Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.228.290/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5357053 \ CV EXPL 16-7299
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 september 2018
inzake
1.[appellant sub 1]
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [appellant sub 2]
wonende te [woonplaats 2] ,
appellanten,
advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh te Alkmaar,
tegen
WONINGSTICHTING DEN HELDER,
gevestigd te Den Helder,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. de Beurs te Den Helder.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant sub 1] , [appellant sub 2] , (tezamen) [appellanten] en de Woningstichting genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 20 juni 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 22 maart 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de Woningstichting als eiseres en [appellanten] als gedaagden. De dagvaarding, met producties, bevat de grieven.
[appellanten] hebben vervolgens bij akte hun eis gewijzigd en nadere producties ingediend.
De Woningstichting heeft een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben, na wijziging van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering zal afwijzen en de Woningstichting zal gebieden binnen 14 kalenderdagen het woongenot in de woning aan de [adres] te verschaffen, dan wel in een andere geschikte woning in de omgeving van [plaats] , op straffe van een dwangsom en met beslissing over de proceskosten.
De Woningstichting heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, dit alles uitvoerbaar bij voorraad.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “De feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
a. [appellanten] huurden van de Woningstichting de woning aan de [adres] , voor een huurprijs van € 702,74 per maand.
b. [appellanten] hebben de huur over de maanden juli, augustus en september 2016 niet voldaan.
c. In een brief van 23 juli 2016 in reactie op een sommatie ter zake achterstallige huurpenningen over de maand juli 2016 schrijven [appellanten] aan de door de Woningstichting ingeschakelde gerechtsdeurwaarder (hierna: de gemachtigde):
(…)Vanaf aanvang huur zijn er problemen en enorme kosten voor ons gerezen. En onze spullen vernield. Het woongenot is er nooit geweest. En het wachten tot handelen is nog altijd. De schade is enorm en dan hebben we het niet eens over de gezondheid schade. Als uw cliënt de sommen van € 25000.- zeggen vijfentwintigduizend euro op onze rekening over maakt en eindelijk de zaken op orde brengt, zullen wij weer overgaan tot de betaling van de maandelijkse huur. Indien deze in gebreken blijft zullen wij ons niet houden aan het huurcontract waar deze naar verwijst. (…)
d. In een brief van 29 augustus 2016 schrijft de gemachtigde van de Woningstichting aan [appellanten] :
(…) Tot op heden heeft u geen gehoor gegeven aan onze eerdere verzoeken om tot betaling van de huurachterstand en de bijkomende incassokosten over te gaan. (…)Bij schrijven d.d. 23 juli 2016 heeft u aangegeven dat cliënte zich niet aan gemaakte afspraken zou houden en dat u een schade van € 25.000,00 zou hebben geleden. Enige onderbouwing van hetgeen u stelt ontbreekt echter. Cliënte herkent zich ook niet in hetgeen u stelt. (…)
e. In een brief van 6 oktober 2016 schrijft Helder Vastgoed Onderhoud (het onderhoudsbedrijf van de Woningstichting) aan [appellant sub 1] :
(…) In ons systeem staat te lezen dat u melding heeft gemaakt van schimmelplekken aan de achterzijde van uw toilet en dat het water van uw toilet omhoog komt of gekomen zou zijn. Verder heeft u gevraagd om een toiletbril in de badkamer vast te zetten. Ter afhandeling van eerdere werkzaamheden dient er nog tegelwerk in de badkamer hersteld te worden.
(…) In ons systeem staat te lezen dat u melding heeft gemaakt van schimmelplekken aan de achterzijde van uw toilet en dat het water van uw toilet omhoog komt of gekomen zou zijn. Verder heeft u gevraagd om een toiletbril in de badkamer vast te zetten. Ter afhandeling van eerdere werkzaamheden dient er nog tegelwerk in de badkamer hersteld te worden.
Op basis van een op 31 augustus jl. uitgevoerde inspectie willen wij de hierboven vermelde meldingen op basis van coulance verder onderzoeken en proberen te verhelpen. Op 1 september jl. heeft onze medewerkster telefonisch contact met u gezocht voor het inplannen van werkzaamheden. U heeft toen aangegeven zelf contact te zullen opnemen voor het inplannen van de werkzaamheden.
Per e-mail van 6 september jl. hebben wij u medegedeeld dat wij zullen wachten met het inplannen van werkzaamheden totdat u contact met ons heeft opgenomen. In uw e-mail van 17 september jl. heeft u ineens gevraagd om precies aan te geven wat wij gaan doen, welke beschermende maatregelen wij in acht zullen gaan innemen en wilt u tevens een volledig werkplan ontvangen. In verband met uw verzoeken berichten wij u als volgt, waarbij wij nogmaals benadrukken dat wij de werkzaamheden op basis van coulance zullen uitvoeren, mede omdat onbekend is wat de oorzaken zijn van de door u gemelde klachten.
In verband met de schimmelplekken zullen wij de houten achterwand van de toilet verwijderen en inspecteren op lekkages. Tevens zullen wij vanwege het omhoogkomen/borrelen van het water uit het toilet het riool nazien op voldoende afschot. Voor deze werkzaamheden dienen wij via het kruipluik onder de vloer te gaan. Wij zullen voldoende maatregelen treffen om schades als gevolg van het sloopwerk te voorkomen. Wij verwachten dat deze werkzaamheden hooguit één werkdag in beslag zullen nemen en worden uitgevoerd door twee vaklieden.(...)
De toiletbril in de badkamer zullen wij voor u vastzetten. Wij schatten in dat dit hooguit een half uur zal kosten en wordt op dezelfde werkdag als de werkzaamheden in het toiletruimte uitgevoerd. (…)
Na uitvoering van deze werkzaamheden zullen wij de houten achterwand in het toiletruimte herstellen. Wij zullen zorgdragen voor het terugplaatsten van een gelijkwaardige achterwand en daarnaast de wand afwerken middels schilderwerk. Deze werkzaamheden nemen eveneens één werkdag in beslag.(…)
In verband met eerdere werkzaamheden aan de condensafvoer in uw badkamer dient er nog tegelwerk hersteld te worden. Deze werkzaamheden nemen een halve werkdag in beslag. (…)
Wij geven hierbij nogmaals aan de hierboven genoemde werkzaamheden voor u te willen uitvoeren, maar dan zult u hieraan wel moeten meewerken en moeten zorgdragen dat de genoemde ruimtes vrij toegankelijk zijn. Wij zullen blijven wachten met het inplannen van deze werkzaamheden totdat u aangeeft wanneer wij mogen langskomen.
(…)
f. In een brief van 24 oktober 2016 schrijft Helder Vastgoed Onderhoud aan [appellant sub 1] :
(…)In reactie op uw e-mail van 21 oktober jl. bericht ik u als volgt.
In onze brief van 6 oktober jl. hebben wij uitgelegd welke werkzaamheden wij zullen uitvoeren, mede omdat onbekend is wat de oorzaken zijn van de door u gemelde klachten.
Uit uw e-mail van 21 oktober jl. maken wij op dat u zich klaarblijkelijk zorgen maakt over schades die kunnen ontstaan als gevolg van de werkzaamheden in het toilet. Wij begrijpen dat. Wij zullen de werkzaamheden echter op zorgvuldige wijze uitvoeren en wij zullen voldoende maatregelen treffen om het verspreiden van stof in de woning alsmede het ontstaan van schades aan de vloer (bijvoorbeeld door vallende stukken gips) te voorkomen. Wanneer onverhoopt toch schade door onze werkzaamheden ontstaat dan zullen wij dat laten herstellen. Wij hopen hiermee uw zorgen te hebben weggenomen.
Verder heeft u zich afgevraagd hoe de schade als gevolg van verschimmeling van het behang, vloer, ondervloer en deurmat vergoed zal worden. Daarover kunnen wij niets melden, zolang de door u gestelde schades niet vastgesteld of onderzocht zijn. In zijn algemeenheid kan wel opgemerkt worden dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schades aan eigendommen van de huurder, tenzij de schades aan de verhuurder toe te rekenen zijn. Dat laatste is nog niet gebleken.
In uw e-mail bent u verder ingegaan op het tegelpad voor de deur. Krachtens de wet en artikel 15 lid L van het huurreglement is het onderhoud aan tuinen alsmede de bestrating de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. Desondanks hebben wij in verband met werkzaamheden aan de fundering in december 2015 en februari 2016 het tegelpad in zowel uw voor- als achtertuin uit coulance tot 90 cm uit de gevel hersteld.
Ten slotte delen wij u opnieuw mee dat wij de in onze brief van 6 oktober jl. genoemde werkzaamheden graag voor u willen uitvoeren, maar dat u daarvoor wel medewerking dient te verlenen. In dit verband hebben wij u laten weten te wachten met het inplannen van de werkzaamheden totdat u aangeeft wanneer wij mogen langskomen. Wij stellen vast dat u tot op heden nog niet heeft laten weten dat wij kunnen langskomen, zodat de werkzaamheden helaas nog steeds niet ingepland zijn.
(…)
g. Op 31 maart 2017 hebben [appellanten] de som van € 3.459,40 vanwege achterstallige huurpenningen en bijkomende kosten voldaan aan de Woningstichting.
h. [appellanten] hebben, na een executie kort geding, de woning in het weekend van 16/17 december 2017 op vrijwillige basis verlaten.
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure heeft de Woningstichting ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de woning en tot betaling van de achterstallige huurpenningen en bijkomende kosten.
hebben zich verweerd en gesteld dat zij de huur over de maanden juli, augustus en september 2016 hebben ingehouden vanwege de vele gebreken in de woning. De Woningstichting heeft deze gebreken niet, althans niet naar behoren, hersteld.
hebben zich verweerd en gesteld dat zij de huur over de maanden juli, augustus en september 2016 hebben ingehouden vanwege de vele gebreken in de woning. De Woningstichting heeft deze gebreken niet, althans niet naar behoren, hersteld.
3.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen vaststaat dat [appellanten] een huurachterstand hebben van drie maanden. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij de huur drie maanden hebben opgeschort, maar de klachten die bij de Woningstichting bekend waren rechtvaardigen deze opschorting niet, aldus de kantonrechter. Daarnaast is gebleken dat de Woningstichting al het mogelijke heeft gedaan om [appellanten] tegemoet te komen en uit te leggen welke werkzaamheden op welke manier zouden worden aangepakt. [appellanten] hebben de Woningstichting echter niet in de gelegenheid gesteld om deze werkzaamheden uit te voeren. Daarom komt [appellanten] niet de bevoegdheid toe om op te schorten omdat het aan hun zelf is toe te rekenen dat nakoming van haar vordering uitblijft, aldus nog steeds de kantonrechter. Op grond van dit alles heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente, met buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering hebben [appellanten] twee grieven geformuleerd. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4
De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de klachten die bij de Woningstichting bekend waren de opschorting van drie maanden huur niet rechtvaardigden en dat [appellanten] de Woningstichting niet in staat hebben gesteld de gebreken te verhelpen. De kantonrechter heeft ten onrechte, aldus [appellanten] , de huurovereenkomst ontbonden uitsluitend vanwege een huurachterstand van drie maanden.
3.5
Het hof stelt voorop dat een huurachterstand van (tenminste) drie maanden reeds voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Uit de correspondentie tussen partijen, zoals die is overgelegd door de Woningstichting in eerste aanleg en [appellanten] in hoger beroep, blijkt voorts genoegzaam dat de Woningstichting bereid was de klachten die bij haar bekend waren te verhelpen. Het hof tekent hierbij aan dat dit ook voor de klachten gold waarvan het nog maar de vraag is of de Woningstichting hiervoor verantwoordelijk is. Uit de brieven van het onderhoudsbedrijf van de Woningstichting van 6 en 24 oktober 2016 blijkt het aanbod van de Woningstichting om deze klachten te verhelpen en andere klachten (nog) verder te onderzoeken. Uit deze brieven blijkt echter eveneens dat [appellanten] niet van zins waren hieraan mee te werken, ook niet nadat het onderhoudsbedrijf uitleg had gegeven over de wijze waarop zij de werkzaamheden zouden uitvoeren, om daarmee eventuele zorgen van [appellanten] weg te nemen. Ook het hof komt derhalve tot het oordeel dat de Woningstichting voldoende heeft gedaan om [appellanten] tegemoet te komen en uit te leggen welke werkzaamheden op welke wijze zouden worden aangepakt. [appellanten] hebben de Woningstichting echter niet in de gelegenheid gesteld om de werkzaamheden uit te voeren en daarmee ontviel hen de bevoegdheid om de huurbetalingen op te schorten, nog los van de vraag of de ernst van de gebreken een dergelijke opschorting zou rechtvaardigen.
3.6
[appellanten] hebben nog aangevoerd dat de kantonrechter aanleiding had moeten zien om hen een terme de grâce te gunnen. Ter onderbouwing daarvan verwijzen zij naar het vonnis van de voorzieningenrechter van 2 mei 2017 waarin deze overweegt dat het toewijzen van ontbinding en ontruiming bij een huurachterstand van drie maanden of meer mede is bedoeld als stok achter de deur zodat goed betalingsgedrag in de toekomst kan worden afgedwongen. Gezien de feiten en omstandigheden in de aanloop naar de onderhavige procedure was vooral de medewerking van [appellanten] aan het verhelpen van de klachten aan de orde, en pas in het verlengde daarvan het betalingsgedrag. Het hof is dan ook van oordeel dat de kantonrechter terecht geen terme de grâce heeft bepaald. Dat [appellanten] na het bestreden vonnis alsnog de huurachterstand hebben ingelopen doet hier niet aan af.
3.7
Gezien het vorenstaande kan de eiswijziging van [appellanten] verder buiten beschouwing blijven. Het hof merkt hierbij nog op dat de tekortkoming van [appellanten] niet weggenomen wordt door het feit dat zij na het bestreden vonnis hun huurachterstand hebben voldaan.
3.8
De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.9
[appellanten] hebben bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van 22 maart 2017;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van de Woningstichting gevallen, op € 726,00 aan verschotten en op € 1.074,00 aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 september 2018.