Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00009
19 december 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters
tegen de uitspraak van 30 november 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/5718 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 6 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.700.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak,
gedagtekend 17 november 2016, de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak van 30 november 2017 ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft op 29 oktober 2019 een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2019. Verschenen zijn de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. E. Brouwer en F. Donker (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld.
“1. De woning is een vrijstaande woning. In een door verweerder ingebracht ‘Waarderapport’ opgemaakt door een WOZ-taxateur, alsmede in een daarop gebaseerde matrix zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en over de hierna genoemde vier vergelijkingspanden, alle vrijstaande woningen in [Z] .
adres
bouwjr
inhoud
oppervl.
getaxeerde waarde
peildatum
[A-straat] 6
1938
1.300 m³
1.780 m²
€ 1.846.000
1 januari 2015
verkoopprijs
transactiedatum
[B-straat] 11
1920
1.299 m³
4.124 m²
€ 2.800.000
13 maart 2015
[C-straat] 8
1908
1.416 m³
2.953 m²
€ 2.650.000
11 september 2015
[E-straat 1] 3
1921
1.422 m³
1.267 m²
€ 1.600.000
24 december 2015
[D-straat] 7
1899
1.285 m³
1.532 m²
€ 1.945.000
20 augustus 2015
2. In het rapport zijn de volgende opmerkingen gemaakt bij
[B-straat] 11: Zeer luxe woning, geheel gerenoveerd;
[C-straat] 8: [Villapark] , luxe woning
[D-straat] 7: [Villapark] , matige fundering, scheurvorming gevel.
Bij de woning van eiser is onder ‘Bijzonderheden’ vermeld: [Villapark] . Bij de woning [E-straat 1] 3 zijn geen opmerkingen gemaakt noch Bijzonderheden vermeld.
Aan alle voornoemde woningen zijn cijfers toegekend voor correctiefactoren in verband met kwaliteit (K), onderhoudstoestand (O), uitstraling (U), doelmatigheid (D), voorzieningen (V) en ligging (L) op een schaal van 1 (slecht) tot 5 (uitstekend). Het taxatierapport vermeldt:
“Afwijking per factor en motivering waardeoordeel (..):
O 5% van de waarde van het hoofdgebouw (…), K, U, D en V 10% van de waarde van het hoofdgebouw, L 20% van de waarde van het grondkavel”.
3. Ter zitting heeft verweerder verder aangegeven dat ten aanzien van de [E-straat 1] 3 het in het waarderapport opgenomen cijfer 2 voor de factoren Onderhoud en Voorzieningen ten onrechte als factor 1 is opgenomen in de matrix.
4. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van achterstallig onderhoud van het dak van de woning een offerte ingezonden, gedagtekend 23 november 2016, van een dakdekkersbedrijf, waarin een aanneemsom is opgenomen van € 123.995 voor ‘pannendak’, van € 5.260 voor ‘zinken goten en hemelwaterafvoeren’ en € 4.355 voor steiger en schaftkeet.
5. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld een taxatieverslag overgelegd. Daarin zijn opgenomen als referentieobjecten:
- ( de voormelde verkoop van) [C-straat] 8, waarbij door de taxateur van eiser is uitgegaan van een andere inhoud, namelijk van 1.550 m³ alsmede
- [F-straat] 6, aangeduid als een vrijstaande villa, bouwjaar 1908, met een inhoud van 875 m³ en een oppervlakte van 1.000 m², op 8 juli 2015 verkocht voor € 1.300.000, en
- [E-straat 2] 1 te [Z] , aangeduid als een ‘fraai vormgegeven woonboerderij tegenover de hockeyvelden van [Z] ’, bouwjaar 1900, met een inhoud van 1.050 m³ en een oppervlakte van 1.200 m², op 15 oktober 2014 verkocht voor € 950.000.
6. In het in opdracht van de gemachtigde opgestelde WOZ-taxatieverslag wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.408.000. In zijn beroepsschrift heeft eiser aangevoerd een waarde van € 1.459.000 voor te staan.
7. In reactie op eisers standpunt omtrent waterhuishouding in het gebied van de woning, heeft verweerder een overzicht overgelegd over het jaar 2016 van de grondwaterstand zoals gemeten in peilbuis [**] , ter hoogte van [A-straat] 3. In de daarbij behorende toelichting is vermeld dat in het jaar 2016 de grondwaterstand met behulp van grondwaterpompen op aanvaardbaar peil is gehouden, dat de grondwaterstand elk uur automatisch wordt gemeten en dat de grondwaterpompen automatisch worden aangestuurd.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de onder 2.1, onderdeel 1, genoemde matrix in hoger beroep als volgt gewijzigd:
- de getaxeerde waarde van de woning: € 1.792.000;
- de inhoud van de [C-straat] 8: 1.469 m³
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de onder 2.1, onderdeel 2, genoemde opmerkingen in het rapport als volgt aangevuld:
- bij het referentie object [E-straat 1] 3: [Villapark] . Woning heeft 3,5 jaar te koop gestaan. Oorspronkelijke vraagprijs € 2.195.000,--. Renovatie € 200.000.
2.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een nieuw taxatieverslag overgelegd. De daarin opgenomen referentiepanden zijn: [C-straat] 8, [F-straat] 6, [E-straat 1] 3 en [B-straat] 11. Ten aanzien van de [C-straat] 8 is daarbij, in afwijking van het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag (zie 2.1, onderdeel 5), uitgegaan van een inhoud van 1.469 m³. De overige gegevens komen in essentie overeen met de gegevens in het rapport van de heffingsambtenaar ( [E-straat 1] 3 en [B-straat] 11 en [C-straat] 8) dan wel het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag ( [C-straat] 8 en [F-straat] 6).
2.6.
De woning is op 12 juli 2018 verkocht voor € 2.265.000.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:
“10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met de in het waarderapport opgenomen verkoopprijzen van andere vrijstaande woningen in [Z] . Gelet op de over deze woningen en de woning van eiser verstrekte gegevens zijn deze woningen en de woning vergelijkbaar in de zin dat de verkoopprijzen van deze woningen een voldoende onderbouwing vormen voor de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank acht verweerder met de verwijzing naar die verkoopprijzen er in beginsel in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
12. Het is in dat geval aan eiser om feiten en omstandigheden aan te voeren die reden geven voor twijfel aan deze conclusie. De rechtbank acht eiser daarin niet geslaagd.
Verweerder heeft onbetwist gesteld dat de in het taxatierapport gebruikte gegevens over de inhoud van de panden, voor zover afwijkend van de door eiser gehanteerde cijfers of door eiser betwist, berekend zijn op grond van de bouwtekeningen. De gemachtigde van eiser heeft verwezen naar de gegevens van de makelaar bij de verkoop, maar niet is gebleken dat die gegevens op basis van de NEN-norm zijn berekend. Verweerder heeft bij de taxatie daarom kunnen uitgaan van de in het rapport gebruikte gegevens.
Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij zijn vergelijking afdoende de betreffende verschillen in ligging en factoren heeft meegewogen. Hetgeen eiser heeft aangevoerd is onvoldoende voor twijfel aan de door verweerder gehanteerde factoren. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de panden aan de [C-straat] , de [E-straat 1] en de [D-straat] vanwege de ligging in de buurt [Villapark] vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft ook genoegzaam gemotiveerd dat de panden zo dicht bij elkaar liggen dat de gevolgen van de waterhuishouding in zijn algemeenheid vergelijkbaar zijn. Eveneens afdoende gemotiveerd is dat de ligging van de [B-straat] in een andere en iets minder gewilde buurt is. Dat de gestelde problemen met de waterhuishouding daar niet zouden spelen, zoals eiser heeft aangevoerd, maakt op zichzelf niet dat verweerder de liggingsfactor daarom te licht heeft gewaardeerd. Ten aanzien van de door eiser gestelde verschillen in verkeersbelasting, met name rond sportwedstrijden en voorstellingen van het openluchttheater, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze factor, gelet al op de omstandigheid dat dit alleen gedurende een beperkt deel van de week zou optreden, zodanig is dat het zou moeten leiden tot een gewijzigde factor voor het onderdeel ligging. Verder heeft verweerder zitting onweersproken gesteld dat de woning [C-straat] 8 slechts een paar meter verwijderd is van de woning van eiser. Eiser heeft ook erkend dat de verkeersoverlast voor beide woningen hetzelfde is. Nu eventuele overlast qua verkeer of overstromingen bij de woning [C-straat] 8 geacht moet worden in de verkoopprijs te zijn begrepen, geldt voor de woning van eiser dat deze overlast eveneens geacht moet worden te zijn begrepen in de vastgestelde waarde.
Verweerder heeft voor eisers woning een factor 2 (‘matig’) voor onderhoud aangenomen. Hetgeen eiser heeft aangevoerd is onvoldoende voor twijfel aan deze weging. Anders dan dat eiser heeft aangevoerd dat de dakbedekking aan vervanging toe is, en dat hij de kosten daarvan heeft onderbouwd, heeft hij geen feiten of omstandigheden gesteld die tot de conclusie leiden dat verweerder de staat van onderhoud met ‘matig’ heeft onderschat.
Eiser heeft verder aangevoerd dat hij wateroverlast in de kelder en in de kruipruimtes heeft. Anders dan verweerder kennelijk bedoeld heeft te stellen, maakt de omstandigheid dat grondwaterstanden goed worden beheerd op zichzelf genomen niet dat er geen wateroverlast in het pand kan optreden, dit kan immers ook afhangen van bouwkundige factoren. Eiser heeft echter op dit punt onvoldoende aangevoerd om te twijfelen aan verweerders conclusie over de staat van onderhoud van de woning. In het onderhavige geschil gaat het om de waardepeildatum 1 januari 2015, danwel de toestandsdatum 1 januari 2016. De omstandigheid dat eiser op enig moment een pomp heeft gehad in de kelder, en in 2016 –dus na de toestandsdatum- een pomp heeft geïnstalleerd in de kruipruimte is op zichzelf genomen onvoldoende voor twijfel. In dat licht is bovendien ook van belang dat eiser in het door hem overgelegde taxatierapport zelf een cijfer 5 (op een schaal van 1 tot 10) heeft aangegeven voor de bouwkundige kwaliteit van het casco, waaronder de fundering, vloeren, gevels en het dak.
Verweerder heeft de waarde van de percelen vastgesteld met een grondstaffel, uitgaande van afnemende grondprijzen bij toenemende grondoppervlakten. De enkele betwisting van eiser dat verweerder met deze staffel de afnemende meeropbrengsten voldoende heeft meegewogen, is onvoldoende aanleiding voor twijfel aan de toepasselijkheid ervan.
13. De rechtbank is van oordeel dat de door eiser genoemde vergelijkingspanden [F-straat] 6 en [E-straat 2] 1 te [Z] ook geen aanleiding geven voor twijfel aan de onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde. Daartoe is van belang dat de voormalige duinboerderij uit 1660, deels met kantoorbestemming, aan de [E-straat 2] minder geschikt is voor de vergelijking met een villa als die van eiser. Verder is de woning aan de [F-straat] ongeveer 1/3 kleiner en daarom gelet op het grote verschil in inhoud evenzeer een minder goede vergelijking. De voor deze woningen betaalde prijzen vormen om die reden onvoldoende aanleiding voor twijfel aan voormeld oordeel van de rechtbank.
Slotsom
14. Het voorgaande voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een waarde van de woning van € 1.542.000 en subsidiair van € 1.632.000. Hij voert daartoe - zakelijk weergegeven – aan dat door de heffingsambtenaar en de rechtbank onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in afwerking en onderhoud alsmede de slechtere ligging van de woning in vergelijking met de referentieobjecten. Ook is onvoldoende waardeaftrek toegekend wegens de slechte waterhuishouding; de tuin van belanghebbende staat geregeld blank en de kelder is vochtig. Belanghebbende beroept zich met betrekking tot zijn subsidiaire standpunt in zijn nader stuk op de eigen verkoop van de woning. Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar in zijn matrix opgenomen vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende het volgende aangevoerd. [B-straat] 11 ligt evenals de woning in [Villapark] , zodat voor de ligging een 4 zou moeten gelden; [C-straat] 8 heeft een inhoud van 1469 m³ in plaats van 1416 m³ en de factoren “Uitstraling” en “Doelmatigheid” dienen te worden aangepast naar (op zijn minst genomen) een 4; voor de [E-straat 1] 3 dienen de factoren “Onderhoud” en “Kwaliteit” te worden aangepast naar (op zijn minst genomen) een 2 in plaats van een 1 en de [D-straat] 7 kan niet als referentieobject dienen, omdat dit pand niet op de vrije markt is verkocht.
De heffingsambtenaar heeft een aantal van deze klachten van belanghebbende erkend en in zoverre zijn matrix en waarderapport aangepast. Echter, ook na doorvoering van deze correcties blijkt niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. Met de wateroverlast in de kelder is, zo stelt de heffingsambtenaar, voldoende rekening gehouden in de factoren “Kwaliteit” en “Onderhoud”. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de [D-straat] 7 niet op de vrije markt is verkocht, maar stelt dat deze verkoop toch de waarde kan onderbouwen, omdat wel degelijk sprake is van een marktconforme transactieprijs.
5.2.
Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de verkoopprijzen van de vier referentieobjecten, er in beginsel in geslaagd is aannemelijk te maken dat dat de waarde, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt het oordeel van de rechtbank alsmede de gronden waarop dit is gebaseerd over en maakt deze tot de zijne.
5.3.
In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt. De klacht dat de [D-straat] 7 niet op de vrije markt is verkocht en dus niet kan dienen als referentieobject, faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient dat een woning die niet op de vrije markt is verkocht in de regel, bij afwezigheid van concurrentie, minder opbrengt dan een woning die wel op de vrije markt is verkocht. Als de heffingsambtenaar niettemin een dergelijke woning als referentieobject gebruikt, valt niet in te zien dat dit zou leiden tot een te hoge waardevaststelling van de woning. Naar mag worden aangenomen zal een onderhandse koper immers bij verkoop op de vrije markt van diezelfde woning bereid zijn om (ten minste) hetzelfde bedrag daarvoor te betalen. De stelling van belanghebbende dat voor de [C-straat] 8 de factoren “Uitstraling” en “Doelmatigheid” en voor de [E-straat 1] 3 de factoren “Onderhoud” en “Kwaliteit” te laag zijn gewaardeerd, acht het Hof onvoldoende onderbouwd. Door de gemachtigde is voorts aangevoerd dat de door hem gehanteerde grondstaffel gelijkmatiger verloopt dan de trapsgewijze staffel van de heffingsambtenaar. Dat de grondstaffel van de heffingsambtenaar in deze zaak tot een te hoge (grond) waardering heeft geleid, acht het Hof echter niet aannemelijk, nu deze staffel voor alle panden (dus ook voor de referentieobjecten) in aanmerking wordt genomen.
Dat de ligging van de woning zou moeten worden afgewaardeerd tot op het cijfer 3 (gemiddeld) in plaats van 4 (boven gemiddeld/goed), volgt het Hof evenmin. De woning is naar ’s Hofs oordeel (erg) mooi gelegen in [Villapark] te [Z] . Een dergelijke ligging rechtvaardigt het toegekende cijfer 4. Dat de tuin zo nu en dan blank zou staan doet daar, wat daar verder ook van zij, niet aan af omdat het Hof aannemelijk acht dat ook de referentieobjecten, die nabij de woning zijn gelegen, in min of meer vergelijkbare wijze hinder ondervinden van het water. Deze hinder moet worden geacht te zijn verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen.
De woning van belanghebbende is verkocht op 12 juli 2018 voor € 2.265.000. Belanghebbende stelt dat deze verkoop zou moeten dienen ter bepaling van de gezochte waarde. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet, daar deze verkoop te ver na de waardepeildatum, circa drie-en-half jaar, is gerealiseerd. Daarom komt het Hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de indexering door de gemachtigde op de juiste wijze is geschied.
Slotsom
5.4.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 19 december 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.