Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00279
17 oktober 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters),
tegen de uitspraak van 20 april 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/5372 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 504.000. In hetzelfde geschrift is ook de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning voor het kalenderjaar 2017 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 26 oktober 2017 de waarde vastgesteld op € 485.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Bij uitspraak van 20 april 2018 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 mei 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft op 1 november 2018 een conclusie van repliek ingediend. Op 3 december 2018 heeft de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2019. Namens belanghebbende is verschenen S. Hansen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. P.A. Schrijver en R.M. van Gasselt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’:
“
Feiten
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning gebouwd in 1995 met een inhoud van 485 m³ en een perceelgrootte van 142 m². De woning is voorzien van een inpandige garage.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn evenals de woning in 1995 gebouwde in [Z] gelegen hoek- dan wel tussenwoningen met een vergelijkbare inhoud. Verder lopen de perceelgrootten niet al te zeer uiteen. Voorts zijn alle woningen voorzien van een inpandige dan wel vrijstaande garage. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
8. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Met deze kubieke en vierkante meterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en op zichzelf niet ter beoordeling staan) heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Verweerder heeft aan de woning die een gelijke inhoud heeft als de beide andere aan het [A-straat] gelegen vergelijkingsobjecten, dezelfde kubieke meterprijs toegekend. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [A-straat] 6 het best vergelijkbaar is met de woning. In hetgeen partijen ter zitting over en weer hebben verklaard over het luxe niveau van dit vergelijkingsobject, ziet de rechtbank, mede gelet op de door eiser overgelegde foto’s van dit object, geen reden de voor de woning toegekende kubiekemeterprijs te hoog te achten. Aan de grond bij de woning heeft verweerder evenals het vergelijkingsobject [A-straat] 6 een vierkante meterprijs toegekend van € 615. Blijkens de door verweerder overgelegde plattegrond liggen zowel de woning als dit vergelijkingsobject aan hetzelfde water. Het vergelijkingsobject echter, ligt aan een breder gedeelte van dit water. Daartegenover staat dat dit vergelijkingsobject op zeer korte afstand van een voetbalveld is gelegen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de woning een vergelijkbare ligging heeft met het vergelijkingsobject [A-straat] 6. De rechtbank is van oordeel dat de aan de grond bij de woning toegekende vierkantemeterprijs niet te hoog is. Dat aan de grond bij het [A-straat] 32 een te lage vierkantemeterprijs is toegekend, maakt dit niet anders. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat in dat opzicht sprake is van een fout in het kavelmodel. Bovendien is, zoals hiervoor is overwogen, een berekening met vierkantemeterprijzen, slechts een hulpmiddel. Ter beoordeling staat slechts de eindwaarde.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft derhalve in beginsel aan zijn bewijslast voldaan.
9. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en/of omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse vrijstelling van de waarde.
10. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden een door
S. Hansen opgesteld taxatierapport met taxatiekaart en van elk van de vergelijkingsobjecten een stamkaart overgelegd.
Uit de taxatiekaart blijkt dat de staat van onderhoud van de woning op een “6” is gesteld, terwijl de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten op een “7” of hoger is gesteld.
Eiser heeft dit verschil in waardering niet voldoende onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
[A-straat] 32 is anders dan de woning niet aan het water gelegen. Derhalve is voor genoemd vergelijkingsobject sprake van een mindere ligging. Desalniettemin wordt aan dit object dezelfde liggingskwalificatie toegekend als aan de woning.
Gelet hierop kent de rechtbank aan de taxatiekaart en het door S. Hansen opgesteld taxatierapport, niet de waarde toe die eiser hieraan toekent.
11. In hetgeen eiser heeft gesteld ziet de rechtbank derhalve geen aanleiding tot verlaging van de waarde.
12. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
13. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep betoogd dat de matrix van de heffingsambtenaar niet enkel - zoals door de rechtbank ter zitting geconstateerd - met betrekking tot [A-straat] 32, maar ook met betrekking tot [B-straat] 27 een onjuiste grondwaarde bevat, welke onjuistheid in hoger beroep niet is gecorrigeerd door de heffingsambtenaar. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Maar ook indien de vergelijkingsobjecten [A-straat] 32 en [B-straat] 27 buiten beschouwing worden gelaten, heeft de heffingsambtenaar, met de verwijzing naar het verkoopcijfer van [A-straat] 6, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt ter zake als volgt.
5.2.
Het [A-straat] is blijkens de gedingstukken een vrijwel symmetrisch opgezette wijk, gebouwd in de 1995/96. De onroerende zaak en het vergelijkingsobject [A-straat] 6 vormen binnen deze symmetrie elkaars exacte spiegelbeeld, niet alleen wat betreft de lay-out van de woningen, maar ook wat betreft de aangrenzende bebouwing. Beide objecten hebben een terras aan de zuidzijde en uitzicht op een waterpartij en begroeiing aan de overzijde van het water. [A-straat] 6 vormt daarmee het best denkbare vergelijkingsobject voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. [A-straat] 6 is op 17 november 2015, dus kort voor de peildatum van 1 januari 2016, verkocht voor € 492.000. Gecorrigeerd naar waardepeildatum komt dit neer op een waarde van € 495.000.
5.3.
Belanghebbende stelt in hoger beroep, gelijk hij ook bij de rechtbank heeft betoogd, dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd op € 406.000, vanwege verschillen in ligging en kwaliteit ten opzichte van [A-straat] 6. Ten aanzien van de ligging wijst belanghebbende op zijns inziens bestaande verschillen in uitzicht (nl. op breder water), de ligging ten opzichte van de aangrenzende wijk en de ligging ten opzichte van de zon. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de ligging aangevoerd dat nr. 6 dichter bij een aan het [A-straat] grenzend (en geluidsoverlast gevend) voetbalveld is gelegen. Het Hof acht de genoemde onderlinge verschillen verwaarloosbaar: beide panden zijn gelegen aan de zuidkant van het [A-straat] , hebben een terras aan de zuidzijde en bieden, zoals reeds vermeld, uitzicht op een waterpartij met begroeiing aan de overzijde. De ligging vormt daarmee geen grond voor een verschil in waardering tussen de onroerende zaak en [A-straat] 6.
5.4.
Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich subsidiair op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op € 409.000 dient te worden bepaald, vanwege ‘verschillen in kwaliteit’ tussen de woning en [A-straat] 6. Belanghebbende heeft met het door hem overgelegde taxatierapport evenwel niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van verschillen in kwaliteit die het door hem voorgestane verschil in waarde (door hem becijferd op € 495.000 - € 409.000 = € 86.000) rechtvaardigen. De enkele verwijzing naar de matige staat van het schilderwerk en naar een foto van een ontbrekend stukje hout van het kozijn is daartoe volstrekt onvoldoende.
5.5.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde op waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. De door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde transactiesommen, te weten het eigen aankoopbedrag van belanghebbende van maart 2013 (€ 330.000) en het transactiebedrag van de verkoop van buurpand [A-straat] 37 in april 2018 (een tussenwoning, verkocht voor € 500.000), zoals door belanghebbende herrekend naar de peildatum 1 januari 2016, brengen het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat deze transactiedata te ver van de peildatum zijn verwijderd. Belanghebbende heeft in dit kader nog aangevoerd dat in een aantal gevallen ook verder van de peildatum verwijderde transacties worden geaccepteerd. Dat is naar het oordeel van het Hof alleen aan de orde in gevallen waarin, anders dan in de onderwerpelijke zaak, er geen andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn.
Slotsom
5.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en A. Bijlsma, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.