Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 14/00134
28 mei 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. F.W. van de Weerdt (Punt & Van de Weerdt Belastingadviseurs B.V.) te Den Haag,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/527 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 7 februari 2014 in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst Amsterdam, de inspecteur.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1. (
De rechtsvoorganger van) belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging op 23 april 2009 van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna ook: het pand) op aangifte een bedrag van € 150.000 aan overdrachtsbelasting voldaan.
1.2.
De inspecteur heeft aan (de rechtsvoorganger van) belanghebbende ter zake van deze verkrijging met dagtekening 14 februari 2011 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd van € 60.000. Bij gelijktijdig genomen beschikking is € 1.633 heffingsrente in rekening gebracht.
1.3.
De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2012 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.
1.4.
Bij uitspraak van 7 februari 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 februari 2014, aangevuld bij brief van 27 maart 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’, de navolgende feiten vastgesteld:
2.1.
[B] en [C] (hierna: [D] ) hebben op 29 mei 2000 voor een koopsom van ƒ 8.000.000 (€ 3.630.242) de eigendom verkregen van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: het pand). Het pand was bezwaard met een eerste hypotheek en eerste pandrecht ten behoeve van Fortis Bank (Nederland) N.V. (hierna: Fortis) van € 2.949.571, te vermeerderen met rente en kosten. Fortis heeft een procedure in gang gezet om het pand executoriaal te verkopen. De veiling zou op 26 januari 2009 plaatsvinden.
2.2.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 1) houdt in dat [D] ieder de onverdeelde helft van het aan hen in eigendom toebehorende pand verkopen aan [E] B.V. (hierna: [F] ) voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
2.3.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 2) houdt in dat [F] aan [D] het pand zal verkopen voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
2.4.
In aanvulling op deze koopovereenkomsten zijn [D] enerzijds en [F] anderzijds op 23 april 2009 overeengekomen dat:
- de koopprijs in koopovereenkomst 1 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
- [D] € 500.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris hebben gestort om de hypothecaire lening geheel af te kunnen lossen;
- de koopprijs in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
- de datum van levering van het pand in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in 30 april 2010;
- [D] vanaf 23 april 2009 tot 30 april 2010 een gebruiksrecht krijgen van [F] om het pand te gebruiken tegen een maandelijkse vergoeding van € 19.875;
- voormeld gebruiksrecht uitdrukkelijk geen huurrecht inhoudt.
2.5.
Bij akte van levering van 23 april 2009 is het pand voor € 2.500.000 door [D] geleverd aan [F] . In de akte van levering is in artikel 5 bepaald dat de verkoper verplicht is het verkochte na ondertekening van de akte geheel ontruimd, vrij van huur of ander gebruiksrecht aan de koper af te leveren en hem de feitelijke macht daarover te verschaffen, onverminderd het bepaalde in de koopovereenkomst. [F] heeft op aangifte € 150.000 overdrachtsbelasting voldaan.
2.6.1.
Een op 30 november 2010 door A.R. Stolker, taxateur bij Belastingdienst/Amsterdam, opgemaakt taxatierapport houdt in dat de waarde in het economische verkeer van het pand in vrij opleverbare staat op 23 april 2009 € 3.500.000 bedroeg.
2.6.2.
Bij brief van 26 maart 2013 aan verweerder heeft A.R. Stolker onder meer toegelicht dat hij bij de waardering van het pand gebruik heeft gemaakt van de navolgende gegevens:
Adres
datum levering
koopsom
kavelgrootte
woonoppervlak
[b-straat 1] [G]
15 januari 2009
€ 4.100.000
2.381 m²
503 m²
[c-straat 1, 2 en 3]
8 december 2009
€ 3.500.000
1.142 m² + perceel weiland
536 m²
[d-straat 1] [G]
20 december 2009
€ 2.050.000
1.070 m²
476 m²
[e-straat 1] [H]
16 februari 2009
€ 3.250.000
2.821 m²
295 m²
[f-straat 1]
[G]
2.550 m²
557 m²
2.7.
Blijkens het taxatieverslag woningen van de gemeente [G] is de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009) vastgesteld op € 3.696.000 en voor het kalenderjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) op € 3.592.000.
2.8.
Op 14 februari 2011 heeft verweerder de hiervoor onder 1.1 genoemde naheffingsaanslag opgelegd aan eiseres, de rechtsopvolger van [F] . Verweerder is uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van het pand van € 3.500.000 ten tijde van de verkrijging.
2.9.
Een op 3 januari 2014 door taxateur H.M. van Keulen – Strumphler in opdracht van eiseres opgesteld taxatierapport houdt onder meer in dat het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 is getaxeerd op een marktwaarde van € 2.750.000.
2.2.
Nu tegen deze feitenvaststelling geen grieven zijn gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil welk bedrag aan overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake van de verkrijging van het pand.
3.2.1.
Belanghebbende stelt zich daarbij primair op het standpunt dat bij de voldoening van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van het pand terecht is uitgegaan van een belastbare verkrijging van € 2.500.000, zodat de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente dienen te worden vernietigd.
3.2.2.
Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de overdrachtsbelasting dient te worden berekend naar een belastbare verkrijging van € 3.000.000, zodat de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente dienen te worden verminderd.
3.3.
De inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van het pand ten tijde van de verkrijging ten minste € 3.500.000 bedroeg zodat de naheffingsaanslag terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:
4.1.
Overdrachtsbelasting wordt op grond van artikel 9 in verbinding met artikel 52 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) geheven over de tegenprestatie of, indien deze hoger is, de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Bij de bepaling van deze waarde dient in het algemeen alleen rekening te worden gehouden met op de onroerende zaak gevestigde beperkte zakelijke rechten. Met persoonlijke verplichtingen van de verkrijger of de vervreemder met betrekking tot de onroerende zaak wordt geen rekening gehouden, tenzij met zodanige verplichtingen een resultaat wordt bereikt dat in feitelijk en maatschappelijk opzicht vergelijkbaar is met de toestand dat op de onroerende zaak een beperkt recht is gevestigd (vgl. Hoge Raad 10 januari 2014, nr. 12/03367, ECLI:NL:HR:2014:5).
4.2.
Nu verweerder afwijkt van de aangifte rust op hem de last aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer hoger is dan de tegenprestatie en in ieder geval niet lager dan € 3.500.000. Verweerder heeft daartoe gewezen op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende toelichting van A.R. Stolker.
4.3.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport ten onrechte geen waardedrukkend effect is toegekend aan de omstandigheid dat [D] in het pand zijn blijven wonen. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. Blijkens de onder 2.5 genoemde akte van levering is het pand vrij van huur of ander gebruiksrecht geleverd. Gesteld noch gebleken is dat het gebruik van het pand door [D] geëerbiedigd zou moeten worden door een derde, in geval van overdracht van het pand aan die derde. Nu het gebruik van het pand door [D] ten tijde van de verkrijging daarvan door [F] niet berust op een huurrecht of een beperkt zakelijk recht en evenmin sprake is van een situatie die in feitelijk of maatschappelijk opzicht vergelijkbaar is met een op het pand gevestigd beperkt recht, heeft verweerder met dat gebruik terecht geen rekening gehouden bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van het pand.
4.4.
Eiseres heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat het pand onder slechte omstandigheden is verkocht, namelijk om een veiling te voorkomen (‘voor de veiling uit’), dat het gelet op de prijsklasse waartoe het behoort een incourant pand betreft en dat de koopprijs tot stand is gekomen met inachtneming van de mogelijkheid dat het pand niet zou worden teruggekocht door [D] . De rechtbank volgt eiseres evenmin in dit standpunt. Zoals hiervoor onder 4.1 is overwogen, is de waarde in het economische verkeer de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De door eiseres genoemde omstandigheden betreffen allemaal omstandigheden waaronder de koopsom daadwerkelijk tot stand is gekomen. Bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer dient echter van deze omstandigheden te worden geabstraheerd. Verweerder heeft die omstandigheden derhalve terecht buiten beschouwing gelaten.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overleggen van het door A.R. Stolker opgemaakte taxatierapport met bijbehorende toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer op 23 april 2009 niet minder dan € 3.500.000 bedroeg. De in de toelichting op het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de verkrijgingsdatum verkocht en qua type, ligging en omvang goed vergelijkbaar met het pand. De rechtbank acht in het bijzonder de objecten [b-straat 1] te [G] en [e-straat 1] te [H] zeer geschikt als vergelijkingsobject. Dat de door verweerder vastgestelde waarde in het economische verkeer van € 3.500.000 per 23 april 2009 niet te hoog is, wordt mede ondersteund door de WOZ-waarde die de gemeente [G] voor de kalenderjaren 2010 en 2011 voor het pand heeft vastgesteld.
4.6.
Het door eiseres overgelegde taxatierapport van H.M. van Keulen – Strumphler leidt niet tot een ander oordeel, aangezien in dat rapport, dat overigens een waardebepaling per 1 januari 2009 en niet per 23 april 2009 bevat, onjuiste objectkenmerken van het pand tot uitgangspunt zijn genomen. Het woonoppervlak is op 516 m² (480 m² wonen en 36 m² overige inpandige ruimte) gesteld, terwijl blijkens de eveneens door eiseres overgelegde gegevens van de Amsterdamse Onroerend Goed Veiling het pand over een woonoppervlak van circa 555 m² beschikt. De taxateur gaat voorts uit van een bruto inhoud van het pand van ongeveer 1.500 m³, terwijl uit de taxatieverslagen van de gemeente Bloemendaal blijkt dat het pand een inhoud heeft van 1.791 m³.
4.7.
Het beroep tegen de beschikking heffingsrente heeft eiseres niet afzonderlijk onderbouwd en deelt het lot van het beroep tegen de naheffingsaanslag.
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust. In hoger beroep zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een andere beoordeling van de waarde in het economische verkeer van het pand leiden.
5.2.
Naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep is aangevoerd overweegt het Hof meer in het bijzonder nog dat onderdeel 3 van het Besluit van de minister van Financiën van 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M, dat de maatstaf van heffing bij veiling van een onroerende zaak betreft, niet van toepassing is op het geval van belanghebbende en dat de stelling dat de onroerende zaak is “besmet” doordat zij “voor de veiling uit” verkocht moest worden belanghebbende niet kan baten, omdat deze omstandigheid de wederpartij van belanghebbende persoonlijk betreft (de noodzaak voor de verkopers om hun hypothecaire schuld, waarvoor de onroerende zaak als onderpand diende, op korte termijn te kunnen voldoen) , en dus – wat er ook mag zijn van de eventuele invloed ervan op de verkoopprijs – niet in aanmerking kan worden genomen bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het pand.
Slotsom
5.3.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de kosten van het geding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en
H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 28 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.