ECLI:NL:GHAMS:2018:4802

• Datum uitspraak: 18 december 2018
• Publicatiedatum: 2 januari 2019
• Zaaknummer: 200.226.683/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; J.C.W. Rang; I.A. Haanappel-van der Burg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van aanbiedingsverplichting en kettingbeding bij verkoop landbouwgrond aan projectontwikkelaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellanten] tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam. De zaak betreft de verkoop van landbouwgrond aan Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V. en de daaropvolgende leveringsakte aan Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid. De kern van het geschil draait om de uitleg van de aanbiedingsverplichting en de betekenis van de termen 'op basis van reconstructie' en 'met kosten' in de leveringsakte. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de termen niet in de context van de Onteigeningswet moesten worden uitgelegd, maar dat de gecorrigeerde vervangingswaardemethode van toepassing was. [appellanten] is van mening dat de uitleg van de rechtbank niet correct is en dat de Onteigeningswet wel degelijk als maatstaf moet dienen. Het hof bevestigt echter de eerdere uitspraak van de rechtbank en oordeelt dat de termen in de leveringsakte niet de door [appellanten] voorgestane uitleg ondersteunen. Het hof concludeert dat de zinsnede 'op basis van reconstructie' betekent dat de onroerende zaak niet de marktwaarde, maar de herbouwwaarde ontvangt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de kosten van het geding in principaal appel toe aan Bouwinvest.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.226.683/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/612554 / HA ZA 16-742

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 december 2018

inzake

1. [appellant sub 1] ,

en
2.
[appellante sub 2]

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel,

tevens geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. H.E. Davelaar te Zwolle,

tegen

BOUWINVEST DEVELOPMENT B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

tevens appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. W.J. Bosma te Den Haag.

Partijen worden hierna [appellanten] en Bouwinvest genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellanten] is bij dagvaarding van 27 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 augustus 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en Bouwinvest als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de vorderingen van [appellanten] in conventie zijn afgewezen en de vorderingen van Bouwinvest in reconventie zijn toegewezen en alsnog – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – deze vorderingen van [appellanten] zal toewijzen en deze vorderingen van Bouwinvest zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Bouwinvest heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis , met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten. Bouwinvest heeft in incidenteel appel geconcludeerd, onder de voorwaarde dat één of meer grieven in principaal appel slagen, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, naar het hof begrijpt, voor zover daarbij de vorderingen van [appellanten] in conventie zijn toegewezen en alsnog deze vorderingen van [appellanten] zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente;

[appellanten] heeft in voorwaardelijk incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping daarvan, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en luiden als volgt.

2.1

Bij overeenkomst van 21 november 2000 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [appellanten] twee percelen landbouwgrond, kadastraal bekend [plaats] [nummer] geheel en [plaats] [nummer] gedeeltelijk, gelegen aan de [adres] , verkocht aan Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V (hierna: Amstelland), een projectontwikkelaar. Amstelland heeft zich in artikel 21 van de koopovereenkomst het recht voorbehouden op doorverkoop.
2.2 Bij notariële akte van 2 mei 2001 (hierna: de leveringsakte) is de grond geleverd aan Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (hierna: BPF Bouw). In deze akte van levering wordt BPF Bouw aangeduid als “de koper”.
2.3 Ingevolge artikel 9 van de leveringsakte, identiek aan artikel 20 van de koopovereenkomst, heeft [appellanten] recht op voortgezet gebruik van de verkochte landbouwgoederen in het kader van de uitoefening van zijn landbouwbedrijf voor de duur van minimaal zes en maximaal vijftien jaar na datum akte.
2.4 Buiten de koopovereenkomst is gelaten het perceel kadastraal bekend als [plaats] [nummer] (voorheen [plaats] [nummer] ) met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit onder meer een bedrijfswoning en een ligboxenstal (hierna: het niet verkochte deel).
2.5 [appellanten] heeft het recht op voortzetting van zijn landbouwbedrijf uitgeoefend voor de maximale duur tot 2 mei 2016. Hij is tot op heden blijven wonen in de bedrijfswoning. In 2004 heeft een verbouwing plaatsgevonden aan deze woning, bestaande uit een uitbouw op de begane grond met een nieuwe badkamer en een vergroting van een bestaande slaapkamer. Op deze uitbouw en op het platte deel van het dak van de woning is een kap aangebracht ten behoeve van bergruimte. Later is op de begane grond een serre geplaatst. [appellanten] heeft in 2005 de melkveetak van zijn bedrijf beëindigd. De melkinstallatie is uit de ligboxenstal gehaald. De ligboxenstal, inclusief de mestkelder eronder, doet sindsdien dienst als opslagruimte.

2.6

In artikel 10 van de leveringsakte, identiek aan artikel 23 van de koopovereenkomst, is het volgende overeengekomen met betrekking tot het niet verkochte deel:
“Aanbiedingsverplichting Artikel 10 Indien verkoper (of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel) voor een januari tweeduizend zestien wenst over te gaan tot vervreemding geheel of gedeeltelijk van de buiten deze koop gehouden gronden en opstallen kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer] gedeeltelijk, is verkoper verplicht dit in koop aan te bieden aan de koper of diens rechtopvolger(s). De koopsom waarvoor en de voorwaarden waaronder de verkoop en levering van de opstallen alsdan zal geschieden zal bindend worden vastgesteld door drie deskundigen. Koper en verkoper wijzen elk één deskundige aan, die op hun beurt een derde deskundige zullen benoemen. Grondslag voor het vaststellen van de te betalen koopsom voor de opstallen zal dan zijn op basis van reconstructie zonder planschade en met kosten. De deskundigen zullen zowel aan de verkoper als aan de koper hun rapport uitbrengen, binnen één maand nadat hun opdracht tot taxatie werd gegeven. De koper zal binnen één maand nadat hij het taxatierapport heeft ontvangen, tot aankoop overgaan voor het in het taxatierapport genoemde bedrag. De kosten van taxatie zijn voor rekening van koper. Bij niet naleving van enige ingevolge deze aanbiedingsverplichting op de verkoper rustende verplichting verbeurt hij een zonder verdere ingebrekestelling terstond opeisbare boete ten behoeve van tienduizend gulden (f. 10.000,00) voor iedere dag dat hij in verzuim is.”

2.7

In het in artikel 11 van de leveringsakte opgenomen “Kettingbeding” is onder meer bepaald:
“Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan (…) is koper verplicht (…) het in artikelen 8, 9 en 10, ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaald aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, (…)”

2.8

Bij notariële akte van 3 januari 2010 heeft BPF Bouw de grond (door)geleverd aan Bouwinvest. In artikel 3.2 van deze akte zijn de artikelen 10 en 11 uit de leveringsakte woordelijk overgenomen. In artikel 3.3 van deze akte staat vermeld dat Bouwinvest de in de artikelen 10 en 11 van de leveringsakte voorkomende verplichtingen aanvaardt.

2.9

Bij brief van 23 oktober 2015 is namens [appellanten] het niet verkochte deel te koop aangeboden aan Bouwinvest. [appellanten] heeft hierbij verwezen naar artikel 23 van de koopovereenkomst en meegedeeld dat namens [appellanten] ir. L.C.T. Wennekes RT als deskundige zal optreden. Aan Bouwinvest is verzocht te berichten wie namens haar als deskundige zal optreden.

2.1

Bouwinvest heeft hierop mr. drs. ing. A.P.G. Hendrix aangewezen als deskundige. Genoemde twee deskundigen hebben vervolgens mr. H.J.A. van Hoogmoed RT aangewezen als derde deskundige en voorzitter.

2.11

De door deze drie personen gevormde taxatiecommissie heeft een hoorzitting georganiseerd op 18 januari 2016. In het verslag hiervan staat:
“De conclusie van dat overleg is dat het begrip ‘reconstructie’ [genoemd in artikel 10, hof]
niet duidelijk is uitgewerkt in de overeenkomst. Als gevolg daarvan lukt het de commissie niet om binnen een maand na opdrachtverstrekking te rapporteren, zoals voorgeschreven in de overeenkomst. Als partijen dat wel willen dan kan de commissie de opdracht niet aanvaarden. Het is aan partijen om een (juridische) uitleg te geven aan hoe de reconstructie moet worden gezien. Het is niet de taak van de taxatiecommissie om haar eigen taxatieopdracht vast te stellen. Pas als de taxatieopdracht door partijen duidelijk is voorgelegd kan de commissie met haar taxatiewerkzaamheden aanvangen.”

2.12

Partijen hebben vervolgens hun standpunten over en weer en aan de taxatiecommissie meegedeeld. Bij brief van 3 maart 2016 heeft de voorzitter van de taxatiecommissie geconcludeerd dat partijen geen eensluidende taxatieopdracht zijn overeengekomen. Hij heeft partijen in overweging gegeven om met elkaar in overleg te treden om alsnog tot een eensluidende taxatieopdracht te komen en meegedeeld dat in afwachting van deze reactie van partijen de deskundigen hun werkzaamheden opschorten. Overleg tussen partijen nadien heeft niet geleid tot overeenstemming ter zake.

2.13

De agrarische bestemming van het onder 2.1 bedoelde perceel wordt, anders dan aanvankelijk verwacht, niet gewijzigd in een bestemming voor woningbouw of bedrijventerrein.

3. 3. De beoordeling

3.1

[appellanten] heeft, na wijziging van eis, in eerste aanleg in conventie gevorderd, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat bij de uitleg van de term “reconstructie” in artikel 10 van de leveringsakte zoveel mogelijk dient te worden aangesloten hij de Onteigeningswet en hetgeen in het onteigeningsrecht gebruikelijk is;

2. voor recht te verklaren dat de zin “De koopsom waarvoor en de voorwaarden waaronder de verkoop en levering van de opstallen alsdan zal geschieden zal bindend worden vastgesteld door drie deskundige” in artikel 10 van de leveringsakte als volgt dient te worden uitgelegd dan wel aangevuld: “De koopsom waarvoor en de voorwaarden waaronder de verkoop en levering van de
gronden en opstallen alsdan zal geschieden zal bindend worden vastgesteld door drie deskundigen”;

3. voor recht te verklaren dat de zinsnede “Grondslag voor het vaststellen van de te betalen koopsom voor de opstallen” in artikel 10 van de leveringsakte als volgt dient te worden uitgelegd dan wel aangevuld: “Grondslag voor het vaststellen van de te betalen koopsom voor de
gronden en opstallen”;

4. voor recht te verklaren dat bij het vaststellen van de te betalen koopsom en de daarbij toe te passen reconstructie-grondslag:
primair wordt uitgegaan van de toestand waarin de gebouwen zich op de peildatum 23 oktober 2015 bevonden, derhalve de woning met inbegrip van de tot die datum daaraan aangebrachte veranderingen, en de ligboxenstal als melkveestal geschikt voor honderdtachtig stuks grootvee met afkalf- en jongveestal, melkstal en een mestkelder;
subsidiair wordt uitgegaan van de toestand waarin de gebouwen zich ten tijde van het passeren van de leveringsakte bevonden, derhalve de woning zonder de na die datum daaraan aangebrachte veranderingen, en de ligboxenstal als melkveestal voor honderdtachtig stuks grootvee met afkalf- en jongveestal, melkstal en een mestkelder;
meer subsidiair : voor de woning wordt uitgegaan van de toestand waarin deze zich ten tijde van het passeren van de leveringsakte bevond, zonder de na die datum daaraan aangebrachte veranderingen, en voor de ligboxenstal wordt uitgegaan van het gebruik dat daarvan op de peildatum 23 oktober 2015 werd gemaakt (opslag en mestkelder zonder huisvesting van vee);
nog meer subsidiair : wordt uitgegaan van de door de rechtbank in goede justitie te oordelen toestand van de woning en de ligboxenstal;
5. Bouwinvest te veroordelen om binnen één maand nadat zij het taxatierapport heeft ontvangen, tot aankoop over te gaan voor het in het taxatierapport genoemde bedrag, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Bouwinvest niet aan deze veroordeling voldoet;

6. Bouwinvest te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de advocaat.

3.2

Bouwinvest heeft in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie gevorderd, uitsluitend voor het geval dat geoordeeld zal worden dat Bouwinvest op grond van artikel 10 van de leveringsakte verplicht is om enige door [appellanten] aangeboden onroerende zaak af te nemen tegen een door de deskundigen vast te stellen koopsom, voor recht te verklaren dat:
1. die verplichting tot afnemen uitsluitend betrekking heeft op “de opstallen”; en

2. artikel 10 van de leveringsakte moet worden begrepen als in de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie gesteld, meer in het bijzonder dat:
a. bij het bepalen van de koopsom voor de opstallen moet worden uitgegaan van de situatie zoals die bestond ten tijde van het passeren van de leveringsakte en dat daarbij dus uitsluitend rekening kan worden gehouden met normaal onderhoud;
b. met de zinsnede “op basis van reconstructie” wordt bedoeld dat de koopsom voor de opstallen moet worden bepaald met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, op grond waarvan wordt vastgesteld wat de kosten van de herbouw van deze opstallen bedragen, rekening houdend met een correctie voor de functionele en technische veroudering hiervan, althans een in goede justitie te bepalen uitleg van deze zinsnede;
c. met de zinsnede “zonder planschade” wordt bedoeld dat bij het bepalen van de koopsom voor de opstallen géén rekening zal worden gehouden met de nadelige invloed van het bestemmingsplan dat zal moeten worden vastgesteld om de woningbouw en/of het bedrijventerrein mogelijk te maken en/of dat zal voorzien in het opheffen van de hindercirkels vanwege deze opstallen, althans een in goede justitie te bepalen uitleg van deze zinsnede;
d. met de zinsnede “met kosten” wordt bedoeld dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen, althans een in goede justitie te bepalen uitleg van deze zinsnede;
subsidiair : voor zover de koopsom voor de volledige onroerende zaak [plaats] [nummer] zou moeten worden bepaald op basis van reconstructie in de zin van het onteigeningsrecht, bij het bepalen van die koopsom, in ieder geval ook rekening zal moeten worden gehouden met het in 2001 vrijgekomen kapitaal ten bedrage van
f 16.000.000,- overeenkomstig de systematiek die daarvoor in het onteigeningsrecht wordt gehanteerd.

3.3

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd.

3.4

De rechtbank heeft de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld in vervulling doen gaan. Zij heeft in conventie voor recht verklaard dat
(i) de zin “De koopsom waarvoor en de voorwaarden waaronder de verkoop en levering van de opstallen alsdan zal geschieden zal bindend worden vastgesteld door drie deskundigen” in artikel 10 van de leveringsakte als volgt dient te worden uitgelegd: “De koopsom waarvoor en de voorwaarden waaronder de verkoop en levering van
de gronden en opstallen alsdan zal geschieden zal bindend worden vastgesteld door drie deskundigen”;
(ii) de zinsnede “Grondslag voor het vaststellen van de te betalen koopsom voor de opstallen” in artikel 10 van de leveringsakte als volgt dient te worden uitgelegd: “Grondslag voor het vaststellen van de te betalen koopsom voor de
gronden en opstallen” en dat;

(iii) bij het vaststellen van de te betalen koopsom en de daarbij toe te passen reconstructie-grondslag wordt uitgegaan van de toestand waarin de gebouwen zich op de peildatum 23 oktober 2015 bevonden, derhalve de woning met inbegrip van de tot die datum daaraan aangebrachte veranderingen en de ligboxenstal, uitgaande van het gebruik dat daarvan op de peildatum 23 oktober 2015 werd gemaakt (opslag en mestkelder zonder huisvesting van vee) en

Bouwinvest – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeeld om binnen één maand nadat zij het taxatierapport heeft ontvangen tot aankoop over te gaan voor het in het taxatierapport genoemde bedrag;

en voorts in reconventie voor recht verklaard dat artikel 10 van de leveringsakte aldus moet worden begrepen dat (i) met de zinsnede “op basis van reconstructie” wordt bedoeld dat, kort gezegd, de koopsom moet worden bepaald met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode en dat (ii) met de zinsnede “met kosten” wordt bedoeld dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen.
De kosten van de procedure in conventie en van de procedure in reconventie zijn gecompenseerd. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

3.5

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] in principaal appel met vijf grieven op. Partijen twisten, kort samengevat, in het kader van de aan de taxatiecommissie te geven eensluidende opdracht over de te hanteren uitgangspunten bij de vaststelling van de koopprijs van het niet verkochte deel dat [appellanten] op 23 oktober 2015 aan Bouwinvest te koop heeft aangeboden. De grieven van [appellanten] richten zich in essentie op de uitleg van de in artikel 10 van de leveringsakte opgenomen woorden “op basis van reconstructie” en “met kosten”.

3.6

Met de eerste drie grieven in principaal appel heeft [appellanten] zich gekeerd tegen het oordeel van de rechtbank dat bij de uitleg van deze in artikel 10 van de leveringsakte opgenomen woorden niet dient te worden aangesloten bij de Onteigeningswet en hetgeen in het onteigeningsrecht gebruikelijk is, maar dat is bedoeld dat de gecorrigeerde vervangingswaardemethode moet worden toegepast. De rechtbank heeft ter zake overwogen dat onbetwist is aangevoerd door Bouwinvest dat [appellanten] vrijwillig niet heeft gekozen voor een publiekrechtelijk onteigeningstraject, maar voor een privaatrechtelijk alternatief, door in zee te gaan met een private partij, waarbij [appellanten] een betere prijs kon bedingen. [appellanten] heeft volgens de rechtbank onder die omstandigheden te weinig aangevoerd om (de gebruiken onder) de Onteigeningswet hier analoog toe te passen. Dat de term ‘reconstructie’ ook voorkomt in de Onteigeningswet is daarvoor niet genoeg. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat voorts onvoldoende betwist is aangevoerd door Bouwinvest dat met de zinsnede “op basis van reconstructie” wordt bedoeld dat de koopsom van de opstallen moet worden bepaald met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, op grond waarvan wordt vastgesteld wat de kosten van herbouw van de opstallen bedragen, rekening houdend met een correctie voor de functionele en technische veroudering hiervan. De rechtbank heeft [appellanten] evenmin gevolgd in zijn nadere stellingen betreffende de woorden “met kosten”; overwogen is vervolgens dat als overigens onbetwist door Bouwinvest aangevoerd is komen vast te staan dat met “met kosten” wordt bedoeld dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen.

3.7

[appellanten] heeft ter ondersteuning van zijn standpunt de volgende omstandigheden naar voren gebracht. Als de zogenoemde “warme grond” van [appellanten] destijds niet zou zijn verkocht aan een projectontwikkelaar, dan zou deze grond aan de gemeente moeten zijn overgedragen waarbij het onteigeningsrecht direct dan wel indirect een rol zou hebben gespeeld. De gemeente zou [appellanten] in dat geval naar de bepalingen van de Onteigeningswet schadeloos hebben gesteld. [appellanten] zou dan niet alleen vergoeding van de waarde van de onteigende goederen ontvangen, maar ook vergoeding van de bijkomende schade en kosten die het verdere gevolg van de onteigening zouden zijn. Met een berekening op basis van reconstructie wordt in dit verband bedoeld: een berekening op basis van een fictieve voortzetting van het bedrijf op een andere plek. Voor voortzetting van het bedrijf op een ander locatie is veelal aanvullende financiering nodig. Deze zogenoemde financieringsschade wordt middels een berekening contant gemaakt op een bedrag en maakt deel uit van de volledige schadeloosstelling als bedoeld in de Onteigeningswet. De bijkomende schade en kosten betreffen verder volgens [appellanten] alle schade en kosten die het gevolg zijn van de onteigening, zoals inkomstenderving, verhuiskosten, kosten van inrichting, kosten van deskundigen en eventuele belastingschade. De woorden “met kosten” moeten dan ook zo worden begrepen. Voor de projectontwikkelaars die in het gebied actief waren was duidelijk dat de grondeigenaren hun grond niet zouden verkopen voor een lagere prijs dan zij zouden kunnen krijgen van de gemeente in geval van onteigening of minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening. De Onteigeningswet vormde derhalve in deze context de maatstaf voor de bepaling van de minimaal te betalen prijs. De achtergrond van het in artikel 10 van de leveringsakte opgenomen beding was dat Amstelland veilig gesteld wilde zien dat zij op termijn ook de eigendom zou kunnen verkrijgen van het niet verkochte deel, terwijl Van Bavel wilde veilig stellen dat hij in dat geval een koopsom zou ontvangen die minimaal overeen zou komen met het bedrag waarop hij recht zou hebben ingeval van verwerving door de gemeente in verband met de nieuwe bestemming, dus minimaal een volledige schadeloosstelling als bedoeld in de Onteigeningswet. Behalve uit deze context en achtergrond kan ook uit de gebruikte bewoordingen van artikel 10 van de leveringsakte en de andere bedingen die in de leveringsakte zijn opgenomen de door [appellanten] voorgestane uitleg worden afgeleid. De term “op basis van reconstructie” is de gebruikelijke term om aan te duiden dat een vergoeding wordt betaald overeenkomstig het onteigeningsrecht. Ook de toevoeging “zonder planschade en met kosten” duidt erop dat het onteigeningsrecht dient te worden gevolgd bij de vaststelling van de koopsom. De kosten die verband houden met de reconstructie dienen te worden vergoed en uit de woorden “zonder planschade” valt af te leiden dat meerdere schadevormen voor vergoeding in aanmerking komen. In de leveringsakte is bepaald dat alle soorten schade, hoe ook genaamd, zijn inbegrepen. In de leveringsakte is verder expliciet benoemd dat de aankoop geschiedt ten behoeve van de realisatie van niet-agrarische doeleinden. Voorts is voorzien in een verhoging van de koopprijs als de bestemmingswijziging daadwerkelijk zal plaatsvinden of als daadwerkelijk een bouwvergunning is verleend. Ook het voortgezet gebruik door [appellanten] komt overeen met de situatie van onteigening. Uit dit alles blijkt dat [appellanten] niet alleen recht had op vergoeding van de waarde van de grond, maar ook op vergoeding van alle bijkomende schade, aldus [appellanten]

3.8

Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de in de leveringsakte onder artikel 10 opgenomen, rechtstreeks met het kettingbeding van artikel 11 verband houdende verplichtingen aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de leveringsakte. Deze artikelen betreffen immers verplichtingen die de rechtspositie raken van, want worden opgelegd aan niet bij de eerste overdracht betrokken derden.

3.9

Ook het hof komt niet tot de door [appellanten] voorgestane uitleg van voormelde termen in de leveringsakte. De eerste, tweede en derde grief in principaal appel falen. Dat [appellanten] werd gedreven door een dreigende onteigening van zijn gronden, blijkt niet op enige wijze uit de akte. Daarnaast blijk uit de akte evenmin dat [appellanten] zijn bedrijf elders zou willen voortzetten, de gedachte waarop de onteigeningsrechtsregels zoals door [appellanten] uiteengezet, zijn gestoeld. Daarentegen volgt uit het feit dat [appellanten] in 2001 de bij zijn bedrijf behorende agrarische gronden heeft verkocht, waarna hij nog slechts voor een afgebakende periode zijn bedrijf op deze gronden mocht uitoefenen, dat [appellanten] in 2001 met de levering van zijn gronden zijn bedrijf al zodanig heeft uitgekleed dat voortzetting daarvan op een andere locatie niet meer aan de orde was. Dit wordt door [appellanten] ook niet weersproken. De stelling dat [appellanten] zijn agrarische bedrijf thans nog in maatschapsverband met zijn zoon exploiteert, zoals hij in hoger beroep naar voren heeft gebracht, behoeft althans onder deze omstandigheid – en overigens ook vanwege het vaststaande feit dat [appellanten] in 2005 ook de melkveetak van zijn bedrijf heeft beëindigd – nadere toelichting, die niet is gegeven, zodat het hof daaraan geen betekenis kan toekennen. De verkoop in 2000 en levering in 2001 impliceerden derhalve kennelijk al de beëindiging van het bedrijf van [appellanten] binnen de inmiddels verstreken overeengekomen termijn van vijftien jaar. [appellanten] heeft in 2001 een bedrag van
f 16.000.000,- ontvangen voor de bij zijn bedrijf behorende agrarische gronden, waarin ook de schade is begrepen die [appellanten] heeft geleden als gevolg van de bedrijfsbeëindiging. Een reconstructie van het bedrijf van [appellanten] zoals door hem beschreven, lijkt daarmee geenszins nagestreefd te zijn geweest. Dat een voortzetting van het bedrijf van [appellanten] is beoogd, valt althans niet uit de bewoordingen of context van de leveringsakte af te leiden. Voor toekenning van vergoeding van bijkomende schade en kosten is derhalve geen plaats, afgezien van de kosten van de overdracht, die met de term “met kosten” voor rekening van Bouwinvest zijn gebracht. Dat het gebruik van die laatste term een bijkomende aanwijzing zou zijn dat is bedoeld aan te knopen bij het vergoedingsregime onder de Onteigeningswet, zoals [appellanten] betoogt, vermag het hof niet in te zien; eerder is het tegendeel het geval. Naar het oordeel van het hof dient de zinsnede “op basis van reconstructie” aldus te worden uitgelegd dat [appellanten] voor de onroerende zaak niet de marktwaarde daarvan ontvangt, maar, kort gezegd, de herbouwwaarde.

3.1

[appellanten] heeft nog aangevoerd dat ter beantwoording van de vraag wat naar objectieve maatstaven dient te worden verstaan onder de zinsnede “op basis van reconstructie” te rade kan worden gegaan bij makelaars-taxateurs die betrokken waren bij transacties tussen grondeigenaren en projectontwikkelaars, maar niet direct bij de overeenkomst van [appellanten] om te vernemen wat zij hieronder verstaan. Ook kan worden gekeken naar koopovereenkomsten en leveringsaktes die in dezelfde periode onder dezelfde omstandigheden tot stand zijn gekomen. Daarin zijn koopprijzen vermeld die ver boven de waarde van het gekochte liggen. Dit laatste neemt het hof zonder meer aan, gelet op de verwachtingen die destijds ter plaatse speelden maar waaraan geen gevolg is gegeven, doch de boven de waarde van het gekochte gelegen prijzen tonen slechts aan dat de desbetreffende overeenkomsten uit speculatief oogpunt zijn gesloten. Dat deze prijzen ook hun grondslag vonden in de mogelijkheid van voortzetting van de desbetreffende ondernemingen is niet onderbouwd. Makelaars-taxateurs uit de genoemde categorie kunnen voorts niet per se uitspraken doen over de uitleg van de onderhavige leveringsakte; hun kennis van soortgelijke transacties is niet doorslaggevend voor de uitleg daarvan. De drie deskundigen in genoemde taxatiecommissie, met kennis uit de branche, hebben, zoals vermeld, reeds geconcludeerd dat het begrip “reconstructie” in artikel 10 niet duidelijk is uitgewerkt in de overeenkomst en dat uitleg aangewezen is. Gelet op het hierboven onder 3.8 overwogene is een verduidelijking door de betrokken makelaars-taxateurs van het door [appellanten] en Amstelland bij het passeren van de leveringsakte bedoelde evenmin aan de orde. Het bewijsaanbod zal daarom worden gepasseerd. Daarmee faalt ook de vierde grief in principaal appel.

3.11

De vijfde grief in principaal appel, die de proceskostenveroordeling betreft, is afhankelijk van het welslagen van de eerdere grieven en faalt derhalve eveneens.

3.12

Nu alle grieven in principaal appel falen, is de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld niet in vervulling gegaan. Het incidenteel appel behoeft derhalve geen verdere behandeling en beslissing.

3.13

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel.

4. 4. De beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van Bouwinvest begroot op € 716,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en I.A. Haanappel-van der Burg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op
18 december 2018.