Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.101.523/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 1257846 CV EXPL 11-19066
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2016
inzake
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.F.M. Verheij te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.C.M. Schipper te Hoofddorp.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom [X] en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak is door het hof op 10 november 2015 een tussenarrest gewezen (hierna ook: het tussenarrest van 10 november 2015). Voor het verloop van het gedingtot die datum wordt naar dat tussenarrest verwezen.
Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- akte uitlating na arrest d.d. 10 november 2015 inhoudende vermindering van eis aan de zijde van [X] ;
- antwoordakte na tussenarrest van 10 november 2015 aan de zijde van [geïntimeerde] .
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling van het hoger beroep
2.1
Bij het tussenarrest van 10 november 2015 heeft het hof partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over (i) de bezwarendheid van de op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen verbeurde boete en over (ii) de vraag of het handelen van [geïntimeerde] in strijd met (uitsluitend) artikel 1.3 van de algemene bepalingen een tekortkoming is die de ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.2
[X] heeft bij haar laatste akte kenbaar gemaakt haar vordering betreffende de contractuele boete niet langer te handhaven en haar eis dienovereenkomstig te verminderen. Dit betekent dat de vraag of artikel 1.4 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is, geen bespreking meer behoeft.
2.3
Aldus dient het hof nog te beslissen op de vraag of het handelen van [geïntimeerde] in strijd met (uitsluitend) artikel 1.3 van de algemene bepalingen een tekortkoming is die – kort gezegd – de ontbinding van de huurovereenkomst (zoals [X] vordert) rechtvaardigt.
2.4
[X] stelt zich op het standpunt dat het door [geïntimeerde] in gebruik afstaan van de woning aan [A] zonder toestemming van [X] een tekortkoming oplevert in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW. Zij verwijst naar rov 3.9 van het tussenarrest van 19 maart 2013, waarin het hof heeft overwogen dat uit de stellingen van [geïntimeerde] kan worden afgeleid dat het gebruik van de woning door [A] het verblijf als een reguliere logé overstijgt. Het gaat om het gedurende enkele maanden afstaan van (een deel van) de woning aan een studente. [X] voert aan, samengevat, dat op [geïntimeerde] de stelplicht en de bewijslast rust dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. De hoofdregel van artikel 6:265 BW is immers dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. [geïntimeerde] dient zich gemotiveerd op de uitzonderingssituatie te beroepen, hetgeen zij niet heeft gedaan, aldus [X] . Evenmin heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg of in hoger beroep voldoende toegelicht dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [X] betwist de stelling van [geïntimeerde] dat het gebruik van de woning aan [A] als een vriendendienst moet worden beschouwd, nu [A] in Amsterdam studeert en zich als zijnde woonachtig in het gehuurde bij de basisadministratie heeft ingeschreven. Het handelen van [geïntimeerde] getuigt van slecht huurderschap en is in aperte strijd met het gebruik van een sociale woning, die bedoeld is om in woonbehoefte te voorzien. Hiermee doorkruist [geïntimeerde] een eerlijke verdeling van de woonruimte in een zeer krappe woonmarkt te Amsterdam, aldus nog steeds [X] .
2.5
Bij de beoordeling van de door [X] gevorderde ontbinding neemt het hof tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof volgt [X] in haar stelling dat het zonder toestemming van [X] door [geïntimeerde] in gebruik afstaan van de woning aan [A] een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zoals het hof reeds heeft overwogen (zie rov 3.9 van het tussenarrest van 19 maart 2013) overstijgt het gedurende enkele maanden afstaan van (een deel van) de woning aan een studente het gebruik van die woning als reguliere logé. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [A] destijds in Amsterdam studeerde en zich als zijnde woonachtig in de woning bij de basisadministratie van de gemeente Amsterdam had ingeschreven. Dat, zoals [geïntimeerde] aanvoert, het in gebruik geven slechts enkele maanden heeft geduurd terwijl de totale huurduur inmiddels 22 jaar bedraagt, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
[geïntimeerde] heeft geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht en/of te bewijzen aangeboden die ertoe zouden moeten leiden dat deze tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit geldt temeer nu ten aanzien van die gevolgen voldoende is komen vast te staan (zie tussenarrest van 10 november 2015, rov 2.3.1 en 2.3.3) dat [geïntimeerde] tevens beschikt over andere woonruimte, zodat het gevolg van de ontbinding voor haar in die zin beperkt is dat zij daardoor niet op straat zal komen te staan.
Wel ziet het hof aanleiding de huurovereenkomst eerst per 1 oktober 2016 te ontbinden, teneinde [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen om te zien naar een andere (tweede) woning.
2.6
De conclusie is dat de grieven slagen en het vonnis zal worden vernietigd voor zover de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen. Aangezien [X] haar vordering betreffende de contractuele boete heeft ingetrokken, is deze vordering in hoger beroep niet meer aan de orde, zodat het vonnis in zoverre zal worden bekrachtigd. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 16 januari 2012, voor zover daarin de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen en [X] in de proceskosten is veroordeeld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen van 6 december 1994 per 1 oktober 2016;
bekrachtigt het bestreden vonnis, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [X] in eerste aanleg begroot op € 360,31 aan verschotten en € 600,-- voor salaris van de advocaat en in hoger beroep tot op heden begroot op € 742,17 aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris van de advocaat en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C. Toorman en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2016.