Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[HUURSTER],
wonende te Amsterdam,
APPELLANTE in het principaal hoger beroep,
GEÏNTIMEERDE in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J.C.A. Froon te Amsterdam,
t e g e n
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE in het principaal hoger beroep,
APPELLANTE in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [huurster] en Ymere genoemd.
Bij dagvaarding van 17 augustus 2007 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam, locatie Amsterdam, in het kort geding tussen partijen (Ymere als eiseres en [huurster] als gedaagde) onder kenmerk KK 07-551 heeft gewezen en dat is uitgesproken op 23 juli 2007.
[Huurster] heeft bij memorie zes grieven voorgesteld, een productie overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft Ymere geantwoord, de grieven bestreden en harerzijds – in incidenteel hoger beroep - eveneens appel ingesteld. Daarbij heeft zij twee grieven voorgesteld, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover het de veroordeling sub III betreft en alsnog, met verbetering van gronden, [huurster] zal veroordelen tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 13.800,-, vermeerderd met wettelijke rente, subsidiair een door het hof vast te stellen bedrag, alsmede dat het hof dat vonnis voor het overige zal bekrachtigen.
Vervolgens heeft [huurster] in het incidenteel hoger beroep geantwoord en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appel van Ymere zal verwerpen en Ymere zal veroordelen in de kosten gevallen in het incidenteel hoger beroep.
Ten slotte heeft [huurster] recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memories.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 sub 1.1 tot en met 1.3 een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1. [Huurster] huurt sedert 1 mei 1990 van Ymere de woning aan de […]straat [nummer] te Amsterdam tegen een netto huurprijs van laatstelijk € 419,01 per maand. In artikel 5 van Pro de op 27 april 1990 met de rechtsvoorgangster van Ymere, Levasu B.V., gesloten huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“1.Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het uitsluitend overeenkomstig de woonbestemming gebruiken en ingericht houden.
2. Huurder mag in geen geval, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder de huur aan een ander overdragen, noch het gehuurde geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik afstaan.”
4.2. In eerste aanleg heeft Ymere, na vermindering van haar eis, de ontruiming van het gehuurde gevorderd en betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 13.800,- met wettelijke rente. Bij het vonnis waarvan beroep, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft de kantonrechter [huurster] veroordeeld het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met machtiging van Ymere de hulp van de sterke arm in te roepen indien [huurster] hieraan niet voldoet. Voorts werd [huurster] veroordeeld om aan Ymere als voorschot op schadevergoeding een bedrag van € 5.697,60 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, en is [huurster] veroordeeld in de kosten van het geding.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [huurster] op in het principaal hoger beroep. In het incidenteel appel bestrijdt Ymere met haar grieven de niet volledige toewijzing van het als schadevergoeding gevorderde bedrag.
4.3. De kantonrechter heeft voldoende aannemelijk geacht dat [huurster] vanaf 1 januari 2003 niet zelf het gehuurde heeft bewoond maar dat zij de woning vanaf die datum in zijn geheel aan studenten heeft onderverhuurd. Deze onderverhuur wordt op zichzelf niet, althans niet gemotiveerd, door [huurster] bestreden maar zij beroept zich erop daarvoor toestemming te hebben verkregen van de rechtsvoorgangster van Ymere. [Huurster] beschikt echter niet over schriftelijk bewijs en de desbetreffende personen zijn voor haar niet meer traceerbaar. Nu [huurster] tegenover de uitdrukkelijk betwisting daarvan door Ymere geen enkel (begin van) bewijs van haar stelling heeft bijgebracht, kan er voorshands niet van worden uitgegaan dat zij de beweerde toestemming daadwerkelijk heeft verkregen.
4.4. Voorts voert [huurster] aan dat zij geen andere eigen woning heeft en dat haar belang hier zwaarder dient te wegen omdat zij door de ontruiming op straat zal komen te staan zodra haar vader, in wiens woning zij thans verblijft, komt te overlijden. Het hof gaat aan dit verweer voorbij, reeds omdat van een belang dat aan de gevorderde ontruiming in de weg staat onder deze omstandigheden geen sprake is. In het licht hiervan bestaat ook geen aanleiding voor een langere ontruimingstermijn dan door de kantonrechter is bepaald. Dat [huurster] in de onmogelijkheid zou verkeren om de woning leeg op te leveren is niet aannemelijk. De onderhuurders hebben immers schriftelijk verklaard de woning vrijwillig te zullen verlaten en gesteld noch gebleken is dat zij na het bestreden vonnis daaraan geen gevolg hebben gegeven.
4.5. Het hof onderschrijft daarom het oordeel van de kantonrechter dat er met voldoende zekerheid van mag worden uitgegaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens toerekenbaar tekortschieten van [huurster]. Op deze grond is de vordering tot ontruiming terecht toewijsbaar geoordeeld. De principale grieven 3, 4 en 6 falen derhalve.
4.6. Ymere grondt haar vordering tot schadevergoeding primair op art. 6:104 BW Pro, waarin – kort samengevat – is bepaald dat de rechter desgevorderd de als gevolg van wanprestatie geleden schade kan begroten op het bedrag van de winst die de aansprakelijke partij door die wanprestatie heeft genoten of een gedeelte daarvan. Ymere stelt dat deze winst tenminste € 13.800,- bedraagt, zijnde het door haar berekende verschil tussen de door [huurster] vanaf 1 januari 2003 van de onderhuurders ontvangen huurbedragen en de door [huurster] aan Ymere verschuldigde netto huurprijs. De kantonrechter heeft overwogen dat deze mogelijkheid van schadebegroting zich niet leent voor toepassing in een geval als het onderhavige, onder meer omdat uit het sociale karakter van de door Ymere gedreven onderneming volgt dat zij de mogelijk door [huurster] gemaakte winst niet zelf zou hebben willen behalen, zodat het niet behalen daarvan niet als schade van Ymere is aan te merken. Vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure heeft de kantonrechter de door de wanprestatie geleden schade ex aequo et bono begroot op het verschil tussen de voor het gehuurde volgens de puntentelling berekende maximale netto huurprijs en de tussen partijen overeengekomen netto huurprijs. Uitgaande van dit verschil, in 2007 berekend op € 105,87 per maand en in de vier jaren ervoor telkens 2% minder, werd [huurster] veroordeeld om bij wege van voorschot op schadevergoeding aan Ymere te betalen een bedrag van € 5.697,60 in hoofdsom. Hiertegen richten zich de beide grieven van Ymere in het incidenteel appel en de grieven 1 en 2 van [huurster] in het principaal appel.
4.7. De kantonrechter heeft overwogen dat Ymere aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade lijdt door illegale onderverhuur in het algemeen en dat zij schade heeft geleden door de onderhavige onderverhuur in het bijzonder. Tegen deze overweging zijn geen grieven gericht, zodat ook in hoger beroep hiervan kan worden uitgegaan. Ook kan als vaststaand worden aangenomen dat [huurster], die uit de haar niet toegestane onderverhuur een beduidend hoger bedrag ontving dan hetgeen zij als huur aan Ymere verschuldigd was, door haar wanprestatie winst heeft genoten. Hiermee is in beginsel voldaan aan de vereisten die aan een schadebegroting op de voet van art. 6:104 BW Pro worden gesteld.
4.8. Het is een feit van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderverhuur van sociale woningen, waarvan ook in dit geval sprake is, in Amsterdam op grote schaal voorkomt. Dit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie, in dit geval Ymere, zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Ymere, zoals door haar toegelicht en aannemelijk gemaakt, bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. Die kosten houden onder meer verband met het sneller dan thans het geval is realiseren van de beschikbaarheid van (extra) woningen in de sociale sector om in de woonbehoeften van de doelgroepen te kunnen voorzien, alsmede met het volgens haar taakopvatting blijven waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving, die door (grootschalige) onderverhuur kan en vaak ook zal worden aangetast. Deze schade wordt (ten dele) veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van [huurster] en zij is daarvoor dan ook mede aansprakelijk te houden. Nu de omvang van de aldus aan Ymere toegebrachte schade naar zijn aard niet in concreto is vast te stellen, evenmin als de mate waarin [huurster] aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is het hof anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van art. 6:104 BW Pro in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder” (MvA II, PG Inv. 6, p. 1266-1267). Het feit dat Ymere als sociale woningcorporatie de door [huurster] gemaakte winst niet zelf zou willen behalen en bij nieuwe verhuur van de woning, indien [huurster] deze zou hebben opgezegd, zou hebben volstaan met het optrekken van de huur naar het maximale huurprijsniveau is gelet op het voorgaande niet van betekenis.
4.9. Ymere heeft de door [huurster] uit de onderverhuur genoten winst berekend op basis van de door [huurster] met de huidige onderhuurders overeengekomen huurprijzen, tezamen (ruim) € 1.000,- per maand. Na aftrek van de aan Ymere verschuldigde huur van € 455,- (inclusief watergeld) en € 200,- als kosten van gas en elektra resteert een winstbedrag van € 345,- per maand. Met de overgelegde schriftelijke verklaringen van de onderhuurders en verslaglegging van eigen onderzoek heeft Ymere voldoende aannemelijk gemaakt dat [huurster] deze winst sedert begin 2003, derhalve over tenminste 40 maanden heeft genoten. [Huurster] heeft de uitgangspunten van deze berekening niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het door Ymere als voorschot op schadevergoeding gevorderde bedrag van (40 x € 345,- is) € 13.800,- is derhalve toewijsbaar, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg.
4.10. Ymere heeft voorts nog aangevoerd dat zij met haar onderhavige vordering beoogt zo spoedig mogelijk een extra en effectief instrument te verkrijgen in de strijd tegen onderverhuur. Aldus kan, zo stelt zij, een krachtig signaal worden afgegeven dat illegale onderverhuur van sociale woningen onaantrekkelijk is. Gelet op dit kader, waarin ook het geschil van partijen zich afspeelt, heeft Ymere voldoende spoedeisend belang bij de onderhavige geldvordering om de toewijzing daarvan in kort geding te rechtvaardigen.
4.11. Uit het vooroverwogene volgt dat de grieven in het incidenteel appel slagen en dat in het principaal appel ook de grieven 1 en 2 falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd voor zover het de daarin onder III uitgesproken betalingsveroordeling betreft en het hof zal in zoverre opnieuw recht doen. Voor het overige dient het vonnis te worden bekrachtigd. Dat betekent dat de principale grief 5, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling in de eerste aanleg, eveneens faalt. [Huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, zowel in het principaal als in het incidenteel appel.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover het de in het dictum onder III uitgesproken betalingsveroordeling betreft,
en in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [huurster] om aan Ymere te betalen een bedrag van € 13.800,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 6 juli 2007;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor al het overige;
verwijst [huurster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Ymere tot op heden in het principaal appel begroot op € 894,- voor salaris advocaat en op € 251,- aan verschotten en in het incidenteel appel op € 447,- voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Coeterier, N. van Lingen en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 september 2008.