Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.252.677/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7350238 KK EXPL 18-1078
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 mei 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.J. Menger te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de huurders genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 4 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter), van 18 december 2018, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en de huurders als gedaagden.
De appeldagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie overeenkomstig de appeldagvaarding;
- memorie van antwoord, met een productie.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
De huurders hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 maart 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. H.M. Hielkema, advocaat te Amsterdam, en de huurders door mr. Menger voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
Deze feiten komen neer op het volgende.
2.1.
[appellant] is sinds 31 mei 2018 eigenaar van het pand aan de [adres]. Het pand is een rijksmonument en bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond waar de huurders sinds 1 april 2001 het restaurant [x] exploiteren. Boven het restaurant zijn woningen.
2.2.
Het pand was tot 27 december 2015 mede-eigendom van [A], die kort na de overdracht van de eigendom aan de Stichting Albert Staete is overleden.
2.3.
Op 30 augustus 2011 heeft de gemeente Amsterdam een casco-funderingsonderzoek aan het pand uitgevoerd. Uit de rapportage en de voorzieningenlijst blijkt dat werkzaamheden moeten worden verricht aan de fundering, de vloerbalken en het dak.
2.4.
Op 27 augustus 2013 heeft de gemeente Amsterdam [A] op zijn verzoek een omgevingsvergunning verleend om een voorgenomen verbouwing aan het pand uit te voeren. Bij brief van zijn beheerder van 8 april 2013 aan de huurders heeft [A] de huur opgezegd wegens dringend noodzakelijk onderhoud aan de fundering. Na renovatie zal de indeling van de bedrijfsruimte worden gewijzigd. De huurders hebben te kennen gegeven niet in te stemmen met de huuropzegging.
2.5.
[A] is een procedure begonnen tegen de huurders tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 28 november 2016 is zijn vordering afgewezen.
2.6.
De Stichting Albert Staete is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam. In zijn tussenarrest van 19 juni 2018 heeft het gerechtshof overwogen dat het vonnis van de kantonrechter dient te worden vernietigd en de huurovereenkomst dient te worden beëindigd. De beslissing is aangehouden om de huurders in staat te stellen hun aanspraak op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten nader toe te lichten.
2.7.
Bij eindarrest van 20 november 2018 heeft het gerechtshof bepaald dat [appellant] het geding heeft overgenomen en als appellant optreedt en dat de huurovereenkomst tussen partijen per datum arrest is beëindigd. De huurders zijn veroordeeld tot ontruiming binnen zeven dagen na betekening van het arrest en tot betaling van de proceskosten. De vordering tot uitvoerbaar verklaring bij voorraad en tot het opleggen van een dwangsom ter versterking van de veroordeling tot ontruiming is afgewezen in verband met het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW.
2.8.
De gemeente Amsterdam heeft op 5 oktober 2018 een voornemen tot een handhavingsbesluit aan [appellant] gestuurd aangezien hij artikel 1b, lid 2 van de Woningwet overtreedt nu het pand niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. De gemeente schrijft te verwachten dat [appellant] binnen tien weken na dagtekening van deze brief met de werkzaamheden begint, bij gebreke waarvan de bestuurscommissie het besluit zal voortzetten door middel van een aanschrijvingsprocedure.
2.9.
Bij brief van zijn gemachtigde van 18 oktober 2018 heeft [appellant] zijn zienswijze omtrent deze vooraanschrijving aan de gemeente gestuurd en verzocht om ermee in te stemmen dat de werkzaamheden binnen veertien dagen na de ontruiming zullen beginnen.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat de huurders bij wege van voorlopige voorziening worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen.
3.2.
Net als de kantonrechter neemt het hof als uitgangspunt dat in de bodemprocedure de huurovereenkomst is beëindigd en dat de huurders tot ontruiming zijn veroordeeld, waarbij aan die veroordeling geen uitvoerbaarheid bij voorraad is verbonden. Onder die omstandigheden dient het hof in deze kortgedingprocedure de uitspraak van de bodemrechter in beginsel te respecteren. De ingestelde vordering tot ontruiming kan alleen worden toegewezen als sprake is van een noodtoestand, misbruik van recht of van nieuwe omstandigheden, die tot een nadere belangenafweging kunnen leiden.
3.3.
[appellant] heeft zijn vordering gebaseerd op de nieuwe omstandigheid dat de gemeente op korte termijn een last onder dwangsom zal opleggen met betrekking tot de door de gemeente voorgeschreven funderingsherstelwerkzaamheden. [appellant] heeft daartoe verwezen naar een mailbericht 28 februari 2019 van een juridisch medewerker van de gemeente, die in dat bericht onder meer meedeelt:
“Het handhavingstraject loopt, de vooraankondiging is verzonden en wij hebben zienswijzen ontvangen. De reactie op de zienswijzen wordt verwerkt in het besluit.
Ergens in de komende 2 à drie weken zal naar alle waarschijnlijkheid het definitieve besluit verzonden worden. Dat zal dan een last onder dwangsom zijn, waarbij de eigenaar van het pand aan de [adres] gelast wordt alsnog de voorzieningen van de reeds in de bijlage bij het voornemen opgenomen ‘Lijst van de te verrichten werkzaamheden aan [adres]’(…)”
3.4.
Beide partijen concluderen hieruit dat inderdaad op korte termijn een last onder dwangsom aan [appellant] zal worden opgelegd, zodat het hof daarvan ook uit zal gaan.
De huurders hebben niet bestreden dat een onder deze omstandigheden op te leggen dwangsom doorgaans aanzienlijk is en dat deze vermoedelijk € 100.000,-- zal bedragen.
3.5.
Deze omstandigheid is nieuw. Tijdens behandeling van de bodemprocedure in hoger beroep bestond nog geen duidelijkheid over de termijn waarbinnen een dergelijke last onder dwangsom zou worden opgelegd. Tijdens de behandeling van dit kort geding in eerste aanleg was bovendien nog onzeker of de gemeente het voorgenomen besluit tot handhaving zou uitvoeren ondanks de zienswijze van [appellant]. Inmiddels is die duidelijkheid er wel en kan de last onder dwangsom binnen enkele weken worden verwacht. Deze nieuwe omstandigheid brengt het hof tot een andere belangenafweging. Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [appellant] om te kunnen voldoen aan de aanschrijving door de gemeente en de te verwachten last onder dwangsom zwaarder dan het belang van de huurders om de uitkomst van de door hen ingestelde cassatieprocedure in de bodemzaak af te kunnen wachten.
3.6.
Daaraan doet niet af dat [appellant] er ook voor zou kunnen kiezen om uitsluitend funderingsherstel uit te voeren. [appellant] heeft terecht aangevoerd dat dat van hem niet kan worden verwacht, omdat hij een gerechtvaardigd belang heeft om tegelijk andere bouwkundige wijzigingen uit te voeren en het splitsen van die werkzaamheden een groot financieel nadeel oplevert. Evenmin kan van [appellant] worden verwacht er op voorhand mee in te stemmen dat de huurders na de verbouwing zouden kunnen terugkeren, ook al zou dat beperkt zijn tot het geval dat de vordering tot huurbeëindiging van [appellant] in cassatie alsnog wordt afgewezen. Daarbij speelt een rol dat geenszins duidelijk is of partijen het over de daarbij toepasselijke voorwaarden eens kunnen worden.
3.7.
Het hof zal de vordering tot ontruiming toewijzen en daarop een dwangsom stellen als na te melden. Het hof ziet geen aanleiding om een separate veroordeling tot vergoeding van ontruimingskosten toe te wijzen. De proceskosten van het hoger beroep komen voor rekening van de huurders.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis voor zover de vorderingen van [appellant] daarbij zijn afgewezen;
veroordeelt de huurders het gehuurde te ontruimen binnen zeven dagen na betekening van dit arrest op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat de huurders aan deze veroordeling niet voldoen tot een maximum van € 100.000,--;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 423,01 aan verschotten en € 3.222,-- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2019.