ECLI:NL:GHAMS:2016:768

• Datum uitspraak: 1 maart 2016
• Publicatiedatum: 3 maart 2016
• Zaaknummer: 200.180.671/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; J.C. Toorman; C. Uriot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en ontruiming; onderzoek naar oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 1 maart 2016 uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende een kort geding over huur woonruimte. De appellant, die in hoger beroep was gekomen tegen een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, had een tijdelijke huurovereenkomst met Woonstichting Eigen Haard. De vordering van Eigen Haard tot ontruiming van de woning werd toegewezen, omdat de appellant onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning had behouden. Het hof oordeelde dat de voorzieningenrechter terecht had vastgesteld dat de appellant in strijd had gehandeld met de huurovereenkomst door de woning aan derden in gebruik te geven.

De appellant had geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zou vernietigen en Eigen Haard zou veroordelen om de huurovereenkomst na te komen. Echter, het hof oordeelde dat de feiten en omstandigheden, waaronder het ontbreken van bewijs van hoofdverblijf en de verklaringen van derden, het vermoeden rechtvaardigden dat de appellant niet langer in de woning woonde. De voorzieningenrechter had de vordering tot ontruiming terecht toegewezen.

Daarnaast werd de vraag naar de verschuldigdheid van een contractuele boete van € 5.000,- aan de orde gesteld. Het hof achtte het aannemelijk dat de appellant in strijd had gehandeld met de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, maar oordeelde dat het beding in de algemene voorwaarden onderzocht moest worden op oneerlijkheid. Aangezien Eigen Haard in eerste aanleg niet had gereageerd op deze oneerlijkheid, was het hof van mening dat de vordering tot betaling van de boete niet kon worden toegewezen. Het hof vernietigde het vonnis voor zover het de boete betrof, maar bekrachtigde de ontruiming.

De uitspraak benadrukt het belang van het bewijs van hoofdverblijf in huurgeschillen en de noodzaak voor verhuurders om zich te verantwoorden voor de voorwaarden die zij hanteren in consumentenovereenkomsten.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.180.671/01 SKG

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/593457/ KG ZA 15-1109

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S. Besli te Amsterdam,

tegen:

WOONSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding met producties van 10 november 2015 onder aanvoering van grieven in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 13 oktober 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en (onder andere) [appellant] als gedaagde.

Op de eerstdienende dag heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de grieven.

Op de rol van 24 november 2015 is tegen Eigen Haard verstek verleend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft - samengevat - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en primair (I) Eigen Haard zal veroordelen om de huurovereenkomst met [appellant] na te komen door de woning aan de [adres 1] dan wel een vergelijkbare woning aan [appellant] ter beschikking te stellen en (II) Eigen Haard zal veroordelen tot vergoeding van door [appellant] geleden ontruimingsschade ter hoogte van € 11.714,=, subsidiair de contractuele boete zal matigen, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten genoemd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Eigen Haard is eigenaresse van de woning (met berging/zolder) staande en

gelegen aan de [adres 1] (hierna de

woning).

2.1.2.

Eigen Haard heeft de woning op grond van een tijdelijke huurovereenkomst

Jongerenhuisvesting met ingang van 12 december 2014 verhuurd aan [appellant] tegen

een huurprijs van € 413,51 per maand. De huurovereenkomst neemt tot uitgangspunt, zoals in de aanhef ervan is vermeld, dat er in Amsterdam een toenemende behoefte is aan jongerenhuisvesting en dat er in dat kader tussen de gemeente en de woningcorporaties waaronder Eigen Haard afspraken zijn gemaakt om meer woningen voor jongeren beschikbaar te stellen. De woningen worden geselecteerd op een tweetal eigenschappen, te weten dat ze betaalbaar en relatief klein (<45 m2) zijn. De huurovereenkomst is naar zijn aard van tijdelijke duur en eindigt van rechtswege zes maanden na de maand waarin huurder 26 jaar oud is geworden.

2.1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden sociale woonruimte van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). De algemene voorwaarden vermelden voor zover voor deze procedure van belang als volgt:

Artikel 10

(…)

1. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf (...) De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder.

(...)

10. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-

11. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden.

2.1.4.

Nadat ter gelegenheid van een draagvlakmeting in het appartementencomplex waarvan de woning deel uitmaakt een ander dan [appellant] , te weten een dame, in de woning werd aangetroffen heeft Eigen Haard een onderzoek onrechtmatige bewoning ingesteld.

2.1.5.

Medewerkers van Eigen Haard hebben op 22 april 2015 een onaangekondigd bezoek aan de woning gebracht. Daarbij is niemand aangetroffen. In een notitie van dit bezoek is aangetekend dat de bewoner van de woning op nummer [adres 2] desgevraagd heeft verklaard dat er sedert circa 2 maanden op de woning een jongen en een meisje wonen van 23/24 jaar.

2.1.6.

Eigen Haard heeft [appellant] bij brief van 23 april 2015 voor een gesprek op het kantoor van Eigen Haard uitgenodigd omdat bij haar het vermoeden is ontstaan dat [appellant] de woning niet volgens de verplichtingen uit de huurovereenkomst gebruikt. Dit gesprek heeft op 29 april 2015 plaatsgevonden. In een uitdraai uit het systeem van Eigen Haard van de contactmomenten van haar medewerkers met [appellant] staat - voor zover voor deze procedure van belang - over dit gesprek het volgende:

[appellant] vertelt dat het zijn eerste eigen woning is. [appellant] vraagt zich af waar het vermoeden vandaan komt. Ik vertel dat er een collega aan de deur was en dat er toen een buitenlandse dame open deed, u was er niet. Dat is een vriendin [A] genaamd. Op de vraag of zij er had geslapen vertelt hij dat dit niet zo was. Ik vraag of we naar de woning kunnen, hier komt hopelijk meer duidelijkheid. Dit is goed. Bij de woning aangekomen belt hij aan en zegt “ [B] “. Boven aangekomen opent hij de deur en een blonde dame die binnen staat zegt “ik wist niet dat je zou komen”. (...) Ik vraag hem of hij de woning wil laten zien. We lopen de woonkamer in, hier staat een bank en achter de bank staat een 2 persoonsmatras tegen de muur. Op de vraag wie hier slaapt vertelt hij dat [B] daar slaapt. [B] woont hier en [A] is zijn vriendin en slaapt hier soms. Op een kastje staat een foto van [B] en [A] . (...) Op de tafel liggen damesstrings. Tegen de muur aan hangt kleding van [B] en [A] , op het balkon hangt een rekje met wasgoed, hoofdzakelijk dameskleding. Er staat een damestas met een roze föhn, op het nachtkastje dameskettingen en damesparfum. Verder dameskleding en dames sloffen. Op de vraag waar zijn kleding dan is wordt er naar het wasrek op het balkon gewezen. Hier hangt 1 shirt wat mogelijk van een man is en de rest is dameskleding. Hij zegt niet veel kleding te hebben. Geen ondergoed en geen sokken van [appellant] in de woning. (...) We lopen door naar de badkamer hier staat 1 tandenborstel op de vraag van wie deze is vertelt [appellant] dat dit zijn tandenborstel is. Verder staan er dames haarlak en dames deodorant. Er is werkelijk niets wat [appellant] kan laten zien wat van hem is. Er is geen mannendeo of parfum. Ik vraag waar zijn administratie ligt, [appellant] vertelt dat dit bij zijn moeder op de [adres 3] is. (...) Ik confronteer hem met wat hij net op kantoor heeft gezegd dat [A] er niet sliep, hij zegt “heb ik dat gezegd” we beamen beiden. Ik zeg dat hij beter kan vertellen hoe het echt zit want dat er nu een probleem is (...) Hij blijft bij zijn verhaal (..).

2.1.7.

De gemeente Amsterdam heeft in het kader van het project Zoeklicht op 8

juni 2015, 9 juni 2015 en 22 juni 2015 bezoeken aan de woning gebracht. Daarbij zijn

steeds [B] (een van de medegedaagden in eerste aanleg) en/of zijn vriendin [A] in de woning aangetroffen, maar [appellant] niet. Tevens is tijdens een van deze bezoeken met de bewoner van de woning op nummer [adres 4] gesproken. In een overgelegde “checklist Zoeklicht” staat hierover

opgemerkt:
“Bewoner [adres 4] . Er is sprake van wisselende bewoning Nieuwe 3x gezien .”

2.1.8.

In een rapport van bevindingen staat over het huisbezoek op 22 juni 2015 voor zover voor deze procedure van belang het volgende:

“Ik hoor de man zeggen dat hij [C] is en zijn huisgenoot er niet is maar dat hij hem wel zal bellen.(...) Ik zie dat de man gaat bellen en hoor het volgende: “ [B] , die mensen van de gemeente zijn er weer en willen je graag spreken “. (...) Na ongeveer 12 minuten belt hij nogmaals en hoor hem zeggen dat [B] beneden staat. Ik hoor weer even later dat er geklopt wordt op de deur van de woning en hoor de heer [C] zeggen “heeft hij zijn sleutels niet mee?” (...) Ik zie dat een jongeman en een jonge vrouw de woonkamer in komen lopen. (..) Ik zeg tegen haar dat ik niet weet wie de hoofdbewoner is en dat wil onderzoeken en hoor haar zeggen dat haar vriendje dat is, de jongen met wie zij samen binnengekomen was. Ik vraag vervolgens de jongeman of hij iets kan laten zien wat erop kan duiden dat hij hier zijn hoofdverblijf heeft (...) Ik hoor hem zeggen dat hij hier niet aan mee wil werken (...) Hij vertelt desgevraagd dat hij slaapt op het matras dat in de woonkamer staat. Ik vraag hem waarom hij in de woonkamer slaapt en de heer [C] in de slaapkamer. De heer [C] had mij al eerder verteld dat sinds hij hier woont de enige slaapkamer van de woning gebruikt soms ook met een vriendin en [appellant] in de woonkamer slaapt. Ik vraag de man waar zijn beddengoed en kussens zijn. Ik zie dat de man weer geïrriteerd raakt en zegt niet mee te willen werken. (…)

2.1.9.

Tijdens een op 15 juli 2015 door Eigen Haard afgelegd tweede huisbezoek is [A] in de woning aangetroffen die volgens de van dit bezoek door de

betreffende medewerker opgemaakte notitie heeft verklaard: “
Mijn vriend ( [B] ) is

onderweg en die andere weet ik niet” . Volgens diezelfde notitie heeft iemand die

zich als ‘ [B] ’ tegenover Eigen Haard bekend maakte gezegd dat het zijn huis is,

dat ze er met z’n drieën wonen en dat [appellant] op school zit en overdag niet zal

worden aangetroffen.

2.1.10.

Eigen Haard heeft [appellant] bij brief van 18 augustus 2015 meegedeeld dat

haar uit onderzoek is gebleken dat [appellant] niet langer zelf in de woning woont,

maar de woning aan anderen verhuurt of in gebruik heeft gegeven en hem

gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft aan dat verzoek niet

voldaan.

3. Beoordeling

3.1

In dit geding heeft Eigen Haard - samengevat - gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de contractueel overeengekomen boete van € 5.000,=.

3.2

De voorzieningenrechter oordeelde dat de vorderingen van Eigen Haard slechts toewijsbaar zijn indien voldoende aannemelijk is dat [appellant] de woning onbevoegd in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd en daarbij zijn hoofdverblijf heeft opgegeven. Zij overwoog daartoe onder meer dat het bewijsbeding, dat het aan huurder is om aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft indien de verhuurder feiten en omstandigheden stelt die doen vermoeden dat dat anders is, niet onredelijk bezwarend is. De feitelijke constateringen van Eigen Haard ( [appellant] moest aanbellen om de woning te betreden en had geen sleutel; [appellant] is aanvankelijk niet in de woning aangetroffen, wel steeds [B] ; de spullen in de woning duidden niet op dubbele bewoning; een bovenbuurman verklaarde dat de woning sinds twee maanden door een jong stel wordt bewoond; [appellant] ontvangt zijn post nog steeds op zijn ouderlijk adres) rechtvaardigen het vermoeden dat [appellant] niet langer zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het tegendeel heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt. Zo volgt uit de foto’s die [appellant] heeft overgelegd niet dat de daarop zichtbare spullen zich steeds in de woning bevonden, heeft hij niet sluitend kunnen verklaren waarom hij moest aanbellen en geen sleutel had, heeft hij de verklaring van de buurman, die haaks staat op [appellant] eigen standpunt over de bewoning, onvoldoende kunnen ontkrachten en hij heeft tegenstrijdige verklaringen afgelegd. [appellant] stelling over zijn bezigheden buitenshuis verklaart dat hij daar niet door Eigen Haard werd aangetroffen maar onderbouwt niet dat hij daar zijn hoofdverblijf heeft, terwijl onverklaard is gebleven waarom hij zijn adreswijziging niet aan zijn werkgever heeft doorgegeven. De voorzieningenrechter heeft daarop geoordeeld dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en aannemelijk geacht dat ook de bodemrechter tot dat oordeel zal komen en voorts geoordeeld dat het opgeven van het hoofdverblijf een ernstige tekortkoming is. Zij heeft daarop de vordering van Eigen Haard tot ontruiming toegewezen. De vordering tot betaling van de boete heeft zij om proceseconomische reden als nevenvordering aangemerkt en eveneens toegewezen.

3.3

Met zijn eerste grief richt [appellant] zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat hij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Hetgeen hij in dat verband ook in hoger beroep heeft aangevoerd volstaat echter niet om tot een ander oordeel te komen. Daartoe geldt het volgende.

3.3.1.

Volgens [appellant] is hij door het onderzoek van Eigen Haard “dichtgeklapt” en heeft hij daardoor ter zitting in eerste aanleg geen antwoord op vragen kunnen gegeven. Dat laat echter onverlet dat hij - al dan niet bij monde van zijn raadsman - in hoger beroep die vragen alsnog heeft kunnen beantwoorden, maar dat niet afdoende heeft gedaan. Waarom het optreden door Eigen Haard inbreuk heeft gemaakt op [appellant] huisrecht, zoals hij aanvoert, is onvoldoende toegelicht gebleven hetgeen op zijn weg had gelegen, temeer nu uit de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn onder meer volgt dat [appellant] personen die door Eigen Haard zijn belast met controlebezoeken moet toelaten (artikel 16 lid 2).

3.3.2.

Volgens [appellant] heeft de voorzieningenrechter ten onrechte de bewijslast omgedraaid. Daarmee miskent hij dat de voorzieningenrechter eerst heeft vastgesteld of Eigen Haard voldoende aannemelijk had gemaakt dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning had en eerst toen zij oordeelde dat het vermoeden daartoe gerechtvaardigd is, is nagegaan of [appellant] het tegendeel aannemelijk heeft gemaakt. Die benadering, waarmee het hof zich verenigt, is een andere benadering dan de bewijslastverdeling die in artikel 10 lid 1 algemene voorwaarden is opgenomen. Bij die stand van zaken kan dan ook in het midden blijven of artikel 10 lid 1 van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is, temeer nu bewijslevering in dit kort geding niet aan de orde is.

3.3.3.

Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn betoog dat Eigen Haard slechts aannemelijk heeft gemaakt dat een deel van de woning door iemand anders werd bewoond. Uit de opgesomde feiten en hetgeen de voorzieningenrechter - in hoger beroep onvoldoende bestreden - heeft overwogen, volgt immers dat er belangrijke aanwijzingen bestonden dat [appellant] in de woning niet zijn hoofdverblijf had.

3.3.4.

[appellant] betoogt nog dat hij (kennelijk: op 29 april 2015, zie 2.1.6) zijn sleutel niet kon gebruiken om de woning te betreden omdat de sleutel van [B] aan de andere kant in de deur zat, maar dat komt het hof onaannemelijk voor. [appellant] betoog veronderstelt immers dat [appellant] hetzij wist dat de sleutel van [B] in de deur zat, hetgeen op zijn minst om een nadere toelichting van [appellant] vraagt, hetzij met zijn sleutel tevergeefs heeft gepoogd binnen te komen, maar daarvan blijkt niets uit het relaas van de controleurs van Eigen Haard. Integendeel, daarin wordt juist beschreven dat [appellant] om zijn eigen woning (op [adres 1] ) te betreden eerst beneden heeft aangebeld. Als [appellant] , zoals hij daarnaast aanvoert, aanbelde omdat er (rechtmatig) anderen in de woning woonden en zijn bezoek “ongelegen” had kunnen komen, beschouwt het hof dat veeleer als een aanwijzing dat die anderen hun hoofdverblijf in de woning hadden, niet (langer) [appellant] .

3.4

Hetgeen [appellant] voor het overige nog heeft aangevoerd draagt er evenmin toe bij dat [appellant] in hoger beroep wel aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf niet heeft opgegeven. Grief I faalt daarom.

3.5

Met grief II stelt [appellant] het verschuldigd zijn van de contractueel overeengekomen boete aan de orde. Daarover overweegt het hof als volgt. Hoewel het hof aannemelijk acht dat [appellant] inderdaad in strijd heeft gehandeld met artikel 10 lid 10 algemene voorwaarden en de boete dus in beginsel moet worden geacht verbeurd te zijn tot het gevorderde bedrag, dient het beding in de algemene voorwaarden waarop Eigen Haard zich beroept door de appelrechter ambtshalve te worden onderzocht op oneerlijkheid in de zin van de richtlijn 93/13/ EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De vraag naar de verschuldigdheid van de boete valt immers binnen de rechtsstrijd van partijen (zie HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:340). Eigen Haard heeft zich over die oneerlijkheid in eerste aanleg niet uitgelaten en zij is in hoger beroep niet verschenen. Daardoor is het thans niet mogelijk om beide partijen zich daarover te laten uitlaten, hetgeen een wezenlijke beperking in het onderzoek meebrengt. Dat leidt ertoe dat voor toewijzing van deze vordering in dit kort geding geen plaats is. De grief slaagt daarom.

3.6

Nu grief II slaagt zal het vonnis waarvan beroep deels worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. Nu de veroordeling tot ontruiming in stand blijft zal de kostenveroordeling in eerste aanleg gehandhaafd blijven en zal [appellant] , als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Eigen Haard begroot op nihil.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 5000,=;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.