Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.229.418/01 NOT
nummer eerste aanleg : SHE/2017/63 (voorheen SHE/2016/75)
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 5 juni 2018
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellante,
gemachtigde: [naam] ,
tegen
mr. [naam] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 14 december 2017 een beroepschrift - met een bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort 's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 20 november 2017 (ECLI:NL:TNORSHE:2017:25).
De kamer heeft op 24 april 2017 het verzet van klaagster tegen de beslissing van de voorzitter van 21 november 2016 gegrond verklaard en bepaald dat de zaak in verdere behandeling zal worden genomen. Vervolgens heeft de kamer in de bestreden beslissing klaagster in een tweetal verzoeken niet-ontvankelijk verklaard en de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de kandidaat-notaris) voor het overige ongegrond verklaard.
1.2.
Het hof heeft op 2 januari 2018 een aanvulling op het beroepschrift - met bijlagen - van klaagster ontvangen.
1.3.
De kandidaat-notaris heeft op 5 februari 2018 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
Van de zijde van klaagster heeft het hof op 13 februari 2018 een brief ontvangen.
1.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 maart 2018. De gemachtigde van klaagster en de kandidaat-notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat, waar nodig aangevuld met andere feiten die in het geding zijn gebleken. Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klaagster heeft een appartement gekocht in serviceflat “ [serviceflat] ” in [plaats] . In de jaren voordat klaagster het appartement heeft gekocht, is een geschil ontstaan tussen enkele appartementseigenaren van [serviceflat] en de Vereniging tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat [serviceflat] U.A. (hierna: VvD). Tussen hen was in geschil of de appartementseigenaren al dan niet van rechtswege dan wel krachtens de splitsingsakte verplicht lid zijn van de VvD en of zij al dan niet gehouden zijn tot (volledige) betaling van de door de VvD aan hen in rekening gebrachte bijdragen in verband met servicekosten en voorschotten stookkosten. Over deze kwestie zijn procedures gevoerd.
3.2.2.
Voorafgaand aan de levering van het appartementsrecht heeft de kandidaat-notaris bij e-mailbericht van 7 juli 2016 een nota van afrekening aan klaagster gezonden. In deze nota staan onder meer servicekosten vermeld.
3.2.3.
Op 19 juli 2016 heeft de kandidaat-notaris (in zijn hoedanigheid van waarnemer van notaris mr. [naam] , gevestigd in [plaats] ) de akte van levering gepasseerd waarbij het appartementsrecht overgedragen is aan klaagster. Tijdens de passeerafspraak is de eerder toegezonden nota van afrekening ten aanzien van bedragen aangepast. Op de aangepaste nota staat vermeld, voor zover van belang:
“Verrekening(en):
Servicekosten per maand € 230,00”
Deze servicekosten zien op een bedrag van € 160,00 als bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) en een bedrag van € 70,00 als voorschot stookkosten.
3.2.4.
In de akte van levering is opgenomen, voor zover van belang:
“Partijen verklaren:
Met betrekking tot de situatie waarin de Vereniging van Eigenaars zich bevindt wordt verwezen naar een e-mail van dertien juli tweeduizend zestien, luidende als volgt:
“Koper is reeds bekend met de situatie waarin de VvE zich bevindt. Er zijn weinig reserves aanwezig en de VvE is verwikkeld in een aantal rechtszaken. Het is koper bekend dat [serviceflat] de rechtszaken tegen [A] , [B] en [C] inzake het verplichte lidmaatschap van de Dienstenvereniging heeft verloren; zowel bij de rechter te [plaats] alsmede in hoger beroep bij de gerechtshof te [plaats] . Koper wenst geen lid te worden van de Dienstenvereniging, maar aanvaardt slechts het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren. Het is koper ook bekend dat er meerder schadeclaims tegen [serviceflat] door de advocaten van [A] , [B] en [D] worden voorbereid of inmiddels zijn ingediend.”
3.2.5.
Klaagster heeft de kandidaat-notaris op 2 augustus 2016 verzocht de nota nogmaals aan te passen, in die zin dat het woord “Servicekosten” wordt vervangen door “Bijdrage VvE en stookkosten”.
3.2.6.
Bij e-mailbericht van 9 september 2016 hebben de verkopers aan klaagster meegedeeld dat zij geen bezwaren hebben tegen aanpassing van de nota op de wijze als door klaagster wenselijk wordt geacht.
3.2.7.
De kandidaat-notaris heeft aan klaagster meegedeeld dat hij niet bereid is om de nota te wijzigen.
4.Standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de kandidaat-notaris, kort samengevat, dat hij de nota van afrekening niet zorgvuldig heeft opgesteld omdat hij daarin ten onrechte de post “Servicekosten” heeft opgenomen. Klaagster stelt dat in plaats daarvan de post “Bijdrage VvE en stookkosten” opgenomen had moeten worden. Klaagster verwijt de kandidaat-notaris (bovendien) dat hij nadien niet bereid is gebleken de nota op dat punt alsnog aan te passen.
Klaagster stelt belang te hebben bij deze wijziging omdat zij verwacht dat de VvD ook haar in rechte zal betrekken om betaling van de onder 3.2.1. bedoelde bijdragen te vorderen.
5.Standpunt van de kandidaat-notaris
De kandidaat-notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de kandidaat-notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Diverse verzoeken
6.1.
Klaagster verzoekt het hof in de aanvulling op het beroepschrift om de kandidaat-notaris op te dragen om een juiste nota op te maken en om partijen te verwijzen naar de schadestaatprocedure voor het bepalen van de aard en de omvang van de door klaagster geleden schade. Nu de wet voor de beoordeling van dergelijke verzoeken geen grondslag biedt in deze tuchtprocedure, zal het hof deze verzoeken niet behandelen en klaagster daarin niet-ontvankelijk verklaren.
De klacht
6.2.
De kamer heeft in de bestreden beslissing ten aanzien van de klacht, kort samengevat, het volgende overwogen. Het is in het notariaat gebruikelijk om de bijdrage die appartementseigenaren maandelijks aan de VvE moeten voldoen, aan te duiden als servicekosten. Een nota van afrekening dient een juiste weergave te vormen van de bedragen die de betrokkene verschuldigd is. Voor de beoordeling van de mogelijk nog steeds in geschil zijnde vraag of de appartementseigenaren van [serviceflat] lid zijn van de VvD en uit dien hoofde een bijdrage aan de VvD verschuldigd zijn, is niet de nota van afrekening maar de akte van levering bepalend. Volgens de kamer heeft de kandidaat-notaris in de gegeven omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door geen gevolg te geven aan het verzoek van klaagster om de nota aan te passen. Twee weken na de levering behoefde niet van hem te worden verwacht dat hij het (financiële) dossier zou heropenen om alsnog creditnota’s en nieuwe nota’s op te (laten) stellen, enkel om de omschrijving servicekosten in de nota van afrekening te vervangen door de term bijdrage VvE en stookkosten, aldus de kamer. De kamer heeft de klacht dan ook ongegrond verklaard.
Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer, de gronden waarop dit oordeel berust en neemt dit oordeel over. Het hof voegt hieraan toe dat uit de hiervoor onder 3.2.4. weergegeven passage uit de akte van levering volgt dat daarin de bestaande problematiek in [serviceflat] is onderkend, waarbij tevens is vermeld dat klaagster geen lid wenst te worden van de VvD.
6.3.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de beslissing van de kamer waarbij de klacht ongegrond is verklaard, zal worden bevestigd. Daaruit volgt ook dat voor het uitspreken van een kostenveroordeling, zoals door klaagster verzocht, geen plaats is.
Voor het verzoek van de kandidaat-notaris om klaagster in de kosten van beide instanties te veroordelen bestaat geen wettelijke grondslag.
6.4.
Klaagster heeft in hoger beroep aangeboden bewijs te leveren van haar stellingen, in het bijzonder door het horen van haar gemachtigde, de verkoper en klaagster zelf als getuigen. Er zijn echter geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, zodat het hof aan dit bewijsaanbod als niet ter zake dienend voorbij gaat.
6.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.6.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoeken als in rechtsoverweging 6.1. geformuleerd;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.W.M. Tromp en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2018 door de rolraadsheer.