Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.152.773/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 1410762 \ CV EXPL 13-3055
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 november 2015
inzake
1.SLOTERDAM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
ESTRADA VASTGOED B.V.,
ESTRADA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellanten,
advocaat: mr. J. de Koning te Amsterdam,
tegen
ELEMENT MATERIALS TECHNOLOGY AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. van Hooijdonk te Amsterdam.
Partijen worden hierna (in enkelvoud) Sloterdam en Element genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Sloterdam is bij dagvaarding van 27 juni 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 maart 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen (de rechtsvoorgangster van) Sloterdam als eiseres en Element als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Sloterdam heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en
primairvoor recht zal verklaren dat tussen partijen op 29 augustus 2012 althans op 4 oktober 2012 althans op een door het hof te bepalen datum een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen, voor recht zal verklaren dat Element toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die huurovereenkomst en deze zal ontbinden en, ten slotte, Element zal veroordelen tot, kort gezegd, vergoeding van de door Sloterdam geleden schade bestaande uit gederfde huurpenningen,
subsidiairvoor recht zal verklaren dat Element tekort is geschoten in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door (de wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen en Element zal veroordelen tot vergoeding van de als gevolg daarvan door Sloterdam geleden schade, op te maken bij staat, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
primairvoor recht zal verklaren dat tussen partijen op 29 augustus 2012 althans op 4 oktober 2012 althans op een door het hof te bepalen datum een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen, voor recht zal verklaren dat Element toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die huurovereenkomst en deze zal ontbinden en, ten slotte, Element zal veroordelen tot, kort gezegd, vergoeding van de door Sloterdam geleden schade bestaande uit gederfde huurpenningen,
subsidiairvoor recht zal verklaren dat Element tekort is geschoten in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door (de wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen en Element zal veroordelen tot vergoeding van de als gevolg daarvan door Sloterdam geleden schade, op te maken bij staat, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
Element heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Op 6 en 14 juni, op 3 en 9 juli en op 3 augustus 2012 is tussen vertegenwoordigers van Sloterdam en Element overleg gevoerd over het door Element gaan huren van het (mede) aan Sloterdam toebehorende pand gelegen aan de [adres] (verder: het pand).
(ii) Op 20 augustus 2012 heeft [A] , Vice President Europe Operations van Element (verder: [A] ), een e-mail gestuurd aan [B] , directeur van Sloterdam (verder: [B] ), met onder meer de volgende inhoud:
“U hebt vorige week met de heer [C] een voorstel voor de verhuur van de [adres] besproken. U hebt tevens met de heer [C] een verbouwing besproken zodat het pand geschikt wordt gemaakt voor Element. De geraamde kosten voor deze verbouwing komen volgens u op € 300.000,-. Uw huidige voorstel is om de gehele kosten voor deze verbouwing door ons te laten betalen. Hiervan zouden wij 50% onmiddellijk betalen en 50% door middel van een huurverhoging over een periode van 10 jaar. Het huidige pand staat te huur voor € 70.000,- per jaar, maar kan, mijn inziens, niet in deze staat verhuurd worden voor deze huurprijs. Mijn voorstel is daarom ook dat u 50% van de verbouwingskosten betaalt en dat wij 50% van de verbouwingskosten betalen door middel van een huurverhoging van 10 jaar van € 70.000,- naar € 85.000,- per jaar. (…) Ik begrijp dat de kosten van de verbouwing een raming zijn en dat de werkelijke kosten kunnen variëren. Ik wil dan ook voorstellen dat u volledige openheid van zaken geeft in de verbouwingskosten en dat we meer- of minderkosten op de bovengenoemde manier 50/50 delen tot een maximum van € 350.000,-. Dreigen de kosten hoger te worden zullen we tijdig om de tafel moeten gaan zitten om te bepalen hoe we verder willen gaan. Ik hoop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan. U kunt begrijpen dat deze e-mail geen overeenkomst is, maar slechts de randvoorwaarden stelt voor een nader overeen te komen huurovereenkomst.”
(iii) [A] heeft op 29 augustus 2012 om 13.45 uur een e-mail gestuurd aan [D] , makelaar van Sloterdam (verder: [D] ), met onder meer de volgende inhoud:
“Bedankt voor uw telefoontje eergisteren en het tegenbod. Ik moet zeggen dat het bod beter klonk over de telefoon dan dat het werkelijk was toen ik het op papier zetten. Feitelijk is alleen de huur met € 10.000,- per jaar verlaagd ten opzichte van de originele aanbieding. (…)
Huidige aanbod verhuurder
Huurprijs € 75.000,- per jaar
Huurvrije periode: Geen
Huurperiode: 10 jaar
Ingangsdatum huur na oplevering verbouwing
Bijdrage verbouwing: € 150.000,-
Ik ben bereid om de huurder een stuk tegemoet te komen maar we liggen toch nog een stuk uit elkaar. Ik heb mijn definitieve voorstel dan ook hier onderstaan. Zoals ik gisteren aangaf over de telefoon heb ik onlangs onze huidige huur verlengd om dit proces te kunnen afwachten en ons ruim tijd te geven om eventueel een ander pand te vinden. Ik heb gisteren ook Govert gevraagd om weer naar panden te gaan zoeken en ik sta open als u nog potentiële panden in uw portfolio heeft. Ik hoop nog steeds dat we hier uit kunnen komen, maar niet ten kosten van alles.
Ons voorstel
* Huurprijs € 70K per jaar
* Huurvrije periode: 6 maanden
* Huurperiode : 10 jaar
* Ingangsdatum huur na oplevering verbouwing
* Bijdrage verbouwing: € 150.000,-”
(iv) Sloterdam heeft via haar makelaar op 29 augustus 2012 een voorstel gedaan aan Element, blijkens de gespreksnotitie van [D] van die datum verzonden om 15.43 uur, luidende:
“Sept hurrkontrakt
Streven 1 jan
70 000
10j
3 mnd huurvrij
Verbouwing fifty fifty, max 150.000 verhuurder, begroot op 300.000 Verhuurder regelt het, begeild Huurder geeft opdracht en betaalt, verhuurder betaalt elke maand retour
3 mnd bankgarantie
Cijfers huurder financ
Concerngarantie
Organigram
Pm haven”
( v) [A] heeft hierop op 29 augustus 2012 om 17.01 aan [D] geschreven:
“Zoals zojuist telefonisch besproken ben ik akkoord met de uitgangspunten voor een huurcontract voor de [adres]
* Huurprijs € 70K per jaar
* Huurvrije periode: 3 maanden
* Huurperiode: 10 jaar
* Ingangsdatum huur na oplevering verbouwing (inschatting 1 januari 2013)
* Bijdrage verbouwing door verhuurder: max. € 150.000,-
De huurder van het pand zal Element Materials Technology Amsterdam BV zijn (zie KvK uittreksel). Ik zal in een aparte e-mail nog een overzicht van onze juridische structuur en financiële situatie geven. Voor de huidige panden die wij huren binnen Element geven wij concerngaranties af ipv bankgaranties, ik zou u willen vragen om deze mogelijkheid ook met de verhuurder te bespreken. Ik wil ook graag, op onze kosten, een milieu controle laten uitvoeren voordat we het pand betrekken zodat we niet jaren later in een discussie komen over vervuiling. Ik neem aan dat de verhuurder hier geen bezwaar tegen heeft.”
(vi) [A] heeft op 10 september 2012 aan [D] informatie gestuurd over de jaarrekening CC Sarl Luxemburg, kopie paspoort [E] en Organisatieschema.
(vii) [D] heeft [A] op 18 september 2012 de concept-huurovereenkomst gestuurd met betrekking tot de huur van het pand. Hij verzoekt daarbij toegestuurd te krijgen de statuten van Herculean Testing Group B.V., een gewaarmerkt uittreksel van Registre de Commerce en des sociétés van Herculean CC S.a.r.l., met tekeningsbevoegdheid, een kopie van de legitimatiebewijzen van de tekeningsbevoegde personen van alle drie de entiteiten en een ‘letter of good standing’ van de bank of accountant van Herculean CC S.a.r.l.
(viii) Namens Element is op 28 september 2012 aan [D] geschreven:
“wij zijn aan de slag met de aanvullende informatie zoals onderstaand beschreven. Dit hebben we echter nog niet compleet maar zullen deze informatie zsm beschikbaar stellen.”
(ix) Op 28 september 2012 is door [F] van Element (verder: [F] ) naar [D] gereageerd op de concept-huurovereenkomst. [F] schrijft minder gelukkig te zijn met het ROZ modelcontract. Hij stelt wijzigingen voor in het contract, onder andere om zonder toestemming kleine wijzigingen in het pand te mogen aanbrengen. Verder schrijft hij:
“De offerte is in de huidige staat beperkt bruikbaar om de volgende redenen;
- Het is de enige offerte. Graag zouden wij 5, maar in ieder geval 3 offertes willen hebben. Voorstel is om te overleggen hoe we zo snel mogelijk tot deze offertes komen.
- De offerte sluit ontzettend veel zaken uit, een aantal belangrijke zaken opgesomd: constructieve werkzaamheden, leges, asbestsanering, steiger bouw en huur, aanleggen NUTS voorzieningen, aan en afvoer materiaal en afval- en containerkosten. Het streven zou moeten zijn om zo veel mogelijk posten in de offerte op te nemen.Zodoende hebben krijgen we meer inzicht in de werkelijke totale kosten. (…)
- Mocht de keus op [X] Holland vallen dan dient in ieder geval het betaalschema aangepast te worden. Nu moet er meer dan 100.000 euro voor de aanvang betaalt worden, dit is niet acceptabel voor Element. (…)
- Daarnaast dient nagedacht te worden over incentives om de kosten voor de verbouwing laag te houden. Nu het aandeel van [Y] Investments B.V. is gemaximeerd tot 150.000 euro komt al het meerwerk, wat flink kan oplopen gezien de lijst van uitsluitingen, voor rekening van Element.”
( x) [D] heeft op 4 oktober 2012 een aangepaste huurovereenkomst aan [F] gestuurd.
(xi) [F] heeft op 11 oktober 2012 aan [D] geschreven:
“Zoals afgesproken een reactie op de voorliggende stukken.
1. Contract. Zie bijlage met wijzigingen. In overleg met de juridisch adviseur hebben we helaas nog fors wat wijzigingen moeten voorstellen. Zoals eerder aangegeven komt dit door de onevenwichtige benadering van het ROZ model. (…) Een andere belangrijke wijziging is dat we de verbouwing uit het contract hebben gehaald. Dit gezien de (kwalitatieve) voortgang op dit dossier. (…) Graag wijs ik er nog op dat eea uiteindelijk nog integraal door onze holding geaccordeerd moet worden. Deze zullen met name naar de aansprakelijkheden kijken. (…)”.
(xii) Gedateerd 31 oktober 2012 heeft Bouwgenoot in opdracht van Element 75 vragen en opmerkingen geformuleerd naar aanleiding van de offerte en tekeningen van [X] Holland B.V. (verder: [X] ) d.d. 14 september 2012.
(xiii) Op 6 en 7 november 2012 hebben besprekingen plaatsgevonden tussen Sloterdam en Element. Element heeft zich op 8 november 2012 teruggetrokken uit de onderhandelingen.
3.2.
Sloterdam heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd,
primairvoor recht te verklaren dat tussen partijen op 29 augustus 2012, althans op 4 oktober 2012, althans op een datum die de kantonrechter juist acht, een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen alsmede voor recht te verklaren dat Element is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst en die overeenkomst gerechtelijk te ontbinden, en, voorts, Element te veroordelen tot vergoeding van de ontstane schade, bestaande uit gederfde huurpenningen vanaf 1 januari 2013 tot 1 september 2013 en het verschil tussen de huurprijs die Sloterdam vanaf 1 september 2013 ontvangt en de huurprijs die Element zou betalen gedurende de overeengekomen looptijd van de huurovereenkomst ad € 279.999,99, en
subsidiairvoor recht te verklaren dat Element toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door (de wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen en Element te veroordelen tot vergoeding van de aldus voor Sloterdam ontstane schade, op te maken bij staat. Zij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Tussen partijen is op 29 augustus 2012 althans kort daarna een geldige huurovereenkomst tot stand gekomen. Element is deze overeenkomst echter niet nagekomen. Vanwege deze toerekenbare tekortkoming van Element wil Sloterdam de overeenkomst ontbinden. Zij vordert de als gevolg van de tekortkoming geleden schade, te weten gederfde huurinkomsten. Deze bestaan hieruit dat het pand gedurende enkele maanden leeg heeft gestaan en er geen huurinkomsten zijn ontvangen. Voorts kon het pand aan derden, maar tegen een lagere huurprijs, worden verhuurd. Het verschil aan te ontvangen huur vormt de door Sloterdam geleden en te lijden schade. Indien ervan moet worden uitgegaan dat op 29 augustus 2012 of kort daarna geen geldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, stond het Element niet vrij de onderhandelingen te staken. Element heeft dat, op 8 november 2012, wel gedaan. Element is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan gelden schade. Element heeft tegen een en ander verweer gevoerd.
primairvoor recht te verklaren dat tussen partijen op 29 augustus 2012, althans op 4 oktober 2012, althans op een datum die de kantonrechter juist acht, een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen alsmede voor recht te verklaren dat Element is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst en die overeenkomst gerechtelijk te ontbinden, en, voorts, Element te veroordelen tot vergoeding van de ontstane schade, bestaande uit gederfde huurpenningen vanaf 1 januari 2013 tot 1 september 2013 en het verschil tussen de huurprijs die Sloterdam vanaf 1 september 2013 ontvangt en de huurprijs die Element zou betalen gedurende de overeengekomen looptijd van de huurovereenkomst ad € 279.999,99, en
subsidiairvoor recht te verklaren dat Element toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door (de wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen en Element te veroordelen tot vergoeding van de aldus voor Sloterdam ontstane schade, op te maken bij staat. Zij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Tussen partijen is op 29 augustus 2012 althans kort daarna een geldige huurovereenkomst tot stand gekomen. Element is deze overeenkomst echter niet nagekomen. Vanwege deze toerekenbare tekortkoming van Element wil Sloterdam de overeenkomst ontbinden. Zij vordert de als gevolg van de tekortkoming geleden schade, te weten gederfde huurinkomsten. Deze bestaan hieruit dat het pand gedurende enkele maanden leeg heeft gestaan en er geen huurinkomsten zijn ontvangen. Voorts kon het pand aan derden, maar tegen een lagere huurprijs, worden verhuurd. Het verschil aan te ontvangen huur vormt de door Sloterdam geleden en te lijden schade. Indien ervan moet worden uitgegaan dat op 29 augustus 2012 of kort daarna geen geldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, stond het Element niet vrij de onderhandelingen te staken. Element heeft dat, op 8 november 2012, wel gedaan. Element is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan gelden schade. Element heeft tegen een en ander verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat Sloterdam het onder 3.1 sub (iii) bedoelde e-mailbericht van 29 augustus 2012 redelijkerwijs niet zo heeft mogen opvatten dat daarmee een overeenkomst was bereikt, omdat Element kort voordien aan Sloterdam had laten weten dat de toen verstuurde e-mailberichten niet als overeenkomst konden worden opgevat en Element ook in voornoemd e-mailbericht heeft geschreven dat het slechts om de uitgangspunten van een huurcontract ging en omdat ook de inhoud van dit e-mailbericht van Element, gezien de voorafgaande correspondentie, niet zonder meer erop duidt dat een overeenkomst was bereikt. Gelet op een en ander kon Element zich, na ontvangst van de offerte van [X] , op het standpunt stellen dat zij andere offertes wilde opvragen, waarvoor Sloterdam begrip had moeten tonen, aldus de kantonrechter. Voorts heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat ook op 4 oktober 2012 geen overeenstemming was bereikt, omdat Sloterdam niet akkoord was gegaan met alle door Element voorgestelde wijzigingen in de huurovereenkomst en op die datum bovendien slechts de offerte van [X] beschikbaar was, terwijl Element op 28 september 2012 had laten weten meerdere offertes te willen ontvangen. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat hem niet is gebleken dat Element heeft getracht tussen september en begin november 2012 op oneigenlijke wijze onder een al gesloten contract uit te komen en dat Element door de langdurige onderhandelingen die begin november 2012 hebben plaatsgevonden voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Sloterdam, zodat het afbreken van die onderhandelingen door Element niet onrechtmatig was. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter geconcludeerd dat tussen partijen geen huurovereenkomst is tot stand gekomen en dat Element ook niet anderszins schadeplichtig is geworden en heeft hij de vorderingen afgewezen en Sloterdam veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
De grieven van Sloterdam strekken ertoe de beslissing van de kantonrechter om haar vordering af te wijzen en de gronden die daartoe zijn gebezigd, geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.
3.5.
De vraag die partijen primair verdeeld houdt, is of tussen partijen op of rond 29 augustus 2012 dan wel 4 oktober 2012 een huurovereenkomst is tot stand gekomen met betrekking tot het pand.
3.6.
Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Daarbij geldt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden, maar in elke vorm kunnen geschieden en besloten kunnen liggen in een of meer gedragingen (vgl. HR 21 december 2001, NJ 2002/60, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.7.
Tot de kern van het verweer van Element behoort de stelling dat in het onderhavige geval de verbouwing van het pand tot de essentialia voor totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen behoorde. Daarbij ging het niet alleen om de wijze van verbouwing van het pand maar vooral ook om de (verdeling van de) kosten en de risico’s ervan. Element heeft dit onder meer aan Sloterdam kenbaar gemaakt via de onder 3.1 sub (ii) genoemde e-mail van 20 augustus 2012, waarin de (verdeling van de) kosten en de risico’s van de verbouwing een centrale plaats innemen en van de zijde van Element om (meer) duidelijkheid op dit punt door Sloterdam wordt gevraagd:
“Ik begrijp dat de kosten van de verbouwing een raming zijn en dat de werkelijke kosten kunnen variëren. Ik wil dan ook voorstellen dat u volledige openheid van zaken geeft in de verbouwingskosten en dat we meer- of minderkosten op de bovengenoemde manier 50/50 delen tot een maximum van € 350.000,-. Dreigen de kosten hoger te worden zullen we tijdig om de tafel moeten gaan zitten om te bepalen hoe we verder willen gaan.”
Die roep om (meer) duidelijkheid op dit punt heeft Element ook op latere tijdstippen herhaald, zoals onder meer in de onder 3.1 sub (ix) bedoelde e-mail van 28 september 2012:
De offerte is in de huidige staat beperkt bruikbaar om de volgende redenen;
- Het is de enige offerte. Graag zouden wij 5, maar in ieder geval 3 offertes willen hebben. (…)
- De offerte sluit ontzettend veel zaken uit, een aantal belangrijke zaken opgesomd: constructieve werkzaamheden, leges, asbestsanering, steiger bouw en huur, aanleggen NUTS voorzieningen, aan en afvoer materiaal en afval- en containerkosten. Het streven zou moeten zijn om zo veel mogelijk posten in de offerte op te nemen.Zodoende hebben krijgen we meer inzicht in de werkelijke totale kosten. (…)
- Mocht de keus op [X] Holland vallen dan dient in ieder geval het betaalschema aangepast te worden. (…)
- Daarnaast dient nagedacht te worden over incentives om de kosten voor de verbouwing laag te houden. Nu het aandeel van [Y] Investments B.V. is gemaximeerd tot 150.000 euro komt al het meerwerk, wat flink kan oplopen gezien de lijst van uitsluitingen, voor rekening van Element.”
Dat met name de (verdeling van de) kosten en de risico’s van de verbouwing een onlosmakelijk onderdeel vormden van de onderhandelingen tussen partijen om tot een huurovereenkomst met betrekking tot het pand te komen, is onmiskenbaar ook zo door Sloterdam begrepen. Dit blijkt onder meer uit de e-mail van [B] van 30 juli 2012 aan zijn bouwkundige (met kopie aan Element, productie 8 bij conclusie van antwoord):
“Hoi […] ,
(…)
Wanneer denk jij dat we het totale overzicht hebben inzake de kosten om het pand geschikt te maken voor Element?
Wanneer dat bedrag bekend is kan ik namelijk een huurvoorstel uitbrengen.”
Dit blijkt eveneens uit een e-mail van [B] van 23 oktober 2012 (productie 7 bij conclusie van antwoord):
“Beste […] ,
(…)
Aangezien we nu op korte termijn willen overgaan tot ondertekening van het huurcontract, en de aanneemovereenkomst daar een onlosmakelijk deel van is, verzoek ik je inderdaad om uiterlijk volgende week met Element een consensus te bereiken.”
Sloterdam heeft echter gesteld dat tussen partijen op enigerlei moment, te weten op 29 augustus 2012 dan wel 4 oktober 2012, algehele overeenstemming (dus ook op dit punt) is bereikt en op dat moment derhalve een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
3.8.
Sloterdam baseert haar stelling dat op 29 augustus 2012 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen met name op de inhoud van de e-mail van [A] aan [D] van 29 augustus 2012:
“Zoals zojuist telefonisch besproken ben ik akkoord met de uitgangspunten voor een huurcontract voor de [adres]
* Huurprijs € 70K per jaar
* Huurvrije periode: 3 maanden
* Huurperiode: 10 jaar
* Ingangsdatum huur na oplevering verbouwing (inschatting 1 januari 2013)
* Bijdrage verbouwing door verhuurder: max. € 150.000,-
(…)”
Volgens Sloterdam zijn met deze e-mail alle essentialia voor een huurovereenkomst tussen partijen, inclusief de (verdeling van de) kosten en risico’s van de verbouwing, geregeld. Op dit laatste punt moet de e-mail volgens Sloterdam zo worden gelezen dat de verhuurder uitsluitend een bijdrage van € 150.000,= levert en de overige kosten en alle risico in verband met meerkosten op Element komen te rusten. Het hof kan Sloterdam in deze uitleg niet volgen. Deze e-mail staat immers niet op zichzelf, maar moet worden begrepen in het licht van wat daaraan voorafgaand tussen partijen was besproken. Ten tijde van het versturen van deze e-mail had Element nog geen inzicht in de duur, omvang en kosten van de verbouwing en was ter zake evenmin enigerlei concrete offerte aan Element verstrekt, hoewel Element juist op dit punt (begrijpelijkerwijs) om openheid – met name in de genoemde e-mail van 20 augustus 2012 – had gevraagd. Voor Element was vanzelfsprekend niet alleen de bijdrage in de verbouwingskosten van Sloterdam van belang, maar ook de hoogte van de totale verbouwingskosten die voor haar rekening zouden blijven. Gesteld noch gebleken is dat Element bereid was om onverschillig welke verbouwingskosten te accepteren. Met betrekking tot de (kosten van de) verbouwing, een onlosmakelijk onderdeel van de te sluiten huurovereenkomst, is op 29 augustus 2012 dus geen overeenstemming bereikt, zodat op die datum ook geen huurovereenkomst tot stand kan zijn gekomen. Daar komt nog bij dat Sloterdam uit het gebruik van de woorden ‘uitgangspunten voor een huurcontract’ redelijkerwijs evenmin heeft mogen begrijpen dat Element ervan uitging dat met datgene wat zij daarop liet volgen in deze e-mail reeds een huurcontract was tot stand gekomen. Het gebruik van het woord ‘uitgangspunten’ duidt erop dat slechts sprake is van een voorfase en nog geen huurovereenkomst is tot stand gekomen. Bovendien heeft Sloterdam op deze e-mail niet gereageerd op een wijze waaruit valt af te leiden dat zij meende dat een huurovereenkomst was tot stand gekomen tussen partijen. Uit haar opstelling nadien, zoals bijvoorbeeld uit de voornoemde e-mail van [B] van 23 oktober 2012, leidt het hof veeleer af dat (ook) zij op dat moment kennelijk heeft gemeend dat het tegendeel het geval was.
3.9.
Naar het oordeel van het hof is ook op 4 oktober 2012 geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Ook op dat moment was tussen partijen immers nog geen overeenstemming bereikt met betrekking tot de (verdeling van de) kosten en de risico’s van de verbouwing. Weliswaar heeft Element op 18 september 2012 een concept-huurovereenkomst alsmede een offerte van aannemer [X] ontvangen, maar in de bedoelde e-mail van Element van 28 september 2012 heeft zij te kennen gegeven minder gelukkig te zijn met het ROZ-modelcontract en heeft zij tal van wijzigingen in dat contract voorgesteld, terwijl zij met betrekking tot de verbouwing onder meer om meerdere offertes heeft verzocht, heeft opgemerkt dat daarin meer zaken zouden moeten worden verwerkt, dat het betaalschema zou moeten worden aangepast en dat meer ‘incentives’ zouden moeten worden ingebouwd om de kosten van verbouwing zo laag mogelijk te houden. Met het versturen door [D] aan Element van een aangepaste huurovereenkomst op 4 oktober 2012, waarin nog steeds [X] als aannemer werd genoemd, waren al deze punten – zeker de punten met betrekking tot de verbouwing – niet opgelost. Sloterdam heeft voor het overige onvoldoende concrete feiten aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat partijen over en weer op 4 oktober 2012 hebben begrepen althans hebben moeten begrijpen dat tussen hen een huurovereenkomst was tot stand gekomen.
3.10.
Het voorgaande betekent dat
grief 1 tot en met grief 4falen en dat
grief 5buiten bespreking kan blijven.
grief 1 tot en met grief 4falen en dat
grief 5buiten bespreking kan blijven.
3.11.
De vraag die partijen subsidiair verdeeld houdt, is of Element tekort is geschoten in de nakoming van haar precontractuele verplichtingen jegens Sloterdam dan wel onrechtmatig jegens Sloterdam heeft gehandeld door de (wijze van) het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen op 8 november 2012.
3.12.
Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (vgl. HR 12 augustus 2005, NJ 2005/467, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.13.
Sloterdam heeft betoogd dat zij op 29 augustus 2012 en op 4 oktober 2012 het gerechtvaardigd vertrouwen had dat de huurovereenkomst tot stand zou komen en dat Element maximaal heeft bijgedragen aan het ontstaan van dat vertrouwen aan de zijde van Sloterdam. Daartoe heeft Sloterdam onder meer aangevoerd dat partijen al op 6 juni 2012 hebben afgesproken exclusief te onderhandelen over het pand, dat zij over de essentialia van een huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt, dat Element daarnaast intensief overleg voerde met [X] over de inrichting van het gehuurde en dat Element in haar aanbod of aanvaarding van dat aanbod op of vóór 29 augustus 2012 geen voorbehoud heeft gemaakt en geen ontbindende of opschortende voorwaarde heeft bedongen. Eerst bij e-mail van 11 oktober 2012 heeft Element, in aanvulling op de reeds bereikte overeenstemming, drie belangrijke nieuwe eisen gesteld, te weten: (a) een nog niet eerder bedongen opschortende voorwaarde ten aanzien van het bereiken van overeenstemming over de verbouwing, (b) een nog niet eerder genoemde beperking van de af te geven concerngarantie tot € 35.000,=, en (c) een nieuw voorbehoud van goedkeuring door de holding van Element ten aanzien van de gehele deal. Deze voorbehouden zijn te laat gemaakt, omdat Sloterdam op dat moment, in het gerechtvaardigde vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand zou komen, al zeer aanzienlijke kosten had gemaakt, zodat Element Sloterdam had moeten waarschuwen dat er volgens haar nog geen overeenstemming was bereikt. Nu zij dit niet heeft gedaan, is zij jegens Sloterdam toerekenbaar tekortgeschoten althans heeft zij onrechtmatig jegens haar gehandeld.
3.14.
Het hof stelt voorop dat het er, wat betreft de al dan niet aanwezigheid van gerechtvaardigd vertrouwen aan de kant van Sloterdam, met name om gaat of daarvan sprake was op 8 november 2012, de datum waarop Element zich uit die onderhandelingen heeft teruggetrokken. Naar het oordeel van het hof was dit niet het geval. Zoals hiervoor (onder 3.7) reeds overwogen, vormden de wijze van verbouwing van het pand en vooral de (verdeling van de) kosten en de risico’s ervan een onderwerp waarover tussen partijen vanaf het begin van hun onderlinge contacten is onderhandeld, maar waaromtrent zij uiteindelijk nimmer tot overeenstemming zijn gekomen, ook niet op of rond 29 augustus 2012. Sloterdam heeft in het licht daarvan onvoldoende concrete feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij niettemin het gerechtvaardigde vertrouwen kon hebben dat een huurovereenkomst – waarin ook de wijze en de financiering van de verbouwing was geregeld – tussen partijen tot stand zou komen. Het hof kan Sloterdam evenmin volgen in haar betoog voor zover zij stelt dat Element niet (meer) de door Sloterdam genoemde ‘voorbehouden’ mocht maken. Met Element is het hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het door [F] in zijn e-mail van 11 oktober 2012 geformuleerde voorstel om de huurovereenkomst en de afspraken met betrekking tot de verbouwing separaat te regelen en het bereiken van overeenstemming over de verbouwing als een opschortende voorwaarde te laten gelden voor het inwerkingtreden van de huurovereenkomst, een inhoudelijk nieuwe voorwaarde was. De eerder aangehaalde e-mail van [B] van 23 oktober 2012 duidt daar ook niet op. Zoals hiervoor overwogen vormde de (hoogte van de kosten van de) verbouwing van het pand immers vanaf het begin onderdeel van de tussen partijen te bereiken overeenstemming. De door Sloterdam bedoelde beperking van de concerngarantie vormde een reactie van Element op het dubbele karakter van de door Sloterdam voorgestelde concerngarantie waarbij twee groepsmaatschappijen van Element betrokken waren, waartegen Element eerder al bezwaar had gemaakt, en Element heeft uiteengezet dat [F] in zijn hiervoor genoemde e-mail heeft opgemerkt dat de holding goedkeuring zou moeten geven in verband met deze te geven concerngarantie. Beide laatste onderdelen waren niet zodanig nieuw dat Element deze in dat stadium niet meer als discussiepunt in het overleg tussen partijen over de te sluiten huurovereenkomst mocht opwerpen. Een en ander betekent dat
grief 7evenmin terecht is voorgesteld.
grief 7evenmin terecht is voorgesteld.
3.15.
Sloterdam heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod – dat overigens zowel wat te bewijzen concrete feiten als wat mogelijk te horen getuigen betreft op geen enkele wijze nader is toegespitst – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.16.
Uit het voorgaande volgt de conclusie dat de grieven falen –
grief 6deelt, als afhankelijke grief, het lot van de reeds besproken grieven – en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.
grief 6deelt, als afhankelijke grief, het lot van de reeds besproken grieven – en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.
3.17.
De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Sloterdam zal als de in het ongelijk gestelde partij (hoofdelijk) worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten, met wettelijke rente.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Sloterdam (hoofdelijk) in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Element gevallen, op € 5.114,= voor verschotten, op € 3.263,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de gedingkosten indien deze niet binnen die termijn worden voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, D.J. van der Kwaak en J.E. Molenaar, en is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2015 door de rolraadsheer.