ECLI:NL:GHAMS:2018:3394

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.220.178/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 5510375 CV EXPL 16-9317

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 september 2018

inzake

[appellant],

handelend onder de namen Moves! Hoorn en Moves! Medemblik,

wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. K. Mels te Purmerend,

tegen

[geïntimeerde],

handelend onder de naam [X] Installatie Techniek,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Noord-Scharwoude, gemeente Langedijk.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 25 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 10 mei 2017 alsmede van het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 1 februari 2017 (hierna gezamenlijk: het vonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte aan de zijde van [appellant] , met een productie;

- antwoord-akte aan de zijde van [geïntimeerde] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.

2.2

Grief 1is gericht tegen rov. 2.4, waarin de kantonrechter overweegt dat aan de huuropzegging door [geïntimeerde] geen gevolg is gegeven en partijen de huurovereenkomst na 30 april 2014 hebben voortgezet. Het hof zal hiermee in het navolgende zo nodig rekening houden en deze grief voor het overige onder 3.5 behandelen.

2.3

Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen, waar nodig aangevuld met feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] heeft met ingang van 1 mei 2012 voor een periode van twee jaar aan [appellant] verhuurd de bedrijfsruimte van circa 107 m2, gelegen op de eerste verdieping van het perceel aan [adres] . De huurprijs van het gehuurde bedroeg laatstelijk € 641,30 per maand. Het gehuurde is bestemd om door [appellant] te worden gebruikt als dansschool.

3.1.2

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen). Artikel 18.2 van deze algemene bepalingen bevat een (contractueel) boetebeding, kort gezegd inhoudende dat indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder van rechtswege aan verhuurder een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt met een minimum van € 300,00 per maand.

3.1.3

In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst na afloop van de onder 3.1.1 bedoelde periode zal worden voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar (tot en met 30 april 2017) en daarna voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats door opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden.

3.1.4

Bij brief van 20 september 2013 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden opgezegd tegen 30 april 2014, waarbij [geïntimeerde] als reden gaf dat de ruimte gebruikt zal gaan worden als kantoor voor zijn bedrijf. [appellant] is het gehuurde na 30 april 2014 blijven gebruiken tegen betaling van een bedrag gelijk aan de destijds tussen partijen overeengekomen huurprijs.

3.1.5

Bij e-mail van 31 mei 2015 heeft [appellant] [geïntimeerde] als volgt bericht:

“Bij deze willen we per direct de huur opzegging voor [adres] .”

3.1.6

[geïntimeerde] heeft in reactie hierop op 1 juni 2015 een e-mail gestuurd met de vraag of [appellant] hier een reden voor heeft. In een latere e-mail d.d. 8 juli 2015 schrijft [geïntimeerde] aan [appellant] :

“(…) je hebt vorige maand je huur opgezegd, ik heb je toen gesproken en voorgesteld eventueel te willen helpen met een stukje promotie of reclame, ook hier heb ik niets meer van gehoord, dus nogmaals het verzoek de bovenstaande punten te behandelen en even te overleggen, want met stilzitten gaan we niet vooruit …“.

3.1.7

In voornoemde mail van [geïntimeerde] van 8 juli 2015 staat tevens vermeld:

“(…) Ik betaal een X bedrag voor de nuts, zelfs de nutskosten verhoging wil ik in delen, ook hier voor heb ik je een mail gestuurd met het verzoek om de specificatie van het voorgaande jaar bij te voegen zodat ik kan vergelijken en de daadwerkelijke meerprijs kan uitrekenen en niet blind uitgaan van een maandkosten verhoging…”.

3.1.8

Op 1 augustus 2015 heeft [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerde] bericht:

“Gister 31-7-2015 hadden wij een afspraak i.v.m.de beëindiging van de huur. Zoals besproken hoef je de sleutels niet terug te ontvangen omdat je aangaf er een nieuw slot op te plaatsen.

De 2 planken met MOVES! schildering kan ik aankomende week nog ophalen. De kopjes en de keukenspullen konden blijven staan voor gebruik. De modem van KPN heb ik meegenomen.

Ik geef volgende week even een belletje i.v.m. het ophalen van de planken, jij zou de spandoek van MOVES! buiten er nog even afhalen.

Alvast bedankt“.

3.1.9

Vervolgens heeft [appellant] op 11 augustus 2015 een e-mailbericht aan [geïntimeerde] verstuurd met de volgende inhoud:

“
Zoals maandag 3 augustus (het hof begrijpt: 2015) telefonisch besproken heb ik de laatste dingen opgehaald. Je kan er in [plaats] een ander slot op zetten als je wilt. Hieronder een afrekening voor alle zaken.

Retour borg van € 1.500,-

Teveel betaalde nutskosten i.v.m. verblijf werknemers in pand. € 401,09 extra na heffing die ik moest betalen

Totaal: 1901,09

Minus

De huur voor de maand juli € 641,30

Het restant bedraagt totaal: 1260,60

Zou je zo vriendelijk willen zijn het verschuldigde bedrag aan mij binnen 14 dagen over te kunnen maken naar (...)“.

3.1.10

Hierop reageert [geïntimeerde] diezelfde dag, 11 augustus 2015, eveneens per e-mail:

“Ik ben er nog mee bezig. Je krijgt van mij voor het einde van de volgende week een officiële brief ”.

3.1.11

Vervolgens heeft [appellant] zijn zaken uit het gehuurde gehaald, zich per 1 augustus 2015 afgemeld bij NUON en meterstanden doorgegeven. [geïntimeerde] heeft de nutsvoorzieningen voor het perceel op zijn naam laten zetten evenals het KPN abonnement voor de telefoonlijn, die op naam van [appellant] stond.

3.1.12

Bij brief d.d. 2 september 2015 heeft [geïntimeerde] [appellant] bericht niet akkoord te gaan met de opzegging.

3.2.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met afgifte van de sleutels en daartoe aangevoerd, samengevat, dat [appellant] de huur vanaf juli 2015 onbetaald heeft gelaten en deze betalingsachterstand (tot en met november 2016 ten bedrage van € 10.902,16) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Voorts heeft [geïntimeerde] betaling van de huurachterstand gevorderd, de contractuele boete ad € 5.100,--, schade in de vorm van gemiste toekomstige huurpenningen tot en met april 2017, alsmede rente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.2

In reconventie heeft [appellant] naast teruggave van de waarborgsom en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten terugbetaling gevorderd van door hem teveel betaalde nutskosten van € 401,09 en daartoe aangevoerd dat met [geïntimeerde] was afgesproken dat hij, [geïntimeerde] , in die kosten zou bijdragen.

3.3

De kantonrechter heeft, onder afwijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding en ontruiming bij gebrek aan belang, de vorderingen van [geïntimeerde] voor het overige toegewezen. In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] tot teruggave van de waarborgsom toegewezen, die tot terugbetaling van teveel betaalde kosten nutsvoorziening afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met twaalf grieven.

3.4

Aan haar beslissing heeft de kantonrechter onder meer de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.

“
de vordering

5.1.

Het geschil draait om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen al dan niet met ingang van 1 augustus 2015 is geëindigd. (…) Verder staat als niet weersproken vast dat partijen de huurovereenkomst, ondanks de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] per 30 april 2014, na deze datum hebben voortgezet, zodat de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 3.2. van de huurovereenkomst in beginsel loopt dan wel zou hebben gelopen tot en met 30 april 2017. Voor zover [appellant] heeft bedoeld te stellen dat partijen met ingang van 1 mei 2014 een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan waarbij zij allebei te allen tijde met inachtneming van een termijn van één maand de huur konden opzeggen, gaat de kantonrechter aan deze stelling voorbij. [appellant] heeft deze stelling onvoldoende concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door aan te geven wanneer deze afspraak is gemaakt en wie daarbij aanwezig waren. Het had in dat geval ook voor de hand gelegen dat partijen een nieuwe op schrift gestelde huurovereenkomst zouden zijn aangegaan of in ieder geval de gewijzigde opzegtermijn schriftelijk zouden hebben vastgelegd, hetgeen niet is gebeurd. Bovendien strookt de stelling van [appellant] ook niet met het feit dat hij de huurovereenkomst op 31 mei 2015
per directopzegt en hij in het geheel niet rept over een opzegtermijn.

5.2.

Het gaat in deze zaak om een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze kan eindigen door opzegging, waarbij in dit geval de contractuele bepalingen omtrent de opzegging in acht genomen moeten worden, te weten opzegging tegen het einde van de huurperiode, bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot en met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Vast staat dat dit niet is gebeurd. De kantonrechter begrijpt het verweer van [appellant] zo dat hij stelt dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met zijn opzegging zoals gedaan per e-mail van 31 mei 2015, waardoor de huurovereenkomst per 31 juli 2015 is geëindigd. [geïntimeerde] heeft dit betwist en verwijst daarbij onder meer naar zijn brief van 2 september 2015.

5.3.

De kantonrechter overweegt dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] op enig moment uitdrukkelijk (schriftelijk of mondeling) heeft ingestemd met de door [appellant] verzonden opzegging. Hoewel een dergelijke instemming ook zou kunnen worden afgeleid uit feiten en omstandigheden rondom de opzegging, waarbij te denken valt aan bepaalde handelingen of gedragingen van de verhuurder op grond waarvan de huurder redelijkerwijs mocht en kon aannemen dat de verhuurder met de opzegging instemde, is daarvan naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval geen sprake. Die instemming volgt ook niet uit de onder 2.6 tot en met 2.9 (hof: van het vonnis) beschreven gebeurtenissen na de opzegging door [appellant] . Dat [appellant] , al dan niet onder toeziend oog of met medeweten van [geïntimeerde] , het gehuurde heeft leeggehaald, een KPN abonnement heeft opgezegd en zich bij de Nuon heeft afgemeld, kan niet leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de opzegging. Het staat de huurder immers vrij het gehuurde te verlaten. Dit doet echter niet af aan de verplichtingen die hij uit hoofde van de huurovereenkomst dient na te komen. [geïntimeerde] betwist de stelling van [appellant] dat het gehuurde op of omstreeks 31 juli 2015 aan hem is opgeleverd, bij welke oplevering afspraken zouden zijn gemaakt over het achterblijven dan wel meenemen van enkele zaken in/uit het gehuurde en waarbij is afgesproken dat [appellant] de sleutels kon behouden omdat er een nieuw slot door [geïntimeerde] zou worden aangebracht. [appellant] heeft deze stelling verder ook niet kunnen onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van een opleveringsrapport. Daarbij komt dat ook de enkele oplevering van het gehuurde, zonder bijkomende omstandigheden die niet zijn gesteld of anderszins zijn gebleken, niet de conclusie rechtvaardigt dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de opzegging waardoor de huurovereenkomst is geëindigd. Ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] zelf een overeenkomst niet de Nuon is aangegaan, althans die overeenkomst op zijn naam heeft laten stellen evenals het abonnement van KPN, kan daaraan niet bijdragen. Bovendien heeft [appellant] niet weersproken dat [geïntimeerde] de benedenverdieping van hei pand altijd zelf in gebruik heeft gehad en dat hij elektra en water nodig had.

5.4.

[appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat [geïntimeerde] met de huuropzegging heeft ingestemd, nog aangevoerd dat [geïntimeerde] na de opzegging ook is gestopt met het sturen van facturen voor de betaling van de huur, hetgeen ten tijde van de huurovereenkomst te doen gebruikelijk was. Nog afgezien van het feit dat [geïntimeerde] ter zitting heeft gesteld dat hij altijd is doorgegaan met het maandelijks versturen van een factuur voor de huur en hij uitdraaien van deze facturen heeft overlegd, heeft [appellant] niet weersproken dat hij op 9 september 2015 nog twee facturen heeft ontvangen, kennelijk voor de huur van augustus en september 2015. Dit bezien in samenhang met de brief van [geïntimeerde] van 2 september 2015 waarin hij aangeeft niet in te stemmen met de opzegging van de huur door [appellant] , maakt dat ook op deze grond niet gezegd kan worden dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de opzegging.

5.5.

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst per 31 juli 2015 is geëindigd. Daarmee is de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 3 van de huurovereenkomst ook na 31 juli 2015 blijven doorlopen en wel tot 1 mei 2017, de datum waarop volgens [geïntimeerde] de huurovereenkomst zou eindigen. (…) toewijsbaar is de vordering tot afgifte van de sleutels van het gehuurde, aangezien niet in geschil is dat [appellant] deze nog onder zich heeft. De gevorderde huurachterstand, waarvan de hoogte verder niet is weersproken, is ook toewijsbaar.(…)

de tegenvordering

5.8.(…) Het gevorderde bedrag van € 401,09 aan te veel betaalde kosten nutsvoorziening is door [geïntimeerde] wel betwist en zal bij gebrek aan een voldoende deugdelijke onderbouwing worden afgewezen. Hoewel de kantonrechter op grond van het overgelegde e-mailbericht van 8 juli 2015 aannemelijk acht dat [geïntimeerde] bereid was bij te dragen in de verhoging van de energiekosten waarmee [appellant] was geconfronteerd, is dit niet gelijk te stellen met de naheffing van het NUON ten bedrage van € 401,09, waarvan [appellant] thans betaling vordert.(…)”

3.5

Tegen de hiervoor onder 3.4 vermelde overwegingen 5.1 tot en met 5.5 zijn de
grieven 1 tot en met 6van [appellant] gericht. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ter toelichting op zijn standpunt voert [appellant] aan dat de huurovereenkomst door de opzegging van [geïntimeerde] per 30 april 2014 is geëindigd en partijen per 1 mei 2014 een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten, althans (met een beroep op artikel 7:230 BW) dat de bestaande huurovereenkomst na 30 april 2014 voor onbepaalde tijd is verlengd, waarbij partijen omtrent hun vernieuwde dan wel verlengde huurrelatie nadere - andere - afspraken hebben gemaakt, inhoudende dat [appellant] het gehuurde mocht blijven gebruiken totdat hij een andere locatie gevonden had dan wel totdat [geïntimeerde] de gehuurde ruimte nodig had en dat zij dit een maand tevoren aan elkaar zouden laten weten. Partijen zijn verder overeengekomen dat [appellant] voor dit gebruik een vergoeding zou betalen ter grootte van de laatstelijk door hem betaalde huurprijs, aldus [appellant] . Hij verwijst daartoe naar een verklaring van [A] (hierna: [A] ), destijds werkzaam bij de dansschool van [appellant] en aanwezig bij de tussen [appellant] en [geïntimeerde] gevoerde gesprekken. Tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] op enig moment uitdrukkelijk (schriftelijk of mondeling) met de door [appellant] verzonden opzegging van 31 mei 2015 heeft ingestemd en ook geen sprake is van feiten of omstandigheden rondom de opzegging op grond waarvan [appellant] redelijkerwijs mocht en kon aannemen dat [geïntimeerde] met de opzegging instemde, voert [appellant] aan dat voor zover instemming al nodig was deze is gebleken uit het feit dat [geïntimeerde] vóór zijn brief van 2 september 2015 op geen enkele wijze aan [appellant] heeft meegedeeld het niet eens te zijn met de opzegging of daartegen bezwaren heeft geuit. Partijen hebben in onderling overleg afgesproken dat [appellant] het pand uiterlijk op 31 juli 2015 zou hebben ontruimd, op welke datum de eindinspectie tussen partijen heeft plaatsgevonden en waarbij ook [A] aanwezig is geweest. Van het doorlopen van een huurovereenkomst tot 1 mei 2017 en een huurachterstand tot die datum, zoals de kantonrechter heeft overwogen, kan volgens [appellant] dan ook niet worden gesproken. Voor zover de huurovereenkomst wel tot die datum zou zijn doorgelopen, geldt dat [geïntimeerde] de ruimte na vertrek van [appellant] zelf in gebruik heeft genomen zodat [appellant] daarvoor vanzelfsprekend geen huur verschuldigd is, aldus nog steeds [appellant] .

[appellant] biedt aan onder meer [A] als getuige te horen, die aanwezig is geweest bij de gesprekken tussen [appellant] en [geïntimeerde] en bij de oplevering op 31 juli 2015.

3.5.1

Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het geschil draait om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen al dan niet met ingang van 1 augustus 2015 is geëindigd. Het is aan [appellant] bewijs te leveren van zijn stelling dat partijen met ingang van 1 mei 2014 een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan waarbij zij allebei te allen tijde met inachtneming van een termijn van één maand de huur konden opzeggen en dat [geïntimeerde] bovendien heeft ingestemd met de door [appellant] op 31 mei 2015 verzonden opzegging door de in onderling overleg gemaakte afspraak dat [appellant] het pand uiterlijk op 31 juli 2015 zou hebben ontruimd, op welke datum de eindinspectie tussen partijen heeft plaatsgevonden waarbij ook [A] aanwezig is geweest. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen van deze stellingen bewijs te leveren.

3.6

Met
grief 11komt [appellant] op tegen de hiervoor onder 3.4 vermelde overweging 5.8 betreffende zijn “tegenvordering”, die ziet op een bedrag van € 401,09 aan te veel betaalde kosten nutsvoorzieningen. Volgens [appellant] volgt uit de tussen partijen gevoerde correspondentie en de toezegging van [geïntimeerde] in persoonlijke gesprekken, waarbij ook [A] aanwezig is geweest, dat [geïntimeerde] is gehouden [appellant] het bedrag te vergoeden dat laatstgenoemde aan NUON heeft moeten bijbetalen. [appellant] biedt aan hiervan bewijs te leveren door onder meer [A] als getuige te horen.

3.6.1

Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen ook van deze stelling bewijs te leveren.

Conclusie

3.7

Alvorens verder te beslissen, waaronder zo nodig het behandelen van de overige grieven, zal het hof [appellant] , zoals door hem aangeboden, in de gelegenheid stellen bewijs te leveren van zijn stellingen

-
dat partijen met ingang van 1 mei 2014 een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan waarbij zij allebei te allen tijde met inachtneming van een termijn van één maand de huur konden opzeggen;

- dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de door [appellant] op 31 mei 2015 verzonden opzegging;

-
dat [geïntimeerde] heeft toegezegd de verhoogde kosten voor de nutsvoorzieningen ten bedrage van € 401,09 aan [appellant] te betalen.

en daartoe een datum voor getuigenverhoor bepalen. Met het oog daarop wordt partijen verzocht hun verhinderdata op te geven voor de komende maanden.

3.8

Gelet op het te leveren bewijs met het daaraan verbonden procesrisico voor beide partijen, alsmede ter vermijding van verdere kosten geeft het hof partijen in overweging te bezien of zij na dit tussenarrest de zaak alsnog in der minne kunnen regelen.

3.9

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

laat [appellant] toe tot het leveren van bewijs als vermeld onder 3.7;

beveelt dat, indien [appellant] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. E.M. Polak, daartoe tot raadsheer- commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] uiterlijk binnen vier weken na datum van dit arrest schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van beide partijen, hun advocaten en de door [appellant] voor te brengen getuigen
in de periode oktober 2018 tot en met februari 2019aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum voor getuigenverhoor te bepalen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 september 2018.