ECLI:NL:GHAMS:2018:838 - Gerechtshof Amsterdam - Ontruimingsvordering woonruimte afgewezen wegens vermoede...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.230.321/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/637860 / KG ZA 17-1183

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 maart 2018

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. C. Ravesteijn te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.

Appellante wordt hierna [appellante] genoemd, terwijl geïntimeerden afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] en gezamenlijk als [geïntimeerden] worden aangeduid.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 19 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 november 2017, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht.

[appellante] heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en de producties in het geding gebracht.

[geïntimeerden] hebben daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 februari 2018 doen bepleiten, beide partijen door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Tevens is aan [appellante] akte verleend van het in het geding brengen van een nadere productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en [geïntimeerden] zal gebieden – op straffe van verbeurte van een dwangsom – de woning aan de [adres 1] te ontruimen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2.De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Sinds maart 2005 huurt [appellante] een bedrijfsruimte met achtergelegen woning (verder: de woning) aan de [adres 1] . De bedrijfsruimte fungeert als winkel en daarnaast als kantoorruimte/opslagruimte voor het kinderdagverblijf van [appellante] , gelegen aan de [adres 2] .

(ii) In augustus 2014 hebben [geïntimeerden] met hun twee dochters, [A] (16 jaar) en [B] (6 jaar), de woning betrokken. Zij hebben sindsdien op dat adres gewoond.

(iii) Van 8 oktober 2014 tot 8 september 2015 heeft [geïntimeerde sub 1] ingeschreven gestaan op het adres van de woning. Daarna is zij ingeschreven op het adres [adres 3] . Op 7 oktober 2017 heeft [C] , de partner dan wel – sinds kort – de ex-partner van [appellante] , blijkens een (door [geïntimeerden] in het geding gebrachte) advertentie op [website] vanaf dit adres open huis gehouden teneinde een complete inboedel te verkopen “wegens vertrek naar het buitenland van de huurders”. [C] woont zelf op het adres [adres 4] , van welk huis hij eigenaar is.

(iv) Begin september 2017 heeft [appellante] [geïntimeerden] gesommeerd de woning per 1 oktober 2017 te verlaten. Deze termijn is daarna verlengd tot 15 oktober 2017. [geïntimeerden] hebben hieraan niet voldaan.

( v) Bij e-mail van 26 september 2017 heeft de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] , mr. M. Lewandowski, aan [appellante] meegedeeld dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst tussen partijen, dat [appellante] voor ontruiming rechterlijke toestemming nodig heeft en dat daarbij een wettelijke opzegtermijn in acht genomen dient te worden. [appellante] is verder verzocht zich aan de wet te houden.

(vi) Op 17 oktober 2017 heeft [appellante] de spullen van [geïntimeerden] in vuilniszakken gestopt, inclusief de inhoud van de koelkast, en de sloten van de woning vervangen. [geïntimeerden] zijn gedwongen de woning te verlaten. Beide partijen hebben vervolgens de politie ingeschakeld, waarna [appellante] [geïntimeerden] toegang heeft moeten verlenen tot de woning. Daarna heeft de politie bewerkstelligd dat opnieuw nieuwe sloten in de toegangsdeur van de woning zijn geplaatst, zodat [geïntimeerden] daartoe weer toegang hadden.

(vii) Op 19 oktober 2017 hebben [geïntimeerde sub 1] en [A] aangifte gedaan tegen [appellante] van huisvredebreuk, vernieling en diefstal, gepleegd op 17 oktober 2017. In de aangifte staat, voor zover van belang, het volgende:

“Dit pand is van een vrouw genaamd [appellante] en zij verhuurt de woongedeelte aan mij. Ik betaal 1150 euro inclusief gebruik water, elektra, gas en internet.

De huur betaal ik altijd contant aan mevrouw [appellante] .

Ik heb geen huurcontract afgesloten met haar. Het is een mondelinge overeenkomst tussen mevrouw [appellante] en mij geweest. Wij zijn nooit overeen gekomen dat de huur voor een bepaalde tijd zou zijn. (…)

Zij heeft mij en mijn kinderen ingeschreven op de [adres 3] . (…)

Mevrouw [appellante] heeft nooit in de woning verbleven op de [adres 1] [bedoeld zal zijn: 219; hof] sinds ik de woning van haar huur. (…)”

(viii) In een verklaring van 26 oktober 2017 van [D] van het Adviesbureau voor Anderstaligen staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…) Het door mij opgesteld dossier van de cliënte bevat o.a. onderstaande opmerking:

‘02-02-2015:

Cliënte in Amsterdam bezocht om WW-uitkering in te regelen. Cliënte toegelicht over rechten en plichten van werkzoekende. LET OP : Cliënte heeft echter geen huurovereenkomst (verhuurder: [appellante] , huur: 1150 € p/m).’ (…)”

(ix) In een verklaring van [E] , eigenaresse van een schoonheidssalon waar [geïntimeerde sub 1] klant is, van 8 november 2017 staat, voor zover van belang, het volgende:

“Mevr. [geïntimeerde sub 1] betaalt veels te veel geld voor een kleine ruimte achter de winkel (...). Zo moest ze altijd de huur zwart betalen en mocht het niet via een bankomschrijving, (...).”

( x) In tekstberichten van april 2016 tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] staat, voor zover van belang, het volgende:

[ [geïntimeerde sub 1] :]

“Hallo, heb je toevallig gekeken of er zijn brieven voor ons op die andere adres [bedoeld is het adres [adres 3] , hof]? Ik heb gisteren svb gebelt want we krijgen geen geld meer voor kinderbijslag en ze zeiden ze hebben gestuurd in januari brief en die werd terug gestuurt naar hun.. (…) Kan je misschien nogmaals kijken of er zijn brieven?”

[antwoord [appellante] :]

“Er zijn geen brieven, alles wat aankomt krijgen jullie de dag erna, ze zeggen zelf dat hij is teruggestuurd, dat hebben wij niet gedaan”

[ [appellante] :]

“Hi [geïntimeerde sub 1] , do you have time this week to do the garden 1 or 2 days”

[antwoord [geïntimeerde sub 1] :]

“Hello, I think wednesday and donderdag but I let you know. It is At you garden?”

[antwoord [appellante] :]

“Yes at […] ’s house [bedoeld is [adres 4] , hof]”

[ [geïntimeerde sub 1] :]

“Hay [appellante] , this week too cleaning at you house [bedoeld is [adres 4] , vzr.]?”

[ [appellante] :]

“Yes please”

3.2.

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd,
primairvoor recht te verklaren dat de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd als een onbenoemde overeenkomst om niet alsmede [geïntimeerden] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te gebieden de woning te ontruimen en te verlaten, en s
ubsidiairvoor recht te verklaren dat de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd als overeenkomst van bruikleen (artikel 7A:1777 BW) alsmede [geïntimeerden] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te gebieden de woning te ontruimen en te verlaten, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, inclusief nakosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij [geïntimeerden] belangeloos en zonder tegenprestatie tijdelijk onderdak heeft aangeboden in de woning. [geïntimeerden] hebben de verwachting gewekt dat zij zo spoedig mogelijk uit de woning zouden vertrekken. Tot op heden hebben [geïntimeerden] echter geen enkele poging ondernomen om andere woonruimte te vinden. [appellante] en haar dochter deelden aanvankelijk de woning met [geïntimeerden] , maar logeren sedert een escalatie van de spanningen tussen partijen elders. Tussen partijen is met betrekking tot de woning sprake van een mondelinge onbenoemde overeenkomst om niet, althans van een mondelinge overeenkomst van bruiklening ex artikel 7A:1777 BW. [appellante] heeft een gedeelte van haar woning tijdelijk aan [geïntimeerden] in gebruik gegeven. Op grond van artikel 6:248 BW Pro en de daarop gebaseerde jurisprudentie kan de overeenkomst worden beëindigd, zodat [appellante] op korte termijn weer over de woning kan beschikken. Zij heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning, aldus (nog steeds) [appellante] . [geïntimeerden] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis, kort gezegd, als volgt overwogen. De gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen, nu toewijzing daarvan zou leiden tot een declaratoir vonnis, wat in kort geding niet mogelijk is. Voor de beoordeling van de vordering tot ontruiming is van belang hoe de overeenkomst op grond waarvan [geïntimeerden] in de woning verblijven, moet worden gekwalificeerd. [appellante] stelt dat zij [geïntimeerden] slechts voor een korte tijd heeft laten logeren in de woning, dan wel een gedeelte van de woning in gebruik heeft gegeven zonder tegenprestatie. [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat de overeenkomst als huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd, als gevolg waarvan zij huurbescherming genieten. Daarvoor is vereist dat de huurder zich tot een tegenprestatie heeft verbonden (artikel 7:201 BW Pro). Vaststaat dat [geïntimeerden] al ruim drie jaar in de woning wonen, dat [appellante] niet eerder dan in september 2017 [geïntimeerden] heeft gesommeerd de woning te verlaten en dat [geïntimeerde sub 1] vanaf 8 oktober 2014 bijna een jaar lang ingeschreven heeft gestaan op het adres van de woning. Deze omstandigheden duiden er niet op dat sprake zou zijn van een gratis en als tijdelijk bedoeld verblijf van [geïntimeerden] in de woning. [appellante] heeft getracht die stelling kracht bij te zetten door te verklaren dat zij al die jaren zelf ook met haar dochter in de woning (al dan niet in deeltijd) heeft gewoond. Vooralsnog komt dit onaannemelijk voor, gelet op de door [geïntimeerden] overgelegde schriftelijke verklaringen alsmede op wat ter zitting door [appellante] en [A] desgevraagd is verklaard. Dit maakt de stelling van [appellante] dat zij belangeloos en uit compassie aan [geïntimeerden] heeft aangeboden gratis in haar woning te verblijven, ook minder aannemelijk. De stelling van [geïntimeerden] dat zij voor de woning € 1.150,= per maand contant betaalt aan [appellante] , wordt ondersteund door schriftelijke verklaringen. Dat [geïntimeerden] steeds een bedrag van € 1.150,= in contanten aan [appellante] konden betalen, hoewel zij daarvoor geen contante opnames hebben gedaan, is niet onaannemelijk, nu [geïntimeerde sub 1] voor haar schoonmaakwerk vaak contant wordt betaald. Voorshands is dan ook geenszins uit te sluiten dat sprake is van huurbetalingen. Voornoemde omstandigheden duiden erop dat [appellante] de woning voor onbepaalde tijd tegen een aanzienlijk huurbedrag aan [geïntimeerden] heeft onderverhuurd. Onvoldoende aannemelijk is dan ook dat de bodemrechter de ontruimingsvordering van [appellante] zal toewijzen. Daarbij is het de vraag of wel sprake is van een spoedeisend belang en of [appellante] niet een bodemprocedure had kunnen afwachten, aldus (nog steeds) de voorzieningenrechter. Op grond van een en ander heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen geweigerd en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Het hof ziet vanwege hun onderlinge verwevenheid aanleiding om de grieven, die ertoe strekken dat de gevorderde voorlopige voorziening alsnog wordt verleend, gezamenlijk te behandelen.

3.5.

Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van [appellante] tot ontruiming van de woning in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van de vraag of enkel op grond van het door [appellante] weliswaar gestelde, maar door [geïntimeerden] gemotiveerd betwiste ontbreken van een (onder)huurovereenkomst tussen haar en [geïntimeerden] een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt het hof het volgende voorop. Uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar daarbij dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien
in hoge matewaarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Naar het oordeel van het hof doet een dergelijk geval zich hier niet voor. Daartoe is het volgende redengevend.

3.6.

Partijen verschillen met name van mening over de vraag of tussen hen een (onder)huurovereenkomst is tot stand gekomen en vooral of [geïntimeerden] zich jegens [appellante] hebben verplicht tot het leveren van een tegenprestatie tegenover het (al dan niet gedeeltelijk) ter beschikking stellen van de woning door [appellante] .

3.7.

Het hof overweegt allereerst dat ook in hoger beroep vaststaat dat [geïntimeerden] al ruim drie jaar in de woning wonen, dat [appellante] niet eerder dan in september 2017 [geïntimeerden] heeft gesommeerd de woning te verlaten en dat [geïntimeerde sub 1] vanaf 8 oktober 2014 bijna een jaar lang ingeschreven heeft gestaan op het adres van de woning. Evenals de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat deze omstandigheden niet erop duiden dat sprake zou zijn van een gratis en als tijdelijk bedoeld verblijf van [geïntimeerden] in de woning. Ook oordeelt het hof dat het feit dat [geïntimeerde sub 1] en de andere gezinsleden vanaf 8 september 2015 op een ander adres ingeschreven staan, niet op het tegendeel wijst, waarbij het de door de voorzieningenrechter voor dit oordeel gegeven motivering onderschrijft en tot de zijne maakt. Ter adstructie van haar stelling dat slechts sprake zou zijn van een gratis en als tijdelijk bedoeld verblijf heeft [appellante] in de procedure in eerste aanleg betoogd dat zij al die jaren zelf ook met haar dochter in de woning heeft gewoond. Ook hier onderschrijft het hof de ter zake dienende overwegingen alsmede de conclusie van de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is dat [appellante] met haar dochter de afgelopen jaren (al dan niet in deeltijd) in de woning heeft gewoond, en maakt die tot de zijne. Daaraan voegt het hof nog toe dat [appellante] ter zitting in hoger beroep desgevraagd heeft verklaard dat zij (of haar dochter) gedurende de afgelopen jaren nooit in de woning heeft geslapen en dat zij slechts overdag in de bedrijfsruimte aan de [adres 1] was, waarbij zij – tot 17 oktober 2017 – enkel gebruik maakte van het toilet en de keuken in de woning, waarmee vaststaat dat (onder)verhuur van de woning, anders dan [appellante] heeft gesteld (appeldagvaarding onder 15), wel mogelijk was. Ten slotte onderschrijft het hof het oordeel van de voorzieningenrechter – alsmede de daaraan ten grondslag liggende overwegingen, die het tot de zijne maakt – dat voorshands geenszins uit te sluiten is dat sprake is, althans tot 1 november 2017 is geweest, van huurbetalingen door [geïntimeerden] aan [appellante] . Daaraan voegt het hof toe dat in de (onder 3.1 sub (vii) bedoelde) aangifte ook is gesteld dat een maandelijkse huur van € 1.150,= contant werd betaald. Daarbij tekent het hof aan dat vanaf 1 november 2017 in elk geval geen huur meer door [geïntimeerden] aan [appellante] is betaald omdat, naar [geïntimeerden] onweersproken ter zitting van dit hof hebben gesteld, [appellante] niet bereid was een bankrekeningnummer op te geven waarop de huursom kon worden gestort en evenmin bereid was een kwitantie ter zake van contante betaling daarvan te verstrekken, in welk geval [geïntimeerden] krachtens artikel 6:48 lid 3 BW Pro overigens hun eventuele verplichting tot betaling mogen opschorten.

3.8.

Op grond van al het voorgaande acht het hof voorshands het meest aannemelijk dat tussen [geïntimeerden] en [appellante] een (onder)huurovereenkomst is tot stand gekomen – in welk geval aan [geïntimeerden] thans hoe dan ook (zie appeldagvaarding onder 24-26) een beroep op huurbescherming toekomt – en acht het derhalve voorshands zeker niet, het onder 3.5 geformuleerde (strenge) criterium mede in aanmerking nemend, in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering van [appellante] zal komen. Daarbij merkt het hof met betrekking tot de spoedeisendheid van de vordering van [appellante] nog op dat zij ter zitting in hoger beroep heeft verklaard dat zij en haar dochter, hoewel dat niet ideaal is, vanaf januari 2018 wederom bij haar ex-partner op het adres [adres 4] verblijven en dat de spoedeisendheid van haar vordering thans mede is gelegen in het feit dat haar verhuurder de huurovereenkomst met haar wellicht wil ontbinden vanwege het verblijf van [geïntimeerden] in de woning. Een en ander doet aan voornoemd oordeel van het hof, erop neerkomend dat, kort gezegd, voor toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning geen plaats is, niet af.

3.9.

Uit het vorenstaande volgt dat
grief 1 tot en met grief 6falen en dat
grief 7, die afhankelijk is van het welslagen van de daaraan voorafgaande grieven, hetzelfde lot treft.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 313,= voor verschotten en op € 2.682,= voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2018.