ECLI:NL:GHAMS:2020:2007

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.248.323/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6600009 CV EXPL 18-1964

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juli 2020

inzake

[appellante],

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. A.A.H. Kalter te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] , gemeente [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. Chr.W.L. Veen te Edam, gemeente Edam-Volendam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 16 oktober 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 21 augustus 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Bij arrest van 13 november 2018 heeft het hof een comparitie na aanbrengen bepaald, die op 3 juni 2019 heeft plaatsgevonden. Van de behandeling is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van [appellante] , met producties;

- antwoordakte van [geïntimeerde] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en haar – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen tot restitutie van hetgeen op grond van het bestreden vonnis is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met beslissing over de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] is van 15 november 1986 tot 1 april 2017 huurster geweest van het derde bovenhuis van het perceel [woonplaats] . Deze woning (hierna ook: het gehuurde) maakt deel uit van het zogenoemde [B] .

2.2.

In 2000 is het [B] gesplitst in appartementsrechten. [appellante] heeft in 2007 de eigendom verkregen van de woningen in het complex. Vervolgens heeft zij een groot aantal woningen verkocht. In het kader van de verkoop werden de woningen afgekoppeld van de gemeenschappelijke stookinstallatie en kregen deze woningen een individuele cv-installatie.

2.3.

Tussen [appellante] en – resterende – huurders van woningen in het [B] zijn diverse procedures gevoerd ten overstaan van de kantonrechter over onder meer (de omvang van) de stookkosten. De kantonrechter heeft in dat verband meerdere vonnissen gewezen. Voor zover in deze procedure van belang gaat het om de volgende vonnissen en beslissingen:

a. bij vonnis van 8 mei 2015 (zaak-/rolnummer 2689473 CV EXPL 14-1254 en 95 andere zaak-/rolnummers) heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de betalingsverplichting van elk van de huurders met betrekking tot ieders woning ter zake van de stookkosten over de jaren 2007 tot en met 2010 gelijk is aan de werkelijke kosten daarvan; uit een vonnis van eveneens 8 mei 2015 (zaaknummer 3110776 CV EXPL 14-15382, rechtsoverweging 7) blijkt dat de kantonrechter met betrekking tot het jaar 2011 hetzelfde oordeel was toegedaan;

b. bij laatstgenoemd vonnis van 8 mei 2015 en bij vonnis van 18 september 2017 (onder meer betreffende de zaak met zaak-/rolnummer 44447212 - CV 15-24525) heeft de kantonrechter de betalingsverplichting over het jaar 2012 van elk van de huurders met betrekking tot ieders woning ter zake van stookkosten bepaald op 85% van de werkelijke oliekosten.

c. bij voornoemd vonnis van 18 september 2017 is tevens uitspraak gedaan in de zaak met zaak-/rolnummer 5262566 - CV 16-23196); daarbij heeft de kantonrechter (in de zaak met nummer 44447212 - CV 15-24525, respectievelijk in de zaak met nummer 5262566 - CV 16-23196) de betalingsverplichting van de huurders over het jaar 2013 ter zake van stookkosten en de betalingsverplichting over het jaar 2014 ter zake de olie- of stookkosten, de elektra en het waterverbruik telkens vastgesteld op 25% van de werkelijke kosten.

2.4.

Op 5 juli 2013 heeft [geïntimeerde] aan [A] , de gemachtigde van [appellante] , toestemming verzocht tot plaatsing van een individuele cv-installatie in de door haar gehuurde woning. Zij heeft daarbij onder meer geschreven dat zij, door de buiten proportie gestegen stook- en servicekosten zoals genoemd in de naheffing voor 2012, genoodzaakt was daartoe over te gaan.

2.5.

Bij brief van 4 december 2013 heeft [A] aan [geïntimeerde] laten weten dat [appellante] akkoord gaat met het plaatsen van een cv-installatie door [geïntimeerde] onder de volgende voorwaarden:

- De cv-installatie wordt geplaatst door een erkend installateur.

- De cv-installatie vervalt automatisch aan de verhuurder wanneer door u de huur wordt opgezegd.

- De netto-huur blijft gelijk. Servicekosten voor verwarming en warm water komen te vervallen. (…)

- U bent zelf verantwoordelijk voor onderhoud en vervanging van de cv-installatie.

- Het afkoppelmoment (financieel) wordt bepaald door de Vereniging van Eigenaren. De verhuurder zal u informeren over de afkoppeldata.

-
- De cv-installatie wordt goedgekeurd door [A] (…) zodra deze is geplaatst.

- Er dient, mits het geen appartement direct onder het dak betreft, gebruik te worden gemaakt van de aanwezige, door de Vereniging van Eigenaren geplaatste, rookgasafvoer.

- Condenswaterafvoer dient via een pvc-buis op het riool aangesloten te worden.

- U dient zelf zorg te dragen voor voldoende waterdruk op de etage waar de cv-installatie wordt aangebracht.

- De oude aanvoer en retourleidingen worden pas na overleg en goedkeuring van de verhuurder verwijderd.

- Alle voorkomende kosten m.b.t. het aansluiten van de cv-installatie, zoals gasmeters, leidingwerk etc., komen voor rekening van de huurder.

2.6.

[geïntimeerde] heeft eind december 2013 een individuele cv-installatie met aan- en afvoerleidingen in de woning laten installeren, voor een bedrag van € 4.000,=.

Partijen hebben het financiële afkoppelmoment bepaald op 1 januari 2014. Vanaf die datum heeft [appellante] geen (service)kosten in verband met verwarming en warm water meer aan [geïntimeerde] in rekening gebracht.

2.7.

In 2015 is [appellante] overgegaan tot het afkoppelen van de gemeenschappelijke stookinstallatie. De overgebleven huurders zijn voorzien van een individuele cv-installatie en zij hebben ingestemd met een maandelijkse huurverhoging van € 40,=.

2.8.

[geïntimeerde] heeft de huur van de woning opgezegd tegen 1 april 2017. De door haar geplaatste cv-installatie is in de woning achtergebleven.

3. Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in de eerste aanleg van de procedure gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 4.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 december 2017. Zij heeft daartoe, voor zover in hoger beroep nog van belang, gesteld dat [appellante] ongerechtvaardigd is verrijkt door de geoorloofd geplaatste cv-installatie die in het gehuurde is achtergebleven.

3.2.

Bij het bestreden vonnis is de vordering tot een bedrag van € 3.000,=, met rente, toegewezen en voor het overige afgewezen. [appellante] is belast met de kosten van het geding.

De kantonrechter heeft daartoe – samengevat – overwogen dat [appellante] tot dat bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [geïntimeerde] .

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.

[appellante] is terecht niet opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat de vraag of de huurder een vergoeding toekomt op grond van ongerechtvaardigde verrijking dient te worden beoordeeld op grond van de artikelen 7:216 lid 3 en 6:212 BW en het arrest van de Hoge Raad van 25 juni 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AP4373).

3.5.

Allereerst is aan de orde de vraag of de overeenkomst van partijen, die inhoudt dat de met toestemming van [appellante] en op kosten van [geïntimeerde] geplaatste en onderhouden cv-ketel na het einde van de huur vervalt aan [appellante] , in de weg staat aan de vordering van [geïntimeerde] uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, omdat in de overeenkomst de rechtvaardiging is gelegen voor een eventuele verrijking van [appellante] .

Volgens [appellante] dient die vraag bevestigend te worden beantwoord.

[geïntimeerde] bestrijdt dat in hoger beroep mede onder verwijzing naar artikel 7:242 lid 2 BW.

3.6.

Bij de beantwoording van deze vraag wordt vooropgesteld dat beide partijen ervan uitgaan dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op een vergoeding voor het vervallen van de cv-ketel aan [appellante] , hoewel dat niet met zoveel woorden in de overeenkomst is opgenomen. Beide partijen nemen in deze procedure tot uitgangspunt dat de overeenkomst impliceert dat [geïntimeerde] geen aanspraak heeft op een vergoeding van [appellante] voor de in de woning achtergebleven cv-ketel, ongeacht de ouderdom daarvan bij einde van de huur.

3.7.

Op grond van artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder tot de ontruiming bevoegd om door hem al dan niet geoorloofd in het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (het zogenoemde wegneemrecht van de huurder). Het tweede en derde lid van artikel 7:216 BW hebben uitsluitend betrekking op
geoorloofdeveranderingen en toevoegingen; in het tweede lid staat dat de huurder geoorloofde veranderingen en toevoegingen niet ongedaan hoeft te maken en in het derde lid dat hij ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 7:242 lid 2 BW houdt in dat niet ten nadele van de huurder (van woonruimte) kan worden afgeweken van het
derde lidvan artikel 7:216 BW.

3.8.

Artikel 7:242 lid 2 BW staat er dan ook niet aan in de weg dat [appellante] aan haar toestemming voor het plaatsen van een individuele cv-ketel in de door [geïntimeerde] gehuurde woning de voorwaarden heeft verbonden dat alle kosten die gemoeid waren met de aanschaf, de aanleg en het plaatsen van de cv-ketel voor rekening van [geïntimeerde] komen, evenals de kosten van het onderhoud daarvan, en dat de cv-ketel bij het einde van de huur zou komen te vervallen aan [appellante] . Deze laatste voorwaarde brengt met zich dat [geïntimeerde] geen gebruik kon maken van het op grond van artikel 7:216 lid 1 BW in beginsel aan haar toekomende wegneemrecht. Ook daaraan staat artikel 7:242 lid 2 BW niet in de weg. Voor zover [appellante] echter stelt dat [geïntimeerde] geen vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking kan vorderen ter zake van de cv-ketel, omdat zij akkoord is gegaan met de voorwaarde dat de cv-ketel bij het einde van de huur zou komen te vervallen aan [appellante] , volgt het hof [appellante] niet in dit betoog. Dat betoog komt er immers op neer dat in gevallen als de onderhavige een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking bij voorbaat contractueel kan worden uitgesloten, wat zich niet verdraagt met (de strekking van) het dwingendrechtelijk bepaalde in artikel 7:242 lid 2 BW dat van artikel 7:216 lid 3 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. In het licht daarvan kunnen de slotwoorden van laatstgenoemde bepaling niet zo worden uitgelegd dat artikel 6:212 BW in dit geval niet voor toepassing in aanmerking komt omdat een mogelijke verrijking van [appellante] wordt gerechtvaardigd door de overeenkomst. Een en ander betekent dat het hof dient te bepalen of en, zo ja, in hoeverre volgens de (overige) vereisten van artikel 6:212 BW een vergoeding aan [geïntimeerde] toekomt.

3.9.

[appellante] heeft gesteld dat het, gelet op de afspraken van partijen, niet enkel ging om het verlenen van toestemming door [appellante] voor het plaatsen van een individuele cv-ketel in het gehuurde en dus ook niet om geoorloofde veranderingen of toevoegingen in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW, maar om een aanbod van [appellante] tot het wijzigen van de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden, welk aanbod [geïntimeerde] heeft aanvaard door het ondertekenen en retourneren van de brief van [A] van 4 december 2013. Tussen partijen is daarom, aldus [appellante] , een wederkerige overeenkomst tot stand gekomen waarbij niet alleen toestemming is gegeven voor het aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde, maar waarbij het ook ging om verstrekkende gevolgen voor de inhoud van de huurovereenkomst, met verbintenissen over en weer en daaraan verbonden afspraken over de kosten.

3.10.

Het hof kan [appellante] niet volgen in (de kennelijk strekking van) deze stelling, inhoudende dat artikel 7:216 lid 3 BW niet van toepassing is omdat het plaatsen van de cv-ketel door [geïntimeerde] niet is aan te merken als een geoorloofde verandering of toevoeging in de zin van de leden twee en drie van artikel 7:216 BW. Wat verder ook zij van deze stelling, uit de brief van 4 december 2013 blijkt niet dat [appellante] jegens [geïntimeerde] enige andere verbintenis op zich heeft genomen dan het niet langer aan haar in rekening brengen van de op grond van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] aan [appellante] verschuldigde (service)kosten die verband houden met de levering van warmte en warm water aan het gehuurde. Dat spreekt vanzelf omdat [appellante] vanaf 1 januari 2014 niet langer voor die levering zorgdroeg en [geïntimeerde] slechts de daadwerkelijk gemaakte kosten was verschuldigd. Voor het overige liggen slechts verplichtingen van [geïntimeerde] jegens [appellante] besloten in de brief van 4 december 2013. Deze brief bevat dan ook in essentie niet meer dan de toestemming van [appellante] voor de aanleg door [geïntimeerde] van een individuele cv-ketel in het gehuurde, aan welke toestemming [appellante] een aantal voorwaarden heeft verbonden. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan de gestelde voorwaarden. Reeds hierom moet de aanleg van de cv-ketel door [geïntimeerde] worden aangemerkt als een geoorloofde verandering van of toevoeging aan het gehuurde. Een en ander wordt niet anders omdat de andere huurders van woningen in het [B] als gevolg van het loskoppelen van de door [geïntimeerde] gehuurde woning van de gemeenschappelijke stookinstallatie volgens [appellante] per 1 januari 2014 pro rata meer kosten voor verwarming en warm water moesten gaan betalen en [appellante] een groot deel van die kosten uiteindelijk moest dragen ten gevolge van de vonnissen als vermeld onder 2.3. Die omstandigheid komt immers voor rekening en risico van [appellante] als verhuurder, die een gemeenschappelijke stookinstallatie in bedrijf hield, ook nadat steeds meer woningen in verband met de verkoop daarvan werden afgekoppeld en dat gevolgen bleek te hebben voor (de omvang van) de kosten die [appellante] ten laste van de resterende huurders bracht.

3.11.

Anders dan [appellante] heeft gesteld, brengt de omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat de cv-installatie bij het einde van de verhuur zonder vergoeding aan haar zou vervallen niet mee dat de gehele afspraak zoals vastgelegd in de brief van 4 december 2013 nietig is en daarom ook de door haar verleende toestemming niet meer geldt. Het op grond van artikel 7:242 lid 2 BW semi-dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:216 lid 3 BW leidt ertoe dat [geïntimeerde] , in afwijking van hetgeen partijen met de gemaakte afspraken beoogden, op grond van artikel 7:216 lid 3 BW vergoeding kan vorderen voor de achtergelaten cv-ketel, voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat.

Voor een verder strekkend gevolg van de afspraken tussen partijen bieden de artikelen 7:242 lid 2 BW juncto 7:216 lid 3 BW geen aanknopingspunt.

3.12.

De huurder kan slechts aanspraak maken op een vergoeding voor aangebrachte veranderingen of toevoegingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004 ECLI:NL: HR:2004:AP4373, NJ 2005, 338 (Dupomex)). Daarbij kan onder meer van belang zijn (i) wat uit de huurovereenkomst of nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen in het gehuurde, (ii) in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen,

(iii) in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en (iv) in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huurprijs kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.

3.13.

Uit de afspraken van partijen in de brief van 4 december 2013 vloeit voort dat de kosten van de verwijdering van de oude aanvoer- en retourleidingen in het gehuurde, de aanschaf van de individuele cv-ketel en de aanleg en aansluiting daarvan, met het daarvoor benodigde leidingwerk, voor rekening van [geïntimeerde] kwamen, evenals de kosten van het onderhoud van deze cv-ketel. Als gevolg van de afspraken kon [geïntimeerde] er niet voor kiezen om de cv-ketel bij het einde van de huur weg te nemen.

3.14.

[geïntimeerde] heeft de huur opgezegd tegen 1 april 2017. De door haar geplaatste cv-ketel was toen ruim drie jaar en drie maanden bij haar in gebruik. Deze was toen nog niet afgeschreven en [geïntimeerde] heeft haar investeringen in verband met de plaatsing van de cv-ketel niet kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen. De stellingen van [appellante] (i) dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] in 2013 ‘noodgedwongen’ is overgegaan tot de plaatsing van een individuele cv-ketel en (ii) dat [geïntimeerde] aan zichzelf heeft te danken dat zij de in het gehuurde gedane investering niet heeft kunnen terugverdienen omdat zij ervoor heeft gekozen de huur per 1 april 2017 op te zeggen, betekenen – wat daar verder ook van zij – niet dat [geïntimeerde] niet is verarmd doordat de geoorloofd geplaatste cv-ketel bij het einde van de huur in het gehuurde is achtergebleven.

3.15.

[appellante] heeft betwist dat zij is verrijkt doordat de cv-ketel in het gehuurde is achtergebleven en zij heeft gesteld dat zij daardoor zelfs is verarmd. Zij heeft in dit verband erop gewezen dat het gehuurde na het vertrek van [geïntimeerde] is verkocht en dat de aan- of afwezigheid van een gemeenschappelijke dan wel individuele cv-ketel niet relevant was voor de hoogte van de koopsom. Zij acht zichzelf verarmd omdat [geïntimeerde] de bestaande aansluiting op de gemeenschappelijke stookinstallatie heeft verwijderd, [appellante] uiteindelijk de door de afkoppeling van het gehuurde van de gemeenschappelijke stookinstallatie pro rata hoger wordende stookkosten voor de andere huurders heeft moeten dragen en [appellante] technische en administratieve handelingen heeft moeten verrichten om wijzigingen door te voeren (controleren of [geïntimeerde] de werkzaamheden naar behoren had uitgevoerd, de wijzigingen bespreken met de VvE, in haar systeem verwerken dat [geïntimeerde] voortaan geen servicekosten meer was verschuldigd voor warm water, evenals de gewijzigde onderhoudsverdeling). [appellante] heeft gesteld dat zij haar kosten voor het verrichten van technische en administratieve handelingen schat op een bedrag van € 500,=.

3.16.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof de stelling dat [appellante] niet is verrijkt niet rijmen met de omstandigheid dat zij in 2013 de voorwaarde heeft gesteld dat de door [geïntimeerde] op eigen kosten te plaatsen en onderhouden cv-ketel bij het einde van de huur aan haar – [appellante] – zou vervallen. Het ontbreken van deze toelichting klemt temeer omdat [appellante] sinds 2007 vrijkomende woningen in het [B] verkocht. Zij achtte het, gelet op de gestelde voorwaarde, kennelijk van belang dat een woning bij toekomstige verkoop zou beschikken over een voorziening voor verwarming en warm water, hetgeen niet uitzonderlijk is omdat bij verkoop van een woning onder meer diverse informatie pleegt te worden verstrekt over de cv-ketel. [appellante] heeft niet gesteld dat dat met betrekking tot deze woning anders was. Bij akte in hoger beroep heeft [appellante] een schriftelijke verklaring van 23 augustus 2019 in het geding gebracht van de koper van de voorheen door [geïntimeerde] gehuurde woning. Deze koper heeft weliswaar geschreven dat de cv-installatie in de woning voor hem geen enkele meerwaarde had en geen rol speelde bij de vaststelling van de bieding en koopprijs, maar ook dat de ketel en het drukvat na de uitgevoerde renovatie weer in de woning zijn teruggeplaatst. Deze verklaring voegt dan ook niets toe aan de onvoldoende concreet toegelichte stellingen van [appellante] .

3.17.

[appellante] heeft voorts, in 2015, alle resterende huurwoningen afgekoppeld van de gemeenschappelijke stookinstallatie en iedere woning voorzien van een individuele cv-ketel. Daarbij heeft [appellante] de door [geïntimeerde] gehuurde woning kunnen overslaan en zich de werkzaamheden en kosten van verwijdering van de in het gehuurde aanwezige oude installatie/leidingen, alsmede de aanschaf en aanleg van de individuele cv-ketel en het daarvoor benodigde leidingwerk en de aansluitingen kunnen besparen. Gelet op de aan [geïntimeerde] gestelde voorwaarden strekt tot uitgangspunt dat de cv-ketel eind 2013 door een erkend installateur is geplaatst en aan alle vereisten voldeed, en dat [A] , de beheerder van de woningen voor [appellante] , de cv-ketel en (de wijze van) aanleg daarvan heeft goedgekeurd. [appellante] heeft niet gesteld dat dit anders is geweest. Zoals hiervoor onder 3.10 is overwogen komen de (extra) kosten verbonden aan het in bedrijf houden van de gemeenschappelijke stookinstallatie voor rekening en risico van [appellante] . Hetgeen daaromtrent eerder is overwogen geldt ook in dit verband. De schatting van [appellante] dat het verrichten van technische en administratieve handelingen haar € 500,= heeft gekost, is onvoldoende concreet toegelicht. Zo heeft zij niet concreet gesteld dat zij zelf daadwerkelijk technische of administratieve handelingen heeft verricht, hetgeen ook niet voor de hand ligt omdat zij een beheerder had en de door haar genoemde handelingen geacht kunnen worden onder het beheer van een woning te vallen. En evenmin heeft zij gesteld dat haar beheerder [A] in verband met de aanleg van de cv-ketel door [geïntimeerde] extra kosten in rekening heeft gebracht.

3.18.

De slotsom van het voorgaande is dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat zij door het achterblijven van de individuele cv-ketel in het gehuurde niet is verrijkt. Gelet op de omstandigheden dat (de aanleg van) de cv-ketel aan alle vereisten voldeed, dat de cv-ketel bij het einde van de huur niet ouder was dan ruim drie jaar en drie maanden en nog lang niet was afgeschreven en dat de koper na renovatie van de woning de cv-ketel en het expansievat opnieuw in de woning heeft geïnstalleerd, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof van oordeel dat [appellante] wel is verrijkt door het achterblijven van de cv-ketel.

3.19.

Het hof is voorts van oordeel dat deze verrijking ongerechtvaardigd is. Daartoe geldt het volgende. Het [B] bestaat uit in totaal ongeveer 300 appartementen, die aanvankelijk werden verhuurd. Van oudsher waren deze appartementen aangesloten op de gemeenschappelijke (olie)gestookte installatie. Vanaf 2007 heeft [appellante] gaandeweg een groot aantal woningen verkocht, waarbij deze werden afgekoppeld van de gemeenschappelijke stookinstallatie. Dit bleef niet zonder gevolgen voor de overblijvende huurders. In het bijzonder vanaf 2012 bleken zij meer (stook-) kosten te moeten betalen. Hierover zijn diverse procedures gevoerd tussen [appellante] en de achtergebleven huurders. Het resultaat van deze procedures was uiteindelijk dat de huurders voor het jaar 2012 85% van de werkelijke kosten waren verschuldigd en voor de jaren 2013 en 2014 nog maar 25% van de werkelijke kosten. Voor het jaar 2012 kwam hierover duidelijkheid door het vonnis van 8 mei 2015 en voor de jaren 2013 en 2014 door het vonnis van 18 september 2017. Deze duidelijkheid bestond nog niet toen [geïntimeerde] in juli 2013 aan [appellante] toestemming verzocht voor de plaatsing van een individuele cv-ketel in het gehuurde, noch in december van dat jaar, toen die toestemming werd verleend en [geïntimeerde] de cv-ketel aanlegde. Dat [geïntimeerde] in 2013, naar aanleiding van de afrekening van de stookkosten voor het jaar 2012, de lopende procedures niet heeft willen afwachten en het zekere voor het onzekere heeft genomen door toestemming te vragen voor de aanleg van een individuele cv-installatie, is begrijpelijk, reeds omdat de uitkomst van die procedures onzeker was en zij bij een voor haar ongunstige uitkomst de hoge afrekening voor 2012 en de naar redelijke verwachting eveneens hoge afrekeningen voor de daaropvolgende jaren verschuldigd zou zijn. Dat [appellante] eind 2015 alle resterende huurders zou afkoppelen van de gemeenschappelijke stookinstallatie was in 2013 evenmin bekend. Zoals reeds is overwogen was [appellante] jegens de huurders verantwoordelijk voor het in bedrijf houden van de gemeenschappelijke stookinstallatie en (de omvang van) de daarmee gemoeide kosten die, na verkoop van steeds meer woningen, pro rata omgeslagen over de resterende huurders voor deze huurders steeds hoger werden. De huurders hebben moeten procederen om daaraan een halt toe te roepen. Van de stijging van de stookkosten treft [geïntimeerde] geen verwijt. [geïntimeerde] kon de geïnstalleerde cv-ketel, gelet op de afspraken van partijen, niet wegnemen en zij had evenmin de mogelijkheid een overnamesom te verkrijgen van een opvolgend huurder, omdat het gehuurde na haar vertrek zou worden verkocht. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] , die de woning sinds 1986 huurde, in 2013 al kon voorzien dat zij de huurovereenkomst zou opzeggen binnen de afschrijvingstermijn van de door haar geplaatste cv-ketel.

3.20.

[appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, mede in aanmerking genomen hetgeen hiervoor is overwogen, tot de conclusie kunnen leiden dat het beroep van [geïntimeerde] op ongerechtvaardigde verrijking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De stelling dat [geïntimeerde] niet eerder dan een half jaar na het einde van de huurovereenkomst heeft verzocht om een vergoeding voor de achtergebleven cv-ketel, kan [appellante] niet baten. Zij heeft willens en wetens aan haar toestemming voor plaatsing van de individuele cv-ketel de voorwaarde verbonden dat deze in het gehuurde zou achterblijven. Dan kan zij niet nu aan [geïntimeerde] tegenwerpen dat zij haar – [appellante] – de mogelijkheid heeft ontnomen [geïntimeerde] alsnog de gelegenheid te geven de cv-ketel weg te nemen of van de koper te bedingen een vergoeding aan [geïntimeerde] te betalen voor overname van de cv-ketel. De stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] een in 2013 nog goed werkende voorziening uit het gehuurde heeft weggenomen, is tenslotte evenmin doeltreffend, gelet op de problemen die deze aan de centrale stookinstallatie gekoppelde voorziening in ieder geval vanaf 2012 voor [appellante] opleverde om reële, op het daadwerkelijke verbruik gebaseerde, kosten aan [geïntimeerde] in rekening te brengen.

3.21.

Nu enerzijds [geïntimeerde] tot eind december 2013 alleen daadwerkelijke kosten voor verwarming en warm water aan [appellante] was verschuldigd en zij anderzijds op grond van de afspraken van partijen de kosten van aanschaf, aanleg en onderhoud van de door haar geplaatste cv-ketel heeft gedragen, evenals de verbruikskosten vanaf 1 januari 2014, valt, zonder nadere toelichting, die [appellante] niet heeft gegeven, niet in te zien dat [geïntimeerde] kosten heeft bespaard die op de vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking in mindering zouden moeten worden gebracht. Dat geldt zowel voor het door [appellante] opgevoerde bedrag dat vergelijkbaar is met het tot 2013 door [geïntimeerde] aan [appellante] voor stookkosten verschuldigde ‘voorschot servicekosten’ van € 2.200,= voor het jaar 2014, als voor de bedragen van € 480,= per jaar voor de jaren 2015 en 2016 en € 120,= voor het eerste kwartaal van 2017 ter zake van huurverhoging voor de nieuwe installatie die [appellante] aan de andere huurders dan [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht.

3.22.

Het hof is echter wel met [appellante] van oordeel dat de kantonrechter bij de berekening van de aan [geïntimeerde] op grond van ongerechtvaardigde verrijking toekomende vergoeding een te lange gemiddelde afschrijvingstermijn (van vijftien jaar) in aanmerking heeft genomen. Gelet op de in zoverre door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd weersproken stellingen van [appellante] , is het hof van oordeel dat een cv-ketel na een periode van gemiddeld tien jaar is afgeschreven. De stelling van [geïntimeerde] dat de feitelijke levensduur van een goed onderhouden cv-ketel zelfs langer dan vijftien jaar kan zijn, doet daaraan niet af.

3.23.

Uitgaande van de aanschafprijs van € 4.000,=, een gemiddelde afschrijvingstermijn van tien jaar en een ouderdom van de ketel ten tijde van het einde van de huurovereenkomst van drie jaar en drie maanden, was toen een bedrag van € 1.300,= afgeschreven. Het hof ziet in de stellingen van [appellante] geen aanleiding voor een andere berekeningswijze en is van oordeel dat het hieruit voortvloeiende bedrag van € 2.700,= in overeenstemming is met de omvang van de verarming van [geïntimeerde] enerzijds en de verrijking aan de zijde van [appellante] anderzijds. Het hof acht dit bedrag in de gegeven, hiervoor besproken omstandigheden, ook redelijk.

3.24.

De slotsom is dat de grieven slagen voor zover de kantonrechter een bedrag heeft toegewezen van € 3.000,= in plaats van € 2.700,=. Voor het overige falen de grieven. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is [appellante] terecht belast met de kosten van het geding in eerste aanleg. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.700,=, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 13 december 2017 en tot betaling van de kosten van het geding. Voor het overige wordt het vonnis vernietigd.

[appellante] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij voorts belast met de kosten van het geding in hoger beroep. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot restitutie van hetgeen [appellante] haar op grond van het bestreden vonnis te veel heeft voldaan.

3.25.

[appellante] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.700,=, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 13 december 2017 tot aan de dag van algehele voldoening, en tot betaling van een bedrag van € 729,38 wegens proceskosten;

vernietigt het bestreden vonnis voor het overige en wijst het in eerste aanleg meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [geïntimeerde] tot restitutie van hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis te veel heeft voldaan, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,= aan verschotten en € 1.518,= voor salaris;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020.