Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00036
27 augustus 2019
uitspraak van derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen
de uitspraak van 22 december 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/5120 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2016 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de objecten [locatie 1] 1 (verhuurd; hierna ook: object ‘deel 1’) en [locatie 1] 1 (leeg; hierna ook: object ‘deel 2’) te Haarlem voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op respectievelijk € 1.168.000 en € 762.000 (hierna: de objecten). De beschikkingen zijn bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB).
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde waardebeschikkingen en aanslagen. Bij uitspraken van 9 november 2016 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikkingen alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd.
1.3.
In haar uitspraak van 22 december 2017 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Bij brief van 14 januari 2019 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2019. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.G. Hendriks. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.7.1.
Het Hof heeft het onderzoek heropend met een brief aan de heffingsambtenaar van 11 februari 2019.
1.7.2.
De heffingsambtenaar heeft gereageerd bij brief, met bijlagen, van 21 februari 2019.
1.7.3.
Belanghebbende heeft gereageerd bij brief, met bijlagen, van 1 maart 2019.
1.7.4.
Bij brief van 3 april 2019 is van de heffingsambtenaar een nader stuk ontvangen.
1.7.5.
Bij brieven van 8 april 2019 en van 10 april 2019, met bijlage, zijn van belanghebbende nadere stukken ontvangen.
1.8.
Partijen – de heffingsambtenaar in zijn brief van 3 april 2019 en belanghebbende in haar brieven van 8 en 10 april 2019 – hebben het Hof toestemming gegeven om zonder nadere zitting uitspraak te doen. Met de ontvangst van de brief van 10 april 2019 heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.2. Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiseres was op 1 januari 2016 genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. Ook was eiseres bij aanvang van het belastingjaar gebruiker van een deel van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande Rijksmonumentale kantoorvilla met 20 parkeerplaatsen op eigen terrein. Op het perceel rust de bestemming ‘wonen en werken / rijksmonument’. De oppervlakte van het hoofdgebouw van de onroerende zaak is ongeveer 999 m² en de oppervlakte van het perceel is 7.087 m².
2. Verweerder heeft de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ onderscheiden in twee objecten, een verhuurd deel ter grootte van 672 m² en een onverhuurd deel van 327 m². Verweerder heeft één parkeerplaats toegerekend aan het verhuurde deel en de resterende parkeerplaatsen aan het onverhuurde deel. Verweerder heeft het verhuurde deel gewaardeerd op € 1.168.000 en het onverhuurde deel op € 762.000.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting nog de volgende feiten vast.
2.2.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een op zijn verzoek door [naam 1] , [taxateur] , opgesteld taxatierapport, gedagtekend 23 juni 2017, overgelegd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“ [naam 1] (…) verklaart persoonlijk extern te hebben opgenomen en gewaardeerd de navolgende omschrijving onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[locatie 1] 1
te
Haarlem
Kadastraal bekend als
Gemeente : Haarlem
Sectie en nummer : [nummer]
Groot : 7087 m2
Gemeente : Haarlem
Sectie en nummer : [nummer]
Groot : 7087 m2
Zakelijk gerechtigde : [belanghebbende]
Gebruiker : idem
Zakelijk gerechtigde per 30-12-2016: [belanghebbende] .
Gebruiker : idem
Zakelijk gerechtigde per 30-12-2016: [belanghebbende] .
En hieraan naar waardepeildatum 1 januari 2015 een waarde in het economische verkeer, zijnde de onderhandse vrije verkoopwaarde, onbezwaard, vrij van huur en gebruik, te hebben toegekend van [locatie 1] 1 (deel 1) € 1.168.000 en [locatie 1] (deel 2) € 762.000 (…).
(…)
3. Omschrijving van het object
Algemeen
Object : Rijksmonumentale kantoorvilla
Bouwjaar : [bouwjaar] .
Oppervlakte : 954 m2 kantoor
(…)
Kwaliteit : Goed.
Ontwerp : [naam 2]
(…)
4. Locatie
(…)
Zeer goed. Aan rand Centrum Haarlem (…)
(…)
5. Bestemming
De bestemming van onderhavig object is: Gemengd, wonen en werken.
6. Courantheid
De courantheid is zeer goed en vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten.
[locatie 1] 1 is de mooiste kantoorvilla van Haarlem.”
3. Omschrijving van het object
Algemeen
Object : Rijksmonumentale kantoorvilla
Bouwjaar : [bouwjaar] .
Oppervlakte : 954 m2 kantoor
(…)
Kwaliteit : Goed.
Ontwerp : [naam 2]
(…)
4. Locatie
(…)
Zeer goed. Aan rand Centrum Haarlem (…)
(…)
5. Bestemming
De bestemming van onderhavig object is: Gemengd, wonen en werken.
6. Courantheid
De courantheid is zeer goed en vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten.
[locatie 1] 1 is de mooiste kantoorvilla van Haarlem.”
2.3.1.
Bij het taxatierapport behoort een matrix waarin de oppervlakten en waarden per m2 van negen vergelijkingsobjecten, alle te Haarlem, zijn opgenomen. Bij zijn brief van 21 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar deze matrix opnieuw overgelegd en daarbij aangegeven of ter zake van de vergelijkingsobjecten sprake was van leegstand.
2.3.2.
Deze matrix luidt onder andere als volgt:
Omschrijving locatie
Datum transactie
Koopsom
parkeerplaatsen
totale vvo m2 kantoor
verkoop € p/m² kantoor
sprake van leegstand
[locatie 2]
8-8-2016
€ 1.000.000,00
530 m2
€ 1.886
leeg verkocht in slechte staat, daarna verbouwd naar deel woning en kantoor
[locatie 3]
1-3-2016
€ 725.000,00
5 x € 10.000
265 m2
€ 2.547
leeg verkocht in slechte staat, daarna verbouwd naar 2 appartementen en praktijk
[locatie 4]
1-2-2016
€ 1.437.777,00
611 m2
€ 2.353
leeg verkocht als kantoor en daarna verbouwd naar 2 woningen
[locatie 5]
11-3-2016
€ € 1.755.000
6 x € 10.000
480 m2
€ 3.531
leeg verkocht als kantoor en geheel verbouwd naar woning
[locatie 6]
28-12-2015
€ 1.540.000,00
840 m2
€ 1.833
leeg verkocht als kantoor en geheel verbouwd naar woning
[locatie 7]
2-2-2016
€ 1.350.000,00
3 x € 10.000
415 m2
€ 3.180
leeg verkocht als kantoor en geheel verbouwd naar woning
[locatie 8]
31-3-2014
€ 930.000,00
5 x € 10.000
450 m2
€ 1.955
niet geheel duidelijk, was notaris daarna verbouwd naar Hospice
[locatie 9]
28-10-2014
€ 785.000,00
412 m2
€ 1.905
leeg verkocht en na aankoop nieuwe huurder, is nog steeds kantoor
[locatie 10]
1-10-2015
€ 740.000,00
280 m2
€ 2.642
verhuurd verkocht en nog steeds kantoor
[locatie 1] 1 (deel 1) verhuurd
Woz-waarde € 1.168.000
1 x € 10.000 p.st.
672 m2
[locatie 1] 1 (deel 2) leeg
Woz-waarde € 762.000
19 x € 10.000 p. st.
327 m2
totaal € 1.930.000
20 x € 10.000
999 m2
€ 1.731
wonen en werken/ rijksmonument
2.3.3.
Uit de matrix blijkt – dat is tussen partijen niet in geschil – dat het object dat in het taxatierapport als ‘deel 1’ is aangeduid, is verhuurd en dat daaraan één van de in totaal 20 bij het [locatie 1] 1 aanwezige parkeerplaatsen is toegerekend. Het object dat in het taxatierapport als ‘deel 2’ is aangeduid, staat volgens de matrix leeg en aan dit object zijn van de in totaal 20 bij het [locatie 1] 1 aanwezige parkeerplaatsen, 19 parkeerplaatsen toegerekend. De waarde van een afzonderlijke parkeerplaats is, zoals blijkt uit de matrix, gesteld op € 10.000.
2.4. In de brief van het Hof aan de heffingsambtenaar van 11 februari 2019 is onder meer het volgende vermeld:
2.4. In de brief van het Hof aan de heffingsambtenaar van 11 februari 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“Op basis van bestudering van het dossier en het verhandelde ter zitting is het Hof tot de volgende vaststellingen en nadere vragen gekomen:
Onvoldoende duidelijk is hoe de waarden van de vergelijkingsobjecten zijn ‘vertaald’ in een waarde voor de twee gewaardeerde objecten, in het bijzonder niet, omdat het bedrag van € 1.731, onderaan in de voorlaatste kolom van de matrix (bijlage 1 bij R3) niet is gesplitst in een bedrag voor het object ‘verhuurd’ en het object ‘leeg’;
De veronderstelling is kennelijk geweest dat er geen gronden zijn om bij de waardering van het object ‘verhuurd’ en het object ‘leeg’ een verschil in aanmerking te nemen tussen de uit de vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m² (het genoemde bedrag van € 1.731);
Ter zitting heeft mr. Hendriks een stuk getoond uit het hem ter beschikking staande dossier van de heffingsambtenaar, waaruit bleek van een leegstand van het leegstaande object sedert 2013;
Niet gesteld is dat bij de vergelijkingsobjecten ook leegstand voorkwam;
De vraag is op welke wijze met de op de peildatum (1 januari 2015) aanwezige leegstand (sedert 2013) van het object (leeg) rekening is gehouden: uit de matrix lijkt te volgen dat deze omstandigheid bij de waardering niet in aanmerking is genomen;
Onvoldoende duidelijk is waarom aan het object ‘verhuurd’ 1 parkeerplaats is toegerekend en aan het object ‘leeg’ 19 parkeerplaatsen.
Op basis van de informatie waarover het Hof thans beschikt kan het Hof (nog) niet vaststellen of de waarden te hoog zijn vastgesteld en – zo ja – wat de juiste waarden zouden zijn. Het Hof zal de zaak derhalve aanhouden teneinde u in de gelegenheid te stellen om – met inachtneming van de hiervoor vermelde bevindingen – de voormelde onduidelijkheden te verhelderen en – zo nodig – tot een nadere waardevaststelling te komen.
Tot slot merkt het Hof nog op dat de objectafbakening – afgezien van de toerekening van parkeerplaatsen – tussen partijen niet in geschil is. Niettemin zou bij u ambtshalve de vraag kunnen rijzen of (uitsluitend) het verschil in verhuurde staat dragend kan zijn voor het in casu onderscheiden van twee afzonderlijke objecten [locatie 1] 1 . Dit gelet op het bepaalde in artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken. Het staat u als bestuursorgaan uiteraard vrij deze vraag in uw nadere beoordeling te betrekken.”
2.5.
In de brief van de heffingsambtenaar van 21 februari 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“In de overlegde matrix zijn de verkoopprijzen per m² weergegeven zoals die blijken uit verkooptransacties. De som van de WOZ-waarden van beide objecten minus waarde 20 parkeerplaatsen gedeeld door het totaal aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte = € 1.731,-.
Deze waarde per m2 ligt lager dan de gemiddelde verkoopprijs per m2 die blijkt uit de genoemde transacties.
Deze waarde per m2 ligt lager dan de gemiddelde verkoopprijs per m2 die blijkt uit de genoemde transacties.
De waarde per m2 is voor beide objecten op hetzelfde bedrag gesteld. Hierbij is van belang
dat in het verhuurde deel kantoorruimte [zich] in de kelder bevindt, die minder hoogwaardig is dan de ruimten op de begane grond en de verdiepingen. Een en ander is niet uitgesplitst in de matrix, maar zou voor de ruimten in de kelder tot een lagere waarde per m2 (dan € 1.731,-) leiden en voor de ruimten op de begane grond en de verdiepingen tot een hogere. In het taxatieverslag van [locatie 1] 1 (verhuurd) naar waardepeildatum 1 januari 2016 (…) is dan ook een differentiatie toegepast in de huurwaarden van de verschillende gebruiksruimten. Verder geldt dat het verhuurde deel groter is dan het onverhuurde deel, hetgeen doorgaans leidt tot een lagere waarde per m2.
Voor een lagere waarde per m2 voor het verhuurde deel bestaat in het onderhavige geval echter geen aanleiding. In de eerste plaats bevindt zich in het niet-verhuurde deel geen niet-hoogwaardige kantoorruimte (…). Daarnaast wordt steeds wel gesproken van een leegstaand deel, maar deze term behoeft enige nuancering. In het leegstaande deel worden gedurende het jaar kantoorruimten kortlopend verhuurd aan ZZP’ers en andere ondernemers. (…)
dat in het verhuurde deel kantoorruimte [zich] in de kelder bevindt, die minder hoogwaardig is dan de ruimten op de begane grond en de verdiepingen. Een en ander is niet uitgesplitst in de matrix, maar zou voor de ruimten in de kelder tot een lagere waarde per m2 (dan € 1.731,-) leiden en voor de ruimten op de begane grond en de verdiepingen tot een hogere. In het taxatieverslag van [locatie 1] 1 (verhuurd) naar waardepeildatum 1 januari 2016 (…) is dan ook een differentiatie toegepast in de huurwaarden van de verschillende gebruiksruimten. Verder geldt dat het verhuurde deel groter is dan het onverhuurde deel, hetgeen doorgaans leidt tot een lagere waarde per m2.
Voor een lagere waarde per m2 voor het verhuurde deel bestaat in het onderhavige geval echter geen aanleiding. In de eerste plaats bevindt zich in het niet-verhuurde deel geen niet-hoogwaardige kantoorruimte (…). Daarnaast wordt steeds wel gesproken van een leegstaand deel, maar deze term behoeft enige nuancering. In het leegstaande deel worden gedurende het jaar kantoorruimten kortlopend verhuurd aan ZZP’ers en andere ondernemers. (…)
In geval van niet-zelfstandige kantoorunits (…) e.d. maakt Cocensus [
Hof: Cocensus is een gemeenschappelijke regeling van onder meer de gemeente Haarlem] in overeenstemming met de eigenaar een WOZ-leegstandsobject aan. Hierin zitten de m2 die op 1 januari (toestandsdatum) van een belastingjaar niet verhuurd zijn; dit in verband met de aanslag gebruikersbelasting voor de eigenaar. (…)
Bij [locatie 1] 1 is (…) geen sprake van structurele leegstand en uit taxatietechnisch oogpunt geen enkele aanleiding om aan delen van dit object dan lagere waarde toe te kennen (…).
Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [locatie 10] , eveneens in lege staat verkocht, zodat ook reeds hierom geen aanleiding tot afwaardering bestaat (…).
Hof: Cocensus is een gemeenschappelijke regeling van onder meer de gemeente Haarlem] in overeenstemming met de eigenaar een WOZ-leegstandsobject aan. Hierin zitten de m2 die op 1 januari (toestandsdatum) van een belastingjaar niet verhuurd zijn; dit in verband met de aanslag gebruikersbelasting voor de eigenaar. (…)
Bij [locatie 1] 1 is (…) geen sprake van structurele leegstand en uit taxatietechnisch oogpunt geen enkele aanleiding om aan delen van dit object dan lagere waarde toe te kennen (…).
Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [locatie 10] , eveneens in lege staat verkocht, zodat ook reeds hierom geen aanleiding tot afwaardering bestaat (…).
De verkoopprijs per vierkante meter van de in lege staat verkochte objecten bedraagt gemiddeld € 2.396,-, bij een gemiddelde oppervlakte van € 506 m². De waarde van het leegstaande deel van [locatie 1] 1 bedraagt € 1.731,- per m2, bij een oppervlakte van 327 m2. (…)
(…)
Met betrekking tot de parkeerplaatsen geldt dat deze zijn getaxeerd volgens opgave door de eigenaar. Mochten er bij het leegstaande deel in werkelijkheid echter geen parkeerplaatsen behoren, dan is de waarde per m2 van dit object te bepalen op € 762.000,- / 327 m2 =
€ 2.330,-. Gelet op de omstandigheid dat de gemiddelde verkoopprijs van 8 gemiddeld grotere, leegstaande objecten reeds € 2.396,- bedraagt (…) zou ook de omstandigheid dat deze uit de taxatie van [locatie 1] 1 leekstand moeten worden geëlimineerd niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.”
(…)
Met betrekking tot de parkeerplaatsen geldt dat deze zijn getaxeerd volgens opgave door de eigenaar. Mochten er bij het leegstaande deel in werkelijkheid echter geen parkeerplaatsen behoren, dan is de waarde per m2 van dit object te bepalen op € 762.000,- / 327 m2 =
€ 2.330,-. Gelet op de omstandigheid dat de gemiddelde verkoopprijs van 8 gemiddeld grotere, leegstaande objecten reeds € 2.396,- bedraagt (…) zou ook de omstandigheid dat deze uit de taxatie van [locatie 1] 1 leekstand moeten worden geëlimineerd niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de objecten naar te hoge bedragen heeft vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil.
4.1.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep nog van belang, in haar uitspraak het volgende overwogen:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Verweerder heeft de toedeling van de parkeerplaatsen naar zijn zeggen gebaseerd op de uitkomsten van een overleg met eiseres aan de hand waarvan een aantal afspraken tussen partijen zijn gemaakt over de splitsing van de onroerende zaak in een verhuurd en een onverhuurd deel. Eiseres heeft het bestaan van deze afspraken niet weersproken. Onder deze omstandigheden en in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat de uitkomsten van het overleg tot een op voorhand onjuist resultaat hebben geleid, ziet de rechtbank aanleiding voorbij te gaan aan dit eerst ter zitting door eiseres ingenomen standpunt over de toedeling van de parkeerplaatsen, welk standpunt door eiseres ook verder niet is onderbouwd. De rechtbank stelt vast dat eiseres verder de juistheid van de door verweerder aan de waardering van de onroerende zaak ten grondslag gelegde objectafbakening onderschrijft. De rechtbank ziet geen reden partijen daarin niet te volgen.
9. Verweerder heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport dat is gestoeld op de vergelijkingsmethode, terwijl de grieven van eiseres voor een belangrijk deel zien op een waardering middels huurwaardekapitalisatie. Bij de laatstgenoemde waarderingsmethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door ligging, kwaliteit en voorzieningen van het te taxeren object te vergelijken met de plaatselijke factoren, de vraag naar en het aanbod van gelijksoortige objecten en rentestanden. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van niet-woningen. Voor objecten zoals kantoorpanden is dit een bruikbare methode, mits de objecten vergelijkbaar zijn en er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en er sprake is van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en/of huurwaarden. Het staat verweerder echter vrij bij het aannemelijk maken van de door hem verdedigde waarde te kiezen voor een taxatie aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank volgt eiseres derhalve niet in haar stelling dat de vergelijkingsmethode onvoldoende recht doet aan de veelvuldige leegstand van de kantoorruimte in de onroerende zaak en dat daarom het gebruik van de bottom-upmethode de voorkeur verdient. Dat het leegstandsrisico van de onroerende zaak in negatieve zin afwijkt van andere in Haarlem beschikbare kantoorruimte, en met name van de door verweerder aan de waardering ten grondslag gelegde vergelijkingsobjecten, is door eiseres niet met objectiveerbare marktgegevens onderbouwd. Aan de door eiseres ter zitting overgelegde e-mailberichten tussen de gemachtigde van verweerder en de heer [naam 3] , verbonden aan [X] B.V., valt deze conclusie niet te ontlenen.
10. Vier van de in verweerder taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en alle vergeleken objecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het aantal van vier binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkochte objecten is als onderbouwing van de waarde toereikend. De in de loop van het jaar 2016 verkochte en bij de vergelijking betrokken objecten bieden een aanvullend inzicht in de marktsituatie voor objecten als de onroerende zaak op de waardepeildatum. De gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook in onderlinge samenhang bezien dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De grief van eiseres dat in de vergelijkingsobjecten – anders dan in de onroerende zaak – ook appartementen kunnen worden gerealiseerd kan reeds daarom niet afdoen aan de vergelijkbaarheid van de vergeleken objecten, nu onweersproken uit het taxatierapport blijkt dat de onderhavige onroerende zaak (ook) een gemengde bestemming heeft die wonen toestaat. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de uitstraling, de grootte en de doelmatigheid, voldoende rekening is gehouden. Zo heeft verweerder ten opzichte van het vergelijkingsobject [locatie 5] , waar een opvallend hoge verkoopprijs per vierkante meter kantoorruimte is gerealiseerd, een aanzienlijke correctie toegepast. Ook heeft verweerder, gelet op de aanzienlijke verschillen in grootte, waar nodig toepassing gegeven aan de zogenaamde wet van het afnemend grensnut. Daarbij heeft verweerder ook gevolgen verbonden aan de verminderde doelmatigheid als kantoorruimte van de zolderverdieping. Dat sprake is van in aanmerking te nemen verschillen in de staat van onderhoud en dat daardoor een vermindering van de waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de waarde van de vergeleken objecten wordt gerechtvaardigd, is door eiseres niet onderbouwd en dit blijkt ook overigens niet uit het fotomateriaal dat onderdeel uitmaakt van het taxatierapport.
11. Gelet op het vorenoverwogene kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waardes in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd de door haar bepleite lagere waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet aannemelijk gemaakt. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Gegeven deze conclusie behoeven de aangedragen grieven die zien op een waardering op basis van een kapitalisatie van de huurwaarde van de onroerende zaak daarom geen bespreking meer.
12. Uit het vorenstaande vloeit voort dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld, zodat het beroep ongegrond is.”
4.2.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de objectafbakening casu quo de gemeten m², het aantal parkeerplaatsen en de toerekening daarvan aan de objecten niet correct is.
4.2.2.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende hier nog het volgende aan toegevoegd:
“- In mijn nader stuk van 14 januari 2019 heb ik al opmerkingen gemaakt over de metrages.
Er dient uitgegaan te worden van een totaal aantal van 954 m2 voor het pand [locatie 1] 1 . De wijze waarop omgegaan wordt met de metrages van dit pand is niet consequent en heeft ook consequenties ten aanzien van de objectafbakening.
Er dient uitgegaan te worden van een totaal aantal van 954 m2 voor het pand [locatie 1] 1 . De wijze waarop omgegaan wordt met de metrages van dit pand is niet consequent en heeft ook consequenties ten aanzien van de objectafbakening.
- Ter zitting bij de rechtbank heb ik gesteld dat ik een waarde voorsta van € 1.049.000 voor het verhuurde deel. Voor het leegstaande deel bepleit ik een waarde van € 224.000.
Ik stel mij op het standpunt dat het pand (in zijn geheel) gewaardeerd moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij bepleit ik een kapitalisatiefactor van 9,9. Dit in verband met het leegstandrisico en de onderhoudskosten. Het leegstaande deel staat structureel leeg. Op de peildatum stond het al 5 jaar leeg; er is dus sprake van een leegstandsrisico van 50%.
Ik stel mij op het standpunt dat het pand (in zijn geheel) gewaardeerd moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij bepleit ik een kapitalisatiefactor van 9,9. Dit in verband met het leegstandrisico en de onderhoudskosten. Het leegstaande deel staat structureel leeg. Op de peildatum stond het al 5 jaar leeg; er is dus sprake van een leegstandsrisico van 50%.
(…)
- Voor de gronden van het hoger beroep dient het stuk van 14 januari 2019 als uitgangspunt te worden genomen, hetgeen in het hoger beroepschrift staat is dus achterhaald.
- De heffingsambtenaar stelt dat de onderhavige objecten gewaardeerd moeten worden aan de hand van de vergelijkingsmethode. Ik merk op dat de referentieobjecten een stuk kleiner zijn. Je moet dan ook rekening houden met de ‘wet van het afnemend grensnut’. Bovendien gaat het hier om een grote kantoorvilla die niet geschikt is om bewoond te worden. Bij de referentieobjecten ligt dit geheel anders. Dit zijn kleinere panden die uitermate geschikt zijn voor een ‘DGA’ met een kantoor aan huis. Het [locatie 1] 1 is daar te groot voor. Ik stel dan ook dat het [locatie 1] 1 minder courant is.
- Met betrekking tot de parkeerplaatsen merk ik op dat het niet logisch is om aan het verhuurde deel één parkeerplaats toe te kennen en de overige parkeerplaatsen aan het leegstaande deel. Voor het geval de heffingsambtenaar stelt dat het voor de totaalwaarde niet uitmaakt aan welk van de twee objecten de parkeerplaatsen worden toegerekend, stel ik dat hij hiermee miskent dat het hier gaat om twee afzonderlijk beschikte objecten. Voor de waardering van de objecten als zodanig maakt het dus wel uit.”
4.3.1.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank een juiste beslissing heeft genomen.
4.3.2.
Volgens de heffingsambtenaar is met de leegstand van object ‘deel 2’ voldoende rekening gehouden, omdat, (a) zoals blijkt uit de bij de brief van 21 februari 2019 overgelegde matrix, de vergelijkingsobjecten – op één na – in leegstand zijn verkocht, en (b) de gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten hoger is dan van object ‘deel 2’.
4.3.3.
Voor een lagere waardering van het verhuurde deel – object ‘deel 1’ – bestaat geen reden, op gronden die in de brief van 21 februari 2019 zijn vermeld.
4.3.4.
De objectafbakening is volgens de heffingsambtenaar op juiste gronden gebaseerd, in het bijzonder vanwege de omstandigheid dat het ene object verhuurd is en het andere object niet.
4.3.5.
Indien bij het object ‘deel 2’ geen parkeerplaatsen behoren, dan leidt dit voor dat object niet tot een lagere waarde, vanwege het verschil tussen de waarde per m² van de (gemiddeld grotere) vergelijkingsobjecten en de alsdan voor object ‘deel 2’ in aanmerking te nemen waarde per m² van € 2.330 (= € 762.000 : € 327 m²).
4.4.
Het Hof neemt de in eerste aanleg door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie als uitgangspunt. Ter zake van het aantal vierkante meters van de objecten ‘deel 1’en ‘deel 2’ ziet het Hof geen reden om van die taxatie af te wijken.
4.5.1.
Ter zake van de objectafbakening geldt het bepaalde in artikel 16, aanhef en onder c, Wet WOZ als uitgangspunt. Het ene object (‘deel 1’) wordt – naar het Hof begrijpt – langdurig verhuurd, terwijl het andere object (‘deel 2’) leegstaat en, naar het Hof begrijpt, af en toe (tijdelijk) wordt verhuurd. Op grond hiervan mag worden aangenomen dat beide objecten afzonderlijk toegankelijk en afsluitbaar zijn en derhalve elk bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Deze omstandigheden bieden voldoende grond voor het gemaakte onderscheid tussen object ‘deel 1’ en object ‘deel 2’. Bij dit oordeel neemt het Hof mede in aanmerking dat, zoals in het taxatierapport is vermeld, het ene object (kennelijk) het uit 1864 daterende hoofdgebouw is en het andere een uit 1900 daterend koetshuis. De omstandigheid dat deze objecten, zoals belanghebbende heeft gesteld, door middel van nieuwbouw constructief op enigerlei wijze met elkaar zijn verbonden, staat aan het door de heffingsambtenaar gemaakte onderscheid tussen twee objecten niet in de weg. Ook de door belanghebbende overgelegde uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 22 maart 2019, HAA 18/584, over de WOZ-waardering van [locatie 1] 1 te Haarlem voor het jaar 2017, staat aan het oordeel van het Hof niet in de weg.
4.5.2.
Dat is anders waar het betreft de toerekening van de per peildatum beschikbare 20 parkeerplaatsen aan object ‘deel 1’ en object ‘deel 2’. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd geen verklaring gegeven voor het toerekenen van 19 parkeerplaatsen aan object ‘deel 2’ en één parkeerplaats aan object ‘deel 1’. In zijn brief van 21 februari 2019 geeft de heffingsambtenaar slechts aan dat hierbij een opgave van de eigenaar een rol heeft gespeeld en dat een afwijkende toerekening geen gevolgen heeft voor de waarde van ‘object deel 2’.
4.5.3.
Het Hof verstaat de grief van belanghebbende over de toerekening van de parkeerplaatsen aldus, dat – in geval sprake is van twee objecten – zij een evenwichtiger toerekening van die parkeerplaatsen over de beide objecten voorstaat. Aangezien de gedingstukken verder geen informatie bevatten voor de toerekening van de 20 beschikbare parkeerplaatsen aan de objecten, zal het Hof de parkeerplaatsen op basis van het aantal vierkante meters van de objecten toerekenen. Daarvan (met noodzakelijke afronding) uitgaande zal het Hof 13 parkeerplaatsen toerekenen aan object ‘deel 1’ (verhuurd) en zeven aan object ‘deel 2’ (onverhuurd).
4.6.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld dat de objectafbakening overigens niet correct is, acht het Hof die stelling, gezien ook de gegevens die in het taxatierapport zijn vermeld, niet voldoende onderbouwd.
4.7.
Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode had moeten toepassen, gaat het Hof daaraan voorbij, omdat het de heffingsambtenaar heeft vrijgestaan de objecten door middel van de vergelijkingsmethode te waarderen.
4.8.
In de feiten en omstandigheden die de heffingsambtenaar in zijn brief van 21 februari 2019 ter zake van de waardering van de objecten heeft aangevoerd, in het bijzonder waar het betreft de invloed op de waardering van de door belanghebbende gestelde leegstand van het object ‘deel 2’, ziet het Hof reden om de voor beide objecten vastgestelde waarde van € 1.731 per m² voldoende onderbouwd te achten. Nu de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten – op één na – in een situatie van leegstand tot stand zijn gekomen, is er in ieder geval geen reden om de waarde per m² van € 1.731 naar beneden bij te stellen.
4.9.1.
De vraag is nu welk gevolg de uit rechtsoverweging 4.5.3 voortvloeiende wijziging van de objectafbakening heeft voor de waarde van de objecten.
4.9.2.
Bij de beantwoording van deze vraag gaat het Hof uit van de juistheid van de taxatie. In de omstandigheid dat de gemiddeld waarde per m² van de vergelijkingsobjecten hoger is dan die van het object ‘deel 2’ ziet het Hof, bij het toerekenen van zeven in plaats van 19 parkeerplaatsen aan dat object, geen grond om tot een waarde van (in dat geval) nog steeds
€ 762.000 te concluderen. Een, zoals de heffingsambtenaar bepleit, in dat geval handhaven van de waarde op € 762.000, doet naar het oordeel van het Hof geen recht aan het taxatierapport waarin, naar mag worden aangenomen niet zonder reden tot een waarde per m² van € 1.731 voor (ook) object ‘deel 2’ is geconcludeerd. Aangenomen mag worden dat daarin alle voor de waardering relevant te achten factoren zijn verdisconteerd, zodanig dat de taxatie voor object ‘deel 2’ op een waarde van € 1.731 per m² uitkwam. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet (voldoende) aannemelijk gemaakt waarom voor object ‘deel 2’ niet eveneens een waarde van € 1.731 per m² zou gelden, indien aan dat minder dan 19 parkeerplaatsen worden toegerekend. Nu de waarde van een afzonderlijke parkeerplaats niet in geding is, concludeert het Hof dat de waarde van object ‘deel 2’ nader moet worden vastgesteld op (afgerond) € 636.000 (= 327 x € 1.731 + 7 x € 10.000).
€ 762.000 te concluderen. Een, zoals de heffingsambtenaar bepleit, in dat geval handhaven van de waarde op € 762.000, doet naar het oordeel van het Hof geen recht aan het taxatierapport waarin, naar mag worden aangenomen niet zonder reden tot een waarde per m² van € 1.731 voor (ook) object ‘deel 2’ is geconcludeerd. Aangenomen mag worden dat daarin alle voor de waardering relevant te achten factoren zijn verdisconteerd, zodanig dat de taxatie voor object ‘deel 2’ op een waarde van € 1.731 per m² uitkwam. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet (voldoende) aannemelijk gemaakt waarom voor object ‘deel 2’ niet eveneens een waarde van € 1.731 per m² zou gelden, indien aan dat minder dan 19 parkeerplaatsen worden toegerekend. Nu de waarde van een afzonderlijke parkeerplaats niet in geding is, concludeert het Hof dat de waarde van object ‘deel 2’ nader moet worden vastgesteld op (afgerond) € 636.000 (= 327 x € 1.731 + 7 x € 10.000).
4.10.
Voor zover belanghebbende nog heeft bedoeld te stellen dat een vergoeding voor immateriële schade moet worden toegekend, gaat het Hof daaraan voorbij, omdat er niet een daarvoor geldende redelijke termijn is overschreden.
Slotsom4.11. De slotsom is dat de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank moeten worden vernietigd en dat de waarde van het object ‘deel 2’ moet worden vastgesteld op € 636.000, met vermindering van de daarop betrekking hebbende aanslag OZB. De waarde van het object ‘deel 1’ wordt gehandhaafd op € 1.168.000.
Slotsom4.11. De slotsom is dat de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank moeten worden vernietigd en dat de waarde van het object ‘deel 2’ moet worden vastgesteld op € 636.000, met vermindering van de daarop betrekking hebbende aanslag OZB. De waarde van het object ‘deel 1’ wordt gehandhaafd op € 1.168.000.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 Awb. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 2.304 (= 4,5 (indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting rechtbank, indienen hogerberoepschrift, verschijnen ter zitting Hof, verstrekken van inlichtingen,) x € 512 x wegingsfactor 1).
6.6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object [locatie 1] 1 (verhuurd) - object ‘deel 1’ - vast op € 1.168.000;
- stelt de waarde van het object [locatie 1] 1 (leeg) - object ‘deel 2’ - vast op € 636.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object [locatie 1] 1 (verhuurd) - object ‘deel 1’ - vast op € 1.168.000;
- stelt de waarde van het object [locatie 1] 1 (leeg) - object ‘deel 2’ - vast op € 636.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.304, en
- gelast de inspecteur de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten ten bedrage van in totaal € 835 (= € 334 + € 501) aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, R.C.H.M. Lips en
I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck, als griffier. De beslissing is op 27 augustus 2019 vastgesteld en in het openbaar uitgesproken.
Bij afwezigheid van de voorzitter
is de uitspraak ondertekend door mr. Lips.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.