ECLI:NL:GHAMS:2020:1976

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.247.726/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/634342 / HA ZA 17-835

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2020

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: aanvankelijk mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam, onttrokken,

tegen

N.V. RENTMEESTER HOLLANDIA MAATSCHAPPIJ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.R. Chel te Oosterhout.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Rentmeester genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 29 augustus 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 30 mei 2018, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Rentmeester als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven zijdens [appellant] , met producties;

- memorie van antwoord zijdens Rentmeester, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en naar het hof begrijpt, alsnog de vorderingen van Rentmeester zal afwijzen en dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, een en ander met veroordeling van Rentmeester in de proceskosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

Rentmeester heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, alsmede de vorderingen van [appellant] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.

2.1.

Rentmeester is eigenaar van een loods met inpandig kantoorgedeelte aan de [adres] (hierna: de loods).

2.2.

Met ingang van begin 2016 heeft Rentmeester deze loods in gebruik gegeven aan [appellant] .

2.3.

Partijen hebben aan het in gebruik geven en nemen van de loods geen schriftelijke overeenkomst ten grondslag gelegd. [appellant] heeft aan Rentmeester nimmer een vergoeding betaald voor het gebruik van de loods en de nutsvoorzieningen.

2.4.

Op 1 juni 2016 heeft [A] namens Rentmeester aan [appellant] een e-mail gezonden. Deze houdt in, voor zover van belang:

(...) Onze partnerschap gaat zo niet werken. Van onze zijde bestaat de wens onze belangen volledig te scheiden en uit elkaar te gaan. De volgende stappen moeten dan genomen worden:

1. (…)

2. Je dient ons pand te verlaten. Je hebt twee maanden de tijd om iets anders te zoeken. De investering die je zegt gedaan te hebben, strepen wij weg tegen de investeringen die wij in Twellengae hebben gepleegd.

3. Wij stoppen met Twellengae. Dat melden we deze week ook aan de Gemeente. Onze overeenkomst gaat de prullenbak in. (…)

2.5.

[appellant] heeft de loods niet verlaten.

2.6.

Bij brief van 28 oktober 2016 heeft de advocaat van Rentmeester [appellant] nogmaals verzocht om de loods zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 30 november 2016, te ontruimen en schoon en bezemvrij op te leveren.

2.7.

[appellant] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

2.8.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld om de loods binnen één maand na dagtekening van dat vonnis te ontruimen.

2.9.

[appellant] heeft bij dagvaarding van 6 augustus 2018 in kort geding gevorderd de executie van het bestreden vonnis te schorsen. Deze vordering is door de voorzieningenrechter afgewezen. [appellant] heeft vervolgens de loods ontruimd.

3.Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft Rentmeester, samengevat, gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [appellant] veroordeelt om met onmiddellijke ingang de door Rentmeester aan hem ter beschikking gestelde loods te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat hij daarmee in gebreke blijft, en [appellant] veroordeelt tot betaling van € 6.134,38 voor de door Rentmeester betaalde kosten van de door [appellant] gebruikte nutsvoorzieningen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft Rentmeester in eerste aanleg het navolgende ten grondslag gelegd. Rentmeester is met [appellant] een samenwerkingsverband aangegaan teneinde een woningbouwproject te ontwikkelen in het gebied van de jachthaven Twellengae; deze samenwerking is voortijdig beëindigd. Rentmeester heeft [appellant] toestemming gegeven om tijdelijk en om niet gebruik te maken van de loods. [appellant] zou de loods gebruiken voor de stalling van boten van derden en hij zou alles aldaar in de gaten houden. Rentmeester wist niet dat [appellant] de loods wilde gaan bewonen en heeft hiervoor ook geen toestemming gegeven, omdat bewoning van de loods in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Rentmeester wilde na enige tijd de loods niet langer om niet ter beschikking stellen en evenmin wilde zij dat de door haar gemaakte kosten voor de nutsvoorzieningen voor haar rekening zouden blijven komen. Onderhandelingen om met [appellant] een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan, hebben tot niets geleid. Rentmeester heeft [appellant] verzocht de loods te verlaten, aan welk verzoek hij geen gevolg heeft gegeven.

3.3.

[appellant] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellant] was hij woonachtig binnen het gebied van de door partijen beoogde planontwikkeling Twellengae. Omdat hij gedurende de planuitvoering daar niet kon blijven wonen, heeft Rentmeester hem aangeboden de loods te gaan gebruiken. Hij bewoont de loods vanaf begin af aan, januari 2016, en dat moet Rentmeester geweten hebben. Afgesproken was dat hij een oogje in het zeil zou houden.

3.4.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort gezegd, de vorderingen van Rentmeester toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft daarbij de ontruimingstermijn gesteld op één maand na dagtekening van het vonnis en de gevorderde dwangsom vastgesteld op een bedrag van € 500,- per dag tot een maximum van € 30.000,-. Daartoe heeft de rechtbank, samengevat, overwogen dat de overeenkomst dient te worden geduid als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, te weten bruikleen, die rechtsgeldig is opgezegd. [appellant] is volgens de rechtbank als een goed huisvader gehouden om de kosten van het gebruik van de nutsvoorzieningen te voldoen.

3.5.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met acht grieven op, die zich lenen voor een deels gezamenlijke bespreking.

3.6.

Grief 1 is gericht tegen rechtsoverweging 3.2. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank de stellingen van Rentmeester heeft weergegeven die ten grondslag liggen aan haar vorderingen. Volgens [appellant] is volstrekt onduidelijk waarop de rechtbank zich hierbij heeft gebaseerd en dienen deze stellingen deels buiten beschouwing te worden gelaten. Deze grief treft geen doel. Uit de stukken eerste aanleg, waaronder het proces-verbaal dat is opgemaakt van de comparitie van partijen die op 4 april 2018 is gehouden, volgt dat Rentmeester de door [appellant] bedoelde stellingen heeft ingenomen.

3.7.

De grieven 2 tot en met 6 richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de rechtbank dat tussen partijen geen huurovereenkomst van woonruimte tot stand is gekomen. Volgens [appellant] voldoet de mondeling tussen partijen gesloten overeenkomst aan alle vereisten om als een huurovereenkomst van woonruimte, aangegaan voor onbepaalde tijd, te worden gekwalificeerd. Dit brengt mee dat hij recht heeft op huurbescherming en dat de overeenkomst slechts kan worden opgezegd met inachtneming van de in de wet opgenomen opzeggingsgronden, met toetsing door de rechter. Nu geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden, is hij tevens ten onrechte veroordeeld tot het betalen van dwangsommen, aldus [appellant] .

3.8.

Het hof stelt het navolgende voorop. De kenmerken van huur zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Beide essentialia moeten voldoende bepaalbaar zijn om een huurovereenkomst te kunnen aannemen.

3.9.

Partijen zijn overeengekomen dat [appellant] de loods van Rentmeester mocht gebruiken en dat daar geen geldelijke vergoeding tegenover stond. Zij verschillen van mening over de aard van dat gebruik. Volgens Rentmeester mocht [appellant] de loods gebruiken voor de opslag van boten van derden, terwijl [appellant] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij daar mocht gaan wonen. Vast staat dat [appellant] in ruil voor het gebruik een oogje in het zeil zou houden. Het hof is van oordeel dat deze laatste afspraak te vaag is om te kunnen worden beschouwd als een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het ter beschikking stellen van de loods. Hieruit vloeit voort dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, laat staan een huurovereenkomst van woonruimte, zoals [appellant] voorstaat. Dat [appellant] , zoals hij stelt en Rentmeester gemotiveerd betwist, aanzienlijke investeringen heeft gedaan teneinde de loods geschikt te maken voor bewoning, leidt niet tot een ander oordeel reeds omdat onvoldoende is komen vast te staan dat hij dat deed met medeweten en instemming van Rentmeester. Ook het feit dat partijen in een later stadium overleg hebben gepleegd om alsnog een huurovereenkomst aan te gaan (hetgeen niet tot overeenstemming heeft geleid omdat zij het niet eens konden worden over de aard van het gebruik) leidt evenmin tot een andere conclusie met betrekking tot de onderhavige overeenkomst.

3.10.

[appellant] heeft verder aangevoerd dat het bestreden vonnis tegenstrijdigheden bevat, omdat de rechtbank enerzijds in rechtsoverwegingen 4.5. en 4.6. de overeenkomst duidt als een duurovereenkomst voor
onbepaalde tijd, terwijl zij anderzijds in overweging 5.1. van het dictum heeft opgenomen dat [appellant] ‘de
tijdelijk(cursivering hof) aan hem ter beschikking gestelde ruimte’ dient te ontruimen. Naar het oordeel van het hof doet zich ter zake geen tegenstrijdigheid voor. Niet gebleken is dat partijen een bepaalde duur qua tijd hebben afgesproken. Het ter beschikking stellen van de loods hing immers samen met het tussen partijen aangegane samenwerkingsverband tot gezamenlijke projectontwikkeling, waarvan de duur bij aanvang nog niet vaststond, maar waarvan wel duidelijk was dat daaraan op termijn een eind zou komen. Dat in het dictum van het bestreden vonnis de term ‘tijdelijk’ is opgenomen, in overeenstemming met de vordering, moet ook in die zin worden uitgelegd.

3.11.

Het voorgaande brengt mee dat het hof het betoog van [appellant] dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte niet volgt. De overeenkomst kan worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst, zoals de rechtbank heeft geoordeeld. De grieven 2 tot en met 6 slagen niet.

3.12.

Grief 7 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] gehouden is om de door Rentmeester gevorderde kosten voor het gebruik van de nutsvoorzieningen aan haar te voldoen. Aangezien partijen hierover geen afspraken hebben gemaakt, dient volgens [appellant] uit het feit dat de desbetreffende facturen op naam staan van en gezonden zijn aan Rentmeester te worden afgeleid dat het gebruik van de loods inclusief de nutsvoorzieningen was en dat hij deze dus niet hoeft te vergoeden.

3.13.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. Op grond van artikel 7A:1781 lid 1 BW is de bruiklener gehouden als een goed huisvader voor de bewaring en het behoud van de zaak te zorgen. Artikel 7A:1785 BW bepaalt dat de kosten die moeten worden gemaakt ten behoeve van het gebruik en het normale onderhoud van de geleende zaak voor rekening komen van de bruiklener. De kosten van het gebruik van de nutsvoorzieningen vallen hier ook onder en komen dus voor rekening van [appellant] . Dat de facturen op naam staan van Rentmeester en aan haar gezonden zijn, doet hieraan niet af. Hieruit kan evenmin worden afgeleid, bij betwisting door Rentmeester, dat het gebruik van de loods inclusief kosten van gebruik van de nutsvoorzieningen was. De grief slaagt niet.

3.14.

Grief 8 is gericht tegen de proceskostenveroordeling en mist zelfstandige betekenis, zodat die geen verdere bespreking behoeft.

3.15.

Ten slotte heeft [appellant] aan het slot van de memorie van grieven gevorderd dat het hof voor recht zal verklaren dat de mondeling tot stand gekomen overeenkomst dient te worden geduid als een huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd en dat hij dientengevolge huurbescherming geniet, met daarnaast nog andere, hierop voortbouwende, vorderingen (genummerd 1 tot en met 4). Dit betreft een eis in reconventie. Een voor het eerst in hoger beroep ingestelde eis in reconventie is niet toegestaan op grond van artikel 353 lid 1 Rv. Dit betekent dat [appellant] in zoverre niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.

3.16.

[appellant] heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.

3.17.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal in zijn eis in reconventie niet-ontvankelijk worden verklaard. [appellant] wordt voorts als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn eis in reconventie;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rentmeester begroot op € 726,- aan verschotten en € 759,- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, L.A.J. Dun en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.