Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00154
20 juni 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 20 februari 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/3188 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 622.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar,
gedagtekend 13 juni 2017, de waarde van de woning vastgesteld op € 585.000.
1.3.
Op het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep heeft de
rechtbank in haar uitspraak van 20 februari 2018 als volgt beslist (in de uitspraak wordt belanghebbende als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 560.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 560.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 276;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 april
2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Beide partijen hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Hierop heeft het Hof – op de voet van voornoemde artikelen – bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten en het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de feiten in haar uitspraak als volgt vastgesteld:
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande langhuisstolp met dakkapellen en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 1.180 m³ en de oppervlakte van het perceel is 980 m². De woning is een provinciaal monument dat in 2006, na sloop, is gereconstrueerd.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen.
“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Verweerder verwijst onder meer naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door [A] , waarin de woning is getaxeerd op € 585.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [B-straat 2] , [C-straat 3] en [D-straat 4] , alle te [Z] .
5. Hoewel de rechtbank zich ervan bewust is dat door het unieke karakter van de woning het voor verweerder lastig is om transactiegegevens van vergelijkbare objecten te vinden, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende bruikbaar zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten verschillen teveel van de woning. Zij hebben een andere uitstraling, een kleiner perceel en een inhoud die minder dan tweederde dan wel driekwart van die van de woning bedraagt. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen met meerdere verdiepingen en gelegen in een nieuwe wijk met een winkelcentrum en nabij een station, terwijl de woning een langhuisstolp betreft met één verdieping onder een schuine kap en gelegen in een buitengebied. Gelet op deze significante
verschillen is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet
afdoende heeft kunnen onderbouwen met de verkoopcijfers van deze objecten. Hieruit volgt
dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te
hoog is vastgesteld.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook eiser de door hem bepleite waarde niet
aannemelijk gemaakt. De verwijzing van eiser naar de vraagprijzen van [A-straat] [2]
(€ 740.000) en [A-straat] [3] (€ 450.000) treft geen doel. De systematiek van de Wet WOZ
gaat uit van een vergelijking met marktgegevens, dat wil zeggen met verkoopcijfers van
voldoende vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Door
eiser zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen en verkoopdata van deze woningen gegeven en
evenmin zijn de waardebepalende objectgegevens genoemd. Ook eisers stelling dat de waarde van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 17% is gestegen slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken
vastgestelde waarden komt dan ook geen zelfstandige betekenis toe.
Indien en voor zover eiser met de vergelijking van de WOZ-waarde van de woning met de
WOZ-waarde van een twaalftal woningen aan de [A-straat] een beroep doet op het
gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep hierop alleen kan slagen
als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, voortkomend uit een door
verweerder gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, dan wel
indien de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden, dat wil zeggen wanneer in een
meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen (de helft plus één) een juiste
wetstoepassing achterwege is gebleven. Gesteld noch gebleken is dat verweerder een
begunstigend beleid heeft gevoerd of een oogmerk van begunstiging had. Evenmin is
gesteld noch gebleken dat de door eiser genoemde objecten (nagenoeg) identieke woningen
betreffen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
7. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft
gemaakt, bepaalt de rechtbank, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals
deze in de onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de
waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie op € 560.000.”
4.2.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum ten onrechte in goede justitie heeft vastgesteld op € 560.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 520.000. Hij heeft ter onderbouwing van zijn stelling in hoger beroep alsnog de verkoopgegevens van een tweetal woningen overgelegd.
adres
Woonoppervlakte
(m²)
Perceeloppervlakte (m²)
Inhoud
(m³)
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[A-straat] [3]
350
2400
2000
16/06/2017
€ 350.000
[A-straat] [2]
550
2300
2200
04/12/2017
€ 604.000
Belanghebbende stelt met deze aanvullende gegevens, waarover hij nog niet beschikte bij de rechtbank, afdoende te hebben onderbouwd dat de door de rechtbank bepaalde waarde van de woning te hoog is.
4.3.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. De in hoger beroep door belanghebbende overgelegde nadere gegevens, omtrent transacties betreffende de woningen gelegen aan de [A-straat] [3] en [2] , doen geen afbreuk aan de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde, reeds omdat deze gegevens betrekking hebben op verkooptransacties die te ver na de waardepeildatum (1 januari 2016) zijn gerealiseerd. Daarenboven heeft belanghebbende met deze gegevens, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en bijgevolg kunnen dienen als vergelijkingsobject. Zo is een belangrijk bouwkundig verschil dat de woning in 2006 is gebouwd en [A-straat] [3] rond 1832. Voorts is door de heffingsambtenaar - onder verwijzing naar blz. 4 van het ‘Vastgoedrapport Woningen’ - gesteld dat [A-straat] [3] een grote restauratie behoeft, zodat niet zonder meer kan worden aangesloten bij deze verkoopprijs.
Ten aanzien van de [A-straat] [2] stelt het Hof vast dat deze woning blijkens de gedingstukken rond 1890 is gebouwd en in 2006 is gerenoveerd. Deze woning bestaat, anders dan de woning, uit twee gescheiden wooneenheden (waarvan de wooneenheid aan de voorzijde zich goed leent voor praktijkruimte of B&B). Deze omstandigheden brengen mee dat ook [A-straat] [2] een minder geschikt vergelijkingsobject vormt.
Met hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde zoals deze door de rechtbank is vastgesteld, naar beneden moet worden bijgesteld.
Slotsom
4.4.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 20 juni 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.