ECLI:NL:GHAMS:2017:3731

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.212.992/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5654702 KK EXPL 17-51

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 september 2017

bij vervroeging

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. R.A. van Heijningen te Amsterdam

tegen

Woningstichting Rochdale,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.F. Bartels te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 22 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 23 februari 2017, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellante] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Ter rolle heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding. Rochdale heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Partijen hebben de zaak op 24 augustus 2017 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, waarbij mr. Bartels zich heeft bediend van een aan het hof overgelegde pleitnota. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “uitgangspunten” de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, zijn die feiten de volgende.

a. [appellante] huurt van Rochdale met ingang van 20 januari 2010 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

b. De huurprijs bedraagt € 443,16 per maand.

c. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van Woningstichting Rochdale (hierna: de Huurvoorwaarden) van toepassing.

d. In artikel 8.10 van de Huurvoorwaarden is bepaald:
“De huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, huisdieren en/of derden die zich in het gehuurde bevinden.”

e. Rochdale heeft sinds 4 maart 2010 klachten ontvangen van omwonenden. De klachten betreffen onder meer stankoverlast veroorzaakt door de twaalf katten van [appellante] , het laten openstaan van de algemene toegangsdeur, geluidsoverlast zowel overdag als ’s nachts, het schrijven van warrige brieven aan omwonenden en labiel en onvoorspelbaar gedrag dat door omwonenden als intimiderend en provocerend wordt ervaren.

f. Vanaf 12 maart 2010 hebben er vanuit het Meldpunt Zorg & Woonoverlast SDO (MZWO SDO) en haar convenantpartners (GGD Vangnet MGGZ, Arkin zorgtoeleiding en Politie) diverse interventies plaatsgevonden naar aanleiding van de over [appellante] bij Rochdale binnengekomen meldingen van overlast.

g. Op 29 januari 2015 is een postpakket bestemd voor [A] afgeleverd bij [appellante] . Zij heeft geweigerd dit pakket aan [A] af te geven.

h. Uit een werkbon van RRS Nederland BV van 25 januari 2016 blijkt het volgende:
“Camera inspectie gedaan vanuit het toilet maar leiding stond vol toen vanaf het toilet schoongefreesd maar kreeg de leiding niet leeg genoeg voor een inspectie hele verzamel en transportriool vol kattegrid. toen buiten naast nr [nummer] leiding opgezocht en opgegraven en vanuit daar gaan frezem naar nr [nummer] rn spuiten. leiding zat helemaal vol grid zie fotos. vervolgens leiding geinspecteerd leiding vertoond geen gebreken. zie usb. advies bewoonster van huis nr [nummer] duidelijk maken dat zei geen kattegrid door het toilet mag spoelen. mevrouw heeft 19 katten en zegt dat als het koud buiten is zei de kattenbak leegt in het toilet waardoor de buurvrouw overstromingen kan krijgen.”

i. Bij brief van 26 april 2016 heeft Rochdale een met [appellante] gevoerd gesprek bevestigd waarin is verwoord dat haar gedrag richting buren niet toelaatbaar was en dat het aantal katten met minstens de helft diende te worden verminderd, waarbij de dierenbescherming zou worden ingeschakeld.

j. Bij brief van 17 mei 2016 heeft Rochdale de met [appellante] gemaakte afspraken bevestigd. Aan deze afspraken diende [appellante] zich te houden om de ontruiming van het gehuurde te voorkomen.

k. Bij brief van 4 augustus 2016 heeft Rochdale [appellante] gesommeerd om de in de brief nader omschreven overlast met onmiddellijke ingang te beëindigen. Naar aanleiding van deze brief heeft [appellante] laten weten hierover met Rochdale te willen spreken. Het geplande huisbezoek op 5 september 2016 is vervolgens door [appellante] afgezegd.

l. Bij brief van 9 december 2016 is door de gemeente Amsterdam een zogeheten “Einde interventieverklaring met Laatste Kansbeleid” afgegeven. Daarin is verklaard dat men ondanks de interventies niet erin is geslaagd de overlast te doen ophouden of tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen.

m. Op 27 februari 2017 - nadat het bestreden vonnis was gewezen - heeft Rochdale opnieuw een klacht ontvangen over door [appellante] veroorzaakte geluidsoverlast.

n. Op 14 juni 2017 is het gehuurde op grond van het bestreden vonnis ontruimd.

3.Beoordeling

3.1

Rochdale heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellante] in kort geding zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en € 443,16 per maand te betalen voor iedere maand gedurende welke [appellante] het gehuurde na 31 januari 2017 in gebruik houdt, met beslissing over de proceskosten.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. De kantonrechter achtte het voorshands voldoende aannemelijk dat [appellante] vanaf medio 2010 regelmatig ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden, kort gezegd bestaande in stankoverlast veroorzaakt door de katten van [appellante] , een verstopte riolering doordat [appellante] kattengrit door het toilet spoelde, het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast zowel overdag als ’s nachts en het op intimiderende wijze aanspreken en aanschrijven van omwonenden. Het Meldpunt Zorg & Woonoverlast en haar convenantpartners hebben, aldus de kantonrechter, vele pogingen ondernomen om [appellante] aan te spreken op dit overlast gevende gedrag, maar desondanks volhardt [appellante] hierin. Dit heeft erin geresulteerd dat eind december 2016 een “Einde interventieverklaring met Laatste Kansbeleid” is afgegeven. [appellante] heeft het voorgaande niet, althans onvoldoende tegengesproken. De kantonrechter heeft Rochdale dan ook gevolgd in haar standpunt dat [appellante] de verplichtingen van artikel 8.10 van de Algemene Huurvoorwaarden niet nakomt en dat de bodemrechter zal oordelen dat het tekortschieten van [appellante] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Rochdale heeft voorts een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Ook een afweging van de betrokken belangen kan niet leiden tot een afwijzing van de vordering, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.3

Tegen deze beslissing heeft [appellante] twee grieven geformuleerd.

3.4

Met grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Rochdale een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het gehuurde. Met grief 2 bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat zij ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, de vordering zal toewijzen, terwijl het bovendien moet gaan om een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

3.6

Naar het oordeel van het hof is op grond van de door Rochdale overgelegde stukken, waaronder het klachtdossier, voldoende aannemelijk geworden dat [appellante] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. De aard en omvang van de overlastgevende gedragingen is door [appellante] niet voldoende gemotiveerd betwist. [appellante] heeft voorts erkend dat zij twaalf katten in huis hield en dat er incidenteel weleens een “ongelukje” zal zijn geweest in de openbare ruimte van het gehuurde. Ook blijkt uit de door Rochdale overgelegde productie 17 dat de oorzaak van de verstopping van het riool in januari 2016 het door [appellante] door het toilet gespoelde kattengrit was. Ten aanzien van de klachten over geluidsoverlast (waarover in het eerdergenoemde klachtendossier diverse meldingen kunnen worden gelezen) heeft [appellante] ter zitting in hoger beroep erkend dat zij, telkens als zij haar bovenbuurman hoorde thuiskomen en het door hem veroorzaakte geluid aanhield, reageerde door te bonken tegen het plafond, waarbij zij zich realiseerde dat ook andere omwonenden haar gebonk konden horen. Over het voor haar buurvrouw in ontvangst genomen pakketje heeft [appellante] ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij dit heeft achtergehouden om te bewerkstelligen dat zij in gesprek kon komen met deze buurvrouw. Daarnaast heeft het hof moeten constateren dat [appellante] geen enkele bereidheid heeft getoond om tot een oplossing te komen. Uit de stukken blijkt dat er sinds 12 maart 2010 bemoeienis is geweest vanuit het Meldpunt Zorg & Woonoverlast SDO en haar convenantpartners teneinde de overlast door [appellante] te bestrijden. Desondanks is het niet gelukt de overlast te stoppen of merkbaar te verminderen. Uit de overgelegde correspondentie blijkt verder dat [appellante] diverse afspraken heeft afgezegd of niet thuis gaf. Al met al heeft [appellante] geen (voldoende) inzet getoond om een einde te maken aan de overlast. Dat uiteindelijk een “Einde interventieverklaring met Laatste Kansbeleid” is afgegeven bevestigt dit eens te meer.

3.7

Gelet op de door [appellante] veroorzaakte structurele overlast en de omstandigheid dat voldoende aannemelijk is dat deze voortduurde, is het hof van oordeel dat Rochdale een spoedeisend belang had bij de gevraagde voorziening. Door deze overlast te veroorzaken heeft [appellante] haar verplichtingen jegens Rochdale op zo ernstige wijze geschonden dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming van [appellante] de (ontbinding van de huurovereenkomst en de) ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Gezien het vorenstaande en de omstandigheid dat [appellante] geen (of nauwelijks) bereidheid heeft getoond de door haar veroorzaakte overlast te beëindigen, weegt het belang bij de gevorderde ontruiming van Rochdale, die tevens als goed verhuurster de veiligheid en het rustig woongenot van haar overige huurders dient te waarborgen, zwaarder dan het belang van [appellante] bij afwijzing van het gevorderde. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter hierbij nog laten meewegen dat er een “Twee Kans”-optie voor [appellante] zou zijn. Op grond hiervan is aan [appellante] nog eenmaal huisvesting in een reguliere woning aangeboden, waarbij strikte voorwaarden werden gehanteerd. Ter zitting in hoger beroep is gebleken dat [appellante] ook deze mogelijkheid door eigen toedoen aan zich voorbij heeft laten gaan. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming terecht is toegewezen.

3.8

De slotsom luidt dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Rochdale gevallen, op € 716,00 aan verschotten, op € 2.682,00,- aan salaris en op € 131,00 voor nasalaris van de advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 september 2017.