Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 17/00464
20 september 2018
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[naam]te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants te Arnhem)
tegen de uitspraak van 24 juli 2017 in de zaak met kenmerk HAA 17/1514 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 20 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2016 (hierna ook: de WOZ-waarde), vastgesteld op € 266.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2016 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 7 februari 2017 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de uitspraak van 24 juli 2017 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof per fax ingekomen op 5 september 2017. Bij brief van 4 oktober 2017 heeft belanghebbende het hoger beroepschrift aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft bij brief van 12 juni 2018 een pleitnota ingediend bij het Hof, met betrekking tot de onderhavige zaak en de zaak met kenmerk 17/00211. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2018. De onderhavige zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 17/00211. Namens belanghebbende is verschenen gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen T.S. Medemblik en M.O. Vermeulen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage en een berging. De inhoud van de woning is 300 m³ en het perceeloppervlakte bedraagt 950 m².
2. In haar uitspraak van 2 maart 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:2856) heeft de rechtbank naar aanleiding van het door eiseres ingestelde beroep tegen de door verweerder voor het belastingjaar 2015 voor de woning vastgestelde waarde van € 266.000, geoordeeld dat zij de voor dat jaar vastgestelde waarde niet te hoog geacht. De rechtbank heeft onder meer overwogen dat zij het vergelijkingsobject [adres 2] , vanwege de aanwezigheid van een ruime garage met atelierruimte en een gastenverblijf onvoldoende vergelijkbaar is.
3. In de in laatstgenoemde rubriek genoemde uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat de in het door eiseres overgelegde taxatierapport genoemde woningen [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn.”
2.2.1.
Partijen hebben met betrekking tot de feitenvaststelling van de rechtbank een enkele verbetering voorgesteld. Met inachtneming van deze verbetering, als hierna vermeld, aangevoerd onder verwijzing naar het betreffende onderdeel van de uitspraak van de rechtbank, gaat ook het Hof voor het overige uit van de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld.
2.2.2.
Het perceeloppervlak, behorende bij de woning, bedraagt 920 m2 (onderdeel 1 van de uitspraak van de rechtbank).
2.3.
Het Hof voegt aan bovengenoemde feiten nog het volgende toe. Op 19 december 2017 is de woning voor een bedrag van € 260.000 verkocht, nadat deze via een makelaar is aangeboden voor een vanaf-prijs van € 245.000.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil door de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt omtrent het geschil overwogen en beslist:
“4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een waarde van € 220.000. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde van € 266.000 niet te hoog is.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 266.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [straat 1] [nr. x] en [straat 1] [nr. y] beide te [plaats 4] , [adres 2] te [plaats 5] en [adres 5] te [plaats 6] .
7. Het vergelijkingsobject [adres 5] is verkocht op 31 december 2014 en 23 december 2016 voor respectievelijk € 240.000 en € 327.000. Daargelaten de omstandigheid dat de in de matrix voor dit vergelijkingsobject vermelde prijzen voor de bijgebouwen, de prijzen per kubieke en vierkante meter, zien op de op 31 december 2014 gerealiseerde verkoopprijs, laat de rechtbank, voor zover verweerder de vastgestelde waarde van de woning heeft onderbouwd met de op 23 december 2016 gerealiseerde verkoopprijs, deze verkoopprijs buiten beschouwing. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze verkoopprijs te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd zodat aan deze verkoopprijs onvoldoende gewicht kan worden toegekend om het waardeniveau van de woning op de peildatum mede te onderbouwen. Vast staat dat de rechtbank in haar uitspraak van 2 maart 2017 het vergelijkingsobject [adres 2] onvoldoende vergelijkbaar heeft geacht. De rechtbank heeft voor het thans voorliggende belastingjaar geen reden anders te oordelen en acht dit vergelijkingsobject voor het voorliggend belastingjaar, eveneens onvoldoende vergelijkbaar. Zij laat derhalve dit object buiten beschouwing. De overige vergelijkingsobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden.
8. Verweerder heeft in de bij het verweerschrift gevoegde matrix en met de ter zitting afgelegde verklaring een toelichting gegeven op de voorgestane waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. Met deze kubieke en vierkante meterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en op zichzelf niet ter beoordeling staan) heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte, doelmatigheid, staat van onderhoud en kwaliteit van de opstal en de grootte en ligging van het perceel. Daarbij heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke en vierkante meter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlak groter is.
Uit de matrix blijkt voorts dat verweerder ten aanzien van de woning en de vergelijkingsobjecten eenzelfde grondstaffel heeft toegepast. Dit komt de rechtbank juist voor. Eiser heeft de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten betwist. De rechtbank heeft onvoldoende reden te twijfelen aan de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zoals in de matrix is vermeld. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder heeft verklaard dat de objectkenmerken zijn gecontroleerd. De rechtbank gaat derhalve uit van de objectkenmerken zoals deze zijn vermeld in de matrix. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de WOZ-waarde van de woning - rekening houdend met de onderlinge verschillen - in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.
9. Het door eiseres overgelegde taxatierapport waarin ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde de objecten [adres 3] te [plaats 2] , [adres 4] te [plaats 3] en [adres 6] te [plaats 4] zijn genoemd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Vast staat dat de rechtbank in haar in rubriek 2 genoemde uitspraak van 2 maart 2017 de objecten [adres 3] en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar heeft geacht. De rechtbank heeft thans geen aanleiding anders te oordelen zodat zij deze objecten ook voor het voorliggende belastingjaar buiten beschouwing laat. In de enkele de verkoopgegevens van het object [adres 6] ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten.
10. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil door het Hof
5.1.
Belanghebbende brengt in hoger beroep naar voren dat de woning inmiddels is verkocht en dat dit een omstandigheid is waarmee rekening moet worden gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Primair bepleit hij een waarde van € 205.000 en subsidiair een waarde van € 241.000.
Het primair bepleite bedrag is vastgesteld door het bedrag waarvoor de woning op 19 december 2017 is verkocht, met behulp van een rapport van [naam vastgoedbedrijf 1] , terug te rekenen naar de waardepeildatum van 1 januari 2015. Volgens belanghebbende maken gemeenten in procedures regelmatig gebruik van dergelijke rapportages. De primair door belanghebbende voorgestane waarde is eveneens in lijn met de offerte van [naam vastgoedbedrijf 2] te [plaats 7] . In de betreffende offerte wordt een vraagprijs voor de woning geadviseerd van € 199.000, bij een verwachte verkoopopbrengst van € 180.000.
Het subsidiaire standpunt van belanghebbende is gebaseerd op een door haar in hoger beroep ingediende waardematrix.
Belanghebbende verzoekt het Hof om vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op het door belanghebbende voorgestane bedrag en veroordeling van de heffingsambtenaar tot een proceskostenvergoeding (bezwaar, beroep en hoger beroep) ex artikel 7:15 en Pro artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
5.2.
De heffingsambtenaar betoogt dat de datum van verkoop van de woning te ver is gelegen van de waardepeildatum 1 januari 2015. Dit verkoopcijfer dient bij de beoordeling van de WOZ-waarde buiten beschouwing te worden gelaten. De woning is eind 2017 te goedkoop in de markt gezet en er mag worden getwijfeld of de markt ten volle heeft gewerkt bij de totstandkoming van de verkoop binnen twee weken na het aanbieden van de woning voor de verkoop. De heffingsambtenaar verzoekt het Hof het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te verklaren en de uitspraak van de rechtbank te bevestigen.
5.3.
Het Hof sluit zich aan bij het door de rechtbank toegepaste wettelijk toetsingskader. De heffingsambtenaar dient, zoals door de Rechtbank is overwogen, aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem in hoger beroep overgelegde matrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 266.000.
5.4.
In het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht, overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de woning is verkocht op 19 december 2017, alsmede dat uit de door de gemeente Medemblik aan de Waarderingskamer gerapporteerde percentages naar voren komt dat de woningmarkt binnen de genoemde gemeente zich sindsdien positief ontwikkeld heeft. Het Hof acht niet aannemelijk dat de waarde van de onderhavige woning die in een stijgende markt wordt verkocht voor een lager bedrag dan waarvoor de heffingsambtenaar deze in een voorafgaand jaar heeft gewaardeerd, juist is vastgesteld. Derhalve is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof er niet in geslaagd de door hem voorgestelde waarde aannemelijk te maken. Hieraan doet niet af de opmerking van de heffingsambtenaar dat voor het jaar 2016 dezelfde WOZ-waarde is gehanteerd voor de woning als voor het jaar 2015 omdat de betreffende waarde voor laatstgenoemd belastingjaar – vanwege het tussen partijen lopende geschil – nog niet (onherroepelijk) vaststond.
5.5.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar bepleite waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
1. De door belanghebbende primair voorgestane waarde is teruggerekend van de datum van verkoop naar de waardepeildatum. Daarbij heeft belanghebbende gebruik gemaakt van een rapport van [naam vastgoedbedrijf 1] waarin, zo begrijpt het Hof, de koopsom van de woning op 19 december 2017 wordt geïndexeerd naar een (veronderstelde) koopsom van de woning op 1 januari 2015 ad € 205.053. De indexatie geschiedt, aan de hand van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek, op het niveau van de provincie Noord-Holland als gebruikte regio. In het rapport van [naam vastgoedbedrijf 1] staat in de voetnoot dat de berekening (slechts) een indicatieve trend betreft, en geen directe relatie heeft met de waarde van een individuele woning. Reeds daarom kan de aldus vastgestelde waarde niet worden aanvaard, nog daargelaten dat deze wijze van terugrekenen op zichzelf beschouwd geen juiste methode is om de WOZ-waarde te bepalen.
2. Belanghebbende ziet tevens in de offerte van [naam vastgoedbedrijf 2] te [plaats 7] een onderbouwing van de door hem in hoger beroep primair voorgestane waarde. Met de heffingsambtenaar is het Hof het eens dat een onderbouwing van en een toelichting op de in de offerte weergegeven bedragen ontbreekt. Hoewel in de offerte wordt opgemerkt dat deze een duidelijk inzicht verschaft in de verwachte opbrengst, dat rekening is gehouden met het woningaanbod in [plaats 1] en dat – tot slot – vergelijkbare woningtransacties in ogenschouw zijn genomen, zijn de geadviseerde vraagprijs en de verwachte opbrengstwaarde verder niet te verifiëren, nu verwijzingen naar het woningaanbod en de vergelijkbare woningtransacties in de offerte op zichzelf ontbreken.
3. De door belanghebbende subsidiair voorgestane waarde vindt volgens belanghebbende steun in zijn in hoger beroep overgelegde waardematrix. In de laatstgenoemde matrix zijn de volgende vier objecten genoemd: [adres 6] te [plaats 4] , [adres 2] te [plaats 5] , [straat 1] [nr. y] en [nr. x] te [plaats 4] . Het Hof sluit zich ten aanzien van het object [adres 2] te [plaats 5] aan bij rechtsoverwegingen 2 en 7 van de rechtbank en laat dit object eveneens buiten beschouwing, vanwege de aanwezigheid van een atelier en een gastenverblijf. Het object [adres 6] te [plaats 4] zal eveneens door het Hof buiten beschouwing worden gelaten, vanwege de aanwezigheid van een atelier met daarin een sauna. Alsdan resteren slechts de objecten [straat 1] [nr. y] en [nr. x] , waarvan het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en waardepeildatum aanzienlijk is. Met de gegevens van die objecten is de door belanghebbende - subsidiair - gestelde WOZ-waarde ad € 241.000 naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd.
5.6.
Het Hof verwerpt het betoog van de heffingsambtenaar dat de woning te goedkoop in de markt is gezet. Dat de verkoop van de woning voor een bedrag van € 260.000 is geschied twee weken nadat het voor een vanaf-prijs van € 245.000 in de markt is gezet, maakt dit niet anders, mede gelet op de onvoldoende weersproken verklaringen van belanghebbende dat sprake is van een oververhitte woningmarkt en van marktwerking ten tijde van de totstandkoming van de verkoop.
5.7.
Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof in goede justitie de waarde van de woning bepalen.
Het Hof zal daarbij acht slaan op de verkoopgegevens van de woning, waarbij het Hof rekening zal houden met enerzijds de marktontwikkelingen en anderzijds het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum.
Gelet op het voorgaande stelt het Hof de waarde per waardepeildatum vast op € 245.000.
Slotsom
5.8.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd.
6.Kosten
6.2.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde verleende rechtsbijstand en – voor wat betreft de ingediende taxatierapporten – de in onderdeel b vermelde kosten van een deskundige die aan belanghebbende verslag heeft uitgebracht.
6.3.
Het Hof verwijst naar 6.3 en de beslissing onder 7 van haar uitspraak in de zaak met kenmerk van het Hof 17/00211, waarin de heffingsambtenaar is veroordeeld de door belanghebbende gemaakte kosten voor rechtsbijstand in bezwaar, beroep en hoger beroep te vergoeden. Die zaak is door het Hof gelijktijdig behandeld, betrof dezelfde woning en daarin is rechtsbijstand verleend door dezelfde persoon als in de onderhavige zaak, van wie de werkzaamheden in elk van beide zaken nagenoeg identiek konden zijn. Het gaat derhalve om samenhangende zaken, die voor de toepassing van artikel 2, lid 1, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht als een zaak worden beschouwd, zodat voor de in hoger beroep verleende rechtsbijstand in de onderhavige zaak geen vergoeding wordt toegekend, nu dit reeds in de zaak 17/00211 is geschied. De vergoeding voor rechtsbijstand in de bezwaarfase bedraagt 2 (bezwaarschrift, verschijnen hoorzitting) x 249 x 1 (wegingsfactor) = € 498; de vergoeding voor rechtsbijstand in de beroepsfase bedraagt 2 (beroepschrift, verschijnen zitting) x 501 x 1 = € 1002, tezamen € 1.500.
6.4.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de deskundige op
€ 242([€ 50 per uur x 2 uren voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting] + [€ 50 per uur x 2 uren voor het in beroep overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting.
€ 242([€ 50 per uur x 2 uren voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting] + [€ 50 per uur x 2 uren voor het in beroep overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting.
6.5.
Tot slot zal het Hof de heffingsambtenaar gelasten de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten te vergoeden.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 245.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 245.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken tot een bedrag van € 1.742;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep betaalde griffierecht, ad € 46, te vergoeden; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht, ad € 124, te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter van de belastingkamer,
C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 20 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.