Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
1.Ontstaan en loop van het geding
2.Feiten
‘Keuzenotitie. Bestemmingsplan [J] en [K] , Raadsvoorstel d.d. 2 april 2012’(hierna: de keuzenotitie). Hierin is in paragraaf 5 (Gebruik van gebouwen (met niet-woonfunctie) in woonstraten en andere straten) onder meer het volgende opgenomen:
Voorstel regeling
‘Verzoek tot wijziging bestemmingsplan [J] en [K] ten behoeve van woonfunctie begane grond’, met datum 2 april 2012, dat is gericht aan de Raadsleden van [stadsdeel X] van de gemeente [Y] (hierna: het verzoek tot wijziging). Het verzoek tot wijziging is ondertekend door [L] , portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening, Stedelijke Ontwikkeling, Wonen en Grote Projecten van het [stadsdeel X] van Gemeente [Y] . In dit verzoek is onder meer het volgende opgenomen:
Aanleiding
regelszijn als volgt:
In artikel 5, lid 5, onder d, e en f wordt geschrapt: ‘uitsluitend op de tweede bouwlaag en hoger’ teneinde wonen op de begane grond mogelijk te maken conform geldende rechten.
In artikel 5, lid 5.1 wordt een lid toegevoegd: ter plaatste van de aanduiding ‘wonen uitgesloten’ is een wonen toegestaan op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder.
verbeeldingzijn als volgt:
Ter plaatse van de percelen: [perceel 1] en [perceel 2] , [perceel 3] en [perceel 4] de aanduiding (-w) op de verbeelding op te nemen teneinde op deze locaties wonen op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder uit te sluiten conform geldende rechten.
toelichtingis als volgt:
De toelichting wordt conform de wijziging aangepast in die zin dat beschreven wordt dat een omzetting naar wonen, conform geldende rechten, mogelijk blijft in het bestemmingsplan. (…)”
Artikel 5 Gemengd – 1
Gemengd – 1aangewezen gronden zijn bestemd voor:
aan-huis-verbonden beroepen
bedrijf aan huis short stay
short stay wonen
wonen ondergeschikte horeca
bouwlaag, het
souterrainen/of de kelder;
Hof: 13 november 2013]
Hof: 10 februari 2016] aangetroffen. Bij de waardering is met deze situatie geen rekening gehouden. (…)”
Hof:13) november 2013 in eerste instantie gesteld op € 2.200. Uitgaande van deze m2-prijs berekent hij de waarde op afgerond € 340.000 (totaal 157m2 x €2.200).
bedrijfsbestemminggesteld op € 2.000 per m2 en deze waarde per 1 november 2013 berekend op € 310.000.
woonbestemming. Hiertoe heeft hij twee berekeningen gemaakt. Een op basis van de waarde-leeg en een op basis van de waarde in verhuurde staat.
woonbestemmingde laagste van de twee berekening gebruikt, namelijk € 335.000.
Opmerking (…)
3.Geschil in hoger beroep
4.Oordeel van de rechtbank
(€ 270.000) en de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar in aanmerking genomen waarde (€ 320.000), is het boekverlies € 50.000 groter dan waarvan bij uitspraak op bezwaar is uitgegaan. Rekening houdend met de hierover in aanmerking te nemen terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12% (artikel 3.99b van de Wet IB 2001), resulterend in een bedrag van € 6.000, leidt dit ertoe dat het verlies uit werk en woning (na uitspraak op bezwaar bedroeg dit € 100.890) gesteld dient te worden op € 144.890.
5.Beoordeling van het geschil
op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding’. De inspecteur meent dat op basis van het bestemmingsplan van het [stadsdeel X] van de gemeente [Y] van 3 april 2012, gemengd gebruik mogelijk was medio november 2013 en dat publiekrechtelijk bezien in het object kon worden gewoond. Ook acht de inspecteur dit wonen privaatrechtelijk mogelijk en hij wijst op de vlotte besluitvorming binnen de VVE van de [straat] , zoals volgt uit het derdenonderzoek (zie 2.8. en 2.9.). Er waren geen belemmeringen voor een omzetting.
op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ in casu krijgt. Belanghebbende meent dat tot die wijze en voorbereiding niet moet worden gerekend de mogelijke bestemming van het object als woning; de inspecteur weegt een woonbestemming daarentegen wel mee.
publiekrechtelijkemogelijkheid wijst het Hof op twee factoren.
De eerste factorbetreft het proces tot het verlenen van goedkeuring voor de bestemmings-wijziging van het object door de VVE van de [straat] . Deze was vereist op grond van de splitsingsakte. Uit de documentatie die de inspecteur heeft overgelegd volgt helder dat er geen enkele reden aanwezig was voor een tegenstemmen door de VVE. Op grond van de uit derdenonderzoek resulterende e-mailcorrespondentie is voldoende aannemelijk geworden dat de andere leden van de VVE geen belemmeringen opwierpen en voorspoedig hun formele toestemming voor de bestemmingswijziging en het mitsdien verbouwen van het object hebben gegeven (zie 2.10.). De heer [M] , lid VVE, geeft zelfs expliciet aan dat er nimmer enige discussie over is geweest (zie 2.9.). Dit lag ook wel voor de hand omdat het object ten tijde van die besluitvorming in juni 2014 al een half jaar leegstond en een andere, bedrijfsmatige bestemming niet voor handen was. Om risico’s van leegstand en kraak te voorkomen vormde bestemmingswijziging van het object dan ook de enige, aantrekkelijke optie, niet alleen voor belanghebbende, maar ook voor de overige eigenaren. Dat men die aanwending al eerder had geaccepteerd hetzij in ogenschouw had genomen, blijkt uit de omstandigheden dat de optie van verhuur op de agenda van de VVE stond en mede het opmaken van huisregels daartoe. Een ondersteunend argument voor dit scenario ontleent het Hof voorts aan het feit dat de verbouwing is gestart voorafgaand aan de toekenning van de omgevingsvergunning door de gemeente en wellicht ook voorafgaand aan de goedkeuring door de VVE. Uit de verklaring van belanghebbende ter zitting van het Hof volgt dat de verbouwing is gestart in mei of juni 2014. Het vooroverleg met de gemeente dat vooraf ging aan de aanvraag van de vergunning vond in januari 2014 plaats. Gelet op dit voorbereidende werk begin 2014 en de voortvarendheid waarmee de verbouwing vervolgens werd gestart, acht het Hof het niet aannemelijk dat al in november 2013 beperkingen werden verwacht.
De tweede factorziet het Hof gelegen in de omstandigheid dat de erfpachtcanon van het object tot nog toe niet is gewijzigd en dit ook niet met terugwerkende kracht zal kunnen plaatsvinden. Er zitten geen aanwijzingen in het dossier dat belanghebbende in november 2013 een dergelijke wijziging kon vermoeden dan wel dat dit destijds onderwerp van gesprek is geweest tussen belanghebbende en de gemeente [Y] en/of tussen belanghebbende en de VVE. Tevens wijst het Hof op hetgeen door de inspecteur ter zitting van het Hof desgevraagd is verklaard, namelijk dat het dossier omtrent de erfpachtcanon nog steeds in behandeling is bij de gemeente. Het feit dat er nog geen uitsluitsel is ondersteunt naar mening van de inspecteur zijn standpunt dat er geen sprake kan zijn geweest van een waardedrukkend effect in november 2013. Ook het Hof ziet geen aanleiding voor een zodanig effect en daarmede geen negatieve invloed hiervan op de besluitvorming en de optie tot bestemmingswijziging van het object medio november 2013. Belanghebbende heeft met hetgeen hij in dezen heeft aangevoerd ook niet aannemelijk gemaakt dat de aanpassing van de erfpachtcanon voor hem destijds een belemmerende factor. Het enkel stellen dat de erfpachtcanon een onzekere factor was, is hiertoe onvoldoende. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd heeft verklaard dat de erfpachtcanon per woning op jaarbasis € 2.000 tot € 3.500 zou zijn, indien het object een woonbestemming zou krijgen. Deze kosten acht het Hof nu niet dermate hoog, mede afgezet tegen de huurinkomsten die belanghebbende sinds het najaar 2014 genereert (zie onder 13. van de rechtbankuitspraak), dat hierin een argument voor belanghebbende gelegen was om in november 2013 niet te besluiten tot bestemmingswijziging en het object leeg te laten staan.
6.(Proces)kosten
7.Beslissing
www.rechtspraak.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.