Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.242.501/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 2264847 EA VERZ 13-957
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2019
inzake
1.[appellante sub 1]
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. B.P van Overeem te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] en
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.C. van Lent te Leiden.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd dan wel met hun individuele naam geduid.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij verzoekschrift, ontvangen ter griffie van het hof op 12 juli 2018, onder aanvoering van drie grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 13 april 2018 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof genoemde beschikking zal vernietigen en [geïntimeerden] alsnog niet-ontvankelijk in hun verzoek zal verklaren, althans hun verzoek alsnog zal afwijzen althans de stemverhouding tussen partijen in de vergadering van de Vereniging van Eigenaren, waarvan partijen lid zijn (hierna: de VvE) als hieronder nader geduid zal vaststellen, kosten rechtens.
Op 25 september 2018 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerden] ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen en [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Bij die gelegenheid hebben [appellanten] door mr. Van Overeem voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Van Lent voornoemd het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerden] hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
[appellanten] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten.
Uitspraak is bepaald op heden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in de in deze zaak gewezen tussenbeschikking van 27 januari 2014 onder 1 en 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist zijn komen vast te staan, het volgende.
a. Bij akte van 8 augustus 2011 is het pand aan de [adres] gesplitst in twee appartementsrechten. Een appartementsrecht (hierna ook: index 1) gaf recht op het uitsluitend gebruik van, kort gezegd, de woningen gelegen op de begane grond en de eerste verdieping. Dit appartementsrecht is bij deze splitsingsakte toebedeeld aan [appellant sub 2] en [A] . Het andere appartementsrecht (hierna ook: index 2) gaf recht op het uitsluitend gebruik van, kort gezegd, de woning gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping. Dit appartementsrecht is toebedeeld aan [geïntimeerden] De aandelen in de gemeenschappelijke eigendom van genoemd pand waren vastgesteld op 121/295 voor index 1 en 174/295 voor index 2. De stemverhouding in de vergadering van de VvE was vastgesteld op een stem voor ieder appartementsrecht.
b. Bij door notaris mr. J.M.A. van Rooij (hierna: de notaris) op 23 juli 2012 gepasseerde akte zijn de splitsing van de appartementsrechten, de aandelen in de gemeenschappelijke eigendom en de stemverhouding gewijzigd. Index 1 is bij deze akte verder gesplitst in twee appartementsrechten, te weten een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van, kort gezegd, de woning op de begane grond (hierna ook: index 3) en een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van, kort gezegd, de woning op de eerste verdieping (hierna ook: index 4). Deze appartementsrechten zijn toebedeeld aan respectievelijk [appellant sub 2] (index 3) en [appellante sub 1] (index 4). Het aan [geïntimeerde sub 1] toebedeelde appartementsrecht (index 2) is ongewijzigd gebleven. De aandelen in de gemeenschappelijke eigendom zijn nader vastgesteld op 129/356 voor index 3, 53/356 voor index 4 en 174/356 voor index 2. De stemverhouding in de vergadering van de VvE is opnieuw vastgesteld op een stem voor ieder appartementsrecht.
3.De beoordeling
3.1
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd een verklaring voor recht dat de splitsingsakte van 23 juli 2012, voor zover deze ziet op de daarin neergelegde stemverhouding in de vergadering van de VvE nietig is. Voorts hebben zij verzocht om een rechtelijke machtiging ter vervanging van medewerking door [appellanten] aan de door [geïntimeerden] voorgestelde wijziging van de stemverhouding in de vergadering van de VvE in die zin dat aan index 3 twee stemmen worden toegekend, aan index 4 een stem en aan index 2 drie stemmen, derhalve 2:1:3. [appellanten] hebben de in de akte van 23 juli 2012 opgenomen stemverhouding van 1:1:1 verdedigd.
3.2
[geïntimeerden] hebben gesteld, kort gezegd, dat zij geen medewerking hebben verleend aan het passeren van de akte op 23 juli 2012. Na de notaris en [geïntimeerde sub 1] te hebben gehoord als getuige, heeft de kantonrechter bij tussenbeschikking van 19 maart 2015 als vaststaand aangenomen dat de akte van 23 juli 2012 is gepasseerd zonder dat werd beschikt over een daartoe door [geïntimeerden] afgegeven machtiging. De kantonrechter heeft deze akte vervolgens bij genoemde beschikking op de voet van artikel 5:141 lid 1 BW partieel vernietigd, te weten voor zover het de daarin neergelegde stemverhouding betreft. Op gronden van doelmatigheid heeft de kantonrechter [geïntimeerden] ontvankelijk geacht in hun verzoek om voormelde vervangende machtiging. Vervolgens is een (nadere) mondelinge behandeling van de zaak gelast.
3.3
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij dit hof tegen deze tussenbeschikking en de tussenbeschikkingen van 27 januari 2014 respectievelijk 18 april 2014. In het hoger beroep betreffende het verzoek om vervangende rechterlijke machtiging heeft het hof [appellanten] daarin bij beschikking van 22 maart 2016 niet-ontvankelijk verklaard, omdat de kantonrechter dit verzoek nog niet had toe- of afgewezen bij het dictum en gesteld noch gebleken was dat de kantonrechter hoger beroep had opengesteld. De zaak is in zoverre terugverwezen naar de kantonrechter. Ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht dat de splitsingsakte van 23 juli 2012 voor zover deze ziet op de daarin neergelegde stemverhouding in de vergadering van de VvE nietig is, is het door het hof op 22 maart 2016 gewezen arrest door de Hoge Raad vernietigd en is de zaak verwezen naar hof Den Haag. Geen van partijen heeft laatstbedoelde verwijzingszaak vervolgens aangebracht.
3.4
Partijen hebben daarentegen bij brief van 17 oktober 2017 de kantonrechter verzocht het verzoek ex artikel 5:140 lid 2 BW verder te behandelen in de stand waarin dat zich bevond. Partijen hebben daarna ter zitting van de kantonrechter van 16 maart 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij zij hebben afgesproken zich neer te leggen bij de vernietiging van dat deel van de splitsingsakte van 23 juli 2012 dat ziet op de stemverhouding door de kantonrechter bij beschikking van 19 maart 2015 en voormelde procedure die laatstelijk was beslist door de Hoge Raad niet voort te zetten. Verder hebben partijen de kantonrechter verzocht uitsluitend nog te beslissen op het verzoek van 6 augustus 2013 om rechterlijke machtiging als voormeld, inclusief een beslissing op het door [appellanten] gevoerde ontvankelijkheidsverweer.
3.5
De kantonrechter heeft daarop bij de bestreden beschikking op grond van andere dan de eerdere overwegingen daartoe [geïntimeerden] nogmaals ontvankelijk geoordeeld in dit verzoek. Vervolgens heeft zij [geïntimeerden] overeenkomstig hun verzoek gemachtigd de splitsingsakte van 23 juli 2012 voor wat betreft de stemverhouding – als voormeld – te wijzigen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met drie grieven op. [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd.
3.6
De eerste grief keert zich tegen het feit dat [geïntimeerden] ontvankelijk zijn verklaard in voormeld verzoek om rechterlijke machtiging. Deze grief faalt. De grief richt immers zich alleen tegen de overwegingen hieromtrent in de bestreden beschikking. Bij eerdergenoemde tussenbeschikking van 19 maart 2015 heeft de kantonrechter evenwel ter zake reeds een bindende eindbeslissing gegeven. In de bestreden beschikking is daarvan niet teruggekomen; er is alleen een tweede grondslag geformuleerd. Het eventueel slagen van de grief ten aanzien van de overwegingen in de bestreden beschikking betreffende die tweede grondslag laat daarom deze eerdere beslissing onverlet.
3.7
Met de derde grief is aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan de afzonderlijke argumenten van [appellante sub 1] en [appellant sub 2] , die ieder een eigen verweerschrift hebben ingediend. [appellanten] hebben echter niet concreet toegelicht waarom dit grond voor vernietiging van de bestreden beschikking vormt. Daarom faalt ook deze grief.
3.8.1
Met de tweede grief wordt de door de kantonrechter in navolging van [geïntimeerden] bepaalde stemverhouding (2:1:3) aangevochten. De kantonrechter heeft ter zake het volgende overwogen:
“8. Ter onderbouwing van het verzoek hebben verzoekers naar de kern genomen gesteld dat er een stemverhouding dient te zijn die recht doet aan de algemene en in de aktes van splitsing vermelde uitgangspunten, te weten een stemverhouding aan de hand van de verhouding in woonoppervlakte. (…) Daarbij hebben verzoekers verwezen naar de aandelen in de gemeenschap die in de splitsingsakte zijn vastgesteld op basis van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten. Volgens verzoekers staat in de splitsingsakte een fout in het voor Index 2 bepaalde oppervlakte. Volgens de kadastrale gegevens is het oppervlakte van Index 2 177 m2 (in plaats van 174 m2). Gelet op de breukdelen van verzoekers (177/356; 49,3%) respectievelijk [appellante sub 1] (55/356; 35,9 %) en [appellant sub 2] (129/356;14,8%) achten verzoekers de voorgestelde stemverhouding redelijk. Deze stemverdeling doet ook recht aan de eigendomsverhouding in het pand. Verzoekers hebben nagenoeg de helft van het pand in eigendom.
(…)
10. Verweerders hebben een en ander bestreden. Kort gezegd stellen zij dat zij zich niet zonder redelijke grond verzetten tegen de voorgestelde stemverhouding. Volgens verweerders volgt uit de breukdelen dat verzoekers minder dan de helft van het pand in eigendom hebben. De door verweerders primair voorgestane stemverdeling (1:1:1) leidt tot een democratische besluitvorming en doet recht aan de aanwezigheid van drie appartementen in het pand. Subsidiair is gesteld dat de stemverhouding moet worden bepaald aan de hand van de breukdelen.
11. De Kantonrechter overweegt als volgt.
(…)
14. Bij de eerste splitsing in 2011 was de stemverhouding 1:1, ieder appartementsrecht één stem. Deze verdeling deed recht aan de breukdelen in die zin dat de gesplitste delen ieder ongeveer de helft van het totale oppervlakte van de voor het uitsluitend gebruik bestemde delen (hierna: eigendomsdeel) vertegenwoordigen (182/356 ( [appellant sub 2] en [A] ) tegenover 174/356 (verzoekers))
15. Gelet op de gewijzigde situatie, waarbij het eigendomsdeel van verzoekers niet is gewijzigd, maar het oorspronkelijke appartementsrecht Index 1 (slechts) is gesplitst in twee delen zou de oorspronkelijke stemverhouding (1:1) rekenkundig leiden tot een stemverhouding van 2:2, [appellant sub 2] 1 stem, [appellante sub 1] 1 stem en verzoekers 2 stemmen. Echter dit hebben verzoekers niet voorgesteld. Een dergelijke stemverhouding doet voorts minder recht aan de breukdelen van Index 3 (129/356) en Index 4 (53/356).
16. De door verzoekers voorgestelde stemverhouding, met één stem voor Index 4 en twee stemmen voor Index 3, doet meer recht aan de respectieve breukdelen van verweerders. Gelet op het onder rov. 14 genoemde uitgangspunt leidt deze verdeling er logischerwijs toe dat aan Index 2 c.q. verzoekers drie stemmen worden toebedeeld. Dit is de door verzoeker voorgestelde stemverhouding.
17. De door verweerders gestelde redelijke grond voor de weigering om aan deze stemverhouding mee te werken wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Het belangrijkste bezwaar van verweerders is dat door de voorgestelde stemverhouding sprake is van een “blocking vote” van Index 2 c.q. verzoekers, die geen recht doet aan de eigendomsverhouding.
18. Aan verweerders moet worden toegegeven dat het breukdeel van verzoekers niet precies de helft is van het totaal. Echter het breukdeel van verzoekers komt neer op 48,8% (uitgaande van de cijfers in de akte) of 49,3% (uitgaande van de - niet betwiste - cijfers in het kadaster), terwijl de breukdelen van de appartementsrechten van verweerders neerkomen op 35,9% en 14,8%, tezamen 50,7%. Het verschil tussen het eigendomsdeel van verzoekers en het eigendomsdeel van verweerders is dermate beperkt dat dit verwaarloosbaar kan worden geacht. In elk geval valt niet in te zien waarom dit verschil in de weg staat aan een - in verhouding gelijke - voortzetting van de aanvankelijke stemverhouding, die voortvloeit uit een verdeling van de stemmen, waarbij verzoekers de ene helft van het gebouw vertegenwoordigen en verweerders (tezamen) de andere helft. In dit verband is onvoldoende gesteld of gebleken dat de voorgestelde stemverhouding tot een onredelijke situatie heeft geleid of kan leiden. Dat sprake is van een “blocking vote” kan evenzeer aan verweerders worden opgeworpen. Een staking van de stemmen leidt ertoe dat een voorstel wordt verworpen. Het voordeel daarvan is dat verzoekers geen besluiten kunnen doorvoeren zonder de instemming van verweerders en andersom. Dit argument geldt aldus wederzijds.
19. Opgemerkt wordt dat de door verweerders primair voorgestane stemverhouding (1:1:1) in veel mindere mate recht doet aan de eigendomsverhouding nu het breukdeel van Index 4 aanzienlijk kleiner is dan het breukdeel van verzoekers.
20. Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat de door verzoekers voorgestelde stemverhouding het meest recht doet aan de omstandigheden van dit geval. Dit betekent dat de weigering van verweerders om hieraan mee te werken zonder redelijke grond is.”
3.8.2
Het hof onderschrijft bovenstaande overwegingen, met dien verstande dat [appellanten] terecht hebben opgemerkt dat de aandelen in de gemeenschap in de eerdere situatie onder de splitsingsakte van 8 augustus 2011 niet gelijk waren en r.o. 14 in zoverre dus niet juist is. Het appartementsrecht van [appellant sub 2] en [A] (index 1) had immers toen een aandeel van 121/295 in de gemeenschap en het appartementsrecht van [geïntimeerden] (index 2) een aandeel van 174/295. De oppervlakte van het oorspronkelijke appartementsrecht van [appellant sub 2] en [A] (index 1) is later vergroot met een kelder(verdieping). Deze omstandigheid geeft echter naar het oordeel van het hof onvoldoende aanleiding om tot een andere beslissing te komen, gezien de overige overwegingen van de kantonrechter, die haar beslissing onverminderd rechtvaardigen. Het overige door [appellanten] aangevoerde is reeds door de kantonrechter geadresseerd. Het hof sluit zich aan bij de desbetreffende overwegingen. Ook de tweede grief faalt derhalve.
3.9
[appellanten] hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden. Hun bewijsaanbod zal daarom worden gepasseerd.
3.1
Nu alle grieven falen, zal de beschikking waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beslissing;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 318,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, R.J.M. Smit en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2019.