ECLI:NL:GHAMS:2018:4091

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.220.561/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5462513 CV EXPL 16-31126

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 november 2018

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. E.T. Panneflek te Amsterdam,

tegen:

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 26 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 mei 2017 onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen zijn verschenen op de comparitie van partijen van 25 september 2018. Zij hebben de zaak mondeling doen toelichten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van spreeknotities die zijn overgelegd, en hebben voorts inlichtingen verschaft. Appellante heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog (samengevat) de vorderingen van Eigen Haard zal afwijzen, Eigen Haard zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] heeft betaald ter nakoming van het bestreden vonnis, voor recht zal verklaren dat Eigen Haard onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld door het bestreden vonnis ten uitvoer te leggen en Eigen Haard zal veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en (bij gelegenheid van de comparitie van partijen) afwijzing van de vorderingen van [appellante] , met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Met ingang van 21 juli 2005 heeft [appellante] van (de rechtsvoorganger van) Eigen Haard gehuurd de woning aan de [adres] , hierna: het gehuurde. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden bewoond door de huurder en leden van zijn gezin.

2.1.2.

Het gehuurde betreft een etagewoning met een woonkamer, slaapkamer, keuken, hal en badkamer.

2.1.3.

Artikel 10.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder het gehuurde zelf zal bewonen en daarin zijn hoofdverblijf zal hebben.

2.1.4.

Artikel 10.6 Algemene voorwaarden bepaalt dat het de huurder is verboden “(…) het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan” en voorts dat de huurder bij overtreding van dit verbod een boete verschuldigd zal zijn van € 4.500,=, onverminderd het recht van Eigen Haard om in plaats daarvan volledige vergoeding van schade en daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

2.1.5.

Artikel 10.7 Algemene voorwaarden bepaalt dat het de huurder verboden is een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden, tenzij daarvoor schriftelijke toestemming door de verhuurder is gegeven, onder vermelding van de voorwaarden voor die toestemming.

2.1.6.

Medio juli 2016 heeft de huurder van de woning onder het gehuurde (hierna: de benedenbuurman) bij Eigen Haard gemeld dat regelmatig vreemden in het gehuurde verblijven. Soortgelijke meldingen heeft hij herhaald op 3 en 4 augustus 2016.

2.1.7.

Vanaf begin juli tot eind augustus 2016 heeft [appellante] in Suriname verbleven.

2.1.8.

Op 15 augustus 2016 hebben twee medewerkers van Eigen Haard een bezoek gebracht aan het gehuurde. Zij troffen daarin twee dames aan, afkomstig uit Frankrijk, die verklaarden te huren via Airbnb, voor twee nachten, tegen € 70,00 per nacht. De medewerkers van Eigen Haard hebben van dit bezoek en hetgeen zij hebben waargenomen een verslag gemaakt.

2.1.9.

Op 19 augustus 2016 heeft de benedenbuurman bij Eigen Haard geklaagd over (overlast als gevolg van) buitenlandse personen die in het gehuurde verblijven.

2.1.10.

Op 5 september 2016 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellante] en een medewerker van Eigen Haard op het kantoor van Eigen Haard, waarin [appellante] heeft medegedeeld dat haar vriendin [X] op het gehuurde zou passen.

2.1.11.

Bij brief van 16 september 2016 heeft Eigen Haard [appellante] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen onder aanzegging van een procedure wegens tekortkomingen als zij daar niet aan voldoet. [appellante] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding heeft Eigen Haard (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [appellante] van het gehuurde gevorderd, alsmede veroordeling van [appellante] tot betaling van de contractuele boete van € 4.500,=, met nevenvorderingen. Volgens Eigen Haard werd het gehuurde hetzij door [appellante] , hetzij door een persoon die met [appellante] toestemming de beschikking had over het gehuurde, via Airbnb onderverhuurd aan toeristen en is dat in de huurovereenkomst verboden.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van de contractuele boete toegewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met acht grieven op.

3.3

Met haar grieven voert [appellante] aan dat zij het gehuurde niet via Airbnb heeft verhuurd en daar evenmin toestemming voor heeft verleend. Pas bij terugkomst van haar vakantie in Suriname vernam zij van Eigen Haard dat twee dames via Airbnb in haar woning terecht waren gekomen. De sleutels van haar woning heeft zij bij haar vriendin, [X] , achtergelaten om de planten water te geven en de post/woning in de gaten te houden. [appellante] heeft nimmer toestemming aan [X] verleend om haar woning te gebruiken voor onderverhuur of Airbnb dan wel op enigerlei wijze aan derden ter beschikking te stellen. Dat is volgens [appellante] door Eigen Haard ook niet aangetoond. [appellante] bestrijdt bovendien dat de door Eigen Haard in het gehuurde aangetroffen dames de gehele woning hadden gehuurd (grief 1, grief 2). Volgens [appellante] is de bestemming van de woning niet gewijzigd, temeer niet nu de aangetroffen dames slechts voor twee nachten hadden gehuurd (grief 2). Voor het door Eigen Haard in de woning aangetroffen bordje met de tekst “no smoking please/nicht rauchen bitte” en het briefje op de deur met de tekst “stay calm, please don’t slam the door” is een goede verklaring (grief 3). De door Eigen Haard overgelegde recensies op de Airbnb-site hebben geen betrekking op haar woning (grief 4). Volgens [appellante] heeft Eigen Haard inbreuk gemaakt op haar persoonlijke levenssfeer door in haar afwezigheid haar woning binnen te treden en daar foto’s te maken, reden waarom het aldus verkregen bewijsmateriaal buiten beschouwing moet blijven (grief 5). Door de sleutel te overhandigen aan [X] om tijdens haar afwezigheid voor de planten te zorgen en een oogje in het zeil te houden, is [appellante] niet tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van artikel 7:213 BW (grief 6). Ontbinding acht zij niet gerechtvaardigd omdat de vast te stellen overtreding een incident was en hooguit een tekortkoming van zeer korte duur en geringe aard, namelijk van twee dagen; verder is geen rekening gehouden met de belangen van haar minderjarige zoon en die van haarzelf (grief 7). Aan de eisen voor verschuldigdheid van de contractuele boete is volgens [appellante] niet voldaan en die boete is bovendien onredelijk bezwarend, want in strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, althans in strijd met artikel 6:248 lid 2 BW, en deze behoort in elk geval te worden gematigd (grief 8).

3.4

Het hof verwerpt allereerst het betoog van [appellante] dat de bevindingen van Eigen Haard niet als bewijs tegen haar mogen worden gebruikt omdat het door Eigen Haard afgelegde huisbezoek een inbreuk op haar persoonlijke levenssfeer zou vormen. Eigen Haard heeft een (onaangekondigd) huisbezoek afgelegd nadat een of meer klachten van omwonenden over het door [appellante] gemaakte gebruik van het gehuurde waren ontvangen. De medewerkers van Eigen Haard zijn het gehuurde met toestemming van degene die de buitendeur opende binnengegaan, zoals in het verslag van het huisbezoek is vastgelegd. [appellante] heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. Tijdens het huisbezoek zijn door de medewerkers van Eigen Haard foto’s genomen. De handelwijze van Eigen Haard vormt in de gegeven omstandigheden een toegestane en redelijke wijze van controle op de naleving van de verplichtingen van [appellante] uit de huurovereenkomst. Er is daarom geen beletsel de bevindingen van Eigen Haard die volgen uit het verslag dat zij van het huisbezoek heeft gemaakt, en de foto’s die bij die gelegenheid zijn gemaakt, voor het bewijs van de stellingen van Eigen Haard te gebruiken. Grief 5 faalt.

3.5

Uit de stukken in het dossier, in samenhang met hetgeen ter zitting in hoger beroep is gebleken, leidt het hof het volgende af.

3.6

In het verslag van Eigen Haard (productie 18 inleidende dagvaarding) is genoteerd dat drie omwonenden expliciet hebben verklaard dat er gedurende langere tijd op verschillende tijdstippen mensen in het gehuurde wonen als [appellante] er niet verblijft.

3.6.1.

Ten eerste heeft de benedenbuurman dat meermalen aan Eigen Haard gemeld; hij heeft ook specifiek omschreven wie hij heeft gezien (een dame alleen; twee jongemannen; een dame in het gezelschap van een man en twee kleine kinderen; twee mannen tijdens de Europride). Volgens de bewoners van nummer 29 en nummer 27-3 overnachten elk jaar ’s zomers wisselende bewoners in het gehuurde. De bewoonster van nummer 27-3 heeft concreet gemeld: “
elk jaar is het ’s zomers hetzelfde, HH[hof: hoofdhuurster [appellante] ]
is dan 6-8 weken weg en dan verblijven er wisselende personen.” De situatie met onbekende personen in de woning keert volgens deze bewoonster jaarlijks in de zomer- maar ook in de winterperiode terug. Zij verklaart verder: “
HH verblijft de rest van het jaar ook wel eens een aantal dagen bij familie/vrienden die ook in Amsterdam wonen. Ook dan verblijven er wisselende personen in de woning.”

3.6.2.

[appellante] bestrijdt de juistheid van deze verklaringen. Volgens [appellante] is de verklaring van de benedenbuurman niet betrouwbaar omdat deze haar al jaren weg wil hebben: brieven van zijn hand met die strekking heeft zij overgelegd. [appellante] raadsvrouw heeft (buiten aanwezigheid van Eigen Haard) een nader gesprek gevoerd met de bewoonster van nummer 27-3 en het verslag daarvan in het geding gebracht. Daaruit volgt dat het gehuurde beduidend minder door derden was gebruikt dan uit de verklaring die die bewoonster tegenover Eigen Haard had afgelegd blijkt; alleen in de zomer van 2016 heeft zij niet [appellante] gezien maar wel wisselende personen, buitenlanders zoals uit Spanje en Portugal. Deze bewoonster heeft die nieuwe verklaring niet ondertekend. [appellante] heeft verder een handgeschreven verklaring van de bewoonster van nummer 29 in het geding gebracht, waaruit volgt dat zij alleen in de zomer van 2016 eenmalig een paar anderstalige jongens op het balkon heeft zien staan. In eerste aanleg heeft [appellante] nog een verklaring van de bewoonster van nummer 23 overgelegd, met de strekking dat geen andere mensen in of bij de woning van [appellante] zijn aangetroffen.

3.6.3.

Het hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de verhouding tussen [appellante] en de benedenbuurman slecht is, nog niet meebrengt dat diens verklaringen onwaar zijn. Vast staat dat naar aanleiding van diens melding over andere bewoners in het gehuurde, Eigen Haard een huisbezoek heeft afgelegd en toen twee Françaises in het gehuurde heeft aangetroffen. Daarnaast wordt vastgesteld dat ook wanneer wordt uitgegaan van de door [appellante] overgelegde verklaringen van de bewoners van nummer 29 en 27-3, daaruit nog steeds volgt dat er in de zomer van 2016 bij herhaling andere personen in het gehuurde hebben verbleven. Ook de eigen stellingen van [appellante] in aanmerking genomen is het dus niet gebleven bij de twee Françaises die Eigen Haard aantrof, maar is het gehuurde in de zomer van 2016 meermalen aan derden verhuurd geweest.

3.7

In de woning van [appellante] heeft Eigen Haard op tafel een bordje aangetroffen met de tekst “no smoking please/nicht rauchen bitte” (van het soort dat in openbare gelegenheden wordt gebruikt) en aan de binnenkant van de voordeur een briefje met de tekst “Keep calm and please don’t slam the door”.

3.7.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] het bordje in de woning heeft neergezet en dat zij het briefje op de binnenkant van de voordeur heeft aangebracht.

3.7.2.

[appellante] (die zelf Nederlands spreekt) heeft op 5 september 2016 tegenover Eigen Haard verklaard dat het bordje en het briefje er voor haar visite zijn. Zij wil niet dat er in haar huis wordt gerookt. In hoger beroep heeft [appellante] een andere verklaring voor de aanwezigheid van het bordje in haar woning gegeven. Daarover heeft zij thans verklaard dat zij het jaren geleden in een tweedehandszaak heeft gekocht en dat het voor haar decoratieve waarde heeft (zoals verkeersbordjes voor anderen decoratieve waarde hebben); daaraan is ondergeschikt dat het ook wordt gebruikt om aan haar bezoek te communiceren dat zij niet wil dat er binnen wordt gerookt. De verklaring die [appellante] in hoger beroep voor het briefje heeft gegeven is dat dit bedoeld was voor (kennelijk: de Nederlandse taal niet machtige) werklui die jaren geleden diverse werkzaamheden in het gehuurde hadden uitgevoerd, en dat het al die tijd uit gemakzucht is blijven hangen omdat het [appellante] niet in de weg zat.

3.7.3.

De verklaringen die [appellante] in eerste aanleg en in hoger beroep heeft gegeven over de aanwezigheid van het genoemde bordje en het briefje overtuigen niet, zeker niet in het licht van het feit dat in het gehuurde personen zijn aangetroffen die zeggen via Airbnb te hebben gehuurd. Het ligt niet in de rede om verzoeken aan visite om niet te roken en niet met de deur te slaan via een bordje of een briefje te doen, en al helemaal niet in een andere taal dan die van [appellante] . De in hoger beroep gegeven verklaring over de decoratieve waarde van het bordje acht het hof vergezocht, ook omdat - naar Eigen Haard onbestreden heeft gesteld - verdere persoonlijke zaken in het gehuurde ontbraken en weinigen de decoratieve waarde van een dergelijk bordje zullen inzien. Eigen Haard heeft over de door [appellante] in hoger beroep gegeven verklaring voor de aanwezigheid van het briefje nog gesteld dat de werklui die zij naar het gehuurde stuurt om werkzaamheden te verrichten, Nederlanders zijn. Ook komt ten slotte de omstandigheid dat [appellante] haar verklaringen in hoger beroep heeft gewijzigd de geloofwaardigheid daarvan niet ten goede.

3.7.4.

Nu zowel het niet-roken bordje als het briefje naar hun aard bij uitstek bestemd zijn om een mededeling aan onbekende (buitenlandse) personen over te brengen, gaat het hof ervan uit dat beide in het gehuurde aanwezig waren om (buitenlandse) gebruikers van het gehuurde te verzoeken niet te roken en niet met de deur te slaan. Aan de verschillende verklaringen van [appellante] gaat het hof als ongeloofwaardig voorbij.

3.8

Het hof constateert verder dat [appellante] niet heeft weersproken dat zij, volgens het verslag van Eigen Haard over het gesprek met [appellante] op 5 september 2016, enerzijds verklaarde zeker te weten dat tijdens haar afwezigheid de woning niet via Airbnb is verhuurd, maar anderzijds niet leek te schrikken van de mededeling dat twee Françaises in haar woning zijn aangetroffen. Tevens constateert het hof dat, in datzelfde gesprek, [appellante] eerst verklaarde dat zij tijdens haar afwezigheid door een buurvrouw is gebeld met de mededeling dat deze [X] steeds met wisselende personen de woning in zag gaan, maar dat ze bij doorvragen door Eigen Haard die verklaring vervolgens wijzigde: het zou niet om onbekende personen maar om een vriendin van [X] zijn gegaan. Waarom dat laatste zo opvallend is dat het aanleiding vormde voor de buurvrouw om [appellante] in Suriname te bellen, is onduidelijk gebleven. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellante] weer verklaard dat ze tijdens haar vakantie werd gebeld door een buurvrouw die vertelde dat ze [X] met verschillende personen in/bij het gehuurde zag. Vast staat dat [appellante] aan die mededeling in elk geval geen opvolging heeft gegeven. Naar het oordeel van het hof vormt dit mede een aanwijzing voor de juistheid van het vermoeden dat [appellante] met de verhuur van haar woning tijdens haar afwezigheid niet onbekend was.

3.9

Alles afwegende komt het hof tot het volgende oordeel. Uit hetgeen hiervoor is vastgesteld volgt dat het gehuurde meermalen en gedurende een langere periode (in ieder geval tijdens [appellante] afwezigheid in de zomer van 2016) aan derden is verhuurd. Aannemelijk is dat die verhuur geheel of gedeeltelijk via [X] plaatsvond (dat volgt ook uit de verklaring van de Françaises tegenover Eigen Haard en [X] beschikte ook over de sleutel van het gehuurde). Tevens staat naar het oordeel van het hof vast dat [appellante] bij deze verhuur aan derden betrokken is geweest: hierop wijzen de aanwezigheid van het niet-rokenbordje en het briefje, waarvan [appellante] heeft erkend dat die door haar in het gehuurde zijn geplaatst. Die verhuur is krachtens de huurovereenkomst verboden en rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen. Daarbij overweegt het hof dat Eigen Haard, mede gezien de (door haar ook te dienen) belangen van de overige woningzoekenden, groot belang erbij heeft dat haar (schaarse) sociale woningvoorraad overeenkomstig de door haar gesloten huurovereenkomsten wordt gebruikt. Commerciële onderverhuur door huurders verdraagt zich daar niet mee.

3.1

Overigens heeft te gelden dat ook als [appellante] (zoals zij betoogt) niet betrokken was bij de verhuur aan derden, en alleen de sleutel van haar woning aan [X] heeft verstrekt teneinde voor de planten te zorgen, de post in de gaten te houden en een oogje in het zeil te houden, dat niet tot een ander oordeel leidt.

3.10.1.

[appellante] is krachtens artikel 7:219 BW in beginsel aansprakelijk jegens Eigen Haard voor de gedragingen van [X] . Beslissend is dan of [appellante] , in het licht van de gedragingen van [X] , zich zelf niet als goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW. Bij de beoordeling van die vraag dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). De omstandigheid dat art. 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt verder mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. (HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952).

3.10.2.

In dit verband overweegt het hof dat het niet volstaat als [appellante] , zoals zij stelt, goede intenties had (te weten: het niet geheel onbeheerd achter willen laten van de woning tijdens haar verblijf in Suriname) bij het verstrekken van de sleutel van het gehuurde aan een derde. Gelet op de risico’s die het verstreken van een huissleutel aan derden kunnen meebrengen, had [appellante] , op zijn minst, zich er in het bijzonder rekenschap van moeten geven of de sleutel bij die derde, [X] , wel in goede handen was. Dat zij dat heeft gedaan is in dit geding onvoldoende aangevoerd en onderbouwd, nu [appellante] daarover op de keper beschouwd niet meer heeft verklaard dan dat zij [X] , die in de buurt woonde, reeds geruime tijd (mogelijk zelfs jaren), kende, dat zij bevriend met haar was en haar vertrouwde. Dat vormt evenwel een te magere basis voor het oordeel dat het ontbreken van wetenschap de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, ook indien de (weinig specifieke) verklaringen van het nichtje van [appellante] en van [A] ( die [appellante] ter onderbouwing heeft overgelegd) daarbij worden betrokken. Ook hier komt het feit dat dat [appellante] in de verschillende stadia van deze procedure andere verklaringen heeft afgelegd over (de intensiteit van) haar relatie met [X] , haar geloofwaardigheid niet ten goede.

3.10.3.

Het hiervoor overwogene betekent dat niet relevant is of en, zo ja, welke afspraken [X] en [appellante] onderling hebben gemaakt, omdat schending van die afspraken door [X] aan de aansprakelijkheid van [appellante] ten opzichte van Eigen Haard niet afdoet, en dat het daarop betrekking hebbende bewijsaanbod van [appellante] als niet ter zake dienend moet worden gepasseerd.

3.11

Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) (Trb. 1990/170) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2016:3089). Bij het antwoord op de vraag of de tekortkoming van [appellante] de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, heeft het hof de belangen van de minderjarige zoon van [appellante] betrokken. Uit de door [appellante] overgelegde stukken komt afdoende naar voren dat het vanwege diens persoonlijke omstandigheden ongelukkig is dat ook hij de woning zal moeten verlaten. Die omstandigheden zijn evenwel niet zodanig klemmend dat zijn belang om in de woning te kunnen blijven wonen (welk belang overigens primair door zijn moeder moet worden gediend) zwaarder weegt dan het belang van Eigen Haard om de woning te kunnen ontruimen. Overigens ligt wel in de rede dat bij de tenuitvoerlegging van de ontruiming aan de belangen van de minderjarige kinderen bijzondere aandacht wordt besteed.

3.12

Ter zake de veroordeling tot betaling van de contractuele boete wordt het volgende overwogen.

3.12.1.

Artikel 10.6 van de Algemene voorwaarden betreffende de contractuele boete is naar het oordeel van het hof geen onredelijk bezwarend beding. In zoverre verwijst het hof naar de motivering van het gelijkluidende oordeel van de kantonrechter in rov. 13 van het bestreden vonnis, welke motivering het hof hierbij overneemt en tot de zijne maakt.

3.12.2.

Het betoog van [appellante] dat de woning niet in zijn geheel onderverhuurd is geweest, wordt verworpen. In het verslag van het gesprek van Eigen Haard met de Françaises volgt dat de dames toegang hebben “tot de hele woning, keuken, badkamer, hal, slaapkamer”. Dat de woning over drie slaapkamers zou beschikken, zoals ter zitting in hoger beroep zijdens [appellante] is opgemerkt, is niet in overeenstemming met de feitenvaststelling onder rov. 2.1.2, waartegen geen grief is gericht. Ook de recensie van de Françaises waar staat “plutot une chambre plus qu un appartement” wijst erop dat zij ervan uitgingen een appartement te huren. De woning was dus in zijn geheel onderverhuurd, zodat de boete in beginsel verschuldigd is. Het betoog dat de boete niet verschuldigd is omdat [appellante] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden faalt reeds op de grond dat volgens de tekst van artikel 10 lid 6 Algemene voorwaarden, de boete ook bij tijdelijke - met het behouden van hoofdverblijf verenigbare - verhuur verschuldigd is.

3.12.3.

Het hof acht de contractuele boete op zichzelf ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.12.4.

Wel ziet het hof aanleiding de hoogte van de boete in het onderhavige geval te matigen op grond van artikel 6:94 lid 1 BW en wel tot nihil. Daarvoor is in het bijzonder redengevend dat niets is gesteld, laat staan is komen vast te staan, over de vraag of (en zo ja in welke mate) [appellante] in financiële zin heeft geprofiteerd van de onderhavige verhuur, dat verder de duur van de commerciële verhuur, naar in dit geding als vaststaand is aangenomen, beperkt is gebleven tot enkele maanden in 2016, terwijl [appellante] door de ontruiming die inmiddels heeft plaatsgevonden en de kosten die zij als gevolg daarvan stelt te hebben moeten maken, reeds voldoende zwaar zal zijn getroffen.

3.13

[appellante] heeft verder nog gevorderd dat wordt verklaard voor recht dat de ontruiming door Eigen Haard onrechtmatig was en verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Nu zij in eerste aanleg geen vorderingen had ingesteld en de thans ingestelde vorderingen ook niet als een sequeel van haar vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen worden aangemerkt, stranden haar vorderingen op het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv.

3.14

Het bewijsaanbod van [appellante] heeft voor het overige (zie hiervoor, rov. 3.10.3) geen betrekking op voldoende concrete en specifieke feiten en evenmin wordt voldoende aangegeven op welke van haar stellingen dat bewijsaanbod betrekking heeft, zodat het als onvoldoende gespecificeerd wordt gepasseerd.

3.15

Tegen hetgeen hierboven is overwogen stuiten de grieven af, behoudens grief 8, die ten dele slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover het de veroordeling tot betaling van de contractuele boete betreft (dictum van het bestreden vonnis onder IV) en voor het overige worden bekrachtigd. [appellante] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover dat het dictum onder IV betreft;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 716,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en);

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018.