Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.214.489/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/240834/ HA ZA 16-180
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 november 2018
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. F.C.C. Wester te Alkmaar,
t e g e n
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. E.W. Peijster te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] worden afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 7 april 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 1 februari 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie.
Partijen hebben vervolgens de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, houdende vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben hun zaak ter zitting van 31 mei 2018 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, [appellant] door zijn hiervoor genoemde advocaat, [geïntimeerden] door mr. P.M.F. Boerrigter, advocaat te Amsterdam, alsmede door de in de kop van dit arrest vermelde advocaat.
Nadat partijen vervolgens vergeefs schikkingsonderhandelingen hadden gevoerd, is op de rol arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en de vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het principale appel zal verwerpen en op het incidentele appel het bestreden vonnis zal vernietigen ten aanzien van hun afgewezen vordering tot betaling van de waardevermindering van na te noemen boerderij en die vordering alsnog zal toewijzen en voorts de voor het eerst in appel ingestelde vordering tot vergoeding van gederfde winst zal toewijzen, alles met beslissing over de proceskosten met nakosten en rente.
[appellant] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidentele appel en afwijzing van de vermeerderde vordering van [geïntimeerden] , met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis (verder: het vonnis) een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Alvorens de zaak uit de doeken te doen en de grieven te bespreken zal het hof duidelijkheid scheppen over de door hem – afgezien van in citaten – te hanteren terminologie. In navolging van partijen (vgl. memorie van antwoord/grieven, sub 8, respectievelijk memorie van antwoord in incidenteel appel, sub 2.2), definieert het hof een rijbak als een bak om met paarden in te rijden en een paddock als een plek waar paarden kunnen uitlopen en droog kunnen staan, maar niet behoren te rijden. Een paddock bestaat uit een of meerdere zandkampen. De term paardenbak zal het hof, evenals [appellant] , als verzamelbegrip voor rijbak en paddock gebruiken. [geïntimeerden] gebruiken paardenbak en rijbak in de stukken min of meer door elkaar. Ook de rechtbank heeft dat gedaan.
3.2.
In deze zaak gaat het om het volgende.
3.2.1.
Bij overeenkomst van 22 oktober 2014 hebben [geïntimeerden] van [appellant] gekocht een stolpboerderij met paardenhouderij en weiland, gelegen aan de [adres] (verder: de boerderij), tegen een koopsom van € 775.000,= k.k. Deze overeenkomst (verder: de overeenkomst) bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (...).
(…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (…) Verkoper staat (…) niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: woning met paardenhouderijbedrijf, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.
Voor zover koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van het normale gebruik dient koper voor zijn risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen. (…)
(…)
Artikel 6 Feitelijke levering, roerende zaken, overdracht aanspraken
(....)
Met betrekking tot de staat van oplevering van grond en gebouwen zijn partijen het volgende overeengekomen:
• Afgesproken is dat de rijbak wordt verplaatst naar het land direct achter de boerderij zoals door de gemeente is opgedragen.
• De bestaande paddock zal worden verdeeld in 3 zandkampen van 20 x 20.
• 1 zandkamp zal worden gerealiseerd aan het einde van de “oude” rijbak. Deze zal 20 x 28 worden.
(…)
Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden (…).
10.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 77.500 (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.
10.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal (…).
(…)
Artikel 16 Ontbindende voorwaarden
(…)
16.3.
Deze overeenkomst kan door koper ontbonden worden indien uiterlijk 31 januari 2015 geen toestemming van de gemeente Bergen is ontvangen voor voortgezet gebruik met de aantekening dat minimaal 15 paarden kunnen worden gehouden.
(…)”
3.2.2.
Bij brief van 22 april 2015 van de advocaat van [geïntimeerden] aan die van [appellant] is de overeenkomst voorwaardelijk gedeeltelijk ontbonden tegen een evenredige vermindering van de koopsom.
3.2.3.
Bij notariële akte van 31 juli 2015 is de boerderij aan [geïntimeerden] geleverd. Partijen zijn die dag blijkens een door hen ondertekende zogenaamde “
Escrowover-eenkomst” overeengekomen een gedeelte van de koopsom, te weten € 77.500,=, bij de notaris in depot te plaatsen in afwachting van de afhandeling van tussen hen ontstane geschilpunten.
Escrowover-eenkomst” overeengekomen een gedeelte van de koopsom, te weten € 77.500,=, bij de notaris in depot te plaatsen in afwachting van de afhandeling van tussen hen ontstane geschilpunten.
3.2.4.
In de eerste aanleg van dit geding hebben [geïntimeerden] in conventie een verklaring voor recht gevorderd, kort gezegd, dat zij de overeenkomst rechtsgeldig partieel hebben ontbonden althans dat [appellant] de boerderij non-conform heeft geleverd alsmede (in beide gevallen) dat [appellant] gehouden is om de door [geïntimeerden] in verband met de vergunningaanvraag voor de rijbak te maken kosten te vergoeden. Tevens hebben [geïntimeerden] de veroordeling van [appellant] gevorderd tot betaling van (i) € 23.250,= wegens waardevermindering van de boerderij, (ii) € 11.446,60 wegens kosten van herstel van de zandkampen, (iii) € 29.078,72 wegens kosten van herstel van de rijbak met toebehoren, (iv) € 817,96 wegens de kosten van het plaatsen van een nieuw hekwerk, (v) € 1.076,90 wegens de kosten van het laten opstellen van een ruimtelijke onderbouwing van de vergunningaanvraag en (vi) € 4.864,20 wegens de extra kosten voor de notaris, de makelaar en een tweetal onderzoeksbureaus, alles met rente en kosten en met de proceskosten. In geval van afwijzing dan wel beperkte toewijzing van de hiervoor genoemde schadeposten tot een totaalbedrag onder € 23.250,= hebben [geïntimeerden] subsidiair gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 23.250,= en van € 4.864,20 wegens de zojuist genoemde extra kosten, met rente en kosten, alles met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. In reconventie heeft [appellant] van [geïntimeerden] de betaling gevorderd van een contractuele boete van 3‰ per dag van de koopsom van € 775.000,=, met rente, kosten en de proceskosten.
3.2.5.
Bij het vonnis heeft de rechtbank in conventie – onder afwijzing van het meer of anders gevorderde – voor recht verklaard dat [appellant] gehouden is om de kosten die [geïntimeerden] moeten maken voor de vergunningaanvraag voor de rijbak te vergoeden en [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van de volgende bedragen, telkens met rente, (verwijzing telkens naar 3.2.4): (i) € 9.688,=, (ii) € 9.460,=, (iii) € 19.212,=, (iv) € 676,=, (v) € 890,= en (vi) € 2.915,18. Tevens heeft de rechtbank de vordering van [appellant] in reconventie afgewezen en [appellant] zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten verwezen, met nakosten en rente.
3.3.
Met
grief 1 in principaal appelkomt [appellant] op tegen het in overweging 4.3 van het vonnis neergelegde oordeel van de rechtbank dat het verweer dat [geïntimeerden] hun in art. 7:23 BW bedoelde klachtplicht hebben geschonden niet opgaat. Het hof zal deze grief telkens bespreken bij de kwestie waar [appellant] dit verweer heeft gevoerd. Anders dan de rechtbank in de bestreden overweging suggereert, is dat immers niet over de volle breedte van de zaak het geval maar (slechts) ten aanzien van een aantal specifieke onderwerpen.
grief 1 in principaal appelkomt [appellant] op tegen het in overweging 4.3 van het vonnis neergelegde oordeel van de rechtbank dat het verweer dat [geïntimeerden] hun in art. 7:23 BW bedoelde klachtplicht hebben geschonden niet opgaat. Het hof zal deze grief telkens bespreken bij de kwestie waar [appellant] dit verweer heeft gevoerd. Anders dan de rechtbank in de bestreden overweging suggereert, is dat immers niet over de volle breedte van de zaak het geval maar (slechts) ten aanzien van een aantal specifieke onderwerpen.
3.4.1.
De rechtbank heeft (in de overwegingen 4.4 tot en met 4.7 van het vonnis) geoordeeld, kort gezegd, dat [appellant] gehouden was tot levering aan [geïntimeerden] van een rijbak van 1.200m2, met vergunning. Tegen dit oordeel komen zowel [appellant] als [geïntimeerden] op, respectievelijk met de
grieven 2, 3, 4 en 6 in principaal appelen (een onderdeel van)
grief I in incidenteel appel. [geïntimeerden] stellen dat [appellant] hun op grond van de overeenkomst een rijbak van 1.760m2, met vergunning, diende te leveren, [appellant] stelt dat hij slechts gehouden was tot levering van een rijbak van 800m2. Partijen zijn het erover eens dat het hier gaat om een rijbak aan de achterzijde van de boerderij, dat de gemeente Bergen (verder: de gemeente) slechts een vergunning voor een rijbak van 800m2 heeft gegeven en dat een vergunning voor een rijbak met een grotere omvang niet mogelijk was en is. [geïntimeerden] hebben de hun door [appellant] geleverde rijbak van 1.200m2 aan de achterzijde van de boerderij inmiddels verkleind tot 800m2.
grieven 2, 3, 4 en 6 in principaal appelen (een onderdeel van)
grief I in incidenteel appel. [geïntimeerden] stellen dat [appellant] hun op grond van de overeenkomst een rijbak van 1.760m2, met vergunning, diende te leveren, [appellant] stelt dat hij slechts gehouden was tot levering van een rijbak van 800m2. Partijen zijn het erover eens dat het hier gaat om een rijbak aan de achterzijde van de boerderij, dat de gemeente Bergen (verder: de gemeente) slechts een vergunning voor een rijbak van 800m2 heeft gegeven en dat een vergunning voor een rijbak met een grotere omvang niet mogelijk was en is. [geïntimeerden] hebben de hun door [appellant] geleverde rijbak van 1.200m2 aan de achterzijde van de boerderij inmiddels verkleind tot 800m2.
3.4.2.
Alvorens nader op de zojuist omschreven kwestie in te gaan, verwerpt het hof de onder 3.3 genoemde grief van [appellant] (verder: de klachtplichtgrief), voor zover op deze kwestie betrekking hebbend. Vaststaat dat [geïntimeerden] bij brief van 22 april 2015 de overeenkomst voorwaardelijk gedeeltelijk hebben ontbonden en tevens dat partijen op 31 juli 2015 zijn overeengekomen een deel van de koopsom bij de notaris in depot te storten in verband met tussen hen ontstane geschilpunten. De confraternele brief van 22 april 2015 is niet in het geding gebracht, maar [geïntimeerden] hebben reeds bij inleidende dagvaarding onweersproken gesteld dat de ontbinding plaatsvond omdat op dat moment (volgens hen) al (vrijwel) vaststond dat [appellant] zijn (door [geïntimeerden] gestelde) verplichting tot levering van een rijbak van 1.760m2, met vergunning, niet zou nakomen. Het verweer dat [geïntimeerden] hierover niet tijdig hebben geklaagd wordt dus verworpen.
3.4.3.
Het hof zal zich allereerst buigen over grief 1 in incidenteel appel, waarin [geïntimeerden] aanvoeren dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] (slechts) gehouden was tot levering van een rijbak van 1.200m2 en niet een van 1.760m2.
3.4.4.
Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof tweeërlei voorop. Ten eerste dat, aangezien [geïntimeerden] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun voormelde stelling en die stelling door [appellant] gemotiveerd is betwist, op hen op dit punt de bewijslast rust, ten tweede dat tussen partijen vaststaat dat zij voorafgaand aan en ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet hebben gesproken over het aantal vierkante meters dat de door [appellant] aan [geïntimeerden] te leveren rijbak diende te hebben. Beide partijen beroepen zich ter adstructie van hun standpunt op artikel 6.3 van de overeenkomst (verder: artikel 6.3) dat, het zij herhaald, als volgt luidt:
“• Afgesproken is dat de rijbak wordt verplaatst naar het land direct achter de boerderij zoals door de gemeente is opgedragen.
• De bestaande paddock zal worden verdeeld in 3 zandkampen van 20 x 20.
• 1 zandkamp zal worden gerealiseerd aan het einde van de “oude” rijbak. Deze zal 20 x 28 worden”.
De rechtbank heeft in overweging 4.4 van het vonnis, door geen grief aangevallen en overigens met juistheid, geoordeeld dat (onder meer) dit artikel moet worden uitgelegd op basis van het Haviltex-criterium. Daarom zal ook het hof dat doen.
3.4.5.
Bij de uitleg van artikel 6.3 zijn de volgende feitelijke omstandigheden van belang. Tot in maart 2014 bevond zich aan de voorzijde van de boerderij een paardenbak van 1.760m2. Volgens [geïntimeerden] (die vanaf 2008 paarden had gestald bij [appellant] en daarom op de hoogte waren van de situatie ter plaatse) betrof dit een rijbak van dezelfde grootte, volgens [appellant] ging het om een rijbak van 1.200m2 met een aangrenzende paddock van 560m2, waarin een longeercirkel was aangelegd met een diameter van 20 meter. In maart 2014 heeft [appellant] deze paardenbak op last van de gemeente buiten werking gesteld. [appellant] heeft bij memorie van antwoord in incidenteel appel een brief van de gemeente van 7 mei 2014 overgelegd, waarin wordt vermeld dat hij het land weer heeft ingezaaid met graszaad en de voorzieningen ten behoeve van de paardenbak heeft verwijderd. [geïntimeerden] hebben de juistheid van het in deze brief gestelde niet betwist (met dien verstande dat zij stellen, door [appellant] overigens betwist, dat [appellant] die paardenbak nog wel als paddock gebruikte), zodat ervan dient te worden uitgegaan dat die paardenbak toen in ieder geval niet meer als rijbak werd gebruikt. Vanaf de straatzijde gezien bevond zich achter en evenwijdig aan de eerder genoemde paardenbak een paardenbak van 1.600m2, die naast de boerderij was gelegen. Partijen verschillen van mening over de feitelijke situatie met betrekking tot deze paardenbak ten tijde van de onderhandelingen over de overeenkomst (in juli en augustus 2014). Volgens [appellant] bevond zich daarin toen een rijbak van 800m2 met onmiddellijk daarnaast twee zandkampen van ieder 400m2, waarvan een met een longeercirkel met een diameter van 20 meter. Volgens [geïntimeerden] was die paardenbak alleen een paddock verdeeld in vier zandkampen met direct daarnaast een longeercirkel. In september 2014 heeft [appellant] aan de achterzijde van de boerderij een paardenbak van 1.200m2 aangelegd, geheel in gebruik als rijbak. De paardenbak naast de boerderij van 1.600m2 was toen (in de visie van [appellant] : weer) uitsluitend in gebruik als paddock.
3.4.6.
Volgens [geïntimeerden] wordt in artikel 6.3, eerste bulletpoint, met “de rijbak” bedoeld de paardenbak van 1.760m2 die zich tot in maart 2014 aan de voorzijde van de boerderij bevond, volgens hen (als gezegd) geheel bestaande in een rijbak van dezelfde grootte, volgens [appellant] wordt aldaar met “de rijbak” bedoeld de volgens hem ten tijde van de onderhandelingen in de naast de boerderij gelegen paardenbak van 1.600m2 aanwezige rijbak van 800m2. Het hof is, kort gezegd, met [geïntimeerden] van oordeel dat hier weliswaar met “de rijbak” wordt gedoeld op eerstgenoemde paardenbak maar, met [appellant] , dat hij (niettemin) niet verplicht was tot de levering van een rijbak van 1.760m2. Het hof komt tot dat oordeel op grond van het volgende.
3.4.7.
Vaststaat, enerzijds, dat de aan de voorzijde van de boerderij gelegen rijbak in maart 2014 buiten werking is gesteld en met graszaad is ingezaaid (in het midden kan blijven of die paardenbak vervolgens nog wel als paddock werd gebruikt), anderzijds, dat [appellant] (reeds) in september 2014 de rijbak aan de achterzijde van de boerderij heeft aangelegd en (in ieder geval) daarna de naast de boerderij gelegen paardenbak (geheel) als paddock heeft gebruikt. Indien de paardenbak naast de boerderij na maart 2014 al door [appellant] (ten dele) als rijbak is gebruikt (hij stelt dat maar [geïntimeerden] betwisten het), dan is dat dus zeer tijdelijk geweest, namelijk ongeveer een half jaar. Niet gesteld of gebleken is dat het ooit de bedoeling van [appellant] is geweest de (door hem gestelde) rijbak naast de boerderij een permanent karakter te geven. Dit lag ook niet voor de hand omdat die rijbak, net als de oorspronkelijke rijbak, vanaf de straatkant zichtbaar was en de gemeente dat niet wilde. Met de rechtbank is het hof daarom van oordeel dat met “de rijbak” in artikel 6.3, eerste bulletpoint, de oorspronkelijke rijbak, dus die aan de voorzijde van de boerderij, wordt bedoeld. Hieraan doet niet af dat met de woorden “de oude rijbak” in artikel 6.3, derde bulletpoint – naar tussen partijen uiteindelijk vaststaat – eveneens die rijbak wordt bedoeld. Het aldaar bedoelde zandkamp zou na de verplaatsing van die rijbak worden gerealiseerd, dus naast de alsdan voormalige (oude) rijbak. Bovendien, indien – zoals [appellant] betoogt – met “de rijbak” de naast de boerderij gelegen (door [appellant] gestelde) rijbak (van 800m2) is bedoeld, dan zou “de bestaande paddock” in het tweede bulletpoint van artikel 6.3 slechts 800m2 groot kunnen zijn en dus niet kunnen worden verdeeld in drie zandkampen van elk 400m2. Anders dan [geïntimeerden] menen, was de (te verplaatsen) rijbak echter niet 1.760m2 groot. [geïntimeerden] hebben immers niet althans niet (voldoende) gemotiveerd weersproken dat de oorspronkelijke, aan de voorzijde van de boerderij gelegen, paardenbak van 1.760m2 bestond uit een rijbak van 1.200m2 en een longeercirkel van 560m2. Hieraan doet niet af dat de longeercirkel op de overgelegde foto’s niet te zien is. Met dit oordeel van het hof strookt dat, zoals de rechtbank in overweging 4.7 van het vonnis heeft overwogen, [geïntimeerde sub 1] tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft verklaard dat hij destijds tegen [appellant] heeft gezegd in elk geval een paardenbak (bedoeld wordt: rijbak) van 1.200m2 te willen, dat 1.200m2 een fatsoenlijk formaat is en dat hij een bak van 1.200m2 genoeg vond, alsmede dat hij bij de ondertekening van de overeenkomst geen opmerking heeft gemaakt over het feit dat de aan de achterzijde van de boerderij (toen ten dele) aangelegde rijbak slechts 1.200m2 groot was, hoewel hij die omvang toen had kunnen zien.
3.4.8.
[geïntimeerden] , op wie te dezen als gezegd de bewijslast rust, hebben zeker in het licht van het voorgaande niet voldoende concreet te bewijzen aangeboden dat de hun door [appellant] te leveren rijbak een oppervlakte van 1.760m2 diende te hebben. Dit alles leidt tot de conclusie dat grief 1 in incidenteel appel faalt, (uiteraard) ook voor zover die grief strekt tot een hogere vergoeding wegens waardevermindering op grond van een oppervlakte van 1.760m2.
3.4.9.
Met betrekking tot de grieven 2, 3, 4 en 6 in principaal appel, waarmee [appellant] , als gezegd, het oordeel van de rechtbank bestrijdt dat hij verplicht was [geïntimeerden] een rijbak van 1.200m2, met vergunning, te leveren, oordeelt het hof als volgt. Het hof zal zijn oordeel toespitsen of [appellant] gehouden was een dergelijke rijbak
met vergunningte leveren en dus allereerst voormelde grief 4 behandelen.
met vergunningte leveren en dus allereerst voormelde grief 4 behandelen.
3.4.10.
Ook hier stelt het hof voorop dat, waar [geïntimeerden] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat [appellant] hun een dergelijke rijbak, met vergunning, diende te leveren en die stelling door [appellant] gemotiveerd is betwist, ter zake op hen de bewijslast rust. Het hof wil niet onvermeld laten dat een groot deel van de door partijen op dit punt gevoerde discussie niet zou misstaan in een debat over de vraag of te dezen sprake is van wilsgebrek aan de zijde van [geïntimeerden] Dezen hebben zich echter niet op een wilsgebrek beroepen maar (slechts) op, kort gezegd, wanprestatie wegens non-conformiteit. Het hof zal zich dan ook richten op de vraag wat partijen ter zake zijn overeengekomen.
3.4.11.
De overeenkomst bevat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, geen uitdrukkelijke verplichting voor [appellant] om [geïntimeerden] een rijbak
met vergunningte leveren. Wel houdt artikel 5.3 van de overeenkomst (verder: artikel 5.3) in dat de onroerende zaak (de boerderij) bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor “een normaal gebruik”, alsmede dat partijen het gebruik (van de boerderij) als woning met paardenhouderijbedrijf als “het normale gebruik” zien. Omdat het exploiteren van een paardenhouderijbedrijf in de gemeente Bergen (kennelijk) niet mogelijk is zonder vergunning, wil het hof in deze bepaling wel een zekere aanwijzing zien voor de juistheid van voormelde stelling van [geïntimeerden] te dezen maar ook niet meer dan dat. Er staat namelijk tegenover dat [geïntimeerden] , zoals [geïntimeerde sub 1] ook tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft verklaard, ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten wisten dat volgens het geldende bestemmingsplan de oppervlakte van een paardenbak (kennelijk te lezen als: rijbak) maximaal 800m2 mocht bedragen zodat [geïntimeerden] er in beginsel van dienden uit te gaan dat voor een rijbak van meer dan 800m2 (in het bijzonder een van 1.200m2 of 1.760m2) geen vergunning zou kunnen worden verkregen.
met vergunningte leveren. Wel houdt artikel 5.3 van de overeenkomst (verder: artikel 5.3) in dat de onroerende zaak (de boerderij) bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor “een normaal gebruik”, alsmede dat partijen het gebruik (van de boerderij) als woning met paardenhouderijbedrijf als “het normale gebruik” zien. Omdat het exploiteren van een paardenhouderijbedrijf in de gemeente Bergen (kennelijk) niet mogelijk is zonder vergunning, wil het hof in deze bepaling wel een zekere aanwijzing zien voor de juistheid van voormelde stelling van [geïntimeerden] te dezen maar ook niet meer dan dat. Er staat namelijk tegenover dat [geïntimeerden] , zoals [geïntimeerde sub 1] ook tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft verklaard, ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten wisten dat volgens het geldende bestemmingsplan de oppervlakte van een paardenbak (kennelijk te lezen als: rijbak) maximaal 800m2 mocht bedragen zodat [geïntimeerden] er in beginsel van dienden uit te gaan dat voor een rijbak van meer dan 800m2 (in het bijzonder een van 1.200m2 of 1.760m2) geen vergunning zou kunnen worden verkregen.
3.4.12.
[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [appellant] hun voor het sluiten van de overeenkomst heeft gezegd dat er geen vergunning is en dat die ook niet kan worden verkregen voor de (lees hier en hierna telkens voor paardenbak:) rijbak van 1.760m2 aan de straatkant van de boerderij. Volgens [appellant] was dat geen probleem omdat de gemeente hem de opdracht had gegeven de rijbak te verplaatsen naar de achterkant van de boerderij. [appellant] heeft [geïntimeerden] toen toegezegd, aldus nog steeds [geïntimeerden] , dat “alles in orde is” zodra de rijbak naar de achterkant van de boerderij zou zijn verplaatst. In aanmerking genomen dat [geïntimeerden] als voormeld ervan op de hoogte waren dat volgens het vigerende bestemmingsplan de oppervlakte van een rijbak maximaal 800m2 mocht bedragen, konden zij deze laatste mededeling, die op zichzelf al rijkelijk vaag is, indien gedaan ( [appellant] betwist dat namelijk), niet zonder meer opvatten als een garantie dat voor een grotere rijbak dan 800m2 door de gemeente (toch) een vergunning zou worden verleend.
3.4.13.
Mede in het licht van voormelde wetenschap van [geïntimeerden] kan in dit geval uit de omstandigheid dat in artikel 5.3, tweede alinea, is vermeld dat koper ( [geïntimeerden] ) voor zijn risico voor onder meer de benodigde vergunningen dient zorg te dragen, indien hij voornemens is de boerderij te gebruiken in afwijking van het normale gebruik, niet (
a contrario) worden afgeleid dat verkoper ( [appellant] ) zorg dient te dragen voor de benodigde vergunningen die nodig zijn voor normaal gebruik. Juist omdat te verwachten viel dat de gemeente geen vergunning voor een rijbak met een grootte van meer dan 800m2 zou verlenen, had het op de weg van [geïntimeerden] gelegen hieromtrent een voorziening in de overeenkomst op te (doen) nemen, indien zij in weerwil van de hun bekende inhoud van het bestemmingsplan [appellant] ertoe wilden verplichten een dergelijke rijbak, met vergunning, te leveren. Dit hebben zij echter niet gedaan. Het enkele feit dat [appellant] laatstelijk in december 2014 een vergunningaanvraag voor een rijbak van 800m2 heeft gedaan, leidt niet tot de conclusie dat hij op grond van de overeenkomst gehouden was [geïntimeerden] een (eventueel) grotere rijbak mét vergunning te leveren.
a contrario) worden afgeleid dat verkoper ( [appellant] ) zorg dient te dragen voor de benodigde vergunningen die nodig zijn voor normaal gebruik. Juist omdat te verwachten viel dat de gemeente geen vergunning voor een rijbak met een grootte van meer dan 800m2 zou verlenen, had het op de weg van [geïntimeerden] gelegen hieromtrent een voorziening in de overeenkomst op te (doen) nemen, indien zij in weerwil van de hun bekende inhoud van het bestemmingsplan [appellant] ertoe wilden verplichten een dergelijke rijbak, met vergunning, te leveren. Dit hebben zij echter niet gedaan. Het enkele feit dat [appellant] laatstelijk in december 2014 een vergunningaanvraag voor een rijbak van 800m2 heeft gedaan, leidt niet tot de conclusie dat hij op grond van de overeenkomst gehouden was [geïntimeerden] een (eventueel) grotere rijbak mét vergunning te leveren.
3.4.14.
Volgens artikel 16.3 van de overeenkomst kan de overeenkomst door koper ( [geïntimeerden] ) worden ontbonden, indien uiterlijk 31 januari 2015 geen toestemming van de gemeente is ontvangen voor voortgezet gebruik met de aantekening dat minimaal vijftien paarden kunnen worden gehouden. Het hof wil – met de rechtbank – wel aannemen dat hier wordt gedoeld op het uiterlijk 31 januari 2015 niet verkregen hebben van een vergunning, voor zover vereist, van de gemeente, maar daaruit volgt geenszins dat [appellant] voor een dergelijke vergunning diende te zorgen. Overigens is het de keuze van [geïntimeerden] geweest zich niet deze ontbindende voorwaarde te beroepen.
3.4.15.
Al met al ziet het hof – anders dan de rechtbank – geen aanleiding te oordelen dat [appellant] verplicht was [geïntimeerden] een rijbak van 1.200m2, met vergunning, te leveren. [geïntimeerden] , op wie te dezen als gezegd de bewijslast rust, hebben op dit punt geen voldoende duidelijk concreet bewijsaanbod gedaan. De conclusie is dan ook dat grief 4 in principaal appel gegrond is. Alle overige stellingen van partijen over deze kwestie kunnen onbesproken blijven. Ook kan in het midden blijven of de door [appellant] aan [geïntimeerden] te leveren rijbak 800m2 (zoals [appellant] stelt) of 1.200m2 (zoals de rechtbank heeft aangenomen) diende te zijn, reden waarom het hof niet verder op de grieven 2, 3 en 6 in principaal behoeft in te gaan. Vaststaat immers, enerzijds, dat [appellant] feitelijk een paardenbak van 1.200m2 heeft geleverd, anderzijds dat [geïntimeerden] deze inmiddels hebben laten verkleinen tot 800m2. [geïntimeerden] vorderen weliswaar (onder meer) de kosten van deze verkleining, maar niet op de grond dat [appellant] een te grote paardenbak heeft geleverd.
3.5.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank ten onrechte voor recht heeft verklaard dat [appellant] gehouden is tot vergoeding van de kosten die [geïntimeerden] moeten maken voor de vergunningaanvraag voor de (lees:) rijbak en evenzeer ten onrechte [appellant] heeft veroordeeld tot de betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 9.688,=, met rente, ter zake van waardevermindering van de onroerende zaak. De desbetreffende vorderingen zullen daarom alsnog worden afgewezen. De hierop betrekking hebbende
grieven 5, 7, 8 en 9 in principaal appelslagen dus, terwijl grief 1 in incidenteel appel ook faalt, voor zover deze, uitgaande van een rijbak van 1.200m2, strekt tot toewijzing van een groter bedrag wegens waardevermindering dan door de rechtbank is toegewezen.
grieven 5, 7, 8 en 9 in principaal appelslagen dus, terwijl grief 1 in incidenteel appel ook faalt, voor zover deze, uitgaande van een rijbak van 1.200m2, strekt tot toewijzing van een groter bedrag wegens waardevermindering dan door de rechtbank is toegewezen.
3.6.1.
Met de
grieven 10 tot en met 14 in principaal appelkomt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 9.460,= wegens kosten van herstel van de zandkampen en tegen de daarvoor in overweging 4.11 van het vonnis gegeven motivering.
grieven 10 tot en met 14 in principaal appelkomt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 9.460,= wegens kosten van herstel van de zandkampen en tegen de daarvoor in overweging 4.11 van het vonnis gegeven motivering.
3.6.2.
[appellant] heeft in eerste aanleg weliswaar gesteld dat [geïntimeerden] hun rechten hebben verspeeld omdat zij niet tijdig hebben geklaagd in de zin van art. 6:89 jo 7:23 BW, maar hij heeft deze stelling in het geheel niet feitelijk onderbouwd. Het door [appellant] gestelde in de toelichting op zijn klachtplichtgrief bevat een dergelijke onderbouwing evenmin. Die grief faalt daarom in zoverre.
3.6.3.
Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] aan hun onderhavige vordering ten grondslag hebben gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.3. Dit artikel, het zij nogmaals herhaald, luidt als volgt:
“(…) Met betrekking tot de staat van oplevering van grond en gebouwen zijn partijen het volgende overeengekomen:
(…)
• De bestaande paddock zal worden verdeeld in 3 zandkampen van 20 x 20.
(…)”.
Anders dan [geïntimeerden] hebben gesteld, houdt dit artikel niet in dat [appellant] drie (deugdelijke) zandkampen zal
aanleggen, maar (slechts) dat
de bestaande paddockin drie zandkampen zal worden
verdeeld. Hoe dat moet gebeuren, vermeldt het artikel niet. In de tekst van het artikel kan geen steun worden gevonden voor de gedachte dat het [appellant] verplicht om – in het kader van de verdeling van de bestaande paddock in drie zandkampen – de paddock/de zandkampen te verbeteren, in het bijzonder door een verbetering van het drainagesysteem. Juist omdat artikel 6.3 aanvangt met de mededeling dat hetgeen volgt betrekking heeft op de staat van oplevering van (onder meer) de grond, zou het voor de hand hebben gelegen een verplichting van [appellant] , strekkende tot de aanleg van (deugdelijke) zandkampen en/of de verbetering van de paddock in het kader van de verdeling ervan in drie zandkampen, met zoveel woorden op te nemen. Dat is echter niet gebeurd. [geïntimeerden] hebben niet (voldoende concreet) gesteld, laat staan te bewijzen aangeboden, dat zij vóór het sluiten van de overeenkomst tegen [appellant] hebben gezegd dat zij die aanleg dan wel die verbetering wensten en dat [appellant] daarmee akkoord is gegaan. Daar komt nog bij dat [appellant] betwist dat de litigieuze paddock (ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) niet meer voldeed aan de eisen om als droge uitloop te worden gebruikt en dat hij daarom de oorspronkelijke paardenbak aan de straatkant van de boerderij als zodanig gebruikte. Een en ander betekent dat de door [geïntimeerden] gestelde verplichting niet is komen vast te staan. Aan het voorgaande doet niet af dat het op zichzelf, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, niet voor de hand ligt een verplichting in een overeenkomst op te nemen die slechts tot een marginale activiteit (het aanbrengen van schriklinten) verplicht, maar [appellant] heeft, nog daargelaten dat hij heeft gesteld ook andere werkzaamheden in dit verband te hebben verricht, voor dit opnemen in de overeenkomst een redelijke verklaring gegeven, te weten dat dit moet worden gezien in het geheel van werkzaamheden die vóór de levering dienden te gebeuren.
aanleggen, maar (slechts) dat
de bestaande paddockin drie zandkampen zal worden
verdeeld. Hoe dat moet gebeuren, vermeldt het artikel niet. In de tekst van het artikel kan geen steun worden gevonden voor de gedachte dat het [appellant] verplicht om – in het kader van de verdeling van de bestaande paddock in drie zandkampen – de paddock/de zandkampen te verbeteren, in het bijzonder door een verbetering van het drainagesysteem. Juist omdat artikel 6.3 aanvangt met de mededeling dat hetgeen volgt betrekking heeft op de staat van oplevering van (onder meer) de grond, zou het voor de hand hebben gelegen een verplichting van [appellant] , strekkende tot de aanleg van (deugdelijke) zandkampen en/of de verbetering van de paddock in het kader van de verdeling ervan in drie zandkampen, met zoveel woorden op te nemen. Dat is echter niet gebeurd. [geïntimeerden] hebben niet (voldoende concreet) gesteld, laat staan te bewijzen aangeboden, dat zij vóór het sluiten van de overeenkomst tegen [appellant] hebben gezegd dat zij die aanleg dan wel die verbetering wensten en dat [appellant] daarmee akkoord is gegaan. Daar komt nog bij dat [appellant] betwist dat de litigieuze paddock (ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) niet meer voldeed aan de eisen om als droge uitloop te worden gebruikt en dat hij daarom de oorspronkelijke paardenbak aan de straatkant van de boerderij als zodanig gebruikte. Een en ander betekent dat de door [geïntimeerden] gestelde verplichting niet is komen vast te staan. Aan het voorgaande doet niet af dat het op zichzelf, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, niet voor de hand ligt een verplichting in een overeenkomst op te nemen die slechts tot een marginale activiteit (het aanbrengen van schriklinten) verplicht, maar [appellant] heeft, nog daargelaten dat hij heeft gesteld ook andere werkzaamheden in dit verband te hebben verricht, voor dit opnemen in de overeenkomst een redelijke verklaring gegeven, te weten dat dit moet worden gezien in het geheel van werkzaamheden die vóór de levering dienden te gebeuren.
3.6.4.
De conclusie is dat de onderhavige grieven doel treffen en dat [appellant] – anders dan de rechtbank heeft geoordeeld – op dit punt niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en ter zake dus niet schadeplichtig is. Het hof zal daarom het te dezen toegewezen bedrag van € 9.460,= alsnog afwijzen.
3.7.1.
De
grieven 15 tot en met 24 in principaal appelhouden in dat de rechtbank [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld tot de betaling van een bedrag van € 19.212,= aan [geïntimeerden] wegens kosten van herstel van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij met toebehoren. Met
grief II in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing door de rechtbank van een gedeelte van € 2.785,= van hun vordering te dezen (zoals overwogen onder 4.15 van het vonnis).
grieven 15 tot en met 24 in principaal appelhouden in dat de rechtbank [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld tot de betaling van een bedrag van € 19.212,= aan [geïntimeerden] wegens kosten van herstel van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij met toebehoren. Met
grief II in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing door de rechtbank van een gedeelte van € 2.785,= van hun vordering te dezen (zoals overwogen onder 4.15 van het vonnis).
3.7.2.
[appellant] heeft in eerste aanleg weliswaar gesteld dat [geïntimeerden] “nooit eerder [hebben] geklaagd aangaande de toplaag ingevolge artikel 6:89 jo 7:23 BW” respectievelijk over het door hen gestelde gebrekkige drainage- en beregeningssysteem “niet tijdig [hebben] geklaagd conform art 6:89 BW jo 7:23 BW”, maar zij hebben deze stellingen niet feitelijk onderbouwd. Het door [appellant] gestelde in de toelichting op zijn klachtplichtgrief bevat een dergelijke onderbouwing evenmin. Die grief faalt daarom in zoverre. Met betrekking tot het ontbreken van een eb-vloedpomp heeft [appellant] dit verweer in eerste aanleg niet gevoerd.
3.7.3.
Met betrekking tot de onderhavige incidentele grief oordeelt het hof allereerst als volgt. De rechtbank heeft in de door de grief aangevallen overweging geoordeeld dat [geïntimeerden] in het licht van de gemotiveerde betwisting door [appellant] (waarmee zij kennelijk doelt op het door [appellant] gestelde in zijn conclusie van antwoord/eis onder 7.1 tot en met 7.10) onvoldoende hebben onderbouwd dat de aanwezigheid van een eb-vloedpomp voor het deugdelijk functioneren van de (af/bewatering van de) rijbak noodzakelijk is en dat [geïntimeerden] bovendien onvoldoende hebben onderbouwd dat een dergelijke pomp als onderdeel van de rijbak aanwezig was ten tijde van de verkoop. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] in de toelichting op hun grief slechts hun door de rechtbank verworpen stellingen herhaald maar niet voldoende duidelijk gemaakt waarom de door hen aangevallen overweging van de rechtbank, die klaarblijkelijk mede is gebaseerd op het door [appellant] te dezen gevoerde verweer en op welk verweer [geïntimeerden] in het geheel niet zijn ingaan, onjuist is. De grief faalt reeds daarom. Overigens hebben [geïntimeerden] bij hun petitum in appel niet tot (alsnog) toewijzing van dit onderdeel van hun vordering geconcludeerd.
3.7.4.
Voormelde grieven 15 tot en met 19 gaan meer concreet over het oordeel van de rechtbank (in overweging 4.12 van het vonnis) dat de bodem, meer concreet de toplaag, van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij ten tijde van de levering van de boerderij c.a. niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen, kort gezegd, omdat het zand te fijn is om geschikt te zijn als draineerzand en dat de waterdoorlatendheid voor de betreffende zandsoort matig is. Het hof oordeelt hierover als volgt.
3.7.5.
Bij conclusie van antwoord/eis, sub 8.2.1, heeft [appellant] gesteld dat de onderhavige door hem aangelegde rijbak, “zoals gebruikelijk binnen de paardenwereld”, is opgebouwd uit een laag plastic als ondergrond dat water in de paardenbak moet houden, uit een op die laag plastic gelegen laag drainagezand (waarin ook het drainagesysteem ligt) en uit een boven die laag drainagezand aangebrachte laag fijner zand. Verder heeft [appellant] in de daarop volgende randnummers van die conclusie onder meer gesteld dat de kwaliteit van de onderste laag (het drainagezand) niet in geschil is en dat de functie van de toplaag (dus: de boven het drainagezand gelegen laag fijner zand) is het vasthouden van een deel water om te voorkomen dat het zand bij droogweer gaat stuiven en om de stabiliteit te creëren die nodig is om op te rijden. [geïntimeerden] hebben de juistheid van deze stellingen niet betwist, ook niet in appel, zulks terwijl [appellant] in de toelichting op grief 15 nog eens uitdrukkelijk naar deze stellingen heeft verwezen. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van die stellingen.
3.7.6.
Gezien het voorgaande betoogt [appellant] in appel terecht dat de resultaten van het in opdracht van Kwinfra uitgevoerde “zandgeschiktheidsonderzoek” van Raadgevend Ingenieursbedrijf Wiertsema & Partners B.V., zoals samengevat in de (het rapport ter zake van 7 oktober 2015 begeleidende) e-mail van Kwinfra van 14 oktober 2015, geen steun bieden aan de stelling van [geïntimeerden] dat de toplaag ongeschikt is. Immers, volgens Kwinfra is het zand (dit is de onderzochte toplaag) te fijn om geschikt te zijn als draineerzand en is de waterdoorlatendheid ervan matig, terwijl het zand (wel) voldoet aan zand voor aanvulling of zandbed, maar, zoals zojuist onder 3.7.5 vastgesteld, moet de toplaag (juist) niet uit drainagezand te bestaan of dergelijke zand te bevatten. [geïntimeerden] hebben nog wel gesteld dat de toplaag bestond uit ophoogzand/stopzand (dergelijk zand bevat veel stenen), maar [appellant] heeft dit betwist en [geïntimeerden] hebben ten aanzien van deze stelling geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. Grief 15, die specifiek op deze kwestie betrekking heeft, is dus gegrond. Bij die stand van zaken heeft [appellant] geen belang bij een behandeling van de grieven 16 en 17, die betrekking hebben op de geldigheid en de relevantie van de resultaten van voormeld in opdracht van Kwinfra uitgevoerde onderzoek, en evenmin bij een behandeling van de grieven 18 en 19, die betrekking hebben op oordelen van de rechtbank over door [appellant] kennelijk subsidiair gevoerde verweren.
3.7.7.
Voormelde grieven 20 tot en met 23 gaan meer concreet over het oordeel van de rechtbank (in overweging 4.13 van het vonnis) dat het drainagesysteem van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij ondeugdelijk is doordat verschillende onderdelen van het drainagesysteem niet juist zijn aangelegd of aangesloten. Het hof onderschrijft echter dit oordeel en de gronden waarop dat oordeel berust, reden waarom deze grieven falen. In aanvulling hierop overweegt het hof nog als volgt.
3.7.8.
[X] van [X] B.V. heeft in een ongedateerde brief aan [geïntimeerden] , welke brief betrekking heeft op het repareren van het eb- en vloedsysteem (vgl. overweging 3.7.3) nog het volgende geschreven:
“Ook hebben wij geconstateerd dat de buisleiding in het midden van de buitenbak niet op een goede en juiste manier is aangesloten op de drainage. De drainage is door middel van gaten die in de buis geboord zijn aangebracht. Op deze manier loopt de buis helemaal vol met zand en kan ook het water niet op de juiste manier afgevoerd worden doordat de buis al half vol zit met allemaal stukken ingestopte drainage. Dit hoort normaal met speciale hulpstukken die daar speciaal voor zijn, met de juiste afmeting zodat er ook geen zand mee naar binnen loopt. Wij adviseren U dan ook om dit nieuw aan te brengen op de juiste manier, anders kunnen wij niet garanderen dat het met de nieuwe pomp installatie gaat werken.”
Het hof acht deze constateringen van [X] onvoldoende gemotiveerd betwist met de door [appellant] geuite twijfel over de deskundigheid van [X] en evenmin met de stelling dat [X] een compleet destructief onderzoek had moeten verrichten. Het hof neemt bij dit laatste in aanmerking dat [appellant] niet heeft betwist dat [X] zijn constateringen heeft gedaan tijdens de afgravingen van de onderhavige paardenbak. [appellant] heeft in het licht van de zojuist geciteerde brief van [X] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat door werkzaamheden van [geïntimeerden] met een eg schade aan de drainagebuizen is ontstaan.
3.7.9.
Met grief 24 komt [appellant] meer concreet op tegen het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 19.212,= wegens de kosten van herstel van de onderhavige rijbak. Het hof oordeelt hierover als volgt.
3.7.10.
[geïntimeerden] vorderen ter zake een bedrag van € 29.078,72 inclusief btw. De rechtbank is echter, door [geïntimeerden] niet bestreden, uitgegaan van de toewijsbaarheid van bedragen exclusief btw. Aldus beschouwd bestaat de vordering uit de telling van de offertes van [X] B.V. voor het repareren van het eb- en vloedsysteem en het aanleggen van een nieuwe rijbak van 800m2 ten bedrage van € 2.785,= respectievelijk € 17.850,=, vermeerderd met het bedrag van de factuur wegens de levering van zand en het ontgraven van de toplaag ter grootte van € 4.147,=. Op grond van het oordeel van het hof over respectievelijk grief II in incidenteel appel, grief 4 in principaal appel en grief 15 in principaal appel is duidelijk is dat het bedrag van € 2.785,= terecht is afgewezen en dat [appellant] geen kosten van [geïntimeerden] behoeft te voldoen die voortvloeien uit de verkleining van de rijbak tot 800m2 evenmin als – in beginsel – die voor nieuw zand. Opgemerkt wordt voorts dat de offerte van C. [X] die sluit op genoemd bedrag van € 17.850,= blijkens de tekst daarvan ook een eb- en vloedsysteem omvat. [geïntimeerden] zullen in de gelegenheid worden gesteld bij akte hun schade, (uitsluitend) voor zover veroorzaakt door het ondeugdelijke drainagesysteem, nader te specificeren en met bescheiden te onderbouwen. Dit geldt ook ten aanzien van de voor het eerst in hoger beroep door [geïntimeerden] ingestelde vordering ter grootte van € 19.855,= ter zake van gederfde winst. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen, waarna [appellant] daarop bij antwoordakte zal mogen reageren.
3.8.1.
Met
grief 25 in principaal appelkomt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 676,= wegens de kosten van het plaatsen van een nieuw hekwerk, alsmede tegen de daarvoor in overweging 4.17 van het vonnis gegeven motivering.
grief 25 in principaal appelkomt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 676,= wegens de kosten van het plaatsen van een nieuw hekwerk, alsmede tegen de daarvoor in overweging 4.17 van het vonnis gegeven motivering.
3.8.2.
[appellant] heeft tegen deze post in eerste aanleg niet het verweer gevoerd dat [geïntimeerden] hierover niet tijdig hebben geklaagd. De klachtplichtgrief behoeft in dit verband dan ook geen behandeling.
3.8.3.
[appellant] brengt in appel tegen de door de rechtbank in genoemde overweging gegeven (uitvoerige) motivering van de toewijzing van deze vordering slechts in dat [geïntimeerden] in eerste aanleg niet hebben ontkend dat het houten hekwerk inclusief de houten toegangspoort, gezien de ouderdom, rijp was voor de afvalstort en dat [geïntimeerden] door de toewijzing van dit bedrag in een betere positie komen te verkeren dan wanneer het hekwerk niet door hem zou zijn verwijderd. [geïntimeerden] hebben echter in appel (alsnog) betwist dat hekwerk en toegangspoort rijp waren voor de afvalstort. De juistheid van de onderhavige (thans dus door [geïntimeerden] betwiste) stelling van [appellant] , ten aanzien waarvan op hem de bewijslast rust, blijkt niet uit de stukken en [appellant] heeft op dit punt geen concreet bewijsaanbod gedaan. Het hof kan dan ook niet uitgaan van de juistheid van deze stelling. Reeds omdat aldus de enige stelling waarmee [appellant] zijn pijlen richt op de onderhavige beslissing feitelijke grondslag mist, faalt de grief.
3.9.
De
grieven 26 en 27 in principaal appelzijn gericht tegen de toewijzing door rechtbank van een bedrag van € 890,= (exclusief btw) wegens de kosten van het laten opstellen van een ruimtelijke onderbouwing van de door [geïntimeerden] ingediende vergunningaanvraag. Uit het slagen van grief 4 in principaal appel volgt dat deze vordering ten onrechte is toegewezen en dat de onderhavige grieven dus doel treffen.
grieven 26 en 27 in principaal appelzijn gericht tegen de toewijzing door rechtbank van een bedrag van € 890,= (exclusief btw) wegens de kosten van het laten opstellen van een ruimtelijke onderbouwing van de door [geïntimeerden] ingediende vergunningaanvraag. Uit het slagen van grief 4 in principaal appel volgt dat deze vordering ten onrechte is toegewezen en dat de onderhavige grieven dus doel treffen.
3.10.
Grief 28 in principaal appelhoudt in dat de rechtbank ten onrechte een bedrag van € 2.915,18 (exclusief btw) heeft toegewezen, bestaande uit bedragen van € 415,18, € 750,= en € 1.750,= respectievelijk wegens door de notaris verricht meerwerk in verband met werkzaamheden die betrekking hadden op de onder 3.1.3 genoemde “
Escrowovereenkomst”, de kosten van het onder 3.7.6 genoemde onderzoek van Kwinfra en de kosten van het onderzoek van AgriTeam Noord-Holland B.V. met betrekking tot de waardevermindering van de boerderij in verband met de grootte van en de vergunning voor de rijbak. Uit het feit dat het hof heeft geoordeeld dat grief I in incidenteel appel faalt en de grieven 5, 7, 8 en 9 in principaal appel slagen volgt dat de vorderingen van € 415,18 en € 1.750,= ten onrechte zijn toegewezen. Zowel het sluiten van de “
Escrowovereenkomst” – en de daarmee gepaard gaande extra werkzaamheden van de notaris – als het laten opstellen van het rapport van AgriTeam Noord-Holland B.V. is immers het rechtstreekse gevolg van het onjuist gebleken standpunt van [geïntimeerden] dat [appellant] hun een rijbak van 1.760m2, met vergunning, diende te leveren. Ook het bedrag van € 750,= vanwege het rapport van Kwinfra is ten onrechte toegewezen, omdat dit rapport, zoals onder 3.7.6 is overwogen, geen steun biedt aan de stelling van [geïntimeerden] dat de toplaag van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij niet geschikt was. Alle voormelde bedragen zullen dus alsnog worden afgewezen.
Escrowovereenkomst”, de kosten van het onder 3.7.6 genoemde onderzoek van Kwinfra en de kosten van het onderzoek van AgriTeam Noord-Holland B.V. met betrekking tot de waardevermindering van de boerderij in verband met de grootte van en de vergunning voor de rijbak. Uit het feit dat het hof heeft geoordeeld dat grief I in incidenteel appel faalt en de grieven 5, 7, 8 en 9 in principaal appel slagen volgt dat de vorderingen van € 415,18 en € 1.750,= ten onrechte zijn toegewezen. Zowel het sluiten van de “
Escrowovereenkomst” – en de daarmee gepaard gaande extra werkzaamheden van de notaris – als het laten opstellen van het rapport van AgriTeam Noord-Holland B.V. is immers het rechtstreekse gevolg van het onjuist gebleken standpunt van [geïntimeerden] dat [appellant] hun een rijbak van 1.760m2, met vergunning, diende te leveren. Ook het bedrag van € 750,= vanwege het rapport van Kwinfra is ten onrechte toegewezen, omdat dit rapport, zoals onder 3.7.6 is overwogen, geen steun biedt aan de stelling van [geïntimeerden] dat de toplaag van de rijbak aan de achterzijde van de boerderij niet geschikt was. Alle voormelde bedragen zullen dus alsnog worden afgewezen.
3.11.
Grief 29 in principaal appelis gericht tegen de beslissing van de rechtbank met betrekking tot de proceskosten in conventie. Op grond van al het voorgaande behoeft geen betoog dat [appellant] ten onrechte in de proceskosten in conventie is verwezen. De vorderingen van [geïntimeerden] zullen immers goeddeels alsnog worden afgewezen.
3.12.
Iedere verdere beslissing op de vorderingen van [geïntimeerden] en met betrekking tot de proceskosten in conventie zal worden aangehouden tot het eindarrest.
3.13.1.
Grief 30 in principaal appelstrekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de reconventionele vordering van [appellant] , strekkende tot de betaling door [geïntimeerden] van een contractuele boete van 3‰ per dag van de koopsom van € 775.000,=, heeft afgewezen.
3.13.2.
[appellant] baseert zijn vordering op het in artikel 10.3 van de overeenkomst opgenomen boetebeding. Volgens hem zijn [geïntimeerden] vanaf 24 april 2015 in verzuim vanwege hun gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en het niet betalen van een gedeelte van € 77.500,= van de koopsom.
3.13.3.
De rechtbank heeft de vordering terecht afgewezen. Allereerst wordt opgemerkt dat [geïntimeerden] de koopprijs pas bij de levering (volgens de overeenkomst voorzien op 1 augustus 2015) hadden te voldoen, zodat zij op 24 april 2015 te dezen niet in de nakoming van hun verplichtingen waren tekortgeschoten en dus niet vanaf deze datum enige boete verschuldigd zijn geworden. De omstandigheid dat [geïntimeerden] de overeenkomst op 22 april 2015 voorwaardelijk gedeeltelijk hebben ontbonden doet daaraan niet af. Verder geldt het volgende. Zoals [geïntimeerden] ook hebben aangevoerd, houdt de akte van levering van 31 juli 2015 het volgende in:
“De koopprijs bedraagt zevenhonderd vijfenzeventig duizend euro (€ 775.000,00), welk bedrag door koper is voldaan door storting op een onder beheer van mij, notaris, staande rekening. (…) Verkoper verleent koper (lees:) kwijting voor de betaling van de koopprijs (…)
Tussen partijen is een geschil gerezen over de koop en levering van de stolpboerderij. Koper stelt kort gezegd dat de verkoper tekort schiet bij onderhavige levering van de stolpboerderij en heeft de koopovereenkomst voorwaardelijk gedeeltelijk ontbonden met als gevolg een gedeeltelijke verlaging van de koopprijs. Verkoper betwist dat hij tekort schiet. Partijen zijn met elkaar overeengekomen bij onderhavige akte over te gaan tot juridische levering onder voorbehoud van rechten omtrent dit geschil. Partijen zijn in verband met het vorenstaande overeengekomen dat koper een gedeelte van voormelde koopprijs ten bedrage van zevenenzeventigduizend vijfhonderd euro (€ 77.500,00) in depot onder de notaris[zal; hof]
storten, waartoe partijen een depotovereenkomst zijn aangegaan (…)”.
storten, waartoe partijen een depotovereenkomst zijn aangegaan (…)”.
Door voormelde afspraak met [geïntimeerden] te maken over de (wijze van) voldoening van een gedeelte van € 77.500,= van de koopprijs, is [appellant] ermee akkoord gegaan dat [geïntimeerden] dit deel van de koopprijs kon voldoen door middel van storting in depot onder de notaris. De akte van levering vermeldt dan ook dat de koopprijs (geheel) is voldaan, reden waarom [geïntimeerden] op dit punt niet in verzuim verkeren en dus geen boete hebben verbeurd. De grief faalt dus.
3.13.4.
Uit het falen van deze grief vloeit voort dat het vonnis in reconventie bij het eindarrest zal worden bekrachtigd.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 18 december 2018 voor het nemen van een akte aan de zijde van [geïntimeerden] met het hiervoor onder 3.7.10 omschreven doel, waarna [appellant] daarop bij antwoordakte zal mogen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 november 2018.