ECLI:NL:GHAMS:2018:1710

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.219.103/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5432792 CV EXPL 16-29846

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 mei 2018

inzake

[X] VASTGOED B.V.,

gevestigd te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Noord-Scharwoude,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] , [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en (in enkelvoud) [geïntimeerden] genoemd.

[X] is bij dagvaarding van 5 juli 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde. De dagvaarding, met producties, bevat de grieven.

[geïntimeerden] heeft vervolgens een memorie van antwoord ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 maart 2018 doen bepleiten, [X] door mr. Peijnenburg voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Drijftholt voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. Voor het geval dat het hof oordeelt dat de vierde etage volledig tot het gehuurde van [geïntimeerden] behoort, heeft [X] bij voorwaardelijke vermeerdering van eis gevorderd dat, kort gezegd, voor recht zal worden verklaard dat [geïntimeerden] hoofdelijk met ingang van 1 juni 2001 een huurprijs verschuldigd is conform 133 woonpunten, zulks onder aftrek van hetgeen zij reeds hebben voldaan, te vermeerderen met wettelijke vertragingsrente.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

[geïntimeerden] heeft bewijs aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. [X] is eigenaar van het perceel aan [adres] (hierna: het pand) bestaande uit een begane grond etage met eigen ingang en vier daarboven gelegen etages. Deze etages hebben een gemeenschappelijke voordeur aan de straat. In de woonruimte op de tweede etage bevindt zich een trap naar de vierde verdieping. De derde etage heeft via de gemeenschappelijke trap toegang tot de vierde etage.

b. De ouders van [geïntimeerde sub 1] hebben in juni 1966 een huurovereenkomst gesloten met een rechtsvoorganger van [X] voor de tweede verdieping van het pand. [geïntimeerde sub 1] heeft op die etage geruime tijd met eerst haar ouders en na het overlijden van haar vader alleen haar moeder gewoond. In de huurovereenkomst uit 1966 staat dat het tweede bovenhuis van het pand wordt gehuurd.

c. [geïntimeerde sub 1] huurt vanaf 15 februari 1982 volgens de huurovereenkomst met een rechtsvoorganger van [X] ‘de woongedeelte III en IV van de [adres] ’ (hierna: de woning).

d. [geïntimeerde sub 1] is getrouwd met [geïntimeerde sub 2] . [geïntimeerde sub 2] is van rechtswege medehuurder.

e. [geïntimeerden] heeft de gehele derde en vierde verdieping in gebruik. Op de derde verdieping bevinden zich een woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamer en logeerkamer. Op de vierde verdieping zijn sinds de aanvang van de huurovereenkomst twee (slaap)kamers gerealiseerd. Voor het overige worden de vertrekken op de vierde verdieping door [geïntimeerden] gebruikt als kantoorruimte respectievelijk als hobbyruimte. Op de vierde verdieping heeft de zoon van [geïntimeerden] zijn slaapkamer.

f. In 2001 heeft [geïntimeerden] een voorstel tot verlaging van de huurprijs gedaan. In het daarvoor door het Huurteam De Pijp ingevulde formulier woningwaardering per 1 juli 2001 staan naast een kamer van 32,55 m2 nog vier slaapkamers vermeld en een zolder van 5.52 m2.

g. [X] , een investeringsmaatschappij, is eind 2008/begin 2009 eigenaar geworden van het perceel [adres] .

h. Sinds juli 2016 is de tweede verdieping van het pand na renovatie verhuurd aan een nieuwe huurder.

3.3. Beoordeling

3.1

[X] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] de vierde etage van het pand behoudens de helft daarvan, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen deel van de vierde etage, zonder recht of titel in gebruik houdt. Daarnaast heeft [X] gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van voornoemde ruimte voor zover [geïntimeerden] deze ruimte zonder recht of titel in gebruik houdt en mee te werken aan het aanbrengen van een feitelijke splitsing van de vierde etage. Dit alles met een dwangsom en beslissing over de proceskosten. [X] heeft gesteld dat de zolder (de vierde etage) behoort tot de tweede en derde etage en dient te worden verdeeld over die twee woonlagen. [geïntimeerden] heeft aantoonbaar ongeveer 72 m2 onrechtmatig en zonder titel in gebruik. Bovendien heeft de zolderetage geen woonbestemming en is deze etage niet als woonruimte goedgekeurd.
heeft zich verweerd en heeft betwist dat zij de vierde verdieping gebruikt zonder recht of titel. Op de vierde etage waren bij aanvang van de huur al (slaap)kamers gerealiseerd. In de huurovereenkomst met betrekking tot de twee etage van de ouders van [geïntimeerde sub 1] staat nergens vermeld dat er een deel van de vierde etage bij hoort.

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en daartoe, kort gezegd, overwogen dat uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst op de derde en vierde verdieping betrekking heeft en dat in de in 1966 met de ouders van [geïntimeerde sub 1] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de tweede verdieping geen enkele vermelding staat dat er een deel van de vierde verdieping tot het gehuurde zou behoren. Dat het huurteam in 2001 ten behoeve van de toetsing van de huur op het formulier woningwaardering heeft ingevuld dat er een zolder was van 5,52 m2 is geen aanwijzing dat [geïntimeerden] slechts een klein gedeelte van de vierde etage in gebruik had, gelet op de overige inhoud van dit formulier. Ook overigens zijn er geen feiten of omstandigheden gebleken waaruit kan worden afgeleid dat een deel van de vierde etage aan de ouders van [geïntimeerde sub 1] in gebruik is gegeven of dat de rechtsvoorganger van [X] niet de hele vierde etage aan [geïntimeerde sub 1] heeft verhuurd.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering heeft [X] drie grieven geformuleerd die zich alle richten tegen het passeren door de kantonrechter van het standpunt van [X] dat [geïntimeerden] slechts een deel van de vierde etage huurt. Zij lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling.

3.4

Het hof overweegt als volgt.
In het procesdossier bevinden zich twee huurovereenkomsten: de huurovereenkomst uit 1966 op grond waarvan de ouders van [geïntimeerde sub 1] ‘het 2e bovenhuis van perceel [adres] ’ huurden en de huurovereenkomst uit 1982 op basis waarvan [geïntimeerde sub 1] ‘de woongedeelte III en IV van de [adres] ’ huurt. Uit deze huurovereenkomsten volgt noch dat bij het gehuurde op de tweede verdieping een deel van de vierde verdieping hoorde noch dat slechts een deel van de vierde verdieping bij het gehuurde op de derde verdieping hoort. Het door [geïntimeerden] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep beschreven gebruik van het gehuurde is hiermee in overeenstemming. De deur die vanuit de tweede verdieping toegang verleende tot een trappenhuis naar de vierde verdieping was volgens [geïntimeerden] afgesloten en de ouders van [geïntimeerde sub 1] beschikten niet over een sleutel. In 1982 is [geïntimeerde sub 1] zowel de derde- als de vierde verdieping gaan huren. Samen met haar moeder (haar ouders waren inmiddels gescheiden) heeft zij toen het toegangsslot tot het genoemde trappenhuis verwijderd zodat er een open verbinding tussen de woningen ontstond. De familie kon zo makkelijk bij elkaar binnen komen, indien nodig, en het bood [geïntimeerde sub 1] een extra noodvluchtweg. Nadat de moeder van [geïntimeerde sub 1] is overleden heeft [geïntimeerde sub 1] de toegangsdeur tot het trappenhuis naar de vierde verdieping afgetimmerd, aldus [geïntimeerden]

3.5

Naar het oordeel van het hof heeft [X] tegenover de inhoud van de beide huurovereenkomsten en het door [geïntimeerde sub 1] c.s. beschreven gebruik (onderbouwd door een verklaring van de zus van [geïntimeerde sub 1] en door wat [geïntimeerde sub 1] desgevraagd ter gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard over de inrichting en het gebruik van de tweede verdieping destijds) ook in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de rechtsvoorganger van [X] bij aanvang van de huur van de derde verdieping niet de gehele vierde verdieping aan [geïntimeerde sub 1] heeft verhuurd. [X] noemt het formulier woningwaardering dat is ingevuld door het huurteam van stadsdeel De Pijp in 2001. In de eerste plaats leidt hetgeen het huurteam in het formulier heeft ingevuld niet tot een andere uitleg van de huurovereenkomst. Daarnaast maakt het hof uit de stellingen over en weer op dat het formulier geen correcte weergave van indeling en oppervlakte van het gehuurde weergeeft.
stelt voorts dat uit de overeengekomen huurprijs zou zijn af te leiden dat slechts een gedeelte van de vierde verdieping zou worden verhuurd. Het door [geïntimeerden] gehuurde zou immers, indien de gehele vierde verdieping tot het gehuurde behoort, een twee maal zo hoge huurprijs moeten opleveren dan destijds met de ouders van [geïntimeerde sub 1] was overeengekomen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] hier terecht tegenin heeft gebracht dat deze stelling van [X] geen hout snijdt nu de huurprijs van woningen niet alleen wordt bepaald door de oppervlakte, maar ook een kwestie kan zijn van bijvoorbeeld onderhandeling bij aanvang van de huur, het gebruik van de woning en de mogelijkheden daarvan of op welke verdieping een woning is gesitueerd.
Ten slotte wijst [X] op de bouwkundige situatie van het aparte trappenhuis van de tweede naar de vierde verdieping. Weliswaar opent dit de mogelijkheid van een separaat gebruik van (een deel van) de vierde verdieping door de huurders van de tweede verdieping maar niet is komen vast te staan dat dit vanaf 1966 ooit het geval is geweest.

3.6

De conclusie van al het voorgaande is dat niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerden] slechts een deel van de vierde etage huurt. De grieven falen derhalve. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [X] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

3.7

Uit het bovenstaande volgt dat de voorwaarde waaronder [X] haar eis heeft vermeerderd in vervulling is gegaan. De desbetreffende vordering komt evenwel niet voor toewijzing in aanmerking in de onderhavige procedure, aangezien met het instellen daarvan in hoger beroep op deze wijze niet de voor deze vordering geëigende weg is bewandeld.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 6 april 2017;

veroordeelt [X] in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 313,00 aan verschotten en op € 3.222,00 aan salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2018.