Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.264.548/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7801517 KK EXPL 19-565
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2020
inzake
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.G. Peters te Amsterdam.
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Rochdale is bij dagvaarding van 6 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 12 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
De appeldagvaarding bevat de grieven en een productie. Op de rol heeft Rochdale geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de productie in het geding gebracht.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 maart 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1
De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.16 van het bestreden vonnis opgesomde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarvan uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen. Het gaat om het volgende.
2.2
Partijen hebben op 4 november 2013 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten op grond waarvan [geïntimeerde] van Rochdale de woning aan [adres] (hierna: de woning) is gaan huren. De bruto huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 482,94.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de door Rochdale gehanteerde algemene voorwaarden 2009 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Krachtens artikel 8.3 van de algemene voorwaarden dient de huurder het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Krachtens artikel 8.7 van de algemene voorwaarden is het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan.
2.4
Op 20 juli 2017 heeft de wijkbeheerder van Rochdale aan het Team Rechtmatig Wonen (toen geheten ‘Team BOB’) van Rochdale gemeld dat de woning door andere personen wordt bewoond. Dit team heeft toen een onderzoek ingesteld. In de daarvan opgestelde rapportage is onder meer het volgende opgenomen:
9-3-2018 huisbezoek (…) om 11.00 (…) niemand thuis getroffen (…)
18-4-2018 (…) huisbezoek (…) om 14.21 (…) niemand thuis getroffen. Wel een omwonende gesproken; de dame geeft aan dat de manspersoon die de woning destijds heeft bekeken uit [plaats] komt en er nooit heeft gewoond. Wel heeft de manspersoon de woning ingericht en woont er vanaf het begin een Filipijns echtpaar.
30-4-2018 (…) huisbezoek (…) om 17.00 (…) niemand thuis getroffen
18-6-2018 (…) huisbezoek om 15.10 (…) niemand thuis getroffen
26-10-2018 (…) bezoeken de woning maar treffen niemand thuis aan
4-12-2018 (…) bezoeken (…) om 19.30 de woning. Een Aziatisch uitziende man doet (…) open. (…) Er komt een Aziatische jonge vrouw naar de voordeur. (…) Wij vragen of wij binnen mogen komen voor een gesprek en dit is goed. Wij lopen met haar naar de woonkamer. (…) De man gaat op het balkon staan. De vrouw zegt hier al een jaar te wonen met de heer [geïntimeerde] . De spullen in de woning zijn van hem. De man op het balkon is een vriend van haar. Wij vragen of wij de woning mogen zien. Wij lopen naar de enige slaapkamer en zien een tweepersoonsbed. Aan de wand hangt een hele grote vakantie foto van circa 1,5 bij 2 meter met daarop de Aziatische vrouw met de Aziatische man van het balkon. Zij zegt dat zij toevallig toen met hem op vakantie was.
Ook terug in de woonkamer zien wij foto’s van haar met dezelfde man. Wij confronteren haar hiermee en zeggen dat wij bij het zien van de foto’s sterk de indruk krijgen dat zij een relatie met de man heeft en niet met de heer [geïntimeerde] . (…) De vrouw (…) zegt dat zij hier een jaar wonen en maandelijks 610 euro betalen aan [geïntimeerde] . (…) Hij[hof: [geïntimeerde] ]
komt af en toe voor de post of het geld maar woont hier inderdaad niet. Zowel op de eettafel als op de salontafel staan heel veel dozen chocolade Ferrero Rocher.
komt af en toe voor de post of het geld maar woont hier inderdaad niet. Zowel op de eettafel als op de salontafel staan heel veel dozen chocolade Ferrero Rocher.
2.5
Op 6 december 2018 heeft Rochdale [geïntimeerde] uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek heeft op 17 december 2018 op het kantoor van Rochdale plaatsgevonden. [geïntimeerde] is toen met de bevindingen van Rochdale geconfronteerd.
2.6
Tijdens een buurtonderzoek op 18 december 2018 heeft een anonieme omwonende een schriftelijke verklaring afgelegd inhoudende dat de woning door een jong Filipijns stel wordt bewoond en nooit door [geïntimeerde] is bewoond. Alleen bij aanvang van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] gesignaleerd. Hij richtte toen de woning in.
2.7
Van december 2018 tot en met maart 2019 hebben (de gemachtigden van) partijen gecorrespondeerd omtrent het verzoek van Rochdale aan [geïntimeerde] om de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft Rochdale laten weten wel zijn hoofdverblijf in de woning te hebben gehad en niet bereid te zijn de huurovereenkomst op te zeggen.
3.Beoordeling
3.1
Rochdale heeft bij dagvaarding van 3 juni 2019 in kort geding gevorderd [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning te veroordelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Rochdale wegens het ontbreken van een spoedeisend belang afgewezen en Rochdale in de proceskosten veroordeeld.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Rochdale met één grief op.
Spoedeisend belang
3.2
Samengevat heeft Rochdale het volgende aangevoerd. Zij is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet op het gebied van volkshuisvesting. Het is haar taak te zorgen dat woningen met relatief lage huurprijzen op een rechtvaardige wijze worden toegewezen aan personen die daarvoor in aanmerking komen. Door de woning aan derden in gebruik te geven en er niet zelf te wonen doorkruist [geïntimeerde] het woonruimteverdelingssysteem. Als sociale verhuurder dient Rochdale haar woningen op rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die zelf niet of moeilijk in hun huisvesting kunnen voorzien en zich op reguliere wijze als woningzoekende hebben laten registreren. De behoefte aan sociale huurwoningen is groot. Rochdale dient de woning zo snel mogelijk op reguliere wijze weer te kunnen verhuren.
Rochdale bezit ruim 45.000 sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam. Het Team Rechtmatig Wonen van Rochdale bestaat uit vijf medewerkers (4 fte’s). Naar schatting wordt tussen de 10% tot 20% van de sociale huurwoningen in Amsterdam illegaal onderverhuurd. Dat komt neer op 4.500 tot 9.000 sociale huurwoningen van Rochdale. Rochdale treedt op naar aanleiding van meldingen omtrent illegaal woninggebruik. Daaronder zijn meldingen die direct onderzocht moeten worden in verband met een bepaalde urgentie, zoals hennepkwekerijen en sluitingen door de burgemeester. Naar aanleiding van de melding in juli 2017 heeft Rochdale diverse huisbezoeken afgelegd. Zolang niemand in de woning werd aangetroffen is geen onrechtmatige bewoning geconstateerd. De kantonrechter heeft overwogen dat Rochdale een bericht had kunnen achterlaten voor de huurder, maar dan zou de huurder omtrent het onderzoek worden geïnformeerd. Rochdale heeft daarom de huisbezoeken voortgezet. Pas op 4 december 2018 heeft Rochdale de onrechtmatige bewoning geconstateerd. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld had Rochdale niet eerder tegen [geïntimeerde] kunnen optreden. Een woningcorporatie heeft reeds vanwege haar maatschappelijke taak een spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering. Daarbij komt dat het enkele tijdsverloop dat spoedeisend belang niet wegneemt, aldus Rochdale.
3.3
[geïntimeerde] heeft, samengevat, aangevoerd dat Rochdale na de melding in juli 2017 niet voortvarend genoeg heeft gehandeld en haar recht om in kort geding ontruiming te vorderen heeft verwerkt. Bovendien wil [geïntimeerde] het Filipijnse paar als getuigen horen en dat recht wordt illusoir als hij op voorhand ontruimd wordt, aldus [geïntimeerde] .
3.4
De door Rochdale uitgesproken wens om de woning zo spoedig mogelijk beschikbaar te stellen aan een kandidaat op de wachtlijst om door deze in overeenstemming met de verplichtingen uit de huurovereenkomst te worden bewoond, vormt een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening.
3.5
Daarnaast geldt het volgende. De enkele omstandigheid dat een eisende partij geruime tijd heeft laten verlopen voordat zij in kort geding een tot beëindiging van een onrechtmatige situatie strekkende vordering instelt, neemt het spoedeisende belang bij die vordering niet weg.
Na de melding op 20 juli 2017 was onvoldoende duidelijk dat [geïntimeerde] daadwerkelijk in strijd met de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden zijn hoofdverblijf niet in de woning had en de woning aan derden in gebruik had gegeven. De melding was aanleiding voor Rochdale om een onderzoek te starten. Het enkele feit dat tussen de melding en het eerste huisbezoek ruim zeven maanden heeft gelegen en dat tussen de verschillende huisbezoeken soms langere tijd lag, ontneemt niet het spoedeisend belang aan de vordering. Rochdale heeft toegelicht met welke beperkte bezetting zij het gebruik van een zeer groot aantal sociale huurwoningen moet onderzoeken en dat sommige meldingen een grotere urgentie hebben dan andere. Pas na de bevindingen tijdens het huisbezoek op 4 december 2018 had Rochdale voldoende duidelijke aanwijzingen dat [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst handelde. Rochdale heeft vervolgens voldoende voortvarend gehandeld.
De grief slaagt.
Ontruiming
3.6
Het hof stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen. Hierbij dient als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst grond oplevert voor ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzonder aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze in artikel 6:265 BW neergelegde regel geldt ook in het huurrecht.
3.7
Naar het voorlopig oordeel van het hof is voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] de voorwaarden van de huurovereenkomst op twee manieren heeft overtreden: hij heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde opgegeven (artikel 8.3) en hij heeft zonder toestemming van Rochdale het gehuurde in gebruik afgestaan aan derden (artikel 8.7).
3.8
[geïntimeerde] heeft weliswaar bestreden dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven, maar in het licht van de bevindingen van Rochdale op 4 december 2018 is dat verweer onvoldoende gemotiveerd. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij een relatie had met de Filipijnse vrouw, dat de Filipijnse man volgens de vrouw haar broer was, maar dat [geïntimeerde] na het zien van de foto’s er achter kwam dat de man haar partner was en dat hij toen de vrouw heeft verzocht de woning te verlaten. Het hof acht het weinig aannemelijk dat juist toen Rochdale op 4 december 2018 de Filipijnse man en vrouw aantrof (of kort daarvoor) [geïntimeerde] de foto’s van de Filipijnse man en vrouw heeft aangetroffen en de vrouw heeft verzocht de woning te verlaten. [geïntimeerde] heeft in dit verband niets aangevoerd. Verder neemt het hof in aanmerking dat Rochdale tijdens het huisbezoek op 4 december 2018 op de eettafel en op de salontafel een zeer groot aantal dozen chocola van het merk Ferrero Rocher heeft aangetroffen en dat [geïntimeerde] tijdens het gesprek op 17 december 2018 desgevraagd niet kon verklaren welk merk chocola in de woning stond. Tijdens de zitting bij het hof heeft [geïntimeerde] , op de vraag hoe het kan dat een omwonende [geïntimeerde] nooit zag, verklaard dat hij nachtdiensten draaide en overdag sliep. Nader bevraagd bleek dat [geïntimeerde] sinds augustus 2016, dus ruim vóór het onderzoek door Rochdale, met pensioen was en dus ten tijde van het onderzoek door Rochdale geen nachtdiensten draaide. Verder verklaarde [geïntimeerde] dat hij altijd thuis was. Op de vraag hoe het kon dat bij verschillende huisbezoeken op verschillende tijdstippen niemand open deed, verklaarde [geïntimeerde] dat hij soms wel naar buiten ging. Een consistent verhaal kan het hof daarin niet ontwaren. Minst genomen wekt het de indruk dat [geïntimeerde] zijn antwoorden steeds aanpast en geen open kaart speelt.
3.9.
De Filipijnse vrouw en man zijn volgens [geïntimeerde] vertrokken en niet meer traceerbaar. Het is niet duidelijk geworden waar de melding in juli 2017 op is gebaseerd. Verder is de waarde van een verklaring van een anonieme omwonende betrekkelijk. Wat als positieve aanwijzing voor overtreding door [geïntimeerde] van de huurvoorwaarden overblijft zijn de bevindingen tijdens het bezoek aan de woning op 4 december 2018. Tijdens de zitting bij het hof heeft [X] , werkzaam bij de afdeling rechtmatig wonen van Rochdale en aanwezig bij genoemd huisbezoek (hierna: [X] ), nader omtrent dat bezoek verklaard. Daarbij is zij ook ingegaan op het verweer van [geïntimeerde] dat de Filipijnse vrouw aanvankelijk verklaarde met [geïntimeerde] de woning te bewonen en pas onder druk van Rochdale haar verklaring heeft gewijzigd dan wel omdat Filipijnse mensen nu eenmaal de vragensteller willen ‘pleasen’. [X] heeft verklaard dat de Filipijnse vrouw haar verklaring wijzigde nadat [X] en haar collega in de enige slaapkamer de zeer grote foto van haar en de Filipijnse man aantroffen. Op die foto stond het paar als verliefd stel afgebeeld, aldus [X] . [X] heeft verder erop gewezen dat de Filipijnse vrouw juist belang erbij had om te blijven volhouden dat zij met [geïntimeerde] in de woning samenwoonde, omdat zij in het andere geval de woning zou moeten verlaten. Het was volgens [X] duidelijk dat de Filipijnse vrouw zich dat laatste realiseerde.
3.1
Gelet op de bevindingen van Rochdale op 4 december 2018, de nadere verklaring van [X] tijdens de zitting en de niet consequente verklaringen van [geïntimeerde] bestaan er naar het voorlopig oordeel van het hof voldoende aanwijzingen dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning had en de woning aan derden in gebruik heeft gegeven.
3.11
Een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet als Rochdale dient in het belang van een rechtvaardige woonruimteverdeling nauwkeurig toe te zien op het rechtmatige gebruik van haar sociale huurwoningen en bij constatering van onrechtmatig gebruik daartegen - zichtbaar - op te treden.
3.12
Tegenover het belang van Rochdale om op te treden tegen overtredingen van de huurvoorwaarden staat het woonbelang van [geïntimeerde] . Echter geldt dat [geïntimeerde] tijdens de onderverhuur van de woning aan de Filipijnse vrouw en haar partner kennelijk elders onderdak had. Het is dan ook onvoldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] ten gevolge van de ontruiming op straat komt te staan.
3.13
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt het hof tot het oordeel dat het hoogst waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat die overtredingen van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigt. De vordering tot ontruiming van de woning is derhalve toewijsbaar.
Slotsom
3.14
De grief slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, evenals de gevorderde dwangsom, waartegen geen verweer is gevoerd. Wel zal het hof het bedrag van de dwangsom matigen als na te melden. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en doet opnieuw recht als volgt:
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan [adres] binnen acht dagen na betekening van dit arrest met de daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige personen en goederen te ontruimen en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,-- voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [geïntimeerde] deze veroordeling niet nakomt met een maximum van € 10.000,--, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm overeenkomstig het in artikel 555 en verder juncto 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Rochdale begroot op € 221,93 aan verschotten en € 480,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 840,01 aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2020.