ECLI:NL:GHAMS:2020:1031

• Datum uitspraak: 24 maart 2020
• Publicatiedatum: 7 april 2020
• Zaaknummer: 200.261.114/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.D.R.M. Boumans; J.W.M. Tromp; M. Bijkerk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 3 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarschuwing notaris voor onrechtmatig uitstel transportdatum na ingebrekestelling

Klager diende een klacht in tegen een notaris over het uitstellen van de transportdatum van een appartementsrecht na het verstrijken van de ingebrekestellingstermijn. Het hof bevestigde dat de notaris de transportdatum zonder toestemming van de koper met veertien dagen had verplaatst, wat in strijd was met de koopovereenkomst en tuchtrechtelijk verwijtbaar was.

De notaris werd gewaarschuwd en veroordeeld tot betaling van de kosten van het hoger beroep. Andere klachten, zoals het te laat starten van het dossier, communicatieproblemen en onjuiste nota van afrekening, werden ongegrond verklaard. De notaris had geen onderscheid hoeven maken tussen contributie en hypotheek in de afrekening en mocht kosten voor de opheffing van de vereniging in rekening brengen.

De zaak betrof de verkoop van een appartementsrecht van een woonvereniging, waarbij de notaris verantwoordelijk was voor het passeren van de akte van levering en afhandeling van de bijbehorende besluiten. Het hof oordeelde dat de notaris ondanks enkele tekortkomingen niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelde behalve voor het onrechtmatige uitstel van de transportdatum.

De notaris werd veroordeeld tot betaling van griffierecht en kosten van klager, alsmede de kosten van behandeling van de klacht door het hof. De uitspraak werd gedaan door drie raadsheren van het Gerechtshof Amsterdam op 24 maart 2020.

Uitkomst: De notaris kreeg een waarschuwing voor het onrechtmatig uitstellen van de transportdatum en werd veroordeeld tot kostenvergoeding.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.261.114/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/345635/ KL RK 18-171

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 24 maart 2020

inzake

[klager] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

gemachtigde: [gemachtigde] , wonend te [woonplaats] ,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 20 juni 2019 een pro forma beroepschrift - met bijlage -

bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 23 mei 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:38). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

Klager heeft op 9 augustus 2019 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.3.

De notaris heeft op 30 augustus 2019 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.4.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

1.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 januari 2020. De gemachtigde van klager, de moeder (als vertegenwoordiger van klager), de vader van klager, en de notaris, vergezeld van haar kantoorgenoot, kandidaat-notaris [kandidaat-notaris] , zijn verschenen. De gemachtigde van klager en de notaris hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2. Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Op 30 september 2005 is aan de Woonvereniging [adres] (hierna: de Woonvereniging) ten overstaan van een notaris te [plaats] het appartementsrecht aan de [adres] overgedragen. Tevens is op die datum in opdracht van [X] Utrecht B.V. en [X] B.V. (hierna tezamen: [X] ) de akte ‘Statuten Woonvereniging’ verleden (hierna: de statuten).

2.2.

Het pand aan de [adres] heeft de Woonvereniging belast met een hypothecaire inschrijving ten behoeve van de ABN-AMRO Bank (hierna: de bank).

2.3.

[X] heeft zich gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor veelal studenten. De studenten verkregen door middel van een financieringsconstructie een lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging, dat recht gaf op het gebruik van een ‘koopstudio’ in een woonhuis. In deze financieringsconstructie betaalde [X] maandelijks een zogenaamde lasten- of kostendemper aan de ‘kopers’ van de studio’s.

2.4.

In artikel 7 van de statuten is vermeld, voor zover van belang:

“1. Voor de aan een lid ter beschikking gestelde woonruimte dient het lid bij toetreding een inleggeld te betalen ter grootte van de dan geldende waarde van deze woonruimte (inclusief het aandeel in de gemeenschappelijke zaken van de onroerende zaak), welke waarde wordt vastgesteld door de algemene vergadering overeenkomstig de regeling in artikel 8 lid 2.”

In artikel 8 van de statuten is vermeld, voor zover van belang:

“1. Bij het einde van het lidmaatschap dient de nog verschuldigde contributie dadelijk te worden betaald en blijft het gewezen lid (of de erfgenamen) onbeperkt aansprakelijk voor de nog niet betaalde contributie en eventuele andere schulden aan de vereniging, onverminderd eventuele contractuele aansprakelijkheid ten opzichte van hypothecaire of andere schuldeisers.

2. (…) Voor de afrekening met de woonvereniging wordt tevens het aandeel van het lid in het saldo van de overige bezittingen en schulden van de vereniging vastgesteld naar rato van zijn/haar deelnamepercentage volgens het ledenregister (…).”

In artikel 9 lid 1 van de statuten zijn de lidmaatschapsrechten omschreven, die recht geven op het uitsluitend gebruik van de studio’s, genummerd 1 tot en met 5.

In artikel 15 van de statuten is vermeld, voor zover van belang:

“2. Met toestemming van de algemene vergadering is het bestuur ook bevoegd tot het sluiten van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van onroerende zaken, (…).

3. Op het ontbreken van deze toestemming kan door en tegen derden geen beroep worden gedaan.”

In artikel 25 van de statuten is vermeld, voor zover van belang:

“1. De vereniging kan worden ontbonden door een besluit van de algemene vergadering. Indien binnen drie maanden na verkoop van alle onroerende zaken van de vereniging geen besluit is genomen om (een) andere onroerende za(a)k(en) aan te kopen dan is de vereniging verplicht zo spoedig mogelijk een algemene vergadering te beleggen waarin de ontbinding van de vereniging aan de orde komt. (…)”

2.5.

In 2006 heeft klager bij [X] een lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging gekocht voor een bedrag van € 149.500,-. Dit lidmaatschapsrecht gaf recht tot het uitsluitend gebruik van één van de woonstudio’s – in het geval van klager studio nummer [nummer] – gelegen in het appartementsrecht.

2.6.

Op 26 maart 2014 is [X] failliet verklaard.

2.7.

De Woonvereniging, vertegenwoordigd door haar bestuurders, klager en [A] (hierna: [A] ), heeft op 13 februari 2018 een koopovereenkomst gesloten met [S] B.V. (hierna: [S] ), vertegenwoordigd door [B] (hierna: [B] ). Bij die koopovereenkomst is het appartementsrecht verkocht voor € 541.000,-.

In artikel 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 3 april 2018 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, ten overstaan van een notaris (of diens waarnemer), verbonden aan het kantoor van de notaris te [plaats] .

In artikel 12 lid 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat een partij in verzuim is jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Blijkens artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst kan de koper na ingebrekestelling onder andere aanspraak maken op een boete van 10% van de koopprijs.

2.8.

Bij e-mailbericht van 22 februari 2018 heeft een medewerkster van het kantoor van de notaris de makelaar van de Woonvereniging bericht dat zij een (scan van de) koopakte inzake het appartementsrecht heeft ontvangen, dat enige dagen voor het passeren van de akte partijen het ontwerp van de akte van levering en de nota van afrekening zullen ontvangen, dat zij aan beide partijen het bericht zond dat de koopakte ter verdere afwerking onder haar berusting is en tot slot dat de overdracht op 3 april 2018 bij haar op kantoor zal plaatsvinden.

2.9.

Bij e-mailbericht van 23 februari 2018 heeft de makelaar aan de betreffende medewerkster medegedeeld:

“Dank voor uw bericht.

Zorgt u zoals telefonisch besproken ook voor de opheffing van de woonvereniging?”

De medewerkster heeft dit e-mailbericht diezelfde dag doorgestuurd naar de notaris met de vraag of zij dit wilde oppakken.

2.10.

De notaris heeft op 27 maart 2018 telefonisch overleg gevoerd met de makelaar en deze heeft diezelfde dag de leden van de Woonvereniging laten weten dat het transport zal worden verplaatst naar 17 april 2018 vanwege een betaalachterstand van één van de leden bij de bank. Ook heeft de makelaar het uitstel van het transport aan [B] meegedeeld.

2.11.

Op 4 april 2018 (10.55 uur) heeft [B] de makelaar een e-mailbericht gestuurd en daarin de Woonvereniging in gebreke gesteld voor het feit dat het pand niet op 3 april 2018 is geleverd.

2.12.

Bij e-mailbericht van 4 april 2018 (13.36 uur) heeft de notaris aan de makelaar (en in de cc de bestuurders van de Woonvereniging en [B] ) onder andere het volgende bericht:

“Dank voor je bericht.

Helaas kan ik, zonder ledenbestand en/of andere documenten waaruit blijkt wie er nu daadwerkelijk op dit moment de leden van de vereniging zijn, de besluiten van de algemene vergadering van Woonvereniging (…) niet notarieel begeleiden.

Deze besluiten kunnen, indien partijen dat wensen, zelf onderhands door hen worden ondertekend en worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dan hoeven partijen ook niet door mij te worden geïdentificeerd.

In dat kader zend ik je, alsmede de beide bestuurdersleden van de vereniging, de navolgende stukken:

a. een onderhands format in een bewerkbaar wordbestand voor het besluit van de algemene vergadering van Woonvereniging (…) (waarin de ondergetekenden verklaren dat zij daadwerkelijk de enige leden van deze vereniging zijn) tot verlening van goedkeuring aan het besluit van het bestuur (…);

b. een onderhands format in een bewerkbaar wordbestand voor het besluit van de algemene vergadering van Woonvereniging (…) (waarin de ondergetekenden verklaren dat zij daadwerkelijk de enige leden van deze vereniging zijn) tot ontbinding van deze vereniging op het moment dat deze vereniging geen bekende baten meer heeft (zogenaamde turbo-liquidatie) en tot benoeming van de bewaarder van de boeken en bescheiden van de ontbonden vereniging; (…);

c. een handelsregisterformulier 17a voor de inschrijving van de ontbinding van de vereniging, (…); en

d. mijn declaratie inzake de tot en met heden verrichte werkzaamheden in deze zaak.

Inzake de turbo-liquidatie maak ik partijen nog opmerkzaam op het navolgende:

(…)

Mijn declaratie inzake de voor Woonvereniging (…) (die ik al heb gematigd) dient vóór het passeren van de akte van levering van het pand (…) te zijn betaald, onder vermelding van het factuurnummer. Desgewenst kunnen wij die declaratie ook opnemen in de op te stellen nota van afrekening inzake die levering. (…)”

2.13.

Op 10 en 11 april 2018 hebben de zes leden van de Woonvereniging, onder wie klager, bij ‘Besluit algemene vergadering’ (hierna: het besluit) van de Woonvereniging toestemming verleend aan het bestuur van de Woonvereniging tot verkoop en levering van het appartementsrecht. In het besluit is verder vermeld dat alle leden met algemene stemmen instemmen met de bepaling dat uit de verkoopopbrengst van het appartementsrecht alle schulden van de Woonvereniging worden betaald, en dat indien er na de betalingen sprake is van een negatief saldo, de leden van de Woonvereniging hun aandeel in het negatieve saldo dienen te voldoen naar rato van ieders deelnamepercentage. Tenslotte is in dit besluit – kort samengevat – bepaald dat indien alle schulden van de Woonvereniging zijn voldaan, de algemene vergadering zal besluiten tot ontbinding van de Woonvereniging en de leden – in de periode die is gelegen tussen de levering en de ontbinding van de Woonvereniging – jegens de Woonvereniging geen recht meer hebben op het uitsluitend gebruik van hun studio.

2.14.

Op 11 april 2018 heeft de notaris de nota van afrekening aan de Woonvereniging toegezonden (ad te ontvangen € 209.494,65). Na ontvangst van het
e-mailbericht van de moeder van klager van 11 april 2018 (16.56 uur) alsmede na overleg met de makelaar heeft de notaris een gecorrigeerde nota van afrekening aan de Woonvereniging verzonden (ad te ontvangen € 231.215,23). Op beide nota’s staat tevens de declaratie ‘opmaken besluit algemene vergadering’ ad € 1.203,95 vermeld.

2.15.

Bij e-mailbericht van 11 april 2018 heeft de gemachtigde (tevens oom) van klager aan de notaris bericht:

“Op verzoek van mijn zus (…) heb ik naar het dossier (…) gekeken. (…) Ik heb de afrekening gezien. Mijn conclusie is dat u er niets van begrepen heeft.

Natuurlijk verleent de bank royement als de hypotheken van (…) volledig worden afgelost. Sommigen van hen ontvangen meer dan zij ooit hebben betaald voor hun studio. Dat gaat echter ten koste van de aandelen van (…).

De stukken zijn u toegezonden op 15 februari 2018 In principe had u genoeg tijd gehad om alles rustig uit te zoeken. Uit de voorliggende afrekening blijkt dat u nog geen inzicht in de zaak heeft. (…) Er dreigt een enorme schade te ontstaan, waarvoor u m.i. aansprakelijk bent. Ik zie dat u toch kosten in rekening hebt gebracht voor de zogenaamde turboliquidatie. De turbo was niet meer dan een pruttelend dieseltje dat de eindstreep niet heeft gehaald. Er is was geen enkele noodzaak om de vereniging versneld te ontbinden, integendeel. Iedereen met 5 klassen basisschool kan het desbetreffende formuliertje van de KvK downloaden en invullen. Ik acht het klachtwaardig dat u hiervoor een bedrag van € 1.203, 95 in rekening durft te brengen. Er was niet eens opdracht verstrekt voor deze bemoeiing en u had ook geen kosten indicatie gegeven.”

2.16.

In reactie op voormeld e-mailbericht heeft de notaris diezelfde dag aan de gemachtigde van klager per e-mail bericht:

“Naar mijn mening heeft u niets van de hele casus begrepen.

(…)

Gisteren heb ik uw zuster al uitgebreid aan de telefoon gehad en haar uitgelegd:

A. Wat een turbo-liquidatie überhaupt is en wat de risico’s zijn die dat met zich kunnen brengen (…);

B. Dat er wel degelijk opdracht tot het ontbinden van de vereniging is gegeven;

C. Dat er tijdens het opmaken van de daarvoor benodigde stukken (die toen inderdaad geen haast hadden; de vereniging kan na de levering worden ontbonden) bleek dat er goedkeuring van de algemene vergadering voor de verkoop van hele pand nodig was, waarin niet was voorzien in de koopovereenkomst;

D. Dat ik die goedkeuring, eveneens nadat ik daarom werd verzocht, alsmede het regelen van de situatie die ontstaat tussen het moment van levering van het pand en de ontbinding van de vereniging (in het belang van zowel de bestuurders als de leden van de vereniging), in een besluit heb opgenomen;

E. Dat dit, conform de mededelingen die aan mij werden gedaan, een besluit buiten vergadering moest zijn, dat, zoals u als jurist ongetwijfeld zult weten, met algemene stemmen van alle leden moet worden genomen;

F. Dat ik, ondanks meerdere pogingen en reminders mijnerzijds, nog steeds geen ledenbestand heb ontvangen;

G. Dat ik, als notaris, bij een dergelijk besluit buiten vergadering moet verifiëren wie de leden zijn en dat die leden ook daadwerkelijk het stuk hebben ondertekend (legalisatie van de handtekeningen);

H. Dat ik het daarna (het ledenbestand kon niet worden aangeleverd, mede doordat de in de statuten genoemde administrateur van de vereniging failliet is, én de legalisatie van de handtekeningen niet tijdig zou kunnen worden gerealiseerd) dus, na overleg, aan de vereniging zelf heb overgelaten dit besluit en ook het besluit tot turbo-liquidatie zelf verder te completeren en dit laatste besluit ook zelf in te schrijven in het handelsregister;

I. Dat er een groot verschil is tussen het rechtsgeldig nemen van het besluit (daarvoor is een sluitend stuk nodig) en het daarna uitvoering geven aan het besluit (dit kan inderdaad met een KvK-formulier dat ik ook al had voorbereid en heb toegezonden);

J. Dat ik voor deze werkzaamheden een gematigde declaratie heb gestuurd, die mij allerzins redelijk lijkt in het licht van de reeds verrichte werkzaamheden en alle werkzaamheden die nu nog steeds door ons, ook vandaag weer (waar wij geen kosten meer voor in rekening zullen brengen) dit dossier worden verricht.”

2.17.

Op 12 april 2018 heeft kandidaat-notaris mr. [kandidaat-notaris] , als waarnemer van de notaris, de akte van levering verleden, waarbij het appartementsrecht is overgedragen aan [S] .

2.18.

In de periode van oktober 2018 tot en met november 2018 hebben de notaris en de gemachtigde van klager nog met elkaar gecorrespondeerd. Hierbij heeft de gemachtigde van klager de notaris een declaratie van € 5.000,- gestuurd, luidende:

“Voor bestudering van het dossier en het constateren van de dreigende financiële ramp,

Voor zeer frequent en langdurig telefonisch overleg in de periode van 6 t/m 12 april 2018,

Voor bestudering van alle inkomende en het (mede) redigeren van alle uitgaande correspondentie,

Voor bemoeiingen bij de financiële afwikkeling van de woonvereniging,

Voor het aansprakelijk stellen van de notaris en studie naar de tuchtrechtelijke opties,

Verrichte werkzaamheden in de periode van 6 april t/m 31 oktober 2018

40 uur a € 125,00 € 5.000,00”

2.19.

De uitnodigingen van de notaris om op haar kantoor met elkaar in gesprek te gaan heeft de gemachtigde van klager afgewezen.

3. Standpunt van klager

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager niet weergegeven. Ter zitting in hoger beroep heeft de gemachtigde van klager desgevraagd verklaard dat hij de klachtonderdelen zoals die in het aanvullend beroepschrift (nogmaals) zijn omschreven aan het hof wenst voor te leggen. Deze klachtonderdelen luiden, kort samengevat, als volgt.

i. De notaris is te laat begonnen met het dossier. Als de notaris in februari 2018 had gevraagd om een ledenbestand en een besluit van de algemene vergadering tot goedkeuring van de concrete verkoop, was er geen enkel probleem geweest. Van een notaris mag worden verwacht dat hij/zij in een vroeg stadium controleert of alle gegevens compleet zijn. Nu de notaris dit niet heeft gedaan, valt haar daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.

ii. De notaris had de transportdatum niet mogen uitstellen tot na het verstrijken van de periode van ingebrekestelling (acht dagen). De notaris heeft de Woonvereniging hierdoor aan een enorm risico blootgesteld, hetgeen haar tuchtrechtelijk valt te verwijten.

iii. Communicatie/overleg met de notaris was praktisch onmogelijk.

iv. De notaris heeft geen correcte nota van afrekening opgesteld. Zo heeft zij ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen de door de leden te betalen contributie en hun individuele financiering/hypotheek en daarnaast heeft zij nagelaten zorg te dragen voor de afrekening van de lopende huren en waarborgsommen (onderdeel a). Ten slotte heeft de notaris ten onrechte een bedrag van € 1.203,95 aan de Woonvereniging in rekening gebracht voor haar werkzaamheden ter zake de opheffing van de Woonvereniging (onderdeel b).

4. Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

5. Beoordeling

Ontvankelijkheid klager

5.1.

De notaris stelt dat klager al bij de kamer in zijn klacht niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard, omdat hij zich heeft bediend van een chantagemiddel (“u trekt uw rekening in, u betaalt mijn declaratie of anders wordt een tuchtprocedure opgestart”) en hij – namens klager – de uitnodigingen voor een gesprek op haar kantoor steeds heeft afgewezen.

5.2.

Niet aannemelijk is geworden dat het optreden van de gemachtigde van klager zodanig is geweest dat klager daarom in zijn klacht jegens de notaris niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Hierbij wordt aangetekend dat de gemachtigde van klager “de beschuldiging van chantage” ontkent. Dit betekent dat klager kan worden ontvangen in zijn klacht(onderdelen) en de stelling van de notaris moet worden verworpen.

Klachtonderdeel i.

5.3.

Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is en overweegt daartoe als volgt.

5.4.

Blijkens de overgelegde stukken is de notaris medio februari 2018 gevraagd om een akte van levering inzake het appartementsrecht op te maken. Blijkens de verklaring van de notaris ter zitting is eind februari 2018 via het Stater Hypotheek Systeem de aflosnota bij de bank opgevraagd. Een bewijsstuk hiervan is niet overgelegd. Op 27 maart 2018 heeft de notaris de makelaar van de Woonvereniging laten weten dat de transportdatum moest worden verplaatst naar een latere datum in verband met een betaalachterstand van één van de leden bij de bank. Niet gebleken is dat de notaris voor eind maart 2018 het concept van de akte van levering had opgesteld en de benodigde besluiten voor overdracht in haar dossier had. De notaris heeft eind maart 2018, begin april 2018 met de makelaar van de Woonvereniging en de beide bestuurders gecommuniceerd over het ontbrekende besluit van de algemene vergadering tot goedkeuring van de vervreemding van het appartementsrecht aan [S] , alsmede over het ontbrekende ledenregister.

5.5.

Het hof is van oordeel dat, hoewel de voortgang in dit dossier aan de zijde van de notaris (maar ook aan de zijde van haar opdrachtgevers) niet de schoonheidsprijs verdient, op dit onderdeel geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de notaris.

Klachtonderdeel ii.

5.6.

Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is. De transportdatum stond blijkens de koopovereenkomst van 13 februari 2018 gepland op 3 april 2018. De notaris heeft deze transportdatum – na berichtgeving van de bank – verplaatst naar 17 april 2018, te weten veertien dagen later. Naar het oordeel van het hof had de notaris in dit geval niet een uitsteltermijn van veertien dagen mogen hanteren zonder accordering daarvan door de koper, gelet op de boetebepaling in artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst. Van de notaris had mogen worden verwacht dat zij rekening had gehouden met de termijn van ingebrekestelling, die duidelijk stond vermeld in de aan de notaris overhandigde koopovereenkomst onder artikel 12 lid 1. Het hof acht deze handelwijze van de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Klachtonderdeel iii.

5.7.

In dit klachtonderdeel verwijt klager de notaris dat het praktisch onmogelijk was om met haar te communiceren. Uit de overgelegde stukken valt echter niet af te leiden dat communicatie met de notaris door haar toedoen onmogelijk was. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de communicatie tussen de gemachtigde van klager en de notaris weliswaar op zijn zachtst gezegd stroef verliep, maar daaraan waren beiden debet. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Klachtonderdeel iv. onderdelen a en b

5.8.

Wat betreft het verwijt van klager dat de notaris in de nota van afrekening voor de Woonvereniging ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen de door de leden te betalen contributie en hun individuele financiering/hypotheek overweegt het hof dat de notaris daartoe ook niet gehouden was. De leden waren geen partij bij de akte van levering en om die reden behoefde bovenstaand onderscheid ook niet te worden gemaakt. Om diezelfde reden was het evenmin aan de notaris om zorg te dragen voor de afrekening van de lopende huren en waarborgsommen. Bovendien beschikte de notaris over een bericht van koper [B] in haar dossier waarin vermeld stond dat de huurstromen tussen verkoper en koper onderling zouden worden afgewikkeld (bijlage 18 bij het inleidend verweerschrift). Dit betekent dat klachtonderdeel iv. onderdeel a ongegrond is.

5.9.

Ten aanzien van het verwijt van klager dat de notaris ten onrechte een bedrag van
€ 1.203,95 aan de Woonvereniging in rekening heeft gebracht, oordeelt het hof als volgt.

Bij e-mailbericht van 4 april 2018 (zie 2.12.) heeft de notaris de makelaar (en in cc de bestuurders van de Woonvereniging en [B] ) gewezen op haar werkzaamheden inzake de besluiten van de algemene vergadering van de Woonvereniging alsmede op de nota. Daartegen is blijkbaar niet geprotesteerd en de betaling ervan (door middel van verrekening met de door de notaris ontvangen koopprijs) is geaccepteerd. Dit (sub)klachtonderdeel is eveneens ongegrond.

Conclusie en maatregel

5.10.

Het gegronde verwijt betreft een wezenlijk onderdeel van de taak van de notaris en haar verantwoordelijkheid. Het hof acht de maatregel van waarschuwing dan ook passend en geboden.

5.11.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

Griffierecht en kostenveroordeling

5.12.

In verband met de wijziging van de Wet op het notarisambt per 1 januari 2018 heeft dit hof per die datum de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782).

5.13.

Nu het hof de klacht van klager gedeeltelijk gegrond verklaart, stelt het hof vast dat de notaris op grond van de artikelen 99 lid 5 Wna jo. 107 lid 3 Wna het door klager betaalde griffierecht in hoger beroep aan hem dient te vergoeden.

5.14.

Nu het hof de notaris tevens een maatregel oplegt, zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 Wna jo. 107 lid 3 Wna jo. de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep:

- € 50,- kosten van klager;

- € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

5.15.

De notaris dient de kosten van klager in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klager te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klager aan de notaris opgegeven rekeningnummer.

5.16.

De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna jo. 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

5.17.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

6. Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw beslissende:

- verklaart de klachtonderdelen i., iii. en iv. onder a en b ongegrond;

- verklaart klachtonderdeel ii. gegrond;

- legt de notaris ter zake daarvan de maatregel van waarschuwing op;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van zijn kosten in hoger beroep, bestaande uit
€ 50,- aan griffierecht, € 50,- aan kosten klager, derhalve in totaal € 100,- binnen vier weken na heden;

- veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof (€ 3.000,-) aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris meegedeeld.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.W.M. Tromp en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2020 door de rolraadsheer.