3.3.

[geïntimeerde] betwist uitdrukkelijk de ontvangst van de door [appellant] alsnog in het geding gebrachte facturen en betalingsherinneringen. [appellant] heeft bovendien niet toegelicht waarom hij deze stukken niet reeds in eerste aanleg in het geding heeft gebracht.

[appellant] heeft van de door hem gestelde gang van zaken onvoldoende specifiek bewijs aangeboden, hij heeft met name niet aangeboden te bewijzen dat en hoe deze stukken zouden zijn verzonden, noch dat deze stukken door [geïntimeerde] zijn ontvangen. Voor zover [appellant] nog heeft aangeboden te bewijzen dat hij “ [geïntimeerde] herhaaldelijk eerder (ook mondeling) gewezen heeft op zijn betalingsverplichtingen”, betreft dit stellingen die onvoldoende zijn toegelicht. [appellant] had gelet op het verweer van [geïntimeerde] op zijn minst moeten toelichten hoe en wanneer dit precies is gebeurd, Nu hij dit niet heeft gedaan, komt het hof niet toe aan zijn – onvoldoende specifieke – bewijsaanbod.

Bij dit oordeel betrekt het hof dat de huurovereenkomst tussen familieleden is totstandgekomen en dat het denkbaar is dat de door [geïntimeerde] gestelde afspraak – dat [geïntimeerde] de huur niet behoefde te betalen – is gemaakt en dat [geïntimeerde] daarom vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurtermijnen niet (volledig) heeft betaald. Dit zou ook verklaren dat [appellant] niet heeft weersproken dat hij in een eerste periode geen aanspraak op betaling heeft gemaakt. [appellant] heeft voor die omstandigheid ook geen goede andere verklaring gegeven en tegen die achtergrond zijn de stellingen van [appellant] over de gang van zaken onvoldoende. De grieven falen daarom.

3.4.

Voor zover [appellant] erover klaagt dat de kantonrechter [geïntimeerde] niet heeft veroordeeld tot betaling van toekomstige huurtermijnen faalt dat onderdeel van de grief omdat [appellant] daartoe in eerste aanleg geen vordering heeft ingesteld en dat in hoger beroep ook niet alsnog heeft gedaan. Uit het petitum in hoger beroep blijkt een dergelijke vordering immers niet en uit de memorie van antwoord leidt het hof af dat ook voor [geïntimeerde] onvoldoende kenbaar is geweest dat [appellant] bij grieven zijn vordering in die zin heeft vermeerderd. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] met huurbetalingen over die latere periode in verzuim is.

3.5.

De grieven 3 en 4 hebben geen zelfstandige betekenis.

3.6.

De grieven I, II en III van [geïntimeerde] het incidenteel hoger beroep zijn gebaseerd op de stelling van [geïntimeerde] dat zijn zoon [appellant] hem bij het (doen) ondertekenen van de huurovereenkomst heeft bedreigd, bedrog heeft gepleegd, dan wel misbruik van omstandigheden heeft gemaakt alsmede op de stelling dat [geïntimeerde] bij het onderteknen van de huurovereenkomst zou hebben gedwaald. De door [geïntimeerde] ondertekende huurovereenkomst zou daarom – zo begrijpt het hof – niet bindend zijn en [geïntimeerde] zou daarom geen huurbetalingen verschuldigd zijn.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] zijn stellingen omtrent dwang, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden onvoldoende heeft geconcretiseerd. Hoe hij zou zijn gedwongen, heeft [geïntimeerde] niet toegelicht. Ook bedrog is onvoldoende concreet gesteld. De toelichting dat hij niet begreep wat hij ondertekende is in dit verband ontoereikend omdat onduidelijk is waarom [geïntimeerde] , als dit juist zou zijn, toch tekende. Dat [geïntimeerde] – zoals hij bij comparitie in eerste aanleg verklaarde - alles tekende dat zijn zoon hem voorlegde acht het hof onvoldoende geloofwaardig. Dit is te meer het geval omdat [geïntimeerde] bij comparitie in eerste aanleg heeft gesteld wel Nederlands te kunnen spreken, verstaan en lezen maar dit lastig te begrijpen. Als dat juist is, is aannemelijk dat [geïntimeerde] op zijn minst las dat hij een huurovereenkomst tekende en dan zou hij eerst opheldering hebben moeten vragen. Onder die omstandigheden en zonder verdere toelichting, die ontbreekt, komt bovendien de gestelde dwaling voor zijn rekening. De stelling van [geïntimeerde] dat de het gehuurde is aangekocht met familiekapitaal, wat daar ook van zij, is evenmin voldoende om als onderbouwing van de gestelde wilsgebreken te dienen. Het sluit immers niet uit dat tussen [appellant] als eigenaar en [geïntimeerde] als gebruiker een huurovereenkomst is totstandgekomen. Nu [geïntimeerde] zijn stellingen onvoldoende heeft geconcretiseerd, gaat het hof ook voorbij aan zijn bewijsaanbod. Voor zover [geïntimeerde] met grief IV in het incidenteel hoger beroep aandringt op een veroordeling van [appellant] in de proceskosten van de eerste aanleg, ziet het hof in zijn stellingen geen aanleiding om over die kosten anders te beslissen dan de kantonrechter.

3.7.

De conclusie is dat het hof het vonnis zal bekrachtigen. [appellant] zal worden verwezen in de kosten van het principaal hoger beroep. Het incidenteel hoger beroep was niet nodig om de daarin opgeworpen verweren ter beoordeling aan het hof voor te leggen. Daarom bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling in incidenteel hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 741,-- aan verschotten en € 2.228,-- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.