Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.267.443/01 NOT
nummer eerste aanleg : 19-66
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 22 september 2020
inzake
[klager] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Klager heeft op 8 oktober 2019 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 18 september 2019.
1.2.
De notaris heeft bij op 9 december 2019 ingekomen brief laten weten dat hij niets heeft toe te voegen aan zijn eerdere verweer.
1.3.
Klager heeft op 9 april, 29 en 30 juni en 2 juli 2020 nadere producties ingediend.
1.4.
Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.
1.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 juli 2020. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota, met een bijlage.
2.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1.
Het notariskantoor waaraan de notaris verbonden is, heeft in 2012 de opdracht gekregen van [naam bank] en [naam bank] om de appartementsrechten aan de [adres] (hierna: het pand) executoriaal te verkopen. De voorbereiding van de veiling was in handen van mr. [kandidaat-notaris] (hierna: mr. [kandidaat-notaris] ), kandidaat-notaris op het notariskantoor.
2.2.
Op 24 november 2012 heeft klager een schriftelijk onderhands bod op het pand gedaan. Op 25 november 2012 ontving het notariskantoor een schriftelijk onderhands bod van mevrouw [A] , met wie klager destijds een relatie had (hierna: [A] ).
2.3.
Op 12 december 2012 vond de openbare verkoop plaats onder toezicht van mr. [kandidaat-notaris] als waarnemer van de notaris. Nadat er werd ingezet op € 77.000,-, mijnde klager af op € 77.300,-. Klager meldde desgevraagd aan mr. [kandidaat-notaris] dat hij had geboden namens [de Stichting] (hierna: de Stichting). Mr. [kandidaat-notaris] maakte vervolgens een volmacht op met de Stichting als volmachtgever. Toen bleek dat klager geen uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel kon overleggen waaruit zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid bleek en evenmin een bankafschrift kon overleggen waaruit de financiële gegoedheid van de Stichting bleek, maar hij wel een afschrift van zijn eigen bankrekening kon tonen, gaf klager aan voor zichzelf dan wel voor een nader te noemen meester te hebben geboden.
2.4.
Later bleek mr. [kandidaat-notaris] dat het bankafschrift als voorletter van klager geen ' [letter voornaam] ' maar ' [letter voornaam] ' vermeldde. De naam van [A] kwam voor op het bankafschrift.
2.5.
Op 19 december 2012 belde [A] , namens klager, met het notariskantoor. [A] vroeg of de executant inmiddels had gegund. Zij vertelde verder dat het de bedoeling was dat het pand op naam van de Stichting moest komen en vroeg op welke wijze dat bewerkstelligd kon worden. Per e-mail van diezelfde dag heeft het notariskantoor daarop gereageerd.
2.6.
Op 24 december 2012 en 26 december 2012 zijn twee betalingen van de privérekening van [A] gedaan.
2.7.
Uit onderzoek van het notariskantoor bleek dat de Stichting niet ingeschreven stond bij de Kamer van Koophandel. Dit heeft het notariskantoor aan klager gemeld.
2.8.
Op 27 december 2012 ontving mr. [kandidaat-notaris] de volgende e-mail van klager:
‘’Geachte mevrouw [kandidaat-notaris] ,
De tweede betaling is heden overgemaakt op ABN AMRO rekeningnummer.
Hierbij de gescande statuten van de stichting [de Stichting] .
Wilt u aub deze mail gebruiken voor alle correspondenties en telefonisch bereikbaar op [telefoonnummer] .
Met vriendelijke groet,
[klager] .’’
Bij de e-mail was een scan gevoegd van de oprichtingsakte van de Stichting, met daarin de statuten. Deze akte dateert van 5 juli 2010 en vermeldt aan het slot dat [A] als enig bestuurder wordt benoemd en dat klager in haar plaats wordt benoemd in het geval dat het bestuurslidmaatschap van [A] eindigt.
2.9.
Op 28 december 2012 belde klager met het notariskantoor met de mededeling dat de Stichting inmiddels bij de Kamer van Koophandel was ingeschreven en dat het uittreksel zou worden toegestuurd aan het notariskantoor. In dat uittreksel stond [A] als enige bestuurder vermeld.
2.10.
Op 9 januari 2013 belde klager met mr. [kandidaat-notaris] . Klager meldde toen dat hij van de mogelijkheid gebruik zou willen maken om het pand op naam van de Stichting te zetten. Daarnaast verzocht klager om per e-mail inzicht te verschaffen in de verdere procedure. De
e-mail moest worden verzonden naar het e-mailadres van de Stichting. Dit heeft het notariskantoor gedaan.
2.11.
Op 10 januari 2013 betaalde klager het restant van de koopsom (na aftrek van de op 24 en 26 december 2012 van de bankrekening van [A] gedane betalingen) van zijn privérekening.
2.12.
Op 11 januari 2013 kwamen klager en [A] samen naar het notariskantoor voor de ondertekening van de volmachten die zij twee dagen eerder per e-mail hadden ontvangen.
2.13.
Bij brief van 1 augustus 2013 heeft klager het notariskantoor aansprakelijk gesteld.
2.14.
Bij brief van 5 augustus 2013 heeft notaris mr. [X] , verbonden aan het notariskantoor, namens het notariskantoor hierop gereageerd.
2.15.
In 2017 heeft de Stichting het pand verkocht.
3.Standpunt van klager
De in dit hoger beroep aan de orde gestelde klacht betreft de verkoop van het pand. Het pand is door klager aangekocht met familiekapitaal en ingebracht in de Stichting. Klager heeft de notaris gevraagd om klager in te schrijven als bestuurder van de Stichting. Klager zou voorzitter en penningmeester worden en [A] zou secretaris worden. Dit is de reden waarom klager de akte de command heeft getekend. Klager heeft erop vertrouwd dat de notaris alles zou regelen. De relatie tussen klager en [A] is in november 2015 geëindigd. In 2017 kwam klager erachter dat [A] nog steeds als enig bestuurder van de Stichting ingeschreven stond en dat zij in die hoedanigheid het pand had verkocht.
Klager verwijt de notaris dat hij tekort is geschoten in de opdracht om de bestuurswisseling door te voeren. Klager is pas in 2017 op de hoogte geraakt van dit nalaten van de notaris.
4.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Hij heeft betwist dat klager het notariskantoor de opdracht heeft gegeven om een bestuurswisseling bij de Stichting door te voeren.
5.Beoordeling
5.1.
Klager heeft op 4 mei 2018 een klaagschrift ingediend. De voorzitter van de kamer heeft bij beslissing van 29 augustus 2018 de klacht afgewezen als kennelijk niet-ontvankelijk. Tegen die beslissing heeft klager verzet ingesteld. De kamer heeft de gegrondheid van het verzet beoordeeld in haar beslissing van 28 november 2018. Daarbij heeft zij twee klachtonderdelen onderscheiden. Het eerste klachtonderdeel betreft de veiling in 2012 en het tweede klachtonderdeel betreft de verkoop van het pand in 2017. De kamer heeft het verzet ongegrond verklaard voor zover het klachtonderdeel 1 betreft en gegrond voor zover het klachtonderdeel 2 betreft. Bij de bestreden beslissing van 18 september 2019 heeft de kamer overwogen dat klachtonderdeel 1 reeds was afgedaan. Zij heeft klachtonderdeel 2 behandeld en de klacht niet-ontvankelijk verklaard.
5.2.
Op grond van het voorgaande is in dit hoger beroep alleen klachtonderdeel 2 aan de orde, dat wil zeggen: de klacht met betrekking tot de verkoop van het pand in 2017. Klachtonderdeel 2 houdt in wezen in dat klager de notaris heeft opgedragen om bij de Stichting een bestuurswisseling door te voeren en dat de notaris die opdracht niet heeft uitgevoerd, met als gevolg dat de Stichting het pand in 2017 buiten klager om heeft kunnen verkopen.
5.3.
De kamer heeft – samengevat – geoordeeld dat klager te laat is met het indienen van zijn klacht omdat de in artikel 99 lid 21 Wna genoemde vervaltermijn van drie jaren is verstreken. Het oordeel van de kamer komt erop neer dat de vervaltermijn op 11 januari 2013 is gaan lopen, toen klager de volmacht tekende om de akte de command te passeren.
5.4.
Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.
5.5.
Klager heeft op 11 januari 2013 zijn handtekening gezet onder een geschrift waarbij hij volmacht gaf voor het doen verlijden van een acte de command waarin klager verklaart op het pand te hebben geboden namens de Stichting. Kort voordien was in overleg met klager een uittreksel van de Kamer van Koophandel naar het notariskantoor verzonden, dat alleen [A] vermeldde als bestuurder van de Stichting. Op die datum wist klager dus, of kon hij redelijkerwijs weten, dat de notaris geen bestuurswisseling bij de Stichting had doorgevoerd. Ook indien klager bij het ondertekenen van de volmacht ervan uitging dat de notaris na die datum een bestuurswisseling bij de Stichting zou doorvoeren, lag het op zijn weg om kort na die ondertekening te onderzoeken of de bestuurswisseling was uitgevoerd (bijvoorbeeld door dit na te vragen bij het notariskantoor of door het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te raadplegen). Daarom is de klachttermijn op of kort na 11 januari 2013 gaan lopen en is er geen reden om te oordelen dat de klachttermijn pas is verstreken na verloop van een jaar nadat klager op de hoogte raakte van de verkoop van het pand in 2017. De klacht is na het verstrijken van de klachttermijn ingediend en daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard.
5.6.
In hoger beroep verzoekt klager om artikel 99 lid 21 Wna buiten toepassing te laten, omdat klager niet de dupe mag worden van enige vorm van verjaring. Het belang van klager bij gerechtigheid moet prevaleren boven het belang van de notaris om met zijn handelwijze "weg te komen". Het kan niet de bedoeling van de wetgever zijn om middels verjaring een vrijbrief aan de notaris te geven voor zijn schadeveroorzakende handelingen, aldus klager.
5.7.
Dit betoog wordt verworpen. Artikel 99 lid 21 Wna kan niet buiten toepassing worden gelaten op grond van een belangenafweging of op grond van een aan de wetgever toegeschreven bedoeling (zie ook: Hof Amsterdam 19 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1231).
5.8.
Klager heeft in hoger beroep verzocht om getuigen te doen horen onder ede. Het hof wijst dit verzoek af, reeds omdat niet is verzocht om de getuigen te doen horen ten bewijze van enige (voldoende onderbouwde) stelling die eraan zou kunnen afdoen dat klager op grond van hetgeen hiervoor overwogen niet-ontvankelijk is in zijn klacht. Ook het verzoek van klager om inzage van het volledige dossier bij de notaris, wordt, wat daarvan verder zij, afgewezen, omdat ook dat verzoek niet is gebaseerd op enige (voldoende onderbouwde) stelling die eraan zou kunnen afdoen dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht.
6.Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. G.C.C. Lewin, J.W.M. Tromp en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2020 door de rolraadsheer.