Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.263.795/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7733953 KK EXPL 19-452
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2020
inzake
[appellant],
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
appellant,
advocaat: mr. R.A. Dayala te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.N. Maaskant te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Stadsgenoot genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 16 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 18 juni 2019, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven en daarbij zijn producties gevoegd.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 december 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen en zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellant] huurt met ingang van 22 maart 1994 van (een rechtsvoorgangster van) Stadgenoot de woning aan de [adres] (verder: de woning), laatstelijk tegen een huur van € 719,79 per maand.
2.2
[appellant] huurde voordien een andere woning van (een rechtsvoorgangster van) Stadgenoot.
2.3
De woning is inmiddels ontruimd.
3.Beoordeling
3.1
Stadgenoot heeft in eerste aanleg [appellant] gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, [appellant] bij wijze van voorlopige voorziening te veroordelen de woning te ontruimen, aan haar te betalen € 2.570,16 aan huurachterstand en buitengerechtelijke kosten en € 16.552,93 aan winstafdracht, beide bedragen te verhogen met wettelijke rente, en aan haar te betalen € 719,79 voor iedere maand dat [appellant] na 31 mei 2019 het gehuurde in gebruik houdt.
Stadgenoot heeft aangevoerd aan dat [appellant] een huurachterstand had van meer dan drie maanden en dat hij de woning zonder toestemming geheel of gedeeltelijk aan derden onderverhuurde en dat op beide gronden een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure gerechtvaardigd is. [appellant] diende daarnaast, aldus Stadgenoot, de huurachterstand en, op grond van artikel 6:104 BW Pro, de door hem genoten winst uit verboden onderverhuur aan haar te betalen.
[appellant] heeft verweer gevoerd tegen de diverse vorderingen van de zijde van Stadgenoot. Van zijn zijde heeft hij in reconventie gevorderd Stadgenoot te veroordelen onmiddellijk actie te ondernemen en de door zijn benedenburen veroorzaakte overlast te doen staken en tevens het aanrecht van het keukenblok te herstellen.
3.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] een huurachterstand had van € 1.479,16, dus minder dan drie maanden en dat daarom de ontruiming op grond van de huurachterstand niet toewijsbaar was. Het beroep van [appellant] op opschorting van betaling van de huurpenningen is door de kantonrechter verworpen.
De kantonrechter heeft voorts overwogen dat het op grond van artikel 5.7 van de huurovereenkomst verboden is om zonder toestemming (een gedeelte van) het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. [appellant] heeft niet mogen aannemen dat Stadgenoot hem toestemming heeft gegeven om het gehuurde aan meerdere personen in onderhuur of in gebruik te geven. De GBA-inschrijvingen van vele personen en de door Stadgenoot overgelegde huurovereenkomsten doen het vermoeden rijzen dat de bedoelde personen in de woning woonden en dat conform de huurovereenkomsten huur werd betaald. [appellant] heeft dit vermoeden niet ontzenuwd. De kantonrechter achtte het dan ook waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] aan meerdere personen gedeelten van het gehuurde heeft verhuurd en ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal achten. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar en ook de gevorderde winstafdracht is vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter toewijsbaar, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter heeft [appellant] op deze gronden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en aan Stadgenoot te betalen € 1.479,16 aan huurachterstand, € 16.552,93 aan winstafdracht en de toekomstige huurpenningen vanaf 1 juli 2019. De vordering van [appellant] is afgewezen omdat deze door de toewijzing van de ontruiming niet meer aan de orde was.
3.3
[appellant] voert bij grief 1 aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft aangenomen dat een toewijsbare huurachterstand bestond. [appellant] wijst in de toelichting op zijn grief erop dat hij overlast van zijn buren heeft ondervonden, dat daardoor zijn huurgenot is aangetast en dat Stadgenoot de tekortkoming in de nakoming die daardoor is veroorzaakt, niet meer ongedaan kan maken.
3.4
[appellant] bepleit kennelijk dat hij vanwege de door hem ervaren geluidsoverlast een deel van de overeengekomen huurprijs niet hoeft te betalen. Hij heeft in dit geding echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de geluidsoverlast zodanig ernstig en langdurig was dat dit een (kennelijk bedoelt [appellant] : definitieve) inhouding van de huurpenningen rechtvaardigt. [appellant] heeft bovendien onvoldoende duidelijk gemaakt op welke wijze hij zich zelf heeft ingespannen om de geluidsoverlast te doen beëindigen. Ook heeft hij niet concreet gemaakt waar Stadgenoot nalatig is gebleven terwijl zij in actie had behoren te komen. [appellant] voert nog aan dat Stadgenoot hem eerder korting heeft gegeven op zijn huur wegens door hem in 2012 ervaren overlast. Wat daarvan verder zij, dat maakt niet dat hij zich thans met succes kan beroepen op vermindering van zijn huur. [appellant] heeft voor het overige niet betwist dat een huurachterstand bestond van de door de kantonrechter vastgestelde omvang. Gelet op een en ander faalt de grief.
3.5
Grief 2 luidt dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [appellant] de woning onrechtmatig heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. [appellant] stelt zich blijkens de toelichting op deze grief op het standpunt dat hij van Stadgenoot toestemming had verkregen om met anderen in de woning te verblijven.
3.6
[appellant] wijst in de eerste plaats op het voordrachtformulier van de Gemeentelijke Dienst Herhuisvesting waarvan de inhoud aan (de rechtsvoorgangster van) Stadgenoot bekend was voordat zij met [appellant] de huurovereenkomst betreffende de woning sloot. In dat voordrachtformulier zijn bij ‘gegevens van de kandidaat-huurder(s)’ de persoonsgegevens van [appellant] ingevuld. Tevens is zijn maandinkomen ad bruto ƒ 1.863,- daarin vermeld. Bij ‘gegevens medebewoner’ zijn de persoonsgegevens van ene [A] vermeld en tevens diens inkomen ad ƒ 3.780,- bruto per maand. Het aanvraagformulier vermeldt daarnaast dat de huursom destijds (kaal) ƒ 876,48 per maand was. Het hof leidt hieruit af dat Stadgenoot ermee bekend was en het er dus mee eens was dat genoemde [A] medebewoner van [appellant] zou worden. Dat Stadgenoot [appellant] in algemene zin toestemming heeft gegeven tot het onderverhuren of aan derden in gebruik geven van gedeelten van de woning is daaruit echter niet af te leiden.
3.7
[appellant] voert bij zijn grief ook aan dat de woning is toegewezen aan drie personen die elk een deel van de woning zouden gaan gebruiken. Hij legt echter niet uit waaruit blijkt dat Stadgenoot ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wist dat er naast [A] nog een andere medebewoner zou zijn. Mogelijk doelt hij op de reeds bij zijn verweerschrift in eerste aanleg door hem overgelegde stukken onder productie 1, meer in het bijzonder zijn brief van 4 juni 1993 aan de rechtsvoorganger van Stadgenoot. [appellant] schreef in die brief, met als onderwerp burenoverlast, dat de door hem destijds gehuurde woning “wat krap voor drie volwassenen” was. Het voert te ver om enkel daaruit te concluderen dat Stadgenoot wist dat [appellant] de onderhavige woning met in totaal drie personen zou gaan bewonen, laat staan dat Stadgenoot daarmee heeft ingestemd.
3.8
De door [appellant] in eerste aanleg overgelegde correspondentie tussen hem en (de rechtsvoorgangster van) Stadgenoot dateert van na het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning en kan dus niet meewerken aan de conclusie dat Stadgenoot ten tijde daarvan wist dat [appellant] naast [A] nog een andere medebewoner zou gaan hebben. De correspondentie bestaat uit diverse brieven van de hand van [appellant] die, in een aantal gevallen namens ‘de bewoners’ van de woning, aan Stadgenoot meldt dat sprake is van geluidsoverlast. In enkele brieven worden namen genoemd van kennelijke medebewoners, in de brief van 30 mei 1995 [A] en daarnaast nog [B] en [C] , in de brief van 30 maart 1999 [D] en in de e-mail van 30 augustus 2012 [E] . Het hof is van oordeel dat uit deze correspondentie niet blijkt dat Stadgenoot heeft ingestemd met het in gebruik geven of onderverhuren van gedeelten van de woning door [appellant] aan de al dan niet met name genoemde derden. De brieven houden geen verzoek in tot een dergelijke toestemming maar gaan over een geheel ander onderwerp namelijk geluidsoverlast. Uit de reacties van Stadgenoot blijkt niet dat zij op enige wijze reageert op de mogelijke medebewoning. [appellant] heeft een en ander niet kunnen opvatten als een stilzwijgende toestemming met die medebewoning.
3.9
Uit het onderzoek van Stadgenoot blijkt bovendien dat er naast de door [appellant] in zijn correspondentie genoemde medebewoners nog een groot aantal anderen op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan dan wel huurovereenkomsten met [appellant] hebben gesloten. Het gaat in totaal om 42 personen (onder wie niet voornoemde [B] en [C] ) die in de loop der tijd bij [appellant] ingeschreven hebben gestaan. Op het moment van het onderzoek, 11 april 2019, resteerden van hen nog acht ingeschreven personen. Stadgenoot heeft voorts zeven huurovereenkomsten overgelegd die ten behoeve van de inschrijvingen aan de gemeente waren verstrekt. Deze huurovereenkomsten betreffen alle de huur van een kamer in de woning en noemen [appellant] als de verhuurder. [appellant] heeft met zijn grieven niet uitdrukkelijk en met reden bestreden dat uit de inschrijvingen het vermoeden kan worden afgeleid dat de 42 ingeschreven personen in de woning hebben gewoond. Hij heeft evenmin voldoende concreet bestreden dat uit de huurovereenkomsten kan worden afgeleid dat de daarin genoemde huurders - die overigens geen van allen worden genoemd in de correspondentie tussen [appellant] en Stadgenoot - de overeengekomen huur aan [appellant] hebben betaald. [appellant] heeft in hoger beroep, ook ter gelegenheid van het pleidooi, geen concrete feiten aangedragen die deze vermoedens ontzenuwen, zodat het hof van een en ander uitgaat. Dit betekent dat er een zodanig grote discrepantie is tussen de feitelijke situatie en de toestemming tot medebewoning waarvan [appellant] mocht uitgaan - medebewoning door [A] -, dat het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat een ontbinding van de huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [appellant] gerechtvaardigd is. Ook grief 2 faalt.
3.1
Grief 3 is gericht tegen de toewijzing van de vordering tot winstafdracht. [appellant] voert aan dat Stadgenoot de vermeende misgelopen winst onvoldoende concreet heeft onderbouwd en dat evenmin is gebleken dat Stadgenoot aanzienlijke kosten heeft moeten maken door verboden onderhuur.
3.11
Stadgenoot heeft haar vordering gegrond op artikel 6:104 BW Pro en heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van dit hof van 9 september 2008 (ECLI:NL:GHAMS:2008:BF1347) en naar het in dezelfde zaak gewezen arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM0893). [appellant] heeft in het licht van deze uitspraken onvoldoende toegelicht dat in dit geval niet heeft te gelden dat Stadgenoot aanzienlijke kosten moet maken door het op grote schaal voorkomen van verboden onderhuur van sociale huurwoningen. Dat thans, na het ontruimen en opnieuw verhuren van de woning, de huurprijs zou zijn geliberaliseerd, doet daaraan niet af, nog daargelaten dat dat kennelijk niet zo was ten tijde van de verboden onderhuur.
3.12
Stadgenoot heeft de door [appellant] genoten winst uit onderhuur begroot op het verschil tussen de door hem ontvangen huur en de door hem aan Stadgenoot verschuldigde huur. De door [appellant] ontvangen huur is door Stadgenoot concreet berekend op grond van de volgens de huurovereenkomsten verschuldigde huursom en de periode dat de onderhuurders in de woning hebben verbleven. [appellant] heeft bij zijn grief de uitgangspunten van deze berekening niet bestreden, en evenmin de feitelijke uitwerking daarvan. Het hof gaat dan ook uit van de juistheid van het gevorderde bedrag. Dat er, buiten de huurovereenkomsten, geen andere bewijzen zijn van daadwerkelijke bewoning of huurbetaling door de onderhuurders, is van onvoldoende belang. [appellant] heeft immers geen concrete feiten aangevoerd tegenover de door Stadgenoot overgelegde huurovereenkomsten en inschrijvingen. Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de onderhavige vordering zal toewijzen. Grief 3 faalt eveneens.
3.13
Met grief 4 bestrijdt [appellant] dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen. Voor zover [appellant] bij deze grief inhoudelijke argumenten herhaalt, wordt verwezen naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Het hof overweegt naar aanleiding van deze grief verder het volgende.
3.14
Stadgenoot had gelet op haar doelstelling om te voorzien in de behoefte aan betaalbare woonruimte belang bij een spoedige beslissing op haar vordering tot ontruiming. Het voortduren van verboden onderhuur, waarvan in deze voldoende gebleken is, is gelet op die doelstelling onwenselijk. Het is daarnaast om proceseconomische redenen wenselijk om bij wijze van voorlopige voorziening reeds te beslissen over de vordering tot betaling van de huurachterstand en de gevorderde schade. Hetgeen [appellant] aanvoert omtrent deze vorderingen is zo weinig concreet dat er onvoldoende aanleiding is een nader feitenonderzoek af te wachten alvorens, zo wordt benadrukt: bij wijze van voorlopige voorziening, daarop te beslissen.
3.15
Volgens grief 5 heeft de voorzieningenrechter ten onrechte overwogen dat onvoldoende aannemelijk was geworden dat [appellant] in een noodsituatie zou belanden indien de woning zou worden ontruimd, omdat hij slechts medische stukken had overgelegd uit 2015 en dus niet had onderbouwd dat hij in 2019 door ontruiming in een noodsituatie zou geraken. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kantonrechter. [appellant] heeft slechts medische stukken overgelegd uit 2015 waaruit niets blijkt over zijn gezondheid ten tijde van het treffen van de voorziening. [appellant] heeft zijn stelling dat zijn medische toestand sinds 2015 gelijk is gebleven dan wel is verslechterd, op geen enkele wijze onderbouwd. De grief faalt.
3.16
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd nu er geen grond is tot vernietiging daarvan op enig onderdeel. [appellant] zal als daarin in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 2.020,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2020.