ECLI:NL:GHAMS:2018:1336

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 17/00097

20 maart 2018

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [naam 1] ),

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 16/473 van de rechtbank Noord- Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem,de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: mr. P.A. Schrijver).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2014 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 208.000 (peildatum 1 januari 2013). In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen over 2014 bekendgemaakt.

1.2.

Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 11 december 2015, het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 12 januari 2017 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 februari 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2018. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbendes gemachtigde is voor de zitting uitgenodigd bij aangetekende brief, met dagtekening 14 december 2017. Volgens informatie van PostNL (‘Track & Trace’) is de brief op 15 december 2017 bezorgd op het adres van belanghebbendes gemachtigde, waarbij is getekend voor ontvangst. Van de zijde van de heffingsambtenaar is mr. A.G. Hendriks verschenen.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het centrum van [plaats] gelegen woon- / winkelpand. Het winkelgedeelte op de begane grond heeft een winkeloppervlak van 35 m². Daarboven bevindt zich een met een inpandige trap bereikbare bovenwoning ter grootte van 42 m².

2.2.

Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en voegt daar het volgende aan toe.

2.3.

Met het taxatierapport van [naam 2] , ‘RT Register Taxateur Woz’, van 26 juni 2016, wordt de door de heffingsambtenaar voorgestane waardering van de onroerende zaak nader onderbouwd. Genoemde taxateur heeft de WOZ-waarde opgebouwd uit twee componenten. De winkel heeft hij gewaardeerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Onder verwijzing naar vergelijkingshuren - die variëren van € 8.400 tot € 15.834 - berekent hij de waarde van dat deel op basis van een huurprijs per vierkante meter van € 8.505.
De waarde van het woondeel taxeert hij op basis van een verkoopprijs per vierkante meter van € 2.488 op € 104.500. Hij verwijst ter onderbouwing daarvan naar gerealiseerde verkoopprijzen van drie volgens de heffingsambtenaar ‘eenvoudige bovenwoningen’. De daarbij gerealiseerde (bruto)verkoopprijzen per vierkante meter variëren van € 2.854 tot € 3.305.

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is of de wijze waarop de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking heeft vastgesteld in strijd is met de Wet WOZ.

3.2.

Ter zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar zijn aan het Hof gerichte verzoek ingetrokken om belanghebbende in de proceskosten van de gemeente te veroordelen.

3.3.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

Beoordeling van het geschil

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Artikel 16 van de wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel
aof onderdeel
bbedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)

Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

(8.) Verweerder heeft de onroerende zaak gewaardeerd als een zelfstandig gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onder a, van de Wet WOZ. Anders dan eiseres kennelijk meent is geen sprake van een waardering van het winkel- en het woningdeel, waarbij elk van deze gedeelten als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ is aangemerkt. Gegeven de indeling van de onroerende zaak, zoals deze ter zitting is geschetst door eiseres en zoals deze naar voren komt uit het taxatierapport van verweerder acht de rechtbank deze objectafbakening in overeenstemming met de Wet WOZ. Dat de redactie van Vraag 183 en het antwoord daarop in de Vraagbaak bij eiseres tot verwarring leidt maakt dat niet anders. De Vraagbaak bevat immers geen wettelijke voorschriften maar is slechts een weergave van een door de Waarderingskamer voorgestane, maar verweerder niet bindende, interpretatie van de geldende regelgeving. Bovendien is de Vraagbaak op de website van de Waarderingskamer te vinden in de rubriek ‘Hulpmiddelen voor gemeenten’. Aangenomen mag daarom worden dat de geadresseerden van de Vraagbaak het gebruik van de woorden ‘deel’ en ‘gedeelte’ binnen hun wettelijke context interpreteren.

(9.). De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat slechts sprake is van een woning met een ‘annex’. Eiseres heeft immers ter zitting verklaard dat zij in het winkeldeel een onderneming drijft. Dat rechtvaardigt de conclusie dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk af te scheiden deel van de onroerende zaak naast het deel dat zij als woning gebruikt. Dat impliceert dat aan het winkeldeel ook een zelfstandige waarde in het economisch verkeer kan worden toegekend. Dat zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, slechts sprake zou zijn van een zeer beperkte winkelruimte en dat de rest van de begane grond van de onroerende zaak moeten worden geschouwd als ‘gang’ en ‘opslagruimte’ is door eiseres niet onderbouwd en ook niet op voorhand aannemelijk. De rechtbank gaat daarom aan deze grief voorbij.

(10.) Verweerders keuze de beide delen van de onroerende zaak elk op de meest geëigende wijze te waarderen kan de rechterlijke toets doorstaan. Deze werkwijze is in de jurisprudentie (bijvoorbeeld: gerechtshof Arnhem, 13 september 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT2195) aanvaard met de kanttekening dat verweerder daarbij aannemelijk dient te maken dat met de onzelfstandigheid van de delen (de winkel en de bovenwoning) in voldoende mate rekening is gehouden. De door eiseres gememoreerde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2001 (ECLI:NL:GHAMS:2001:AD7684) ziet op een geschil waarin sprake was van een onjuiste objectafbakening. Reeds daarom kan deze uitspraak niet leiden tot een ander oordeel.

(11.) In verweerders taxatierapport is tot uitdrukking is gebracht hoe die onzelfstandigheid bij elk deel van de onroerende zaak in de waarde is verdisconteerd. De waardering van de onroerende zaak is op dit punt ook door verweerder ter zitting toegelicht. Eiseres heeft hiertegen geen inhoudelijke grieven aangevoerd en evenmin heeft zij de uitkomsten van de huurwaardekapitalisatie of de vergelijking van de rond de peildatum verkochte bovenwoningen betwist.

(12.) Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder met het taxatierapport aan de op hem rustende bewijslast voldaan, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar de artikelen 16 en 17 van de Wet WOZ heeft geschonden. Zij meent dat het in strijd is met genoemde wetsbepalingen om de waarde van het woondeel van de onroerende zaak met behulp van vergelijkingsobjecten te bepalen en de waarde van het winkeldeel te bepalen op basis van de huurkapitalisatiemethode.

5.2.

De heffingsambtenaar acht de toegepaste waarderingsmethode ‘geoorloofd’.

5.3.

Naar het oordeel van het Hof is de door de heffingsambtenaar toegepaste waarderingsmethode, zoals beschreven onder 2.3 niet in strijd met de Wet WOZ. Het Hof neemt hetgeen de rechtbank dienaangaande - onder 10 - heeft overwogen over. Ook hetgeen de rechtbank overigens heeft overwogen acht het Hof juist.

5.4.

Belanghebbende heeft op zichzelf geen, althans niet adequaat onderbouwde, bezwaren aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten (zie 2.3). Belanghebbende heeft ook niet - adequaat onderbouwd - aangegeven wat de WOZ-waarde van de onroerende zaak haar inziens zou moeten zijn. Gelet hierop en in aanmerking genomen hetgeen het Hof onder 5.3 overweegt, komt het tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, F.J. P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 20 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.