Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 13/00150
18 augustus 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z] , belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4450 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gedateerd 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (gemeente [Z] ) (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand van 1 januari 2012, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 1.222.000 (hierna: de WOZ-waarde). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2012 bekend gemaakt.
1.2.
Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 9 augustus 2012 het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.205.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Bij mondelinge uitspraak van 4 februari 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 maart 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 augustus 2014 een aanvulling op het verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2014. Het Hof heeft ter zitting op verzoek van partijen besloten de zaak aan te houden in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad in het cassatieberoep met rolnummer 14/02958. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 9 oktober 2014 aan partijen is verzonden.
1.7.
Partijen hebben het Hof desgevraagd schriftelijk bericht dat zij naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 23 januari 2015 (nr. 14/02958) niet in onderling overleg tot overeenstemming zijn gekomen. De heffingsambtenaar heeft verzocht om een nadere mondelinge behandeling.
1.8.
De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend met dagtekening 19 juni 2015.
1.9.
Een nadere mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 juni 2015. Van het verhandelde van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar mondelinge uitspraak de volgende feiten vastgesteld, waarbij de belanghebbende wordt aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 789 m³ en de oppervlakte van het perceel is 456 m².
Eiser heeft de woning gekocht in december 2010 en heeft daarvoor € 1.024.000 betaald.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof hiervan uitgaan.
Het Hof vult de feiten als volgt aan:
2.3.
Tot de gedingstukken behoort een op 11 november 2010 gedateerd (ongericht) schrijven van [A] CV. Hierin is, voorzover van belang, opgenomen:
“NU TIJDELIJK 25% KORTING OP GESCHAKELDE VILLA’S IN WOONGEBIED [B] OP [A] !
Indien u vóór 31 december 2010 een koop-aanneemovereenkomst tekent voor een woning in [B] , biedt [A] op een aantal woningen een eenmalige korting op de V.O.N.-prijs en daarnaast een aanvullende kortingsregeling. (…) De regeling wordt door [A] per direct geïntroduceerd om de gebouwde maar nog onverkochte woningen nog voor het einde van [2010] te verkopen. […]
Wat houdt de regeling in?
De prijzen van de gebouwde onverkochte woningen worden tijdelijk en onvoorwaardelijk met zo’n 10% verlaagd. Over het resterende bedrag ontvangt u nog eens een nominale korting van 15%. Deze korting van 25% hoeft u dus niet te financieren! Pas bij de doorverkoop van uw woning betaalt u de nominale korting aan [A] terug, vermeerderd met 30% aandeel voor [A] in de positieve waardeontwikkeling. Bij een negatieve waardeontwikkeling neemt [A] 50% daarvan voor haar rekening.”
2.4.
In de ‘Akte van Levering: [A] , [B] (bouwnummer [xx] ) te [Z] ’ van 31 januari 2011 is het volgende opgenomen:
Koop- en overdrachtsbepalingen
(..)
Artikel 1B: Korting op de koopsom; recht op gedeelte verkoopopbrengst.
Blijkens de koopovereenkomst heeft de verkoper aan de verkrijger een (on)voorwaardelijke korting op de koopprijs verleend. Voor wat betreft de bepalingen van die korting wijzen partijen naar artikel 4a van de koopovereenkomst woordelijk luidende als volgt:
“1. De Verkoper heeft aan de verkrijger een onvoorwaardelijke korting op de koopsom van de grond (inclusief omzetbelasting) verleend die gelijk is aan het verschil tussen het totaal van de hiervoor onder II genoemde koopsom (inclusief omzetbelasting) van de grond en de met de Ondernemer overeengekomen aanneemsom (inclusief omzetbelasting) ten bedrage vanzegge ZESHONDERDTWEEËNVEERTIGDUIZEND ZEVENHONDERDTWINTIG EURO
(€ 642.720,00)aan de ene zijde en het hierna genoemde bedrag D aan de andere zijde, zodat de koopsom van de grondzegge VIJFHONDERZEVENENVIJFTIGDUIZEND TWEEHONDERDTACHTIG EURO (€ 557.280,00)(inclusief omzetbelasting) bedraagt. De onvoorwaardelijke korting bedraagt derhalve :€ 139.000,--.
2. De Verkoper heeft aan de Verkrijger een aanvullende korting op de koopsom van de grond (inclusief omzetbelasting) verleend gelijk aanvijftien procent (15%) zegge EENHONDERDTACHTIGDUIZEND EURO (€ 180.000)van het hierna genoemde bedrag D, zodat de uiteindelijke koopsom van de grondzegge DRIEHONDERDZEVENENZEVENTIGDUIZEND TWEEHONDERDTACHTIG EURO (€ 377.280)(inclusief omzetbelasting) bedraagt.
3. De in lid 2 genoemde korting is een voorwaardelijke korting en dient overeenkomstig het geen hierna is bepaald aan de Verkoper te worden terugbetaald, indien de Verkrijger tot vervreemding van het verkochte overgaat.
4. Voor dit artikel gelden de volgende definities.
(…)
-- de marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het verkochte (inclusief de daarop te realiseren woning) van1.200.000,00euro, blijkens het taxatierapport door een beëdigd taxateur de dato 10 november 2010, hierna aangeduid als:bedrag D.
(…)”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil het antwoord op de vraag of en, zo ja, in hoeverre, de vastgestelde waarde (verder) dient te worden verminderd in verband met de nominale (voorwaardelijke) korting van 15%.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert primair tot een waarde van € 1.020.000 en subsidiair tot een waarde van € 1.121.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de door de rechtbank op € 1.205.000 vastgestelde waarde.
3.4.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.
4.Beoordeling van het geschil
De rechtbank heeft omtrent het geschil voor zover in hoger beroep nog van belang als volgt overwogen:
“Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de door eiser voor de woning betaalde prijs van € 1.024.000 niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. De v.o.n.-prijs bedroeg € 1.339.000. Op dat bedrag is een onvoorwaardelijke korting van 10% en een voorwaardelijke korting van 15% verleend. De voorwaardelijke korting betreft een financieringskorting en de omvang van die korting is afhankelijk van de prijs waartegen eiser de woning te zijner tijd doorverkoopt, omdat de projectontwikkelaar zal meedelen in de eventuele toekomstige winst die bij doorverkoop wordt gerealiseerd. Deze korting is niet van invloed op de waarde in het economisch verkeer. Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer dient alleen de onvoorwaardelijke korting van 10% op de v.o.n.-prijs in aanmerking te worden genomen, zodat de WOZ-waarde € 1.205.000 bedraagt.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de korting van 10% en de aanvullende korting van 15% die als financieringskorting is gepresenteerd, allebei in aanmerking dienen te worden genomen. De financieringskorting is een optie die aan de verkoper is gegeven, namelijk de optie om bij doorverkoop van de woning onder bepaalde voorwaarden mee te delen in de overwinst die wordt gerealiseerd. De waarde van die optie is thans niet te bepalen, maar benadert momenteel eerder nul dan 15% van de v.o.n.-prijs.
Tussen partijen is niet in geschil dat de onvoorwaardelijke korting van 10% op de v.o.n.-prijs in aanmerking dient te worden genomen bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de woning. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de aanvullende korting van 15% door de projectontwikkelaar is verleend onder de voorwaarde dat hij te zijner tijd kan meedelen in de eventueel bij doorverkoop van de woning te behalen overwinst. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat deze korting niet is verleend vanwege de marktomstandigheden en derhalve niet in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de woning.
De door eiser overgelegde waardeverklaring van [C] , makelaar en taxateur, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 950.000 is niet van enige onderbouwing voorzien, zodat daarmee niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld door verweerder.
Eiser heeft voort gewezen op de WOZ-waarde die voor het belastingjaar 2010 is vastgesteld voor de woning van de buren aan de [A-straat 2] . Aldus miskent eiser dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Een onderlinge vergelijking met de WOZ-waarde die voor een eerder belastingjaar voor de woning van de buren is vastgesteld biedt onvoldoende aanknopingspunten om tot een waardebepaling te komen die in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Wet WOZ.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2.
De in de onder 5.1. vermelde wetsbepaling bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft waarbij de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld (verder de WOZ-waarde). In het onderhavige geval is de waardepeildatum 1 januari 2011.
5.3.
De WOZ-waarde is de prijs die - uitgaande van de ficties als bedoeld in artikel 17 Wet WOZ - bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De koopovereenkomst van de onderwerpelijke woning dateert van 13 december 2010, de akte van levering dateert van 31 januari 2011. De woning is derhalve vrijwel op de peildatum van 1 januari 2011 door belanghebbende gekocht. Als een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel er van worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610).
5.4.
Beide partijen nemen als uitgangspunt voor de gezochte waarde de koopaanneemsom van € 1.339.000. Partijen hebben zich eenparig op het standpunt gesteld dat de verleende onvoorwaardelijke korting van € 139.000 (zie 2.4) hierop in mindering dient te worden gebracht, zodat de koopaanneemsom per saldo € 1.200.000 bedraagt. Hof ziet geen aanleiding hieromtrent anders te oordelen.
5.5.
Partijen twisten over de vraag of de aanvullende voorwaardelijke financieringskorting van 15% (€ 180.000) van invloed is op de waarde. Belanghebbende stelt dat de korting volledig in mindering dient te worden gebracht. De heffingsambtenaar stelt dat de korting geheel buiten beschouwing dient te worden gelaten. Ter onderbouwing hiervan voert hij in zijn verweerschrift aan:
“De voorwaardelijke korting van 15% is verleend onder de voorwaarde dat de projectontwikkelaar te zijner tijd kan meedelen in de eventueel bij doorverkoop van de woning te behalen overwinst. De financieringskorting is overigens geen optie die aan de verkoper is gegeven, maar een korting die aan de koper is aangeboden. De voorwaardelijke korting heeft er kennelijk toe geleid dat eiser een lager bedrag aan de projectontwikkelaar heeft betaald dan de in de koopovereenkomst vermelde koopsom. Het betreft dan ook een financieringskorting waarvan de uiteindelijke omvang afhankelijk is van de prijs die eiser bij doorverkoop van de woning realiseert. De hoogte van de korting hangt derhalve af van een toekomstige, althans onzekere omstandigheid. Ik acht dan ook niet aannemelijk dat deze korting van invloed is op de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.”
en in zijn nadere motivering van 25 augustus 2014;
“De kortingsregeling maakt onderdeel uit van de afspraken die tussen de verkopende partij en belanghebbende zijn gemaakt met betrekking tot de koop van de woning. De kortingsregeling is door de verkoper in het leven geroepen omdat er weliswaar veel geïnteresseerden in de woningen waren, maar gezien de economische tijd het voor veel mensen moeilijk was de financiering rond te krijgen. De kortingsregeling is dan ook bedoeld als financieringskorting en niet als koopsomverlaging. Voor een koper is een dergelijke regeling aantrekkelijk, aangezien er hierdoor een minder hoge hypotheek hoeft te worden afgesloten. Het is echter niet zo dat dit bedrag niet meer terug hoeft te worden betaald. Uit de leveringsakte en de informatie met betrekking tot de koopregeling blijkt immers dat de voorwaardelijke korting bij doorverkoop moet worden terugbetaald. Aan waarde van de woning verandert derhalve niets.”
5.6.
Wat er ook moge zijn van voormeld betoog van de heffingsambtenaar, voor de waardebepaling in deze is relevant dat uit de kortingsregeling onmiskenbaar volgt dat de verkoper op de verkoopdatum met een lagere prijs dan de koopaanneemsom genoegen neemt en dat tegenover deze lagere prijs (slechts) de betaling van een deels onzeker bedrag, op een onzeker moment in de toekomst staat. De voorwaardelijke kortingsregeling maakt daarmee onlosmakelijk onderdeel uit van het samenstel van afspraken dat betrekking heeft op de aankoop(prijs) van de woning. Uit de gedingstukken (zie 2.3) volgt dat de woning reeds in november 2010 met de voorwaardelijke kortingsregeling werd aangeboden; het Hof leidt hieruit af dat ook op de peildatum 1 januari 2011 zonder de voorwaardelijke kortingsregeling geen kopers voor de woning konden worden gevonden. Het Hof volgt gelet op het vorenoverwogene belanghebbende in diens stelling dat de voorwaardelijke kortingsregeling medebepalend is voor de waarde in het economische verkeer van de woning. De enkele omstandigheid dat partijen in de koopovereenkomst spreken over een ‘waarde in het economische verkeer van de woning’ van € 1.200.000 brengt geen verandering in dit oordeel.
5.7.
Bij het kwantificeren van de invloed die de voorwaardelijke kortingsregeling heeft op de waarde in het economisch verkeer van de woning moet rekening worden gehouden met diverse onzekere factoren, waarbij het met name gaat om de vragen of en, zo ja, op welke termijn en tegen welke prijs belanghebbende de woning zal (kunnen) verkopen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een discontering tegen een onzekere rentevoet. Het Hof stelt de waarde van de voorwaardelijke kortingsregeling per de aankoopdatum 13 december 2010 in goede justitie op 7,5%, en de daaruit volgende waarde in het economische verkeer per die datum op 92,5% van € 1.200.000 ofwel € 1.110.000.
Slotsom
5.8.
Uit al het voorgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is, dat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar vernietigd dienen te worden, en dat de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2011 dient te worden verminderd tot € 1.110.000.
6.Kosten
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft gemaakt. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van rechtskundige bijstand,
de in onderdeel b vermelde kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag en de in onderdeel c vermelde reiskosten voor het door belanghebbende bijwonen van de zitting in eerste aanleg.
Het bedrag van de kosten van rechtskundige bijstand wordt vastgesteld op:
2,5 (hogerberoepschrift, bijwonen zitting, nadere zitting) x €490 x wegingsfactor 1= € 1.225.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit stelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken, het bedrag van deze kosten op (1 uur à € 50 per uur x 1,21 =) € 60,50.
De reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van de rechtbank worden vastgesteld op de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse [Z] – [W] v.v. ad € 4,40.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het jaar 2012 vast op € 1.110.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 1.289,90 en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het beroep (€ 42) en hoger beroep (€ 118) betaalde griffierecht, in totaal € 160, te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter van de belastingkamer, C.J. Hummel en A. Bijlsma, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. N.A.J. den Ouden als griffier. De beslissing is op 18 augustus 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.