ECLI:NL:GHAMS:2015:5156

• Datum uitspraak: 8 december 2015
• Publicatiedatum: 10 december 2015
• Zaaknummer: 200.0963
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; J.C. Toorman; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderhoudsverplichtingen en huurvermindering bij gebreken aan gehuurde onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 8 december 2015 uitspraak gedaan in een hoger beroep tussen D.E.M. Management Services B.V. (appellante) en Beleggings- en Exploitatiemaatschappij Nieuwburen B.V. (geïntimeerde) over een huurgeschil. De kern van het geschil betreft de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder, Nieuwburen, en de vraag of de huurder, DEM, recht heeft op huurvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde pand. Het hof oordeelt dat Nieuwburen niet heeft aangetoond dat er bij de onderhandelingen over de huurovereenkomst is gesproken over de begrippen 'normale slijtage' en 'technische levensduur'. Hierdoor blijft de uitleg van DEM over de onderhoudsverplichtingen van Nieuwburen intact, wat betekent dat vrijwel alle onderhoudsverplichtingen op Nieuwburen rusten, met uitzondering van normale slijtage. Het hof concludeert dat er sprake is van substantiële gebreken aan het gehuurde, waaronder storingen aan de cv-installatie, de lift en de luchtbehandelingsinstallatie, die het huurgenot van DEM aanzienlijk hebben verminderd. Het hof kent een huurvermindering van 40% toe en bevestigt dat DEM gerechtigd is om de kosten van het herstel van de gebreken te verrekenen met de huur. Tevens legt het hof Nieuwburen een gebod op om periodiek onderhoud uit te voeren en verbindt hieraan dwangsommen. De kosten van buitengerechtelijke incassokosten worden eveneens toegewezen aan DEM.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.093.267/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 449808/CV EXPL 09-15232

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2015

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

D.E.M. MANAGEMENT SERVICES B.V.,

gevestigd te Haarlem,

appellante,

advocaat: mr. E.M. Tjon-En-Fa te Den Haag,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BELEGGINGS- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NIEUWBUREN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1. Het verdere verloop van het geding

Partijen worden hierna wederom DEM en Nieuwburen genoemd.

Op 28 januari 2014 heeft het hof een tussenarrest gewezen, waarbij Nieuwburen toegelaten is tot bewijslevering.

Nieuwburen heeft een akte uitlating verhinderdata getuigenverhoor genomen.

Op 23 september 2014, voortgezet op 28 november 2014, heeft getuigenverhoor aan de zijde van Nieuwburen plaatsgevonden.

DEM heeft afgezien van tegen-getuigenverhoor.

Vervolgens heeft Nieuwburen een memorie na enquête genomen.

DEM heeft een antwoordmemorie na enquête genomen.

Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

Bij brief van 6 augustus 2015 heeft het hof partijen meegedeeld dat de raadsheer die de getuigen heeft gehoord vanwege het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd niet meer werkzaam is bij dit hof. Voor het geval er zaken zijn die bij gelegenheid van de getuigenverhoren naar voren zijn gekomen en die niet of in onvoldoende mate blijken uit de processen-verbaal die van de getuigenverhoren zijn opgemaakt en waarvan evenmin melding is gemaakt in de memories na enquête, hebben partijen de gelegenheid gekregen dit binnen veertien dagen na dagtekening van de brief aan het hof te melden. Voorts is partijen meegedeeld dat ook een andere raadsheer die het tussenarrest van 28 januari 2014 heeft meegewezen, niet in de gelegenheid is het onderhavige arrest mee te wijzen.

Partijen hebben niet gereageerd op deze brief.

2. De verdere beoordeling

Omvang onderhoudsverplichtingen Nieuwburen; bewijswaardering

2.1

In het tussenarrest van 28 januari 2014 heeft het hof overwogen dat volgens DEM het onderhoud dat normaliter voor rekening van de huurder komt, thans voor rekening van Nieuwburen als verhuurder komt, terwijl ook het onderhoud dat normaliter bij verhuurder ligt, nog steeds bij Nieuwburen ligt. In concreto hebben partijen dus afgesproken dat (vrijwel) alle onderhoudsverplichtingen op Nieuwburen liggen, met uitzondering voor normale slijtage van de in artikel 9.2.1 sub a tot en met f van de ROZ-voorwaarden bedoelde werkzaamheden. Deze uitleg houdt in dat volgens DEM Nieuwburen niet tot onderhoud, herstel of vernieuwing kan worden aangesproken, zolang er nog slechts sprake is van normale slijtage; zijn de desbetreffende zaken echter aan het eind van hun levensduur dan moet Nieuwburen ze vervangen, aldus DEM.
Voorts heeft het hof overwogen dat Nieuwburen deze uitleg van DEM slechts bestrijdt op het punt van de ' normale slijtage ' . Volgens Nieuwburen moet daaronder slechts slijtage als gevolg van een onzeker voorval (zoals brand, wateroverlast) worden begrepen; voor rekening van DEM blijft de normale slijtage die geen onzeker voorval is.
De uitleg die DEM geeft aan de woorden ' normale slijtage ' voor de omvang van de onderhoudsverplichtingen, is door het hof vervolgens juist geacht (r.o. 2.9). Die uitleg houdt in, zoals gezegd, dat Nieuwburen niet tot onderhoud, herstel of vernieuwing kan worden aangesproken, zolang er nog slechts sprake is van normale slijtage; zijn de desbetreffende zaken echter aan het eind van hun levensduur dan moet Nieuwburen ze vervangen.
Nieuwburen is toegelaten tot het bewijs van haar daarvan afwijkende uitleg, namelijk tot het bewijs van haar stelling dat de door DEM te dragen kosten van normale slijtage van het gehuurde in dit geval meebrengt dat deze na ommekomst van de technische levensduur van (bijvoorbeeld) de vloerbedekking van het kantoorpand, gehouden is deze op eigen kosten te vervangen.

2.2

In het kader van het getuigenverhoor aan de zijde van Nieuwburen is door getuige [getuige A] , destijds in dienst bij makelaarskantoor Jansen/Rutte en uit die hoofde als assistent betrokken bij de onderhandelingen die gevoerd tussen [A] en Delphi , het volgende verklaard:

"(...) U vraagt mij naar de slijtage van de vloerbedekking zoals die genoemd wordt in het probandum van het arrest van het hof. Volgens mij is het zo dat wat dat betreft de normale regeling geldt, namelijk dat wanneer de vloerbedekking versleten is de huurder deze moet vervangen.

(...) Dat ingeval van calamiteiten, zoals overstroming en brand, de kosten voor vervanging van de vloerbedekking voor rekening van de verhuurder zouden zijn. Ik kan mij niet herinneren dat het begrip "technische levensduur" bij de onderhandelingen aan de orde is gekomen.

Of ik mij nog de concrete gesprekken kan herinneren die gevoerd zijn over de uitzonderingen op de ROZ-voorwaarden, moet ik zeggen dat ik mij die gesprekken niet herinner. Hetgeen ik zojuist heb verklaard is aan de hand van mijn uitleg van hetgeen ik heb gelezen."

2.3

Door getuige [getuige B] , partner bij DTZ Zadelhoff en destijds als makelaar voor de huurder betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, is het volgende verklaard:

"(...) Er is tussen partijen uitgebreid onderhandeld. Dat kwam omdat er een aflopend en nieuw contract was die op elkaar moest aansluiten en omdat de heer [B] , directeur van Delphi , de ROZ-voorwaarden meer ten gunste van de huurder wilde aanpassen. Dat verklaart de aanvullingen die zijn overeengekomen.

Op uw vraag voor wiens rekening het vervangen van versleten vloerbedekking komt, moet ik zeggen dat mij dat niet meer bij staat.

(...) Dat ik mij niet meer kan herinneren of bij de onderhandelingen het begrip "technische levensduur" aan de orde is geweest en evenmin wie het risico zou dragen ingeval van calamiteiten."

2.4

Door getuige [getuige C] , in dienst van Ymere, is het volgende verklaard:

"(...) Ter voorbereiding van deze zitting heb ik de huurovereenkomst ontvangen waar het hier over gaat en de daarbij behorende bepalingen. Ook heb ik brieven van de advocaat van Nieuwburen ontvangen. U vraagt mij naar de verklaring van [C] . Die verklaring heb ik met hem samen opgesteld. Ik heb geen eigen wetenschap van de totstandkoming van de huurovereenkomst. Ik was er niet bij betrokken. Nu ik u dit heb horen dicteren wil ik eraan toegevoegd dat de stukken waar het over gaat niet aan mij waren toegestuurd maar aan [C] . Omdat [C] afwezig was is mij gevraagd dit dossier af te handelen.

(...)

[C] is niet als getuige verschenen omdat hij op 28 april 2014 een serie hersenbloedingen heeft gehad. Hij was daarna halfzijdig verlamd en had ook spraakproblemen. (...)

Deze week heb ik voor het eerst mondeling contact gehad met [C] en heb de juistheid van de verklaring nog eens geverifieerd ."

2.5

Door getuige [getuige D] , destijds als makelaar betrokken bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen [A] en Delphi , is het volgende verklaard:

"(...)

De overeenkomst is met veel kabaal tot stand gekomen. Dat kwam omdat [A] twijfelde aan de solvabiliteit van Delphi waarover de directeur [B] nogal stampij maakte. In die discussie zijn de andere zaken ondergesneeuwd. Volgens mij was Delphi blij dat het contract uiteindelijk tot stand gekomen is.

Mr. De Koning vraagt mij naar het begrip technische levensduur, wat in de overeenkomst wordt gebruikt. Ik kan er het volgende over zeggen: [A] bood een deel van het gebouw te huur aan. Dat was met inbegrip van onder andere vloerbedekking en de alarminstallatie. [A] had binnen het gebouw een eigen onderhoudsploeg. De afspraken golden voor de lengte van het contract. Dat betekende niet dat de huurder bijvoorbeeld tot in lengte van dagen om nieuwe vloerbedekking kon vragen."

2.6

Naar ' s hofs oordeel is Nieuwburen niet geslaagd in het haar opgedragen bewijs. Geen van de getuigen heeft verklaard dat bij de onderhandelingen tussen partijen gesproken is over het begrip ' technische levensduur ' dan wel over het begrip ' normale slijtage ' . Ook heeft geen van de getuigen verklaard dat tussen partijen aan de orde is geweest voor wiens rekening het vervangen van versleten vloerbedekking komt. Hetgeen wel verklaard is, berust op veronderstellingen van de getuigen over hetgeen huns inziens normaal gesproken begrepen moet worden onder ' normale slijtage ' dan wel ' technische levensduur ' . Die veronderstellingen leggen onvoldoende gewicht in de schaal tegenover hetgeen in het tussenarrest reeds is overwogen over de uitleg van het begrip ' normale slijtage ' .
Het hof blijft derhalve bij zijn oordeel dat de uitleg die DEM geeft aan de onderhoudsverplichtingen van Nieuwburen, juist is. Dit betekent dat (vrijwel) alle onderhoudsverplichtingen op Nieuwburen rusten, met uitzondering van normale slijtage van de in artikel 9.2.1 sub a tot en met f van de ROZ-voorwaarden bedoelde onderdelen.

Onder ' normale slijtage ' dient derhalve in dit geval te worden verstaan de slijtage die optreedt tijdens het gebruik van de betreffende zaken; wanneer de desbetreffende zaken echter aan het eind van hun levensduur zijn, dan moet Nieuwburen ze vervangen. Nieuwburen wordt niet gevolgd in haar stelling dat de door DEM te dragen kosten van normale slijtage van het gehuurde meebrengt dat deze na ommekomst van de technische levensduur van (bijvoorbeeld) de vloerbedekking van het kantoorpand, gehouden is deze op eigen kosten te vervangen.

Het vooroverwogene brengt mee dat
grief I slaagt.

2.7

Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld is er geen grond om ' preventief onderhoud ' uit te zonderen van de onderhoudsverplichtingen van Nieuwburen, zoals onder 2.6 uiteengezet. Uit artikel 9.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst volgt immers dat onderhoud van de daar genoemde onderdelen van het gehuurde (constructieve onderdelen, trappen, rioleringen, goten, kozijnen, installaties zoals de lift- centrale verarmings- en hydrofoorinstallatie) voor rekening van Nieuwburen zijn.
Daarmee slaagt ook
grief II . Terecht voert DEM ook aan dat de geconstateerde gebreken - waarover hierna meer - niet grotendeels zien op preventief onderhoud, zodat ook
grief III slaagt.

2.8

Het slagen van de grieven I en II brengt mee dat het in de onderhavige procedure gevoerde verweer van Nieuwburen, dat de door DEM aangevoerde gebreken aan het gehuurde, hoe dan ook niet voor rekening van Nieuwburen komen, faalt. Geoordeeld wordt immers dat alle onderhoudsverplichtingen op Nieuwburen liggen, met uitzondering van normale slijtage van de in artikel 9.2.1 sub a tot en met f van de ROZ-voorwaarden bedoelde onderdelen.

Gebreken aan het gehuurde

2.9

Voor wat betreft de gebreken aan het gehuurde geldt het volgende. In haar memorie van grieven heeft DEM een aantal gebreken opgesomd waarmee het gehuurde volgens haar te kampen heeft dan wel had. Nieuwburen heeft daartegen een aantal verweren gevoerd. Het hof zal de genoemde gebreken en hetgeen daartegen in is gebracht door Nieuwburen bespreken aan de hand van de opsomming van DEM (punt 5.4 memorie van grieven)

a. storingen en uitval van cv-installaties

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud van de cv-installaties. Dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud van deze installaties, heeft DEM in voldoende mate onderbouwd met het BBK-rapport van 1 maart 2010 (prod. 36 conclusie van antwoord, tevens prod. 57 memorie van grieven). Het uitvallen van de cv-installatie in december 2007 is voorts onderbouwd met de brief van DEM van 24 januari 2008 (prod. 13a conclusie van antwoord), in welke brief tevens een ingebrekestelling is te vinden. Het achterstallige onderhoud van de cv-installatie wordt voorts ondersteund door de bevindingen van Technisch Bureau A. Jansens BV, nu op haar facturen is vermeld dat de cv-installatie ernstig vervuild was en dat bepaalde onderdelen dringend vervangen moesten worden (prod. 31 conclusie van antwoord). Voorts heeft Technisch Bureau A. Jansens BV in haar brief van 16 november 2009 geschreven dat de toestellen volgens het logboek voor het laatst in 2004 zijn onderhouden, terwijl jaarlijks een periodieke inspectie nodig is en dat de staat van onderhoud zodanig is dat de cv-ketels dienen te worden afgesloten (prod. 29 conclusie van antwoord). Zie voorts ook de verklaring van [D] van 4 mei 2009 (prod. 38 conclusie van antwoord).
Nieuwburen heeft de bevindingen van BKK en Technisch Bureau A. Jansens BV onvoldoende gemotiveerd betwist. Het enkel in twijfel trekken van de bevindingen van BBK omdat zij betaald is door DEM en/of omdat sprake zou zijn van een eenmansbedrijf, is onvoldoende. Een contra-expertise is niet in het geding gebracht. Voorts is onvoldoende gemotiveerd betwist dat Nieuwburen geen onderhoudscontract voor de cv-installatie had afgesloten (conclusie van antwoord punt 1.13). Dat op zeker moment (kennelijk in opdracht van Nieuwburen) een monteur van BAM aanwezig is geweest, is daartoe onvoldoende.
Dit gebrek staat in voldoende mate vast. Tevens staat vast dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

b. storingen en uitval van centrale lift na overstroming van liftschacht in souterrain

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud van de liftinstallatie. Dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud van de lift, en met name het probleem van water in de liftschacht, heeft DEM in voldoende mate onderbouwd met het BBK-rapport van 1 maart 2010. Het wordt voorts ondersteund door het keuringsrapport van het Liftinstituut van 13 januari 2009, alsmede door de rapporten van Otis van 21 augustus 2009 (prod. 27 conclusie van antwoord) en 19 mei 2010 (prod. 50 conclusie van dupliek in conventie). Het probleem van water in de liftschacht wordt voorts ondersteund door de brieven van DEM aan Nieuwburen van 1 september 2006 (prod. 12 conclusie van antwoord) en 20 augustus 2008 (prod. 21 conclusie van antwoord), waarin zij melding maakt van dit gebrek en Nieuwburen sommeert tot herstel.

Nieuwburen heeft de in de rapporten van het Liftinstituut en Otis geconstateerde tekortkomingen aan de lift onvoldoende gemotiveerd betwist. Zo verwijst Nieuwburen naar het aanbrengen van een metalen plaat bij de liftschacht omdat deze herhaaldelijk onder water liep, waarmee het probleem verholpen zou zijn, maar heeft zij niet gemotiveerd betwist dat deze plaat op aandrang van Otis en het Liftinstituut weer is verwijderd door DEM, omdat anders geen certificaat van goedkeuring zou worden afgegeven. Dat in 2009 en 2010 wel een certificaat van goedkeuring door het Liftinstituut is afgegeven, geldt als een onvoldoende weerspreking.

Dit gebrek staat in voldoende mate vast. Tevens staat vast dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

c. vervuiling van luchtbehandelingkasten en luchtbehandelingkanalen

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud van de luchtbehandelingkasten en luchtbehandelingkanalen (tezamen: de luchtbehandelingsinstallatie). Dat op Nieuwburen de taak rust om de ventilatiekanalen te reinigen, volgt ook uit artikel 21.10 van de huurovereenkomst, waarin artikel 9.2.4 van de algemene bepaling niet van toepassing is verklaard.
Dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud aan de luchtbehandelingsinstallatie heeft DEM in voldoende mate onderbouwd met het BBK-rapport van 1 maart 2010. Voorts is in de rapportage van Belos BV Luchttechniek van 9 februari 2010 te lezen dat het kanaalwerk sterk vervuild is, er een onbalans is tussen toevoer- en retour lucht, de CO² waarde op diversen plaatsen te hoog is en de verversingsgraad te laag (prod. 33 conclusie van antwoord). Een rapportage van Belos BV Luchttechniek van februari 2010 vermeldt dat bij bemonstering sprake is van overschrijding van de grenswaarden (prod. 44 conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie).

Het bestaan van gebreken aan de luchtbehandelingsinstallatie heeft DEM gemeld aan Nieuwburen in haar brief van 13 april 2006 (prod. 7 conclusie van antwoord).
Nieuwburen heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist. Haar stelling dat DEM nooit geklaagd heeft over de luchtbehandelingsinstallatie, is onjuist. Dat de installatie bij de bouw voldeed aan de eisen, is een onvoldoende weerspreking. Dat DEM meer personen in het kantoor werkzaam had dan oorspronkelijk de bedoeling was, doet niet ter zake, nu DEM uitvoerig heeft toegelicht en onderbouwd dat zij niet meer personen in het gehuurde heeft werken dan volgens de NEN-normen is toegestaan (punt 2.8 en 2.9 conclusie van dupliek in conventie).

Dit gebrek staat in voldoende mate vast. Tevens staat vast dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

d. storingsmeldingen in brandmeldinstallatie

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud van de brandmeldinstallatie. Dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud aan de brandmeldinstallatie heeft DEM in voldoende mate onderbouwd met het BBK-rapport van 1 maart 2010. Voorts worden de problemen met de brandmeldinstallatie ondersteund door de rapportage van Dräger Safety Nederland BV van 2 september 2009 (prod. 28 conclusie van antwoord) en de werkbon van Ajax Chubb Varel (Fire & Security Company) van 11 oktober 2012, met bijbehorende verklaring (prod. 62 memorie van grieven). Het bestaan van onderhoudsgebreken aan het brandmeldingssysteeem is door DEM gemeld aan Nieuwburen in haar brief van 13 april 2006 (prod. 7 conclusie van antwoord) en in haar brief van 9 juli 2008 (prod. 19 conclusie van antwoord).
Nieuwburen heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het gebrek in voldoende mate vaststaat en tevens vaststaat dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

e. storingen aan het toegangssysteem/slagbomen;

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud aan het toegangssysteem en de slagbomen. Dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud aan het toegangssysteem en de slagbomen heeft DEM in voldoende mate onderbouwd met het rapport van Bouwadviesbureau Kennemerland (BBK-rapport van 22 mei 2008 en 1 maart 2010 (prods. 34 en 36 conclusie van antwoord, tevens prod. 57 memorie van grieven) en van DR Project BV van 12 oktober 2012 (prod. 58 memorie van grieven).

Het bestaan van onderhoudsgebreken aan installaties - in algemene zin - is door DEM gemeld aan Nieuwburen in haar brief van 13 april 2006 (prod. 7 conclusie van antwoord).
Nieuwburen heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het gebrek in voldoende mate vaststaat en tevens vaststaat dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, die voor rekening van DEM zou zijn.

f. verzakkingen van de toegang naar de hoofdingang en verwaarlozing anti-sliplaag hellingen

Ook met betrekking tot de gestelde verzakkingen van de toegang naar de hoofdingang van het gehuurde is het hof van oordeel dat DEM haar stellingen voldoende heeft onderbouwd. Het BBK-rapport van 1 maart 2010 maakt melding van het gebrek ( ' verzakte terreinafwerking ' ) (prod. 36 conclusie van antwoord, tevens prod. 57 memorie van grieven). Ook in het rapport van DR Project BV van 12 oktober 2012 is melding gemaakt van verzakte bestrating en hoogteverschillen bij de entree (prod. 58 memorie van grieven).
Nieuwburen heeft de bevindingen van BBK en DR Project BV onvoldoende gemotiveerd besproken, zodat het gebrek in voldoende mate vaststaat en tevens vaststaat dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn. Het gebrek moet derhalve voor rekening van Nieuwburen worden hersteld.

Weliswaar is Nieuwburen door DEM niet specifiek aangemaand voor de verzakkingen, maar DEM heeft wel bij herhaling aangemaand tot het uitvoeren van achterstallig groot onderhoud aan het gehuurde, zoals in haar brief van 16 mei 2006 (prod. 9 conclusie van antwoord) en haar brief van 24 januari 2006 (prod. 13a conclusie van antwoord). Daarmee is, in het licht van de voortdurend weigerachtige houding van Nieuwburen om iets te doen aan achterstallig onderhoud, zoals die spreekt uit de in het geding gebrachte correspondentie, Nieuwburen voldoende aangemaand door DEM.

Voor wat betreft de hellingbaan is in het rapport van DR Project BV van 12 oktober 2012 vermeld dat het voegwerk van de hellingbaan afwezig is en dat de muurafdekking van de hellingbaan plaatselijk los zit (prod. 58 memorie van grieven). Ook in het BBK-rapport is te lezen dat de hellingbaan voor minder validen moet worden hersteld. Nieuwburen heeft hier tegenover gesteld dat de hellingbaan ' klokgaaf ' is (memorie van antwoord punt 30), maar dit niet nader onderbouwd met bewijsstukken. Voor zover zij zou menen dat problemen aan de hellingbaan kunnen worden opgelost door daarop een vilten loper neer te brengen op kosten van DEM, kan zij daarin niet worden gevolgd. Onvoldoende toegelicht en onderbouwd is dat het gebrek daarmee in toereikende mate kan worden verholpen.

Aldus heeft Nieuwburen heeft het gestelde gebrek aan de hellingbaan onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het gebrek in voldoende mate vaststaat en tevens vaststaat dat dit voor rekening van Nieuwburen komt. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

g. scheurvorming in binnen- en buitenmuren door verzakking van het pand

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, staat vast dat Nieuwburen belast is met het onderhoud aan binnen- en buitenmuren. DEM heeft de aanwezigheid van scheuren in binnen- en buitenmuren onderbouwd met het BBK-rapport, waarin zowel melding wordt gemaakt van gescheurd metselwerk exterieur als van gescheurd metselwerk interieur.

Nieuwburen heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van scheurvorming, zodat het gebrek in voldoende mate vaststaat, Tevens staat vast dat dit voor rekening van Nieuwburen komt.

h. ernstige verwaarlozing van binnen- en buitenschilderwerk en metselwerk

Tussen partijen is evenmin in geschil dat het buitenschilderwerk voor rekening van Nieuwburen is. Het volgt ook uit artikel 9.1 sub d van de algemene bepalingen.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat ook het binnenschilderwerk voor rekening van Nieuwburen is, ook al zou het gebruikelijk zijn, zoals Nieuwburen stelt, dat normaliter binnenschilderwerk voor rekening van de huurder is (pleitnotitie hoger beroep punt 17).
Dat het metselwerk in slechte staat verkeert, heeft DEM onderbouwd met het DRP-rapport 2012. Ook in het Rader-rapport wordt vermeld dat sprake is van locale defecten aan het metselwerk (prod. 67 akte hoger beroep, p. 71).

Nieuwburen stelt hier tegenover dat het buitenschilderwerk in 2010 is uitgevoerd en dat het pand in 2016 opnieuw zal worden geschilderd (pleitnotitie hoger beroep punt 5). Bij de uitvoering van het schilderwerk in 2010 zou ook het metselwerk zijn nagelopen. Volgens DEM heeft Nieuwburen in 2010 echter hellingbaan, bordes en leuningen aan de voorkant van het pand niet meegenomen, zodat zij dat zelf heeft laten uitvoeren (pleitnotitie punt 2.45 en productie 63 en 68). Nieuwburen heeft daar onvoldoende tegenover gesteld en heeft niet aangetoond dat zij deze onderdelen van het buitenschilderwerk wel heeft meegenomen. Ook heeft Nieuwburen - tegenover de gemotiveerde betwisting van DEM - niet nader onderbouwd dat zij bij gelegenheid van het buitenschilderwerk in 2010 het metselwerk heeft nagelopen.

Nieuwburen heeft verder nog aangevoerd dat DEM nooit heeft geklaagd over het buitenschilderwerk. Inderdaad is niet specifiek aangemaand voor het buitenschilderwerk, maar DEM heeft wel bij herhaling aangemaand tot het uitvoeren van achterstallig groot onderhoud aan het gehuurde, zoals in haar brief van 16 mei 2006 (prod. 9 conclusie van antwoord) en haar brief van 24 januari 2006 (prod. 13a conclusie van antwoord). Daarmee is, in het licht van de voortdurend weigerachtige houding van Nieuwburen om iets te doen aan achterstallig onderhoud, zoals die spreekt uit de in het geding gebrachte correspondentie, Nieuwburen voldoende aangemaand door DEM.

Naar ' s hofs oordeel heeft Nieuwburen de gestelde gebreken aan het binnen- en buitenschilderwerk alsmede het metselwerk onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de gebreken in voldoende mate vaststaan. Tevens staat vast dat de gebreken voor rekening van Nieuwburen komen. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

i. overstroming van onder meer riolering binnen en buiten het pand

Dat het onderhoud aan de riolering voor Nieuwburen is - inclusief het schoonmaken van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen van het gehuurde -, volgt uit artikel 21.10 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat artikel 9.2.4 van de algemene bepalingen niet van toepassing is.

DEM heeft de overstroming van de riolering onderbouwd met het BBK-rapport. Bovendien is over de problemen met de riolering gerapporteerd door Huybens (prod. 33 conclusie van antwoord en prod. 47 conclusie van repliek in conventie, dupliek in reconventie).

Dat sprake is geweest van een ernstige verstopping en overstroming van het riool is bovendien bevestigd door E.J.M. Schouten van Bouwkundig Buro voor Advies en begeleiding in zijn verklaring van 20 mei 2008 (prod. 35 conclusie van antwoord).

Nieuwburen heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd weersproken.

Nieuwburen heeft hier onvoldoende tegenover gesteld, zodat het hof de gestelde gebreken als vaststaand aanneemt. Tevens staat vast dat Nieuwburen hiervoor aansprakelijk is.

j. storingen aan de vuilwaterpomp en tweede pompinstallatie

Uit artikel 21.10 van de huurovereenkomst, waarin artikel 9.2.4 buiten toepassing is verklaard, volgt dat onderhoud aan de vuilwaterpomp en pompinstallatie voor rekening van Nieuwburen is. Dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de vuilwaterpomp heeft DEM onderbouwd met het BBK-rapport.

Nieuwburen heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.
Het hof gaat er derhalve vanuit dat dit gebrek zich heeft voorgedaan. In onvoldoende mate is naar voren gekomen dat het onderhoudsgebrek normale slijtage betreft, dat voor rekening van DEM zou zijn.

k. lekkages aan dak

Uit artikel 9 lid 1 sub a van de algemene bepalingen volgt dat het onderhoud aan het dak voor rekening van Nieuwburen is.

Dat sprake is geweest van lekkages aan het dak heeft DEM onderbouwd met diverse stukken van Technisch Bureau A. Jansens BV (prod. 63 memorie van grieven).

Voorts heeft DEM Nieuwburen bij brief van 20 december 2010 aangeschreven met betrekking tot de lekkages (prod. 55 memorie van grieven).

Nieuwburen heeft dit een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof het bestaan van de lekkages als vaststaand aanneemt.

Toegang tot het gehuurde

2.1

Het verweer van Nieuwburen dat DEM haar niet in de gelegenheid heeft gesteld om onderhoud uit te voeren - door toegang te weigeren aan onderhoudsmonteurs of anderen -, gaat niet op. DEM heeft gesteld dat éénmaal een monteur van BAM is weggezonden, nadat deze - zonder voorafgaand overleg - was verschenen, echter pas twee weken nadat DEM bij Nieuwburen had geklaagd over storingen aan de cv-installatie (conclusie van antwoord punt 2.15 en memorie van grieven punt 18.9) en DEM inmiddels zelf Technisch Bureau Jansens BV had ingeschakeld om de cv-installatie na te kijken. Nieuwburen heeft deze gang van zaken niet gemotiveerd weersproken. Zij heeft ook niet gemotiveerd gesteld dat sprake is geweest van andere incidenten dan het hiervoor besprokene.
Naar ' s hofs oordeel is het niet alleen onaanvaardbaar dat bij melding aan de verhuurder van storingen aan de cv-installatie, deze twee weken wacht met een reactie. Daarbij komt dat DEM terecht aanvoert dat Nieuwburen op grond van artikel 11 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst, gehouden is de werkzaamheden af te stemmen met haar huurder. Nieuwburen kan dan ook niet aan DEM tegenwerpen dat haar geen (onbeperkte) toegang tot het gehuurde is verleend.

Bovendien kan Nieuwburen geen aanspraak maken op ongeclausuleerde en ongelimiteerde toegang tot het gehuurde. Nu de kantonrechter daarover anders heeft geoordeeld, blijkens de toewijzing van de reconventionele vordering van Nieuwburen om haar op straffe van een dwangsom toegang te verlenen tot het gehuurde, slaagt de daartegen gerichte
grief X . Naar ' s hofs oordeel is er onvoldoende grond om DEM te veroordelen tot het verlenen van toegang aan Nieuwburen voor het verrichten van onderhoud, ook niet na overleg, nu het besproken incident - waarbij DEM in haar recht stond - in het geheel niet aantoont dat sprake zou zijn van structurele of herhaalde weigering van DEM om Nieuwburen toegang te verlenen, waardoor de toewijzing van een dergelijke vordering gerechtvaardigd zou zijn geweest.

Huurvermindering

2.11

Bij
grief VII betwist DEM het oordeel van de kantonrechter, dat niet gebleken is dat de bedrijfsvoering van DEM onder de gestelde gebreken aan het gehuurde te lijden heeft gehad. De enkele omstandigheid verminderde representativiteit van het gebouw - zo daarvan al sprake is geweest, leidt niet tot substantiële vermindering van het huurgenot, aldus de kantonrechter.

2.12

Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot een vordering kan instellen tot een evenredige vermindering van de huurprijs.
Het hof heeft hiervoor, bij r.o. 2.9, besproken dat sprake is geweest van een aantal gebreken aan het gehuurde. Naar ' s hofs oordeel heeft DEM in toereikende mate onderbouwd dat door deze gebreken sprake is geweest van een substantiële vermindering van huurgenot. Dat hiervan sprake is geweest, ligt ook besloten in de aard van de gebreken. Zo kunnen storingen aan lift, centrale verwarming en luchtinstallaties niet als gebreken van geringe betekenis worden beschouwd. Hetzelfde geldt voor lekkages en overstromingen van het riool. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld gaat het ook niet alleen om verminderde representativiteit van het gebouw - hetgeen overigens ook kan meebrengen dat sprake is van vermindering van huurgenot - maar om onderhoudsgebreken die het gebruik van het gehuurde zelf beperken en die zelfs een gezondheid- en veiligheidsrisico voor de gebruikers kan opleveren.

Al met al is het hof van oordeel dat sprake is geweest van een zodanige lijst aan serieuze gebreken, met het daarmee gepaard gaande verminderde huurgenot, dat een huurvermindering van 40% op zijn plaats is. Het hof weegt hierbij mee dat Nieuwburen stelselmatig geweigerd heeft zorg te dragen voor (periodiek) onderhoud. Voorts weegt het hof mee dat de huurprijs die DEM verschuldigd is (€ 269.821,32 per jaar in de periode 1 maart 2007 tot en met februari 2008; daarna jaarlijks verhoogd) aanzienlijk is, waartegenover zij ook een pand zonder serieuze gebreken mag verwachten.

2.13

Zoals hiervoor per gebrek is aangegeven, heeft DEM Nieuwburen ook steeds behoorlijk kennis gegeven van de verschillende gebreken, zodat ook in dat opzicht voldaan is aan de voorwaarden voor het toewijzen van huurvermindering. Zo al voor een enkel gebrek geldt dat DEM Nieuwburen daar niet specifiek over heeft geïnformeerd, dan geldt dat dat, gelet op de veelheid aan aanmaningen en verzoeken om onderhoud en herstel van gebreken, waarop door Nieuwburen nimmer adequaat is gereageerd, in redelijkheid niet aan DEM niet kan worden tegengeworpen. Duidelijk was immers dat Nieuwburen, zoals zij steeds heeft gedaan, alle aanmaningen en verzoeken terzijde zou leggen.

2.14

Aan de orde is vervolgens over welke periode DEM recht heeft op huurvermindering. DEM vordert huurprijsvermindering over de periode 1 maart 2007 - 28 februari 2010, althans over de periode 24 januari 2008 - december 2009, toen de meest ernstige gebreken in opdracht van DEM waren hersteld (zie akte eiswijziging hoger beroep, sub III).

Wat betreft de ingangsdatum voor de huurvermindering zal het hof uitgaan van vier weken na de sommatiebrief van 24 januari 2008 (prod. 13a conclusie van antwoord), waarin Nieuwburen door DEM is aangemaand tot herstel van alle gebreken. Vanaf de maand maart 2008 is DEM derhalve gerechtigd tot een huurvermindering van 40%. De huurvermindering loopt door tot december 2009. DEM heeft in haar petitum, zoals gewijzigd bij akte na pleidooi, geen huurvermindering gevorderd voor de periode daarna.

In zoverre slaagt grief VII.

Verrekening onderhoudskosten met huurtermijnen

2.15

DEM heeft in de onderhavige procedure een verklaring voor recht gevorderd dat zij gerechtigd was de gebreken aan het gehuurde te doen verhelpen en achterstallig onderhoud te doen uitvoeren tot een totaal bedrag van € 333.425,89 (excl. btw) (conform gewijzigde eis bij akte hoger beroep). Voorts heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat zij de kosten van het verhelpen van gebreken en uitvoeren van achterstallig onderhoud op grond van artikel 7:206 lid 3 BW tot een hoogte van
€ 201.581,30 mocht verrekenen met de huurtermijnen van december 2009 tot en met februari 2010 en februari 2011 tot en met april 2011 (zoals zij heeft gedaan). In dit verband heeft zij ook gevorderd dat artikel 14 lid 1 van de algemene bepalingen wordt vernietigd, omdat deze bepaling in strijd met de wet is.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen (zij het dat op de vordering tot vernietiging van artikel 14 lid 1 niet is ingegaan).

2.16

De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat de wetgever bij artikel 7:206 lid 3 BW vooral het oog heeft gehad op betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt en waarin geen twijfel kan bestaan over het feit dat sprake is van gebreken die de verhuurder moet verhelpen.

Tegen deze overwegingen is
grief IV gericht.

2.17

Artikel 7:206 lid 3 BW geeft de huurder bij verzuim van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken, de bevoegdheid dit verhelpen zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder te verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Voorts bepaalt het artikellid dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Naar ' s hofs oordeel is uit de wetsgeschiedenis niet af te leiden dat artikel 7:206 lid 3 BW vooral ziet op betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt en situaties waarin geen twijfel kan bestaan over het feit dat sprake is van gebreken die de verhuurder moet verhelpen. Beoogd is de huurder een effectief middel in handen te geven, voor het geval de verhuurder nalatig is gebreken aan het verhuurde te verhelpen. Wel loopt de huurder een zeker risico door op eigen kosten substantiële gebreken te verhelpen, nu hij vooraf niet zeker weet of (de rechter achteraf zal oordelen dat) hij de in dat geval gemaakte aanzienlijke kosten kan verhalen op de verhuurder. Dat impliceert echter niet dat artikel 7:206 lid 3 BW in die situatie toepassing mist.
De grief slaagt derhalve.

2.18

Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat in het onderhavige geval ten aanzien van een groot deel van de kosten van de in opdracht van DEM uitgevoerde werkzaamheden niet geldt dat geen twijfel bestaat over het feit dat sprake is van gebreken die Nieuwburen zou moeten verhelpen.
Tegen deze overweging is
grief V gericht.

2.19

Het hof heeft hiervoor, bij r.o. 2.9, de door DEM gestelde gebreken aan het gehuurde besproken. Daarbij is het tot de slotsom gekomen dat DEM de gestelde gebreken toereikend heeft onderbouwd en dat deze inderdaad voor rekening van Nieuwburen zijn, mede gelet op hetgeen bij r.o. 2.6 en 2.7 is overwogen over de omvang van de onderhoudsverplichtingen van Nieuwburen. Nu voorts vaststaat dat DEM Nieuwburen steeds heeft aangeschreven voor de betreffende gebreken (met inachtneming van hetgeen is overwogen bij r.o. 2.14), waarop Nieuwburen niet adequaat heeft gereageerd en de gebreken in ieder geval níet verholpen heeft, moet geconcludeerd worden dat DEM gerechtigd was de gebreken op eigen kosten te verhelpen en deze kosten vervolgens in rekening te brengen bij Nieuwburen.

2.2

Voorts volgt uit de wet dat DEM ook gerechtigd was de redelijke kosten voor de zelf uitgevoerde werkzaamheden te verrekenen met de huurprijs. Artikel 14 lid 1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, waarin staat dat verrekening van de huurprijs niet is toegestaan, zal in zoverre worden vernietigd, overeenkomstig hetgeen DEM heeft gevorderd.

2.21

DEM heeft onder punt 6.5 van de memorie van grieven een overzicht gegeven van de kosten die zij heeft gemaakt om zelf de herstel- en onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, met verwijzing naar de bijbehorende, door haar voldane, facturen. Dit overzicht houdt het volgende in.

a. storingen en uitval van cv-installaties

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 2 mei 2010 (mvg prod. 63) € 827,55

Factuur Janssens d.d. 25 maart 2008 (mvg prod. 63) € 176,10

Factuur Jansens d.d. 7 april 2009 (mvg prod. 63) € 823,24

Factuur Jansens d.d. 22 november 2009 (mvg prod. 63) € 315,08

Factuur Jansens d.d. 21 december 2009 (mvg prod. 63) € 945,37

Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 1.815,55
Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 8.478,78

Factuur Jansens d.d. 9 februari 2010 (mvg prod. 63) € 236,14

Factuur Jansens d.d. 28 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 82,20

Factuur Jansens d.d. 4 mei 2010 (mvg prod. 63) € 2.826,26

Factuur Jansens d.d. 1 april 2010 (mvg prod. 63) € 1.818,00

Factuur Jansens d.d. 1 maart 2012 (mvg prod. 63)
€ 62,86 Totaal (excl. btw) € 18.407,13

b. storingen en uitval van centrale lift na overstroming van liftschacht in souterrain

Factuur Otis d.d. 1 juli 2007 (mvg prod. 63) € 13.304,00
Factuur Otis d.d. 1 juni 2012 (mvg prod. 63) € 957,93

Factuur Otis d.d. 13 april 2012 (mvg prod. 63) € 698,00
Factuur Kone d.d. 31 januari 2012 (mvg prod. 63) € 218,52
Factuur Otis d.d. 20 januari 2012 (mvg prod. 63) € 540,00

Factuur Otis d.d. 25 oktober 2011 (mvg prod. 63) € 1.500,00

Factuur Otis d.d. 24 oktober 2011 (mvg prod. 63) € 9.978,00
Factuur Otis d.d. 4 oktober 2011(mvg prod. 63)
€ 9.978,00 Totaal (excl. btw) € 37.174,45

c. vervuiling van luchtbehandelingskasten en luchtbehandelingkanalen

Factuur Jansens d.d. 15 januari 2010 (mvg prod. 63) € 1.784,45

Factuur Jansens d.d. 23 november 2010 (mvg prod. 63) € 113,00

Factuur Jansens d.d. 30 juli 2010 (mvg prod. 63) € 1.024,35

Factuur Jansens d.d 6 mei 2010 (mvg prod. 63) € 2.825,90

Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 5.651,80

Factuur Jansens d.d. 22 juni 2010 (mvg prod. 63)
€ 941,95

Totaal (excl. btw) € 12.341,45

d. storingsmeldingen in brandmeldinstallatie

Factuur Dräger d.d. 16 september 2009 (cva prod. 33) € 416,00

e. storingen in toegangssystemen/slagbomen

Factuur Vialis d.d. 30 juni 2009 (mvg prod. 63) € 115,43
Factuur Vialis d.d. 16 oktober 2009 (mvg prod. 63) € 169,05
Factuur Vialis d.d. 17 april 2008 (mvg prod. 63) € 730,79

Factuur Vialis d.d. 29 oktober 2009 (mvg prod. 63) € 102,03
Factuur NVD d.d. 31 december 2010 (mvg prod. 63) € 803,25

Factuur Vialis d.d. 21 december 2009 (mvg prod. 63) € 82,55
Factuur Vialis d.d. 13 maart 2012 (mvg prod. 63)
€ 101,43 Totaal (excl. btw) € 2.104,53

f. verzakkingen van de toegang naar de hoofdingang en verwaarlozing anti-sliplaag hellingen

Factuur Empelen & Van Dijk d.d. 21 maart 2012 (mvg prod. 63) € 520,00
Factuur Empelen & Van Dijk d.d. 24 april 2012(mvg prod. 63) € 941,16

Factuur Vialis d.d 28 mei 2010 (mvg prod. 63) € 1.112,83

Factuur [J] d.d. 1 juni 2010(mvg prod. 63) € 135,00

Factuur Huybens d.d. 8 februari 2011 (mvg prod. 63) € 456,00

Factuur Bouwkundig Bouwburo d.d. 6 augustus 2012 (prod. 63)
€ 1.728,37 Totaal (excl. btw) € 4.893,36

g. scheurvorming in binnen- en buitenmuren door verzakking van het pand

Factuur [J] d.d. 13 januari 2011 (mvg prod. 63) € 3.119,58

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 4 maart 2012 (mvg prod. 63) € 315,40

Factuur [J] d.d. 10 juni 2011 (mvg prod. 63) € 1.768,00

Factuur [J] d.d. 8 juli 2011 (mvg prod. 63) € 685,00

Factuur Jansens d.d. 7 mei 2012 (mvg prod. 63)
€ 1.910,92

Totaal (excl. btw) € 7.798,90

h. ernstige verwaarlozing van het binnen- en buitenschilderwerk en metselwerk

Factuur [K] d.d. 7 mei 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00

Factuur [K] d.d. 31 mei 2011 (mvg prod. 63) € 927,76

Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 1.512,60
Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 668,00

Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 1.091,00
Factuur [K] d.d. 25 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00
Factuur [K] d.d. 19 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00
Factuur [K] d.d. 12 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00

Factuur [K] d.d. 4 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00

Factuur [K] d.d. 27 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00
Factuur [K] d.d. 23 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00
Factuur [K] d.d. 23 september 2010 (mvg prod. 63) € 3.500,00
Factuur [K] d.d. 2 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.000,00

Factuur [K] d.d. 2 september 2010 (mvg prod. 63)
€ 3.500,00 Totaal (excl. btw) € 51.199,36

i. overstroming van onder meer riolering binnen en buiten het pand

Factuur Roverco d.d. 9 mei 2011 (mvg prod. 63) € 8.475,95

Factuur Huybens d.d. 21 april 2010 (mvg prod. 63) € 239,00

Factuur Huybens d.d. 15 juni 2011 (mvg prod. 63) € 263,10

Factuur Roverco d.d. 13 mei 2011 (mvg prod. 63) € 743,00
Factuur Huybens d.d. 10 mei 2011 (mvg prod. 63) € 187,30

Factuur Roverco d.d. 26 april 2011 (mvg prod. 63) € 4.556,78

Factuur Huybens d.d. 4 mei 2010 (mvg prod. 63) € 2.880,00
Factuur Huybens d.d. 8 februari 2011 (mvg prod. 63)
€ 21.622,20 Totaal (excl. btw) € 38.967,53

j. storingen aan de vuilwaterpomp en tweede pompinstallatie

Factuur Jansens d.d. 16 juni 2011 (mvg prod. 63) € 68,18

Factuur Jansens d.d. 19 januari 2012 (mvg prod. 63) € 276,00
Factuur Jansens d.d. 6 juni 2012 (mvg prod. 63) € 2.100,42
Factuur Jansens d.d. 28 februari 2012 (mvg prod. 63) € 8.513,40
Factuur Jansens d.d. 13 december 2011 (mvg prod. 63) € 3.648,60
Factuur Jansens d.d. 5 mei 2011 (mvg prod. 63) € 399,16
Factuur Jansens d.d. 15 december 2011 (mvg prod. 63) € 354,00
Factuur Jansens d.d. 2 april 2012 (mvg prod. 63) € 91,75

Factuur Jansens d.d. 6 juni 2011 (mvg prod. 63)
€ 239,98 Totaal (excl. btw) € 15.691,49

k. lekkages aan dak

Factuur Jansens d.d. 30 december 2011 (mvg prod. 63) € 94,75
Factuur Jansens d.d. 2 augustus 2012 (mvg prod. 63) € 99,15
Factuur [L] d.d. 13 maart 2012 (mvg prod. 63) € 975,00
Factuur Huybens d.d. 8 februari 2011 (mvg prod. 63) € 450,00
Factuur Jansens d.d. 31 januari 2011 (mvg prod. 63) € 378,26
Factuur Jansens d.d. 19 september 2011 (mvg prod. 63)
€ 190,14 Totaal (excl. btw) € 2.187,30

l. vloerbedekking

Factuur [M] 30 september 2010 (mvg prod. 63) € 9.500,00
Factuur [M] 3 november 2010 (mvg prod. 63) € 5.510,40
Factuur [M] 3 november 2010 (mvg prod. 63) € 9.500,00
Factuur [M] 17 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 9.500,00
Factuur [M] 4 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 9.500,00
Factuur [M] 11 oktober 2010 (mvg prod. 63)
€ 9.500,00 Totaal (excl. btw) € 53.010,40

m. zonwering

Factuur Zonwering Advies Groep 15 oktober 2010 (mvg prod. 63)€ 1.572,50
Factuur Zonwering Advies Groep 24 mei 2010 (mvg prod. 63) € 5.241,67
Factuur Zonwering Advies Groep 9 april 2010 (mvg prod. 63) € 5.241,67
Factuur Zonwering Advies Groep 19 april 2010 (mvg prod. 63)
€ 5.241,67 Totaal (excl. btw) € 17.297,51

n. overige technische installaties

Factuur [N] d.d. 16 februari 2009 (mvg prod. 63) € 370,00
Factuur [N] d.d. 22 februari 2011 (mvg prod. 63) € 120,00
Factuur MM Techniek d.d. 8 mei 2012 (mvg prod. 63)
€ 1.080,15 Totaal (excl. btw) € 1.570,15

a. storingen en uitval van cv-installaties

Factuur Jansens d.d. 7 april 2009 (cva prod. 14) € 979,66

Factuur Jansens d.d. 21 december 2009 cva prod. 14) € 1.124,99

Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 2.160,50
Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 10.089,75

Factuur Jansens d.d. 9 februari 2010 (mvg prod. 63) € 281,01

Factuur Jansens d.d. 4 mei 2010 (mvg prod. 63) € 3.363,25

Factuur Jansens d.d. 1 april 2010 (mvg prod. 63) € 2.163,42

Factuur Jansens d.d. 1 maart 2012 (mvg prod. 63)
€ 74,80 Totaal (excl. btw) € 20.237,38

b. storingen en uitval van centrale lift na overstroming van liftschacht in souterrain

Factuur Otis d.d. 1 juli 2007 (mvg prod. 63) € 15.831,76
Factuur Otis d.d. 1 juni 2012 (mvg prod. 63) € 1.139,94

Factuur Otis d.d. 13 april 2012 (mvg prod. 63) € 830,62
Factuur Kone d.d. 31 januari 2012 (mvg prod. 63) € 260,04
Factuur Otis d.d. 20 januari 2012 (mvg prod. 63) € 642,60

Factuur Otis d.d. 25 oktober 2011 (mvg prod. 63) € 1.785,00

Factuur Otis d.d. 24 oktober 2011 (mvg prod. 63) € 11.873,82
Factuur Otis d.d. 4 oktober 2011(mvg prod. 63)
€ 11.873,82 Totaal (excl. btw) € 44.237,60

c. vervuiling van luchtbehandelingskasten en luchtbehandelingkanalen

Factuur Jansens d.d. 15 januari 2010 (cva prod. 33) € 2.123,50

Factuur Jansens d.d. 23 november 2010 (mvg prod. 63) € 134,47

Factuur Jansens d.d. 30 juli 2010 (mvg prod. 63) € 1.218,98

Factuur Jansens d.d 6 mei 2010 (mvg prod. 63) € 3.362,82

Factuur Jansens d.d. 27 mei 2010 (mvg prod. 63) € 6.725,64

Factuur Jansens d.d. 22 juni 2010 (mvg prod. 63)
€ 1.120,92

Totaal (excl. btw) € 14.686,33

d. storingsmeldingen in brandmeldinstallatie

Factuur Dräger d.d. 16 september 2009 (cva prod. 33) € 495,04

e. storingen in toegangssystemen/slagbomen

Factuur Vialis d.d. 30 juni 2009 (mvg prod. 63) € 137,36
Factuur Vialis d.d. 16 oktober 2009 (mvg prod. 63) € 201,17
Factuur Vialis d.d. 17 april 2008 (mvg prod. 63) € 869,64

Factuur Vialis d.d. 29 oktober 2009 (mvg prod. 63) € 121,42
Factuur Vialis d.d. 31 december 2010 (mvg prod. 63) € 955,87

Factuur Vialis d.d. 21 december 2009 (mvg prod. 63) € 98,23
Factuur Vialis d.d. 13 maart 2012 (mvg prod. 63)
€ 120,70 Totaal (excl. btw) € 2.504,39

f. verzakkingen van de toegang naar de hoofdingang en verwaarlozing anti-sliplaag hellingen

Factuur Empelen & Van Dijk d.d. 21 maart 2012 (mvg prod. 63) € 618,80
Factuur Empelen & Van Dijk d.d. 24 april 2012(mvg prod. 63) € 1.020,39

Factuur Vialis d.d 28 mei 2010 (mvg prod. 63) € 1.324,27

Factuur [J] d.d. 1 juni 2010(mvg prod. 63)
€ 160,85 Totaal (excl. btw) € 3.124,31

g. scheurvorming in binnen- en buitenmuren door verzakking van het pand

---

h. ernstige verwaarlozing van het binnen- en buitenschilderwerk en metselwerk

Factuur [K] d.d. 7 mei 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00

Factuur [K] d.d. 31 mei 2011 (mvg prod. 63) € 1.104,03

Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 1.799,99
Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 794,92

Factuur [K] d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 1.298,29
Factuur [K] d.d. 25 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00
Factuur [K] d.d. 19 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00
Factuur [K] d.d. 12 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00

Factuur [K] d.d. 4 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00

Factuur [K] d.d. 27 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00
Factuur [K] d.d. 23 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00
Factuur [K] d.d. 23 september 2010 (mvg prod. 63) € 4.165,00
Factuur [K] d.d. 2 september 2010 (mvg prod. 63) € 5.950,00

Factuur [K] d.d. 2 september 2010 (mvg prod. 63)
€ 4.165,00 Totaal (excl. btw) € 60.927,23

i. overstroming van onder meer riolering binnen en buiten het pand

Factuur Roverco d.d. 9 mei 2011 (mvg prod. 63) € 7.875,96

Factuur Huybens d.d. 21 april 2010 (mvg prod. 63) € 284,41

Factuur Huybens d.d. 15 juni 2011 (mvg prod. 63) € 313,09

Factuur Roverco d.d. 13 mei 2011 (mvg prod. 63) € 787,58
Factuur Huybens d.d. 10 mei 2011 (mvg prod. 63) € 222,89

Factuur Roverco d.d. 26 april 2011 (mvg prod. 63) € 5.422,57

Factuur Huybens d.d. 4 mei 2010 (mvg prod. 63) € 3.427,20
Factuur Huybens d.d. 8 februari 2011 (mvg prod. 63)
€ 25.730,18 Totaal (excl. btw) € 44.063,88

j. storingen aan de vuilwaterpomp en tweede pompinstallatie

Factuur Jansens d.d. 16 juni 2011 (mvg prod. 63) € 81,13

Factuur Jansens d.d. 19 januari 2012 (mvg prod. 63) € 328,44
Factuur Jansens d.d. 6 juni 2012 (mvg prod. 63) € 2.511,40
Factuur Jansens d.d. 28 februari 2012 (mvg prod. 63) € 10.130,95
Factuur Jansens d.d. 13 december 2011 (mvg prod. 63) € 4.341,83
Factuur Jansens d.d. 5 mei 2011 (mvg prod. 63) € 475,00
Factuur Jansens d.d. 2 december 2011 (mvg prod. 63) € 421,26
Factuur Jansens d.d. 2 april 2012 (mvg prod. 63) € 109,18

Factuur Jansens d.d. 6 juni 2011 (mvg prod. 63)
€ 285,58 Totaal (excl. btw) € 18.684,77

k. lekkages aan dak

Factuur Jansens d.d. 30 december 2011 (mvg prod. 63) € 112,75
Factuur Jansens d.d. 2 augustus 2012 (mvg prod. 63) € 117,99
Factuur [L] d.d. 13 maart 2012 (mvg prod. 63) € 1.180,25
Factuur Huybens d.d. 8 februari 2011 (mvg prod. 63) € 525,50
Factuur Jansens d.d. 31 januari 2011 (mvg prod. 63) € 450,13
Factuur Jansens d.d. 19 september 2011 (mvg prod. 63)
€ 226,27 Totaal (excl. btw) € 2.612,89

l. vloerbedekking

Factuur [M] 30 september 2010 (mvg prod. 63) € 11.305,00
Factuur [M] 3 november 2010 (mvg prod. 63) € 6.557,37
Factuur [M] 3 november 2010 (mvg prod. 63) € 11.305,00
Factuur [M] 17 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 11.305,00
Factuur [M] 4 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 11.305,00
Factuur [M] 11 oktober 2010 (mvg prod. 63)
€ 11.305,00 Totaal (excl. btw) € 63.082,37

m. zonwering

Factuur Zonwering Advies Groep 5 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 1.871,28
Factuur Zonwering Advies Groep 24 mei 2010 (mvg prod. 63) € 6.237,59
Factuur Zonwering Advies Groep 9 april 2010 (mvg prod. 63) € 6.237,59
Factuur Zonwering Advies Groep 19 april 2010 (mvg prod. 63)
€ 6.237,59 Totaal (excl. btw) € 20.584,05

n. overige technische installaties

Factuur [N] d.d. 16 februari 2009 (mvg prod. 63) € 430,30
Factuur [N] d.d. 22 februari 2011 (mvg prod. 63) € 142,80
Factuur MM Techniek (mvg prod. 63)
€ 1.285,38 Totaal (excl. btw) € 1.858,48

o. overig onderhoud

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 2 mei 2010 (mvg prod. 63) € 984,78
Factuur DR Project BV d.d. 16 februari 2011 (mvg prod. 63) € 783,62
Factuur DR Project BV d.d. 6 maart 2011 (mvg prod. 63) € 467,67

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 5 april 2011 (mvg prod. 63) € 1.246,77
Factuur DR Project BV d.d. 21 december 2010 (mvg prod. 63) € 6.995,42

Factuur [J] d.d. 12 oktober 2010 (mvg prod. 63) € 1.350,65
Factuur MM Techniek d.d. 9 september 2010 (mvg prod. 63) € 3.509,19
Factuur [J] d.d. 28 augustus 2010 (mvg prod. 63) € 2.073,58

Factuur BBK d.d. 13 december 2007 (mvg prod. 63) € 8.816,12

Factuur BBK d.d 28 april 2008 (mvg prod. 63) € 4.498,20

Factuur BBK d.d. 27 mei 2008 (mvg prod. 63) € 1.485,85
Factuur DR Project BV d.d. 11 juli 2008 (mvg prod. 63) € 4.107,11
Factuur BBK d.d. 21 februari 2009 (mvg prod. 63) € 281,14
Factuur BBK d.d. 23 mei 2009 (mvg prod. 63) € 374,85
Factuur AKAR d.d. 2 november 2010 (mvg prod. 63) € 339,15
Factuur NVD d.d. 26 augustus 2011 (mvg prod. 63) € 1.740,97

Factuur Vialis d.d. 21 oktober 2008 (mvg prod. 63) € 223,72

Factuur Vialis d.d. 12 mei 2009(mvg prod. 63) € 91,40

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 3 januari 2012 (mvg prod. 63) € 771,19

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 3 december 2011 (mvg prod. 63) € 853,93
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 11 november 2011(mvg prod. 63) € 1.233,32

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 8 oktober 2011 (mvg prod. 63) € 1.060,77
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 2011 (mvg prod. 63) € 1.540,43
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 6 juli 2011(mvg prod. 63) € 2.390,56
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 2 maart 2011 (mvg prod. 63) € 2.301,38
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 5 juli 2010 (mvg prod. 63) € 706,76
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 2 mei 2010 (mvg prod. 63) € 331,30
Factuur Jansens d.d. 23 mei 2012 (mvg prod. 63) € 1.718,60
Factuur Roverco d.d. 5 april 2012 (mvg prod. 63) € 159,30
Factuur Sensues d.d. 18 juli 2011 (mvg prod. 63) € 264,66
Factuur Sensues (mvg prod. 63) € 107,10
Factuur [O] (mvg prod. 63) € 13.288,97

Factuur NVD d.d. 31 december 2010 (mvg prod. 63) € 4.273,29

Factuur NVD d.d. 31 december 2010 (mvg prod. 63) € 1.606,50
Factuur Bouwkundig Buro d.d. 10 januari 2011 (mvg prod. 63) € 1.587,76

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 4 februari 2011(mvg prod. 63) € 400,41
Factuur Kone d.d. 30 september 2011 (mvg prod. 63) € 85,30

Factuur [Q] d.d. 2 november 2011 (mvg prod. 63) € 1.865,92
Factuur NVD d.d. 4 november 2011 (mvg prod. 63) € 127,63
Factuur MM techniek d.d. 5 december 2011 (mvg prod. 63)
€ 1.161,68

Totaal (excl. btw) € 77.206,95

2.22

Nieuwburen heeft de door DEM opgevoerde kosten en de daarbij gevoegde facturen onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft volstaan met de opmerking dat er een stelplicht op DEM rust en dat DEM daaraan niet heeft voldaan. Het hof deelt dat standpunt niet: DEM heeft alle onderhoudsgebreken alsmede alle kosten die zij voor herstel daarvan heeft gemaakt, onderbouwd. Hiervoor is reeds besproken dat DEM Nieuwburen ook in voldoende mate heeft aangemaand tot herstel van de gebreken, zodat geoordeeld moet worden dat Nieuwburen in verzuim was met het verhelpen van de gebreken. Er zijn geen aanwijzingen dat de door DEM opgevoerde kosten onredelijk hoog zijn of anderszins onredelijk zijn. Dit is ook niet voldoende gemotiveerd gesteld door Nieuwburen.

2.23

Slechts met betrekking tot het tapijt heeft Nieuwburen zich specifiek uitgelaten, waar zij stelt dat op basis van de door DEM in het geding gebrachte foto niet kan worden vastgesteld dat sprake is van versleten vloerbedekking. Volgens Nieuwburen is sprake van normale slijtage, die voor rekening van DEM komt. Overigens erkent Nieuwburen dat het wellicht verstandig is de vloerbedekking te vervangen, hoewel hij misschien nog wel een jaartje meegaat (memorie van antwoord punt 28).

Zoals het hof hiervoor heeft overwogen (r.o. 2.1 en 2.6), heeft te gelden dat Nieuwburen niet tot onderhoud, herstel of vernieuwing kan worden aangesproken, zolang er nog slechts sprake is van normale slijtage; zijn de desbetreffende zaken aan het einde van hun levensduur, dan moet Nieuwburen ze vervangen. Deze uitleg van hetgeen tussen partijen is overeengekomen brengt mee dat vervanging van de vloerbedekking omdat dit aan het einde van haar levensduur is gekomen, voor rekening van Nieuwburen is.

Naar ' s hofs oordeel heeft DEM genoegzaam onderbouwd dat het tapijt aan het einde van zijn levensduur is gekomen en toe was aan vervanging. De noodzaak van vervanging van het tapijt is opgenomen in de BBK-rapportage van 1 maart 2010 (prod. 36 conclusie van antwoord). DEM heeft in de loop van 2010 op eigen kosten de vloerbedekking zelf laten vervangen (facturen van [M] , deeluitmakend van prod. 63 memorie van grieven). Hoewel het hof niet heeft kunnen vaststellen dat DEM Nieuwburen specifiek heeft aangemaand voor de vervanging van de vloerbedekking, is het hof van oordeel dat dit DEM niet kan worden tegengeworpen, nu zij Nieuwburen wel regelmatig in algemene zin tot het uitvoeren van onderhoud heeft aangemaand en Nieuwburen daar steeds afhoudend op heeft gereageerd. De noodzaak van vervanging van de vloerbedekking was bovendien ook opgenomen in de BBK-rapportage uit 2008, dat op 9 juli 2008 aan Nieuwburen is toegezonden (prod. 19 conclusie van antwoord). Nieuwburen heeft zich echter steeds op het standpunt gesteld dat vervanging van de vloerbedekking omdat dit aan het einde van haar levensduur is gekomen, voor rekening van DEM is. Daarmee is aannemelijk dat nadere aanmaning van Nieuwburen tot vervanging van (specifiek) de vloerbedekking zinloos zou zijn geweest.

2.24

Het voorgaande brengt mee dat DEM op de voet van art. 7:206 lid 3 BW gerechtigd is de kosten die zij heeft gemaakt om de gebreken te verhelpen, in mindering kan brengen op de huurprijs. In totaal gaat het om een bedrag van:

€ 20.237,38

€ 11.873,82
€ 44.237,60

€ 14.686,33

€ 495,04

€ 2.504,39

€ 3.124,31 € 60.927,23

€ 44.063,88

€ 18.684,77

€ 2.612,89

€ 63.082,37

€ 6.237,59

€ 20.584,05

€ 1.858,48

€ 77.206,95

totaal € 374.305,67 (excl. btw)

DEM heeft echter gevorderd een totaalbedrag van € 312.147,24 (zie akte bij pleidooi punt 1.9), zodat het hof daarvan zal uitgaan.

2.25

Verder heeft DEM bij akte bij pleidooi haar eis nog vermeerderd met de volgende facturen:

p. varia onderhoud

Factuur Roverco d.d. 19 september 2012 € 98,40

Factuur Ajax Chubb Varel d.d. 25 oktober 2012 € 270,13

Factuur MM Techniek d.d. 8 november 2012 € 389,00

Factuur Huybens Haarlem d.d. 14 november 2012 € 118,75

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 26 november 2012 € 274,50

Factuur Otis d.d. 18 december 2012 € 998,01

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 30 december 2012 € 179,88

Factuur Jansens d.d. 11 januari 2013 € 938,27

Factuur Roverco d.d. 23 januari 2013 € 98,40

Factuur Jansens d.d. 31 januari 2013 € 2.110,42

Factuur Drager d.d. 20 februari 2013 € 400,05

Factuur Otis d.d. 18 februari 2013 € 246,00

Factuur Otis d.d. 18 februari 2013 € 246,00

Factuur Kone d.d. 28 februari 2013 € 223,80

Factuur Bouwkundig Buro d.d. 7 maart 2013 € 527,58

Factuur Otis d.d. 5 maart 2013 € 246,00

Factuur Otis d.d. 8 maart 2013 € 1.936,35

Factuur Otis d.d. 18 maart 2013 € 1.290,90

Factuur Otis d.d. 18 maart 2013 € 860,60

Factuur Otis d.d. 18 maart 2013 € 215,15

Factuur [R] d.d. 18 april 2013 € 195,10

Factuur [S] d.d. 26 april 2013 € 352,00

Factuur Empelen Van Dijk d.d. 22 mei 2013 € 225,00

Factuur [T] d.d. 27 mei 2013 € 1.424,00

Factuur [S] d.d. 31 mei 2013 € 230,32

Factuur Otis d.d. 5 juni 2013 € 988,01

Factuur [J] Bouw d.d. 8 juni 2013 € 1.375,00

Factuur Otis d.d. 21 juni 2013 € 246,00

Factuur Jansens d.d. 20 juni 2013 € 78,00

Factuur Otis d.d. 8 juli 2013 € 246,00

Factuur Huybens Haarlem d.d. 19 juli 2013 € 770,00

Factuur Jansens d.d. 26 augustus 2013 € 99,60

Factuur Otis d.d. 21 augustus 2013 € 246,00

Factuur Vialis d.d. 29 augustus 2013 € 1.032,15

Factuur Otis d.d. 2 september 2013 € 246,00

Factuur [S] d.d. 6 september 2013 € 1.450,29

Factuur Roverco d.d. 20 september 2013
€ 421,65

Totaal (excl. btw) € 22.718,31

2.26

Ook deze facturen zijn door Nieuwburen niet (voldoende) gemotiveerd en (voldoende) specifiek betwist, zodat het hof ook de met deze facturen gemoeide bedragen zal toewijzen.

De conclusie is dat DEM derhalve gerechtigd is om een bedrag van € 333.425,89 de door haar gemaakte herstelkosten te verrekenen met de huur.

Daarmee slaagt ook grief V.
Het voorgaande brengt mee dat
grief VI eveneens slaagt.

Gebod tot jaarlijks onderhoud in toekomst

2.27

Bij
grief VIII stelt DEM aan de orde het door haar gevorderde gebod tot het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde door Nieuwburen. Deze vordering heeft de kantonrechter afgewezen, omdat DEM de gebreken zelf al zou hebben verholpen.

2.28

Het hof stelt voorop dat de omstandigheid dat DEM een aantal gebreken zelf verholpen heeft omdat Nieuwburen dit weigerde (ondanks een veelheid aan verzoeken, aanmaningen en ingebrekestellingen), niet afdoet aan het recht van DEM op regelmatig en deugdelijk onderhoud van het gehuurde. Voorts geldt dat DEM in toereikende mate heeft onderbouwd dat ook thans nog sprake is van gebreken. Gelet op de weigerachtige houding van Nieuwburen om in toereikende mate onderhoud uit te voeren aan het gehuurde, heeft DEM een voldoende belang bij toewijzing van het gevorderde gebod. Het belang van DEM is met name erin gelegen dat Nieuwburen in de toekomst het reguliere onderhoud op zich gaat nemen, hetgeen zij tot nu toe heeft nagelaten.

2.29

DEM heeft in haar gewijzigde eis bij akte bij pleidooi primair gevorderd (IV, sub a en sub b) een machtiging om zelf het onderhoud aan het gehuurde te verrichten. Gelet op het feit dat het uitvoeren van onderhoud en het verhelpen van gebreken op de weg van de verhuurder ligt en te verwachten is dat met deze uitspraak duidelijkheid bij Nieuwburen ontstaat over de omvang van haar onderhoudsverplichtingen, acht het hof het niet aangewezen om deze machtiging toe te wijzen. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
Grief IX faalt daarmee.

2.3

Wel zal het hof, zoals subsidiair gevorderd (IV, sub c), Nieuwburen een gebod opleggen om behoorlijk periodiek onderhoud uit te voeren, volgens - zoals DEM heeft gevorderd bij haar eiswijziging in de akte bij pleidooi - de Meerjaren Onderhoudsrapportage van Raderadvies van 9 oktober 2013 (prod. 67 akte bij pleidooi). Weliswaar heeft Nieuwburen naar voren gebracht dat enkele onderdelen van dit rapport, althans van het rapport van DR Project BV van 2012, geen onderhoud of herstel betreffen, maar ' upgrading ' . Nieuwburen noemt in dit verband vervanging van verlichtingsarmaturen, vervanging sanitairgroepen, vervanging raamsluitingen, aanbrengen wtw-unit (memorie van antwoord punt 31). Nu Nieuwburen die stelling niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met een eigen deskundigenrapport, gaat het hof daaraan voorbij. Het hof zal de vordering van DEM dan ook toewijzen.

Het hof zal aan het gebod een dwangsom verbinden, zoals gevorderd door DEM, zij het dat de dwangsom zal worden verlaagd tot € 500,-- respectievelijk € 5.000,-- voor niet-urgente respectievelijke urgente gebreken (in plaats van € 2.500,-- respectievelijk € 20.000,--). De dwangsom voor het niet uitvoeren van de werkzaamheden uit de Meerjaren Onderhoudsrapportage zal worden gesteld op € 20.000,--.
Het totaal aan te verbeuren dwangsommen zal bovendien worden gemaximeerd tot
€ 300.000,--.

2.31

De gevorderde dwangsom voor gebreken die zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van Nieuwburen in de nakoming van een of meer van haar onderhoudsverplichtingen (petitum IV, sub c, sub (i)) zal niet worden toegewezen, nu niet voldoende duidelijk is aan welke hoofdverplichting deze dwangsom is verbonden, mede in relatie tot het gevorderde onder IV, sub c, sub (ii) en (iii).

Grief VIII slaagt hiermee grotendeels.

2.32

Het hof zal niet toewijzen de vordering van DEM om te bepalen dat DEM nimmer toegang hoeft te verschaffen tot het gehuurde indien Nieuwburen niet tijdig (tenminste 48 uur voor de geplande toegang) overleg daarover heeft geïnitieerd, en dat toegang uitsluitend behoeft te worden verleend op werkdagen tussen 8.00 en 17.30 uur. Gelet op de dwangsommen die aan Nieuwburen zullen worden opgelegd om in korte tijd gemelde defecten en gebreken te verhelpen, dient DEM haar desverzocht steeds toegang te verlenen, uiteraard binnen redelijke grenzen.

Buitengerechtelijke kosten

2.33

Ten slotte heeft DEM gevorderd vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten, namelijk de kosten ter voorkoming en beperking van schade en ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van Nieuwburen. DEM heeft haar vordering verder onderbouwd met de facturen overgelegd als productie 36 en 39, in totaal tot een bedrag van € 13.585,-- (excl. btw).

Nieuwburen heeft de verschuldigdheid van deze kosten onvoldoende betwist. De kosten zijn in redelijkheid gemaakt en ook de hoogte van de kosten is redelijk. Het hof zal het gevorderde bedrag derhalve toewijzen.

2.34

Grief XI heeft geen zelfstandige betekenis en kan onbesproken blijven.

Slotsom

2.35

De grieven slagen grotendeels. De vorderingen van DEM zullen worden toegewezen als nader in het dictum te bepalen.

Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij zal Nieuwburen worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

3. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 26 mei 2011;

en opnieuw rechtdoende:

1. verklaart voor recht dat Nieuwburen over de periode 2006 - 2013 toerekenbaar tekortgeschoten is in haar contractuele onderhoudsverplichtingen jegens DEM;

2. verklaart voor recht dat artikel 14.1 van de tussen partijen geldende Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst nietig is voor zover daarin is bepaald dat de betaling van de huurprijs en van hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, geschiedt '
zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering, welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben ' ;

3. verklaart voor recht dat DEM jegens Nieuwburen gerechtigd was om de gebreken aan het gehuurde te doen verhelpen c.q. achterstallig onderhoud te doen uitvoeren, voor een totaalbedrag van € 333.425,89 (excl. btw);

4. verklaart voor recht dat DEM gerechtigd was het onder 3 genoemde bedrag tot een bedrag van € 201.581,30 (excl. btw) in mindering te brengen op de huurtermijnen van december 2009 tot en met februari 2010 en februari 2011 tot en met april 2011;

5. veroordeelt Nieuwburen om de aldus onverschuldigd door DEM betaalde huurtermijnen ad € 201.581,30 over de maanden december 2009 tot en met februari 2010 en februari 2011 tot en met april 2011 aan DEM terug te betalen, alsmede om het restant van het onder 3 genoemde bedrag, derhalve

€ 131.844,59 (excl. btw), vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot aan de dag der algehele voldoening, aan DEM te voldoen;

6. veroordeelt Nieuwburen tot terugbetaling van het uit hoofde van het bestreden vonnis betaalde bedrag aan wettelijke rente ad € 11.434,85 als onverschuldigd betaald terug te betalen aan DEM, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot aan de dag der algehele voldoening;

7. verklaart voor recht dat de door DEM aan Nieuwburen verschuldigde huurprijs vanaf maart 2008 tot december 2009 verminderd wordt ten belope van een percentage van 40% van de huurprijs;

8. beveelt Nieuwburen om haar onderhoudsverplichtingen uit de huurovereenkomst in verbinding met de Allonge en de Algemene Bepalingen na te komen, zoals voor de komende tien jaren geconcretiseerd in de Meerjaren Onderhoudsrapportage van Raderadvies van 9 oktober 2013,
zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- voor elke melding door DEM waarbij een door haar als urgent gekwalificeerd gebrek of defect in, aan of om het gehuurde niet binnen één dag is verholpen en € 500,-- voor elke melding door DEM waarbij een door haar als niet urgent te kwalificeren gebrek of defect niet binnen vijf dagen wordt verholpen, alsmede van € 1.000,-- (voor urgente gebreken of defecten) respectievelijk € 100,-- (voor niet urgente gebreken of defecten) voor iedere daarop volgende dag dat het gebrek of defect niet zal zijn verholpen;

alsmede op straffe van een dwangsom van € 20.000,-- voor iedere langetermijnonderhoudspost uit de Meerjaren Onderhoudsrapportage van Raderadvies indien en zodra de daaraan verbonden werkzaamheden niet binnen 14 dagen na het verstrijken van de daarvoor in de Meerjaren Onderhouds-

rapportage genoemde termijn op deugdelijke wijze zijn verricht;

9. verbindt aan het totaal van de ingevolge sub 7 te verbeuren dwangsommen een maximum van € 300.000,--;

10. veroordeelt Nieuwburen tot betaling aan DEM van een bedrag van € 13.585,-- (excl. btw) aan kosten ter voorkoming, beperking en vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

11. veroordeelt Nieuwburen in de kosten van de procedure en begroot die op:

in eerste aanleg : op nihil aan verschotten en € 400,-- voor salaris;

in hoger beroep : op € 1.845,31 aan verschotten en € 7.339,50 voor salaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen nadat Nieuwburen in verzuim is met de betaling van de proceskosten;

12. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

13. wijst af het meer of anders gevorderde, daaronder begrepen de oorspronkelijke vorderingen van Nieuwburen.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C. Toorman en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2015.