ECLI:NL:GHAMS:2016:918

• Datum uitspraak: 1 maart 2016
• Publicatiedatum: 15 maart 2016
• Zaaknummer: 15/00726
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.A. Fase; E.A.G. van der Ouderaa; H.E. Kostense
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde woning en onderbouwing verkoopprijs

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 1 maart 2016 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, vertegenwoordigd door G. Gieben, tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning per 1 januari 2010. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 490.000, maar na bezwaar en een ongegrond verklaard beroep bij de rechtbank, heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft de verkoopprijs van de woning, die op 20 november 2012 voor € 340.000 is verkocht, niet als onderbouwing voor de WOZ-waarde geaccepteerd, omdat deze verkoopdatum te ver van de waardepeildatum ligt. Het Hof oordeelt dat de WOZ-waarde op € 475.000 dient te worden vastgesteld, omdat er voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn die binnen een aanvaardbare termijn ten opzichte van de peildatum zijn verkocht. Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep gegrond, met een kostenvergoeding voor de heffingsambtenaar van het betaalde griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 15/00726

1 maart 2016

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Beugen)

tegen de uitspraak van 20 juli 2015 in de zaak met kenmerk HAA 14/566 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 november 2013 de waarde van de onroerende zaak Van [a-straat 1] te [Q] (hierna ook: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 490.000 (hierna: de WOZ-waarde), bij een op de voet van artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) genomen beschikking voor het jaar 2011.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 augustus 2015, aangevuld bij brief van 4 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.1. De rechtbank heeft in het onderdeel ‘Feiten’ van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw, garage en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 333 m³ inclusief aanbouw en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 580 m².”

2.1.2. Nu partijen in hoger beroep geen grieven hebben aangewend tegen de door de rechtbank vastgestelde grieven, zal het Hof ook van die feiten uitgaan.

2.2.1. Het Hof voegt daar nog de volgende feiten aan toe:

2.2.2. De woning is verkocht voor € 340.000. Na de overdracht hebben de kopers de woning gesloopt en op het perceel een nieuwe woning laten bouwen. Belanghebbende heeft hierover in zijn bezwaarschrift het volgende vermeld:

“Het onderhavige object is op 20 november 2012 verkocht voor € 340.000,-.”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. In hoger beroep is het geschil echter ingeperkt tot het volgende:

Primair is in geschil het antwoord op de vraag of de verkoopprijs van de woning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Indien deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord, is in geschil of de WOZ-waarde, met het eigen verkoopcijfer in ogenschouw,
te hoog is vastgesteld. Indien de eerste vraag ontkennend beantwoord dient te worden, is niet langer in geschil dat in dat geval de WOZ-waarde op € 475.000 dient te worden vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Tussen partijen is primair in geschil of de verkoopprijs van de woning, die is gerealiseerd op 20 november 2012 kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Indien deze vraag door het Hof ontkennend wordt beantwoord, is niet langer in geschil dat in dat geval de waarde dient te worden vastgesteld op € 475.000.

4.2.

De rechtbank heeft hieromtrent als volgt overwogen:

“9. Eiseres heeft ten slotte verwezen naar de verkoop van de woning op 27 december 2012 voor € 340.000. De rechtbank gaat hieraan voorbij, aangezien de verkoop bijna 3 jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en daardoor betekenis mist voor het waardeniveau op de waardepeildatum. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2015:1258) waarnaar eiseres in dit verband heeft verwezen, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien in die procedure de periode tussen de waardepeildatum en de verkoop van de woning beduidend korter was dan die in het onderhavige geschil.”

4.3.1.

Belanghebbende stelt dat de verkoop weliswaar geruime tijd na de verkoopdatum is gerealiseerd, maar dat deze transactie wel bruikbaar is voor de waardebepaling. De woning is een uniek object dat aan de onderkant van de markt zit, wat bijvoorbeeld blijkt uit het feit dat de woning na de overdracht door de kopers is gesloopt. Mede om die reden zijn er geen goed bruikbare vergelijkingsobjecten om de vast stellen waarde te bepalen. De vergelijkingsobjecten zijn alle luxer, moderner, in een betere onderhoudstoestand of van een betere kwaliteit dan de woning, aldus belanghebbende.

4.3.2.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het ‘eigen verkoopcijfer’ niet bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum, omdat deze is gerealiseerd op een datum die te ver is gelegen van de waardepeildatum.

4.4.1.

Het Hof stelt vast dat de rechtbank in haar in onderdeel 9 opgenomen overwegingen verwijst naar de datum 27 december 2012 (naar het Hof begrijpt: de datum van levering van de woning) in plaats van 20 november 2012 (de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten). Het Hof zal bij zijn beoordeling uitgaan van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten (vgl. HR 29/1/2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, r.o. 2.4.1).

4.4.2.

Het Hof is van oordeel dat de gegevens met betrekking tot de verkoop van de woning op 20 november 2012 niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Weliswaar is het vaste jurisprudentie dat bij woningen die kort na de waardepeildatum zijn verkocht, de waarde overeenkomt met de verkoopprijs. Echter, in dit geval heeft de verkoop plaatsgevonden op een moment dat te ver is gelegen van de waardepeildatum. Vanwege dit tijdsverloop kunnen aan de gerealiseerde verkoopprijs geen conclusies worden verbonden voor de vastgestelde waarde. Dat zou wellicht anders zijn, indien er verder geen geschikte vergelijkingsobjecten zouden zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn er in het onderhavige geval voldoende vergelijkbare objecten verkocht binnen een aanvaardbare termijn ten opzichte van de peildatum om op basis van de vergelijkingsmethode de waarde te kunnen bepalen. Daarbij is van belang dat de vergelijkingsobjecten niet identiek behoeven te zijn aan de woning, maar dat gebruik van de vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken met de WOZ-waarde van de woning. Het Hof komt op grond van het hiervoor overwogene tot hetzelfde oordeel als de rechtbank.

4.5.

Gelet op het voorgaande zal het Hof de verkoopprijs van de woning, evenals de rechtbank, buiten beschouwing laten. Hiervan uitgaande zijn partijen ter zitting tot een compromis gekomen voor de alsdan vast te stellen waarde op € 475.000, zonder toekenning van proceskostenvergoeding.

Slotsom

4.6.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de rechtbank vernietigen, de uitspraak van de inspecteur vernietigen en de waarde verminderen tot € 475.000
.

5. Kosten

Gelet op het in 4.5. genoemde compromis acht het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het beroep gegrond;
• stelt de WOZ-waarde vast op € 475.000;
• gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van €45 (beroep bij de rechtbank) en € 123 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 168, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.A. Fase, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 1 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.