Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 16/00124
5 september 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA
tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/311 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening [vergelijkingsobject 5] februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 291.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
3 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op [vergelijkingsobject 4] maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft bij brieven van 14 december 2016 en [vergelijkingsobject 5] juni 2017 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 december 2016 een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde tussenwoning met een schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m³ en de oppervlakte van het perceel is 186 m².
2.2.1.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een (verbeterde) ‘waardematrix’, welke de heffingsambtenaar bij brief van 20 december 2016 heeft aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 291.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vijf vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende (onbetwiste) gegevens:
Adres
Transactiedatum
Verkoopprijs
Kavelopp.
Inhoud
Bouwjaar
[vergelijkingsobject 1]
8 augustus 2012
€ 377.000
215 m²
540 m³
1997
[vergelijkingsobject 2]
17 oktober 2012
€ 457.500
274 m²
620 m³
2003
[vergelijkingsobject 3]
18 juni 2012
€ 360.000
194 m²
511 m³
1998
[vergelijkingsobject 4]
-
€ 275.000
217 m²
400 m³
1998
[vergelijkingsobject 5]
15 oktober 2014
€ 297.500
216 m²
400 m³
1998
2.2.2.
De vergelijkingsobjecten zijn alle (geschakelde) tussenwoningen. Volgens de waardematrix hebben de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] elk een schuur/berging, waaraan een waarde van € 4.000 is toegekend.
2.2.3.
Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en voornoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3). Bij de woning en bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] is uitgegaan van een betere kwaliteit (factor 4); bij de overige vergelijkingsobjecten van een gemiddelde kwaliteit (factor 3).
2.2.4.
Op 3 juli 2014 heeft de taxateur van de gemeente de woning bezichtigd. Daarbij is geconstateerd dat de inrichting, de afwerking en de onderhoudstoestand iets bovengemiddeld zijn; de woning is onder andere zeer goed onderhouden, heeft een moderne keuken met kookeiland en de badkamer is in 2010 volledig vernieuwd.
2.3.
Belanghebbende heeft een ‘
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 11 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 273.088, mede op basis van (verkoop)gegevens van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] en de woningen [referentieobject 1] (verkocht op 3 december 2010 voor € 360.000) en [referentieobject 2] (verkocht op 7 juli 2011 voor € 359.000).
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 11 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 273.088, mede op basis van (verkoop)gegevens van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] en de woningen [referentieobject 1] (verkocht op 3 december 2010 voor € 360.000) en [referentieobject 2] (verkocht op 7 juli 2011 voor € 359.000).
2.4.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een stamkaart overgelegd van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3]. Blijkens gegevens van de stamkaart en daarbij horende foto’s heeft dit vergelijkingsobject een inpandige garage, geschikt voor het parkeren van één auto. Blijkens een ook in eerste aanleg overgelegde ‘
Bouwtekening en berekening inhoud [vergelijkingsobject 3]’ is de inhoud van de woning inclusief de garage 511 m³.
Bouwtekening en berekening inhoud [vergelijkingsobject 3]’ is de inhoud van de woning inclusief de garage 511 m³.
2.5.
Tot de gedingstukken behoort een in hoger beroep overgelegde stamkaart van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] (verkocht voor € 275.000), met daarop vermeldt, onder andere, de volgende gegevens:
“(…)
Transportdatum: 09-05-2014
Transactiedatum: 09-01-2014
(…)
Prijsverloop
Aangemeld voor (Koop): € 391.000,- op 17-05-2013
Gewijzigd naar (Koop): € 300.000,- op 25-09-2013
Gewijzigd naar (Koop): € 289.000,- op 12-11-2013 (…)”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op
1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een WOZ-waarde van € 291.000.
3.3.
Belanghebbende bepleit – mede onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde ‘
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ – een waarde van € 273.000. In hoger beroep voert belanghebbende voorts – kort gezegd – het volgende aan:
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ – een waarde van € 273.000. In hoger beroep voert belanghebbende voorts – kort gezegd – het volgende aan:
- Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, moet de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 4] wel in de onderhavige waardebepaling betrokken worden;
- Indien de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 4] ad € 275.000 wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, dan leidt dit tot een referentiewaarde van € 265.000.
- [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] zijn niet met de woning vergelijkbaar. [vergelijkingsobject 1] ligt namelijk aan de andere kant van de stad in een andere wijk en [vergelijkingsobject 2] ligt de helft dichter bij het stadscentrum. Ook is [vergelijkingsobject 2] de helft groter;
- De heffingsambtenaar heeft de grondwaardes voor [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] niet onderbouwd en bovendien is de ter zake gehanteerde grondstaffel onnavolgbaar nu bij een zelfde waardering voor de ligging andere waardes worden gehanteerd.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Verweerder heeft in de matrix in totaal vijf vergelijkingsobjecten genoemd, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5], alle te [Z]. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de objecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] niet ter onderbouwing van de waarde van de woning dienen, maar ter illustratie. De rechtbank laat deze objecten dan ook buiten beschouwing, temeer daar zij meer dan een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht
7. De door de rechtbank geschikt geachte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] zijn evenals de woning (geschakelde) tussenwoningen en zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, zij het dat de rechtbank uitgaat van de verkoopcijfers zoals die op de transactiedatum zijn gerealiseerd en niet van de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs.
8. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de kwaliteit, voldoende rekening is gehouden. Met de enkele stelling dat [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] aan de andere kant van de stad respectievelijk dichterbij het stadscentrum liggen, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening zou hebben gehouden met het verschil in ligging. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan.
9. Het voorgaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiseres wijst daartoe op de waardebepaling van taxateur P.A.J. Broekman [
zie 2.3]. Deze [
is] gebruikt als basis voor zijn waardebepaling drie referentieobjecten. Twee van deze objecten, [referentieobject 1] en [referentieobject 2], beide te [Z], zijn meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht deze objecten derhalve minder geschikt als referentie-object. Wat betreft het derde referentieobject, [vergelijkingsobject 3] te [Z], is de waardebepaling uitgegaan van een inhoud van 460 m³, terwijl verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de inhoud van dit object 511 m³ is. Nu eiseres van een onjuiste inhoud van dit referentieobject is uitgegaan, is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet is geslaagd in de onderbouwing van haar grief dat de waardering van de woning te hoog is.
zie 2.3]. Deze [
is] gebruikt als basis voor zijn waardebepaling drie referentieobjecten. Twee van deze objecten, [referentieobject 1] en [referentieobject 2], beide te [Z], zijn meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht deze objecten derhalve minder geschikt als referentie-object. Wat betreft het derde referentieobject, [vergelijkingsobject 3] te [Z], is de waardebepaling uitgegaan van een inhoud van 460 m³, terwijl verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de inhoud van dit object 511 m³ is. Nu eiseres van een onjuiste inhoud van dit referentieobject is uitgegaan, is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet is geslaagd in de onderbouwing van haar grief dat de waardering van de woning te hoog is.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4.2.
Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.
4.3.
Belanghebbende heeft – onder verwijzing naar de onder 2.5 vermelde stamkaart – gesteld dat de levering van [vergelijkingsobject 4] heeft plaatsgevonden op 9 mei 2014, maar dat de koopovereenkomst (de ‘transactiedatum’) vijf maanden eerder is gesloten, op 9 januari 2014. De heffingsambtenaar heeft dit niet, althans onvoldoende, bestreden zodat het Hof ervan uitgaat dat koopprijs van dit object begin januari 2014 tot stand is gekomen. Daarvan uitgaande is naar het oordeel van het Hof – gelet ook op de grote mate van vergelijkbaarheid; het betreft hier immers de buurwoning – de alsdan één jaar na waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bruikbaar.
4.4.
Partijen zijn verdeeld over de indexering van de verkoopprijs van de [vergelijkingsobject 4] naar de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat in 2013 sprake was van een stijgende markt en komt na indexering uit op een referentiewaarde van € 265.000, de heffingsambtenaar stelt dat in 2013 nog sprake was van een dalende markt en komt na indexering uit op een waarde van € 307.000. Tot de gedingstukken behoort een overzicht transactieprijzen woningen bestaande bouw in duizenden euro’s opgesteld door de NVM. Daaruit blijkt dat het dieptepunt van de markt in 2013 ligt, zowel voor de onderhavige regio als voor Nederland totaal. Het Hof acht dat beeld aannemelijk, mede gegeven het feit dat de verkoper van [vergelijkingsobject 4] blijkens de onder 2.5 vermelde stamkaart in de periode 2013-2014 de vraagprijs op 17 mei 2013 van € 391.000 achtereenvolgens vermindert van
€ 300.000 naar € 289.000 en het uiteindelijk verkoopt op 9 januari 2014 voor € 275.000. Deze ontwikkeling duidt naar het oordeel van het Hof niet op een aantrekkende markt.
4.5.
De door belanghebbende weersproken stelling van de heffingsambtenaar, dat de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 4] niet de marktwaarde representeert omdat de vorige eigenaar snel naar een nieuwbouwpand moest, is onvoldoende onderbouwd en wordt door het Hof daarom verworpen. Bovendien valt deze stelling niet te rijmen met het gegeven dat de vorenbedoelde verkoopprijs blijkens een door belanghebbende in hoger beroep overgelegd taxatieverslag inzake het kalenderjaar jaar 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014) in de taxatie voor dat jaar is betrokken.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] zeer goed met de woning vergelijkbaar zijn. Deze woningen liggen in dezelfde straat als de woning en zijn van hetzelfde type ‘
[type]’ en bouwjaar 1998. Ook heeft [vergelijkingsobject 4], evenals de woning, een inhoud van 400 m³ alsmede een berging/schuur. Gegeven deze overeenkomsten tussen de woning en [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] voor wat betreft de waarde relevante kenmerken, sluit het Hof zich dienaangaande bij partijen aan.
[type]’ en bouwjaar 1998. Ook heeft [vergelijkingsobject 4], evenals de woning, een inhoud van 400 m³ alsmede een berging/schuur. Gegeven deze overeenkomsten tussen de woning en [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] voor wat betreft de waarde relevante kenmerken, sluit het Hof zich dienaangaande bij partijen aan.
4.7.
Gelet op de grote mate van vergelijkbaarheid en ligging in dezelfde straat zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] (geïndexeerd naar € 307.000) bij uitstek geschikt om aan de onderhavige waardebepaling ten grondslag te worden gelegd. Rekening houdend met de verschillen (dat wil zeggen waardebepalende elementen) tussen de woning en die vergelijkingsobjecten, zoals het grotere perceeloppervlak van [vergelijkingsobject 4] en de grotere inhoud (inclusief garage) van [vergelijkingsobject 3], geven die verkoopprijzen voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van € 291.000. Dat de heffingsambtenaar – zoals hij onbetwist heeft aangevoerd (zie 2.2.4) – voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud in plaats van een bovengemiddelde staat (factor 3 in plaats van factor 4), is niet in belanghebbendes nadeel en kan in ieder geval niet leiden tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
4.8.
Nu het Hof tot het oordeel is gekomen dat de vastgestelde waarde voldoende steun vindt in de verkoopprijzen van [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4], behoeft de klacht van belanghebbende over de grondstaffel en de door hem in de waardematrix gesignaleerde inconsistenties in de gehanteerde grondwaarde bij de woningen aan de [adres] (€ 525/m²) en [vergelijkingsobject 1] (€ 650/m²; € 260/m²) geen behandeling.
4.9.
Belanghebbende heeft ook in hoger beroep gewezen op de onder 2.3 vermelde ‘
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’, waarin de waarde van de woning op € 273.088 is bepaald. De waardebepaling brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof verenigt zich dienaangaande met het door de rechtbank in onderdeel 9 gegeven oordeel en maakt de daarvoor gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof constateert in dit verband dat belanghebbende niet een verbeterde waardebepaling heeft opgesteld met de juiste inhoud van [vergelijkingsobject 3] van 511 m³, zodat de rechtbank ook in zoverre terecht aan de waardebepaling die uitgaat van een inhoud van 460 m³ geen gewicht heeft toegekend. Onder die omstandigheden komt het Hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de methode die ten grondslag ligt aan het rapport ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ geschikt is voor onderbouwing van de gezochte waarde.
Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’, waarin de waarde van de woning op € 273.088 is bepaald. De waardebepaling brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof verenigt zich dienaangaande met het door de rechtbank in onderdeel 9 gegeven oordeel en maakt de daarvoor gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof constateert in dit verband dat belanghebbende niet een verbeterde waardebepaling heeft opgesteld met de juiste inhoud van [vergelijkingsobject 3] van 511 m³, zodat de rechtbank ook in zoverre terecht aan de waardebepaling die uitgaat van een inhoud van 460 m³ geen gewicht heeft toegekend. Onder die omstandigheden komt het Hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de methode die ten grondslag ligt aan het rapport ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ geschikt is voor onderbouwing van de gezochte waarde.
4.10.
Voor zover belanghebbende met het in hoger beroep overleggen van het taxatieverslag voor het kalenderjaar 2015 heeft bedoeld te stellen dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015, overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen.
Slotsom
4.11.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 september 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.