ECLI:NL:GHAMS:2015:2092

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.124.109/01 NOT

nummers eerste aanleg : 10-28 en 10-29

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 2 juni 2015

inzake

Bureau Financieel Toezicht,

gevestigd te Utrecht,

appellant,

tegen

[naam],

notaris te [plaats],

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. G.L. Maaldrink, advocaat te 's-Gravenhage.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Op 15 juli 2014 heeft het hof een tussenbeslissing gegeven in deze zaak (ECLI:NL:GHAMS:2014:2761). Voor het verloop van het geding tot dan toe verwijst het hof naar deze beslissing.

1.2.

In genoemde beslissing heeft het hof appellant (verder het BFT) in de gelegenheid gesteld om zijn hoger beroep nader toe te lichten aangaande de inhoudelijke aspecten van de ambtshalve bedenking van de voorzitter van (toen) de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Gravenhage (verder de kamer) jegens geïntimeerde (verder de notaris). De notaris is in de gelegenheid gesteld om daarna op die nadere toelichting te reageren.

1.3.

Van het BFT is op 8 september 2014 een nadere toelichting - met bijlagen - zoals hiervoor bedoeld ter griffie van het hof ingekomen.

1.4.

Van de notaris is op 4 november 2014 een verweerschrift in appel na tussenbeslissing ontvangen.

1.5.

Het BFT heeft bij brief van 4 maart 2015 nadere producties ter griffie van het hof ingediend.

1.6.

De zaak is inhoudelijk behandeld ter openbare terechtzitting van 19 maart 2015. Namens het BFT zijn verschenen mr. M.F. Beumer en drs. M.J.V. Freijssen. De notaris en zijn gemachtigde zijn eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; mrs. Beumer en Maaldrink aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

Ter zitting heeft de notaris stukken overgelegd, waartegen het BFT geen bezwaar heeft gemaakt. Deze stukken behoren thans tot het procesdossier.

2.De zaak

Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende. Het BFT heeft in opdracht van de plaatsvervangend voorzitter van de kamer onderzoek gedaan naar de mogelijke betrokkenheid van de notaris bij hypotheekfraude en/of twijfelachtige ABC-transacties over het tijdvak 1 januari 2003 tot en met september 2008. In totaal heeft het BFT eenentwintig dossiers (met betrekking tot vijftien panden) onderzocht. Uit het onderzoek, neergelegd in een rapport van het BFT van 15 maart 2010, is gebleken dat de notaris in dit tijdvak een aantal ABC-transacties heeft gepasseerd met gemeenschappelijke kenmerken, waaronder opmerkelijke prijsstijgingen binnen een periode van zes maanden. Deze onderzoeksresultaten vormen de grondslag van de ambtshalve bedenking die de voorzitter van de kamer (verder: de voorzitter) op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wet op het notarisambt (Wna) aan de kamer heeft voorgelegd.

3.Het standpunt van het BFT

Het verwijt dat het BFT de notaris in hoger beroep nog maakt, betreft de ambtshalve bedenking van de voorzitter. De bedenking van de voorzitter ziet op schending van de in artikel 98 lid 1 (oud) Wna (thans artikel 93 lid 1 Wna) neergelegde norm door te handelen als geconstateerd in het rapport van het BFT. De bevindingen van het BFT in zijn rapport komen erop neer dat in vijftien door het BFT onderzochte transacties sprake is van betrokkenheid van de notaris bij twijfelachtige ABC-transacties, dat de notaris in veertien van deze gevallen zijn diensten had moeten weigeren gezien de onverklaarbare prijssprongen van het desbetreffende onroerend goed en overige relevante (hypotheekfraude-)signalen en dat de notaris in twaalf van deze gevallen niet (volledig) aan zijn onderzoeks- en informatieplicht heeft voldaan, mede ter voorkoming van schending van de belangen van de hypothecaire financiers.

Het betreft de volgende panden:

- [adres 1];

- [adres 2];

- [adres 3];

- [adres 4];

- [adres 5]

- [adres 6];

- [adres 7];

- [adres 8];

- [adres 9];

- [adres 10];

- [adres 11];

- [adres 12];

- [adres 13];

- [adres 14];

- [adres 15].

4. Het standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

5.Beoordeling

5.1.

Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat niet gezegd kan worden dat een ABC-transactie als zodanig per definitie een transactie is die niet geoorloofd is en waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen en dat ABC-transacties in beginsel geoorloofd zijn. In het geval bij deze transacties echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.

Verder kunnen naast het opmerkelijke prijsverschil andere signalen bij een ABC-transactie aan de orde zijn, die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen.

5.2.

Het hof zal hierna per dossier de desbetreffende ABC(D)-transactie(s) beoordelen.

[adres 1]

Volgens het BFT is in dit dossier - naast de onverklaarbare prijssprong - de datum van de onderliggende koopovereenkomsten onbekend, betreft het een pand in [plaats] (dus buiten de regio), werken partij B en partij C samen, betaalt partij A een bedrag van € 30.000,00 aan partij B als aanbetaling op een ander pand en laat partij B de notaris de gehele verkoopopbrengst van € 58.805,00 overboeken aan weer een andere partij die hiertoe zelf de opdracht geeft.

Het hof overweegt als volgt.

i. In dit dossier vindt een waardesprong plaats van € 210.000,00 naar € 270.000,00 (zijnde 28,5%) binnen (mogelijk) één dag. De akten van levering A-B en B-C worden op dezelfde dag voor de notaris verleden. De notaris heeft aangevoerd dat partij A een betalingsachterstand had op de hypothecaire geldlening van twee maanden met rente en om die reden van het (bedrijfs)pand af wilde. Daarnaast had zich in het pand een hennepkwekerij bevonden. Het hof is van oordeel dat de notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de prijssprong. Niet aannemelijk is dat partij A vanwege een betalingsachterstand van in totaal € 1.824,96 bereid was het bedrijfspand voor een aanmerkelijk lager bedrag te verkopen aan partij B dan waarvoor partij B dit pand nog diezelfde dag doorverkoopt aan partij C. Aangezien de leveringen van het pand op dezelfde dag plaatsvonden en het pand in dezelfde staat werd doorgeleverd, is het onaannemelijk dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij (mede) reden is geweest voor het prijsverschil. De notaris heeft op vragen van het BFT geantwoord niet te weten wie de koopovereenkomsten heeft opgesteld en wanneer die overeenkomsten zijn ondertekend. Gezien de aard van de transacties had het naar het oordeel van het hof op de weg van de notaris gelegen om hiernaar onderzoek te doen. Het verwijt op dit punt is terecht.

Op deze punten acht het hof de ambtshalve bedenking
gegrond.

ii. Met betrekking tot de uitbetaling door de notaris van het bedrag van € 58.805,00 aan een derde partij is van belang dat de strakke regelgeving met betrekking tot dergelijke uitbetalingen door de notaris, zoals vervat in de per 1 januari 2008 door de KNB vastgestelde Beleidsregel Beperking uitbetaling aan derden (per 1 augustus 2011 vervangen door het Reglement Beperking uitbetaling aan derden), ten tijde van deze transactie in 2003 ontbrak. De notaris heeft aangevoerd dat hij bij partij A en partij B heeft geverifieerd of zij akkoord gingen met die uitbetaling. Onder die omstandigheden kan de notaris hiervan geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Het hof acht de betaling van het bedrag van € 30.000,00 van partij A aan partij B bedoeld als aanbetaling met betrekking tot een ander pand geen signaal dat nader onderzoek van de notaris vereiste. Dat de notaris de bank niet over de prijssprong heeft geïnformeerd, kan in dit geval worden verklaard door de aankoop door partij C van het bedrijfspand in een pakket van negen panden voor in totaal € 15.000.000,00, waarvoor de bank een krediethypotheek heeft verstrekt en waarbij aan de verschillende panden geen afzonderlijke waarde is toegekend, zodat het voor de notaris niet mogelijk was vast te stellen welk gedeelte van de geldlening aan welk pand moest worden toegerekend. Dat het bedrijfspand is gelegen in [plaats], de betrokken partijen uit [plaats] afkomstig zijn en de notaris in [plaats] is gevestigd, was op zichzelf voor de notaris onvoldoende reden om bedenkingen bij deze transacties te hebben. Een notaris is bevoegd om zijn ambtshandelingen in heel Nederland te verrichten. Bovendien heeft de notaris onweersproken aangevoerd dat de betrokken partijen op het notariskantoor bekend waren. Verder is het onvoldoende aannemelijk geworden dat de notaris in 2003 van de vermeende samenwerking tussen partij B en partij C op de hoogte was of behoorde te zijn.

De ambtshalve bedenking is op deze punten
ongegrond.

[adres 2]

Het BFT heeft aangevoerd dat een prijssprong zonder acceptabele verklaring heeft plaatsgevonden, over welke prijssprong de bank niet is ingelicht. Verder is onduidelijk wat de rol van de heer [naam] is en voor wie hij optreedt bij deze transactie. Bovendien hebben partij B en partij C bij deze transactie samengewerkt.

Het hof overweegt als volgt. De notaris heeft in dit dossier de B-C transactie verzorgd. De notaris heeft aangevoerd dat hij aan partijen vragen heeft gesteld over de prijsstijging. De bestemming van het pand zou van bedrijfsruimte worden gewijzigd in woonruimte, wat voor partij C reden was om een 30% hogere prijs voor het pand te betalen. Partij C heeft vervolgens het project gerealiseerd en heeft daarmee een flinke winst gemaakt. De notaris heeft het project van begin af aan begeleid, van de aankoop en het aanpassen van de erfpacht naar het splitsen van het pand in appartementsrechten en de verkoop van de appartementen. Bovendien is er een complete extra verdieping op het pand gebouwd. Naar het oordeel van het hof is de prijssprong van € 150.000,00 (A-B € 500.000,00 en B-C € 650.000,00) binnen 2,5 maand tijd hiermee voldoende verklaard. Dat de notaris de bank niet over de prijssprong heeft geïnformeerd, -het is overigens de vraag of hiervoor in dit dossier aanleiding was -, kan worden verklaard door de aankoop van het bedrijfspand in een pakket van negen panden voor in totaal

€ 15.000.000,00 (hetzelfde onroerend goed pakket als hiervoor in het dossier[adres 1] aan de orde is), waarvoor de bank een krediethypotheek heeft verstrekt en geen afzonderlijke waarde aan de verschillende panden is toegekend. De enkele omstandigheid dat de heer [naam] in eerste instantie een beginseluitspraak bij de gemeente [plaats] heeft aangevraagd en partij B die beginseluitspraak vervolgens bij de verkoop aan partij C heeft gebruikt, was geen reden voor de notaris om tot nader onderzoek over te gaan. Verder is het onvoldoende aannemelijk geworden dat de notaris in 2003 van de vermeende samenwerking tussen partij B en partij C op de hoogte was of had moeten zijn.

De ambtshalve bedenking is voor wat betreft dit dossier
ongegrond.

[adres 3]

Het BFT heeft aangevoerd dat de notaris in dit dossier onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de prijssprong en de bank ten onrechte niet over deze prijssprong heeft geïnformeerd.

De notaris heeft aangevoerd dat partij B en partij C werden bijgestaan door een NVM-makelaar. De koopprijs is dus vastgesteld met behulp van deskundigen. Bovendien heeft partij B, een onroerend goed handelaar, de woning uit een nalatenschap aangekocht. De reden voor de lage kooprijs bij de A-B transactie was niet gelegen in de benadeling van de legitimaris. De erfgenaam (partij A) had haast met de verkoop omdat de vordering van de legitimaris opeisbaar was geworden en hij geld nodig had om die vordering te voldoen. De bank is over de prijssprong niet geïnformeerd, omdat de notaris de koopprijs bij de B-C transactie reëel vond. Daarbij heeft de bank een tophypotheek verstrekt, welke hypotheekvorm niet zonder taxatierapport door de bank wordt verstrekt, aldus nog steeds de notaris.

Het hof is van oordeel dat de notaris voldoende onderzoek heeft gedaan naar de prijssprong van € 185.000,00 (A-B € 410.000,00 en B-C € 595.000,00) binnen één maand tijd en met een afdoende verklaring voor deze prijssprong is gekomen. Met name komt gewicht toe aan de omstandigheid dat partij B en partij C werden bijgestaan door deskundigen. Dat partij A en partij B bewust de koopprijs van het pand te laag hebben voorgesteld, is een veronderstelling van het BFT en niet concreet onderbouwd, zodat dit onvoldoende aannemelijk is geworden. Bovendien heeft de notaris niet de A-B transactie (maar de B-C transactie) verzorgd, zodat het niet aan hem was om de koopprijs bij die A-B transactie te beoordelen.

Omdat de prijssprong voldoende kon worden verklaard, was er voor de notaris geen aanleiding om de bank over deze transactie te informeren.

De ambtshalve bedenking zal voor wat betreft dit dossier
ongegrondworden verklaard.

[adres 4]

In dit dossier is volgens het BFT het volgende aan de orde:

- er is geen acceptabele verklaring voor de prijssprong;

- partij B is gelieerd aan het betrokken makelaarskantoor, terwijl dat makelaarskantoor partij A lijkt te adviseren en beide koopovereenkomsten opstelt;

- er zijn verschillende koopovereenkomsten gelijktijdig dan wel zeer kort na elkaar afgesloten met verschillende partijen C in verband met het niet storten van de waarborgsom;

- bij de B-C transactie zou de waarborgsom buiten de notaris om worden betaald;

- partij C heeft een winstaandeel ad € 7.500,00 aan een aan partij B gelieerde vennootschap betaald;

- een deel van de winst, € 25.000,00, wordt aan de aan partij B gelieerde vennootschap uitbetaald ter aflossing van een lening;

- de notaris heeft gebruik gemaakt van notariële volmachten voor het passeren van de akten van levering zonder dat de volmachtgevers hiervoor toestemming hebben gegeven. Daarnaast hebben de volmachtgevers geen conceptakten ontvangen.

Het hof overweegt als volgt.

i. De notaris is betrokken geweest bij zowel de A-B transactie, koopprijs van het pand was

€ 168.868,00, als de B-C transactie, waarbij het pand een maand later is doorverkocht voor het bedrag van € 250.000,00. Aldus een prijsstijging van 48%.

Met betrekking tot de prijssprong heeft de notaris het volgende aangevoerd. Het prijsverschil is door hem opgemerkt en hiernaar heeft hij bij partijen navraag gedaan. Partijen hebben verklaard dat het pand gedeeltelijk zou vrijkomen van huur. Omdat partij B en partij C vastgoedhandelaren waren, waarbij partij A, een particulier, mogelijk werd benadeeld, heeft de notaris met toestemming van partij B aan partij A gevraagd waarom hij dacht dat partij B het pand voor een aanzienlijk hogere prijs doorverkocht. Partij A gaf als verklaring dat het pand door het gedeeltelijk vrijkomen van huur op korte termijn in waarde zou stijgen. Deze verklaring zit in het dossier. Partij A ontving bij de verkoop ongeveer 11 maal de jaarhuur, naar de mening van de notaris is dit een reële prijs voor een verhuurd pand. Lange tijd werd het percentage van 60% van de WOZ-waarde gehanteerd om de waarde in onverhuurde staat om te rekenen naar de waarde in verhuurde staat. In dit geval betreft de verkoopprijs A-B ongeveer 55% van de WOZ-waarde.

Het hof is van oordeel dat de notaris voldoende onderzoek heeft gedaan naar het prijsverschil en de door hem gegeven verklaring voor dit prijsverschil acceptabel is.

ii. De in eerste instantie tussen partij B en partij C gesloten koopovereenkomst is op 20 maart 2004 ontbonden vanwege het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde dat partij C de waarborgsom niet vóór de overeengekomen datum aan partij B heeft betaald. De tussen partij B en een derde partij gesloten koopovereenkomst is om dezelfde reden ergens ná 29 maart 2004 ontbonden. Vervolgens hebben partij B en partij C wederom een koopovereenkomst gesloten, waarbij die ontbindende voorwaarde is komen te vervallen. Niet is komen vast te staan dat de tussen partij B en de derde partij gesloten koopovereenkomst gelijktijdig dan wel eerder tot stand is gekomen dan de eerste tussen partij B en partij C gesloten koopovereenkomst, wat de notaris mogelijk had kunnen bevreemden. Hierbij is van belang dat de notaris onweersproken heeft aangevoerd dat hij de koopovereenkomsten niet heeft opgemaakt. Het BFT heeft verder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partij C een waarborgsom buiten de notaris om aan partij B heeft betaald. Het feit dat de desbetreffende ontbindende voorwaarde in de tweede tussen partij B en partij C tot stand gekomen koopovereenkomst niet is opgenomen, doet anders vermoeden.

iii. Zoals hiervoor bij het dossier
[adres 1]is overwogen, ontbrak in die tijd (2004) de regelgeving waaraan notarissen zich in ieder geval sinds 2008 aan dienen te houden met betrekking tot uitbetaling van bedragen van de derdengeldrekening aan niet bij de transactie betrokken partijen. De notaris heeft aangevoerd dat hij met instemming en/of op uitdrukkelijk verzoek van partijen tot uitbetaling van de bedragen van € 7.500,00 (het winstaandeel) en

€ 25.000,00 (de aflossing van een lening) aan een aan partij B gelieerde vennootschap is overgegaan. Onder deze omstandigheden kan de notaris op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt.

iv. De notaris heeft aangevoerd dat de vennoten van het betrokken makelaarskantoor aandeelhouders zijn van partij B, zodat het de notaris niet ongewoon voorkwam dat de koopovereenkomsten zijn afgedrukt op papier van dat makelaarskantoor. Verder is er geen courtage aan het makelaarskantoor uitgekeerd en blijkt uit het dossier niet dat partij A gebruik heeft gemaakt van de diensten van dit makelaarskantoor. Gelet op hetgeen de notaris op dit punt heeft aangevoerd, is het hof van oordeel dat het BFT onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het makelaarskantoor - anders dan bepaalde vennoten van dit kantoor als aandeelhouder van partij B - bij de transacties betrokken is geweest. Dat partij A kennelijk op advies van een van die vennoten een huurcontract heeft laten opstellen met betrekking tot een gedeelte van het pand, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

v. Uit de door de notaris bij zijn reactie op het rapport van het BFT overgelegde stukken (bijlage 6) blijkt dat de notaris voorafgaand aan het passeren in ieder geval aan een van de volmachtgevers het concept van de akte van levering en de nota van afrekening heeft toegezonden. Het ligt voor de hand dat de andere volmachtgever deze stukken eveneens toegestuurd heeft gekregen. De notaris heeft betwist dat in de volmachten is opgenomen dat de volmachtgevers toestemming voor de transacties dienden te geven. Nu de desbetreffende volmachten zich niet in het procesdossier bevinden, kan dit door het hof niet worden vastgesteld.

Het voorgaande brengt met zich dat de ambtshalve bedenking in dit dossier eveneens
ongegrondis.

[adres 5]

Volgens het BFT speelt in dit dossier het volgende:

- de notaris is bij zowel de A-B transactie als de B-C transactie betrokken geweest, waarbij binnen twee weken een prijssprong van € 100.000,00 (van € 175.000,00 naar € 275.000,00) plaatsvindt. De WOZ-waarde is € 124.788,00 en volgens het taxatierapport is er niet verbouwd;

- de bank is niet over de prijssprong ingelicht;

- de koopovereenkomsten zijn in eerste instantie getekend door een andere partij B, [X] (op 29 april 2004 en op 13 mei 2004). De gevolmachtigde van [X] trad daarna op voor een andere partij B, [Y]. De koopovereenkomsten met [Y] zijn geantedateerd. [X] geeft door deze constructie een enorme winst prijs;

- de gevolmachtigde van [X] stuurt partij A een factuur voor bemiddeling ad € 2.500,00. De nota voldoet niet aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten en de betrokken onderneming komt niet voor in de Kamer van Koophandel;

- er vindt een onduidelijke betaling plaats tussen partij A en [Y] van € 1.000,00 en een waarborgsom van € 5.000,00 zou contant zijn betaald;

- [Y] komt niet voor in de GBA, wat eerst na de levering blijkt;

- [Y] is een stroman; de gevolmachtigde is de uiteindelijk belanghebbende.

De notaris heeft aangevoerd dat de prijssprong blijkt uit de onderliggende koopovereenkomsten. Partijen komen overeen dat het pand bij levering aan partij C geheel vrij van huur zal zijn en de verkoper inwendige werkzaamheden aan het pand zal verrichten - waaronder aan de gasleidingen, de elektra en het plafond - en dat een CV installatie zal worden geplaatst. Uit het taxatierapport blijkt dat het pand op 9 november 2004 vrij is van huur, de binnenkant van het pand in goede staat verkeert en er geen achterstallig onderhoud meer is. De taxatiewaarde komt uit op € 295.000,00. Omdat het pand op 6 juni 2004 een zodanig achterstallig onderhoud had dat de gemeente dreigde het pand te sluiten en uit het taxatierapport van 9 november 2004 blijkt dat geen sprake meer is van achterstallig onderhoud, kan de notaris niet anders dan concluderen dat in de tussenliggende periode een aanzienlijke verbouwing heeft plaatsgevonden. De precieze kosten van de verbouwing zijn de notaris niet bekend. In het rapport meldt de taxateur weliswaar dat partij C concrete plannen heeft om het pand totaal te renoveren, maar dit doet aan de vaststelling dat de onderhouds- en bouwkundige staat van het pand goed is niet af. Kennelijk wordt hiermee bedoeld dat partij C het pand wil moderniseren.

Partij C heeft een overbruggingshypotheek van € 193.600,00 afgesloten, waarbij een bedrag van € 133.600,00 betrekking heeft op het pand.

Op 26 november 2004 bleek dat de gevolmachtigde op basis van een notariële volmacht uit 1992 namens [X] wilde compareren. Omdat de notaris twijfelde aan de geldigheid van deze oude volmacht en het niet mogelijk was om [X] te identificeren, heeft de notaris voorgesteld de gevolmachtigde in de plaats te laten treden van [X] om de schade voor laatstgenoemde te beperken. De gevolmachtigde legde vervolgens een algehele notariële volmacht van [Y] over, zodat zij in de plaats van [X] werd gesteld. Na de levering bleek dat de gevolmachtigde de indeplaatsstelling letterlijk had genomen en in de koopovereenkomsten de gegevens van [X] had vervangen door die van [Y] en de overeenkomsten opnieuw had laten ondertekenen. De onderhandse akte met daarin de verklaring van [X] dat [Y] in zijn plaats is getreden, heeft de notaris een dag na de passeerdatum van 29 november 2004 - vóór de uitboeking van de gelden - ontvangen.

Via de nota van afrekening betaalt [Y] een bedrag van € 1.000,00 aan partij A. De notaris vermoedt dat het een vergoeding voor de late afname betreft. Omdat de koopovereenkomsten pas later aan de notaris zijn gezonden, heeft hij geen toezicht kunnen uitoefenen op het al dan niet storten van de waarborgsom.

Naar het oordeel van het hof heeft de notaris niet doortastend doorgevraagd bij partijen om de aanzienlijke prijssprong van € 100.000,00 binnen twee weken tijd te kunnen verklaren. Hiervoor had de notaris genoeg reden. In de eerste plaats roept het taxatierapport vragen op over de vermeende verbouwing door de vermelding dat partij C concrete plannen heeft om het pand totaal te renoveren. Daarnaast is de notaris niet bekend met de precieze verbouwingskosten. Ook de omstandigheid dat [X] onvindbaar was en zijn gevolmachtigde op basis van een notariële volmacht van 12 jaar oud wenste te compareren had voor de notaris een extra signaal moeten zijn om aan de transacties te twijfelen. Zeker toen de gevolmachtigde [Y], een aanverwant van de gevolmachtigde, voor [X] in de plaats stelde. Opvallend - en ook onjuist - is hierbij dat de notaris de verklaring van [X] over deze indeplaatsstelling eerst na het passeren van de akten van levering heeft ontvangen. De notaris heeft geen verklaring kunnen geven voor de factuur voor bemiddeling ad € 2.500,00 die de gevolmachtigde van partij B aan partij A heeft gezonden. Gelet op het voorgaande was er voor de notaris reden om alert te zijn en bij betrokken partijen door te vragen waarop die factuur exact betrekking had. Hetzelfde geldt voor de betaling van € 1.000,00 door [Y] aan partij A. De verklaring die de notaris hiervoor geeft, is slechts een aanname en daarmee onvoldoende. Het buiten de notaris om betalen van de waarborgsom is ongebruikelijk. Ook hiernaar had de notaris bij partijen navraag moeten doen.

Op deze punten is de ambtshalve bedenking in dit dossier
gegrond.

Gezien het relatief lage bedrag dat aan hypotheek werd verstrekt, was er geen reden om de bank over deze transacties te informeren. Dat [X] en [Y] stromannen van hun gevolmachtigde zijn geweest, acht het hof onwaarschijnlijk. Niet aannemelijk is dat de uiteindelijk belanghebbende zichtbaar bij dergelijke transacties optreedt, zoals in dit geval als gevolmachtigde van de partijen B.

Dit betekent dat de ambtshalve bedenking op deze punten
ongegrondzal worden verklaard.

[adres 6]

Het BFT heeft aangevoerd dat de prijssprong niet voldoende door de notaris is verklaard en de notaris de bank in verband met deze opmerkelijke prijssprong had moeten informeren over deze transactie.

De notaris heeft aangevoerd dat het pand in een slechte staat van onderhoud verkeerde en de benedenwoning leeg stond. Daarnaast was de bovenwoning verhuurd. De waarde van het pand na verbouwing heeft de notaris aan de hand van de nota van de taxateur vastgesteld op

€ 435.000,00. De beneden- en bovenwoning zouden vrij van huur worden geleverd. Het in de akte van levering opgenomen bouwdepot ad € 50.000,00 ten behoeve van partij C kan heel goed zijn bedoeld voor de bovenwoning die tot de leveringsdatum was verhuurd. Zo moet de taxatienota ook worden geïnterpreteerd. De in de akte van levering opgenomen ouderdomsclausule moet eveneens bedoeld zijn voor de bovenwoning. Omdat de notaris de koopprijs reëel vond, is de bank niet over de transactie geïnformeerd. Bovendien was de bank in het bezit van een taxatierapport.

Het hof is van oordeel dat de notaris in dit dossier teveel is uitgegaan van aannames met betrekking tot de prijssprong bij de door hem verzorgde C-D transactie. De prijssprong van

€ 175.000,00 (€ 235.000,00 (B-C transactie) naar € 410.000,00 (C-D transactie)), zijnde 74%, is zodanig groot dat nader onderzoek vereist was. Dat die prijssprong verklaarbaar is, heeft de notaris naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.

Aangezien de notaris onweersproken heeft aangevoerd dat de bank beschikte over een taxatierapport, was de notaris niet gehouden om de bank over deze transactie te informeren.

De ambtshalve bedenking zal voor wat betreft de onverklaarbare prijssprong
gegronden voor wat betreft het niet informeren van de bank over deze transactie
ongegrondworden verklaard.

[adres 7]

In dit dossier voert het BFT het volgende aan:

- de prijssprong binnen twee dagen tijd van € 52.500,00 (verschil tussen koopprijs A-B transactie € 117.500,00 en kooprijs B-C transactie € 170.000,00), zijnde 45%, is niet voldoende verklaard. Daarbij ligt de WOZ-waarde (€ 202.000,00) veel hoger dan de beide koopprijzen;

- de waarborgsom van € 34.000,00, zijnde 20% van de kooprijs, is bij de B-C transactie buiten de notaris om betaald;

- partij B is werkzaam bij het makelaarskantoor dat door partij A is ingeschakeld voor de verkoop, partij B is tevens gehuwd met een van de directeuren van dat makelaarskantoor;

- de vader van partij B krijgt een winstaandeel uitbetaald op basis van een factuur die niet aan de wettelijke vereisten voldoet.

Het hof overweegt als volgt. De door de notaris gestelde verbouwing zou in twee dagen tijd moeten hebben plaatsgevonden, wat onaannemelijk is. Bovendien heeft de notaris niet concreet onderbouwd waaruit die verbouwing zou hebben bestaan. Het moge zo zijn dat de rechtbank Rotterdam partij A in zijn hoedanigheid van bewindvoerder heeft gemachtigd om het pand voor een bedrag van € 112.500,00 te verkopen, dat doet aan de eigen verantwoordelijkheid van de notaris om te onderzoeken of de prijssprong reëel is niet af. Het hof is dan ook van oordeel dat de verklaring van de notaris voor de prijssprong in dit dossier niet voldoende is en hij nader onderzoek had moeten doen. De notaris heeft verwezen naar een beslissing van dit hof van

13 april 2010 (ECLI:GHAMS:2010:BM0984). In die zaak (ook) over ABC-transacties oordeelt het hof dat de notaris mocht afgaan op de (te) lage prijs in een faillissementsverkoop waarvoor de curator machtiging van de rechter-commissaris had gekregen. Naar het oordeel van het hof betreft het een ander feitencomplex en kan een faillissementsverkoop niet worden vergeleken met de machtiging van de kantonrechter in een bewindvoerderszaak. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de notaris heeft onderzocht op welke wijze en op basis van welke informatie de kantonrechter zijn machtiging heeft gegeven.

Het betalen van een waarborgsom vindt standaard plaats door overboeking op de derdengeldrekening van de notaris. Dat de betaling van de waarborgsom buiten de notaris om is gegaan is dus ongebruikelijk. Bovendien is het opmerkelijk dat partijen een waarborgsom van 20% van de koopprijs in plaats van de standaard 10% van de kooprijs overeen zijn gekomen. Daarnaast heeft de notaris geen verklaring kunnen geven voor de uitbetaling van een winstaandeel van € 9.000,00 (oorspronkelijk € 12.500,00) aan de vader van B.

De ambtshalve bedenking is in dit dossier
gegrond.

Gelet op het voorgaande en de overige elementen in dit dossier: de verhoging van de oorspronkelijke koopprijs met € 5.000,00 en het laten vervallen van de courtagenota, wat de uitkomst was van een minnelijke schikking tussen partij A en zijn makelaar in verband met het verwijt van partij A dat de makelaar de schijn wekte van belangenverstrengeling, het vermoeden van de notaris dat het winstaandeel ziet op de verbouwing, terwijl op de factuur ‘bemiddeling’ staat, het vermoeden van de notaris dat het bedrag van het winstaandeel is verlaagd omdat er onvoldoende gelden beschikbaar waren en de omstandigheid dat partij A niet op de hoogte was van de doorverkoop die twee dagen later plaatsvond, was er voor de notaris naar het oordeel van het hof aanleiding om zijn diensten op te schorten en eerst in dit dossier nader onderzoek te doen naar de hiervoor vermelde punten en zo zijn onderzoek daartoe aanleiding gaf zijn diensten te weigeren

[adres 8]

Naast de prijssprong van € 63.000,00 (koopprijs B-C € 325.000,00 en koopprijs C-D

€ 388.000,00, deze laatste transactie is door de notaris verzorgd) binnen een half jaar tijd, merkt het BFT op dat slechts één van de twee bestuurders van partij C de koopovereenkomst heeft ondertekend, terwijl de twee bestuurders hiertoe gezamenlijk bevoegd waren en dat er haast was met de transactie, waarbij een persoon die oorspronkelijk afkomstig uit de Verenigde Staten was, was betrokken.

De notaris heeft aangevoerd dat het pand door partij C in verhuurde staat is aangekocht en in onverhuurde staat is doorverkocht. Gezien de relatief geringe prijssprong van 19% en de WOZ-waarde van € 371.000,00 acht het hof de verklaring van de notaris voor de prijssprong voldoende. Verder volgt het hof de notaris in zijn stelling dat door de ondertekening van de akten van levering door de twee daartoe gezamenlijk bevoegde bestuurders van partij C de eventueel onbevoegde vertegenwoordiging ten aanzien van de onderliggende koopovereenkomst is bekrachtigd. Daarnaast heeft de notaris voldoende aannemelijk gemaakt dat partijen niet onder druk zijn gezet en hij aan zijn zorg- en informatieplicht heeft voldaan.

De ambtshalve bedenking is met betrekking tot dit dossier
ongegrond.

[adres 9]

Het BFT stelt het volgende:

- er is sprake van een prijssprong van € 72.500,00 naar € 137.000,00 - zijnde een sprong van 89% - in zes maanden tijd bij de door de notaris begeleide B-C transactie;

- notaris had de bank in verband met deze opmerkelijke prijssprong moeten informeren over deze transactie;

- [naam] bemiddelt bij de hypotheek voor partij C en brengt daarvoor een bedrag van € 2.340,00 (1,5%) in rekening, terwijl [naam] eveneens heeft bemiddeld en daarvoor een afsluitprovisie van 1% in rekening brengt;

- Partij C heeft geen woonvergunning overgelegd, terwijl de bank daarom heeft gevraagd;

- Partij C koopt vlak voor de leveringsdatum een pand in dezelfde straat;

- Partij C stond volgens de GBA begin 2005 twee maanden niet ingeschreven in Nederland.

Het hof is van oordeel dat de notaris niet afdoende onderzoek heeft gedaan naar de bijzonder grote prijssprong in dit dossier. Dat de verkoper bekend stond als een professionele partij, handelend in onroerend goed en partij C het pand door een NVM erkend makelaar/taxateur heeft laten taxeren, is - anders dan de notaris betoogt - onvoldoende om erop te mogen vertrouwen dat de koopsom passend was. De notaris veronderstelt dat er moet zijn verbouwd, maar over stukken waaruit dat zou blijken, bijvoorbeeld een taxatierapport en/of verbouwingsnota’s, beschikt hij niet. Hierbij komt dat de notaris ermee bekend was dat partij C enkele maanden voor het sluiten van de koopovereenkomst in de GBA ambtshalve voor een periode van twee maanden uit Nederland is uitgeschreven. Alles bij elkaar had de notaris dit te denken moeten geven. Verder is niet gebleken dat de notaris navraag heeft gedaan bij partij C over de in rekening gebrachte bedragen door twee bemiddelaars alvorens tot uitbetaling van die bedragen over te gaan. Op deze punten is de ambtshalve bedenking
gegrond.

De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat er geen woonvergunning was vereist omdat de koopprijs boven de koopprijsgrens (2006) van € 133.275,00 lag en verklaringen dat geen woonvergunning is vereist niet aan de banken worden verstrekt. Dat partij C vlak voor de leveringsdatum het naastgelegen pand heeft gekocht, welke levering bij een andere notaris heeft plaatsgevonden, was de notaris niet bekend en had hem ook niet bekend hoeven zijn. Aangezien de notaris onweersproken heeft aangevoerd dat de bank beschikte over een taxatierapport, was de notaris niet gehouden om de bank over deze transactie te informeren.

De ambtshalve bedenking zal voor wat betreft deze punten
ongegrondworden verklaard.

[adres 10]

In dit dossier voert het BFT het volgende aan:

- er is een opmerkelijke prijssprong van € 27.500,00 (koopprijs A-B transactie is € 87.500,00 en koopprijs B-C transactie is € 115.000,00), oftewel van 31,4%, terwijl de onderliggende koopovereenkomsten op dezelfde dag zijn gesloten en de leveringen op dezelfde dag plaatsvinden;

- de verklaring voor het prijsverschil moet worden gevonden in een verbouwingsovereenkomst van € 14.550,00, inclusief btw;

- de bank is over de ABC-transactie niet ingelicht;

- het taxatierapport dateert van 9 maanden vóór de datum van de koopovereenkomst en noemt andere uit te voeren werkzaamheden dan de verbouwingsovereenkomst. Verder lijkt het taxatierapport uit te gaan van een verkeerde verdieping en een te grote inhoud en oppervlakte van de woning;

- het betreft een pand in [plaats], dus buiten de regio van de notaris;

- deels wordt er buiten de notaris om betaald dan wel worden nota’s om onduidelijke redenen verlaagd of ingetrokken;

- [Z] (verder: [Z]) speelt als bemiddelaar een rol voor - naar het schijnt - zowel partij B als partij C;

- ten tijde van het passeren van de akte had de notaris de volmacht van partij A niet in zijn bezit. De notaris heeft een bewerkte volmacht aan de akte van levering gehecht.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. Partij A, een professionele handelaar, heeft de woning als onderdeel van een pakket ter waarde van € 15.000.000,00 aangekocht. Het is in zo’n geval niet ongebruikelijk dat een handelaar met andere handelaren afspreekt dat zij de woningen voor een bepaalde prijs mogen afnemen en bij doorverkoop de winst mogen houden. Dit verklaart de relatief lage koopprijs bij de A-B transactie. Uit het taxatierapport blijkt dat de koopprijs bij de B-C transactie reëel is. De taxateur heeft de juiste woning getaxeerd, maar is niet volledig geweest in de feitelijke omschrijving van de woning door uit te gaan van de eerste en de tweede verdieping. De taxateur wijst in zijn rapport verschillende malen naar verklaringen van de verkopende makelaar die de woning zelf omschrijft als gelegen op de derde en de vierde verdieping. Op de foto in het taxatierapport is te zien dat het bord van de verkopende makelaar op de derde verdieping van het pand is geplaatst. Anders dan in de zaak waarin het hof op 30 juni 2009 uitspraak heeft gedaan (ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ0677), naar welke uitspraak het BFT verwijst, is de verbouwingsovereenkomst gelijktijdig met de koopovereenkomst ondertekend. Op de nota van afrekening neemt de notaris nota’s op waarvoor partijen toestemming hebben gegeven. Indien nota’s vervallen of worden verlaagd, is dit niet direct een duidelijk signaal dat er iets mis is. Partijen zijn via [Z], de makelaar van partij C en een kennis van een medewerker van het notariskantoor, bij de notaris terecht gekomen. Dat [Z] een ongeoorloofde rol zou hebben gespeeld in dit dossier, is de notaris niet gebleken. Omdat de koopprijs bij de B-C transactie reëel was en de bank beschikte over een taxatierapport en een bouwkundige keuring, heeft de notaris de bank niet uitdrukkelijk gewaarschuwd. De overdracht zou in eerste instantie op 24 februari 2006 plaatsvinden. Omdat de notaris niet over een gelegaliseerde volmacht van partij A beschikte, is de levering uitgesteld. Vervolgens is de notaris op 27 februari 2006 tot passeren overgegaan op het moment dat voormelde volmacht per fax was binnengekomen. Dat was op een later tijdstip dan de passeerafspraak die dag gepland stond. Bij de notaris die de legalisatie heeft verricht, is telefonisch gecheckt of de legalisatie daadwerkelijk had plaatsgevonden. Op de gefaxte volmacht staat een later tijdstip vermeld omdat het faxapparaat nog op de zomertijd stond (en nog altijd staat) ingesteld. De originele -per post ontvangen - volmacht is aan de akte gehecht. Ter zitting in hoger beroep heeft de notaris een en ander, met overlegging van stukken, toegelicht.

Gezien het feit dat de woning in een dergelijk groot pakket door partij A is aangekocht en het inderdaad niet ongebruikelijk is dat in zo’n geval tussen professionele partijen een lagere prijs wordt bedongen in samenhang met de gelijktijdig met de koopovereenkomst gesloten verbouwingsovereenkomst, acht het hof de prijssprong voldoende verklaarbaar (deze zaak verschilt op deze punten van de zaak die in de hiervoor genoemde beslissing van het hof van

30 juni 2009 aan de orde was). Onder deze omstandigheden was er geen aanleiding voor de notaris om de bank over de transacties in te lichten en had de notaris geen reden om argwanend te zijn met betrekking tot de op de dezelfde dag gesloten koopovereenkomsten. Weliswaar dateert het taxatierapport van 9 maanden voor de totstandkoming van de koopovereenkomsten en klopt de feitelijke omschrijving van de woning in het rapport niet helemaal, maar gezien de plausibele verklaring voor de prijssprong en de toelichting van de notaris bij het taxatierapport is dit minder relevant. Verder kan van een notaris niet worden gevergd dat hij de in een taxatierapport opgenomen inhoud en oppervlakte van een pand controleert. Het feit dat de makelaarscourtage is verlaagd van € 2.737,00 naar € 2.029,89 was gezien het relatief kleine bedrag geen signaal voor de notaris om nader onderzoek te doen. Dat er bedragen buiten de notaris om zouden zijn betaald, is onvoldoende aannemelijk geworden. Hetzelfde geldt voor de veronderstelling van het BFT dat [Z] een ongeoorloofde rol zou hebben gespeeld in dit dossier. De notaris heeft voor de betrokkenheid van [Z] bij deze transacties voldoende uitleg gegeven. Gelet op de door de notaris geschetste gang van zaken voor wat betreft de aan de akte van levering (A-B transactie) gehechte volmacht van partij A, acht het hof voldoende verklaard waarom op het gefaxte exemplaar van die volmacht een later tijdstip staat vermeld dan het tijdstip waarop de akte van levering is gepasseerd. Dat de woning is gelegen in [plaats] en de notaris in [plaats] is gevestigd, was op zichzelf voor de notaris onvoldoende reden om bedenkingen bij deze transacties te hebben. Een notaris is immers bevoegd om zijn ambtshandelingen in heel Nederland te verrichten. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat dit pand - gelegen in een achterstandswijk - niet voorkwam op de door de KNB gepubliceerde lijsten van panden waarbij de notaris extra oplettend diende te zijn en dat het pand na de levering niet is geveild.

In dit dossier waren verschillende elementen aanwezig die noopten tot (extra) oplettendheid van de notaris. In zijn geheel bekeken, is het hof van oordeel dat de notaris voldoende alert is geweest en voldoende onderzoek heeft gedaan naar de verschillende elementen.

Dit betekent dat de ambtshalve bedenking in dit dossier
ongegrondzal worden verklaard.

[adres 11]

In dit dossier voert het BFT het volgende aan:

- er is een opmerkelijke prijssprong van € 20.700,00 (koopprijs A-B transactie is € 71.300,00 en koopprijs B-C transactie is € 92.000,00), oftewel 29%, terwijl de koopovereenkomsten op dezelfde dag zijn gesloten en de leveringen op dezelfde dag plaatsvonden;

- de verklaring voor het prijsverschil moet worden gevonden in een verbouwingsovereenkomst van € 12.550,00, inclusief btw;

- het taxatierapport vermeldt andere uit te voeren werkzaamheden dan de verbouwingsovereenkomst en noemt pluspunten van het pand die volgens de verbouwingsovereenkomst zullen worden aangepakt. Het rapport lijkt uit te gaan van een te grote inhoud en oppervlakte van de woning;

- de bank is over de ABC-transactie niet ingelicht;

- het betreft een pand in [plaats], dus buiten de regio van de notaris;

- [Z] (zie dossier [adres 10]) speelt als bemiddelaar een rol voor - naar het schijnt - zowel partij B als partij C;

- partij B leent aan partij C het door hem nog te betalen bedrag;

- een eerder geplande passeerafspraak is niet doorgegaan en de bank krijgt zijn gelden teruggestort.

Het hof overweegt als volgt. Met verwijzing naar het hiervoor beoordeelde dossier
[adres 10], acht het hof het prijsverschil voldoende door de notaris verklaard, was er geen aanleiding voor de notaris om de bank over de transactie in te lichten en had de notaris geen reden om argwanend te zijn met betrekking tot de op dezelfde dag gesloten koopovereenkomsten. Dit pand is in hetzelfde pakket door partij A aangekocht als in vorenbedoeld dossier en verkocht aan dezelfde partij B en ook in dit geval is de verbouwingsovereenkomst gelijktijdig met de koopovereenkomsten gesloten. Gelet hierop is de omstandigheid dat het taxatierapport vragen kan oproepen minder relevant. Dat de koopprijs bij de B-C transactie gelijk is aan de waarde waarvan het taxatierapport uitgaat, is niet ongebruikelijk en op zichzelf niet opmerkelijk of verdacht. Verder kan, zoals hiervoor overwogen, van een notaris niet worden gevergd dat hij de in een taxatierapport opgenomen inhoud en oppervlakte van een pand controleert. Zover gaat zijn onderzoeksplicht niet, behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gebleken. Dat de woning is gelegen in [plaats] en de notaris in [plaats] is gevestigd, was op zichzelf voor de notaris onvoldoende reden om bedenkingen bij deze transactie te hebben. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat dit pand - gelegen in een achterstandswijk - niet voorkwam op de door de KNB gepubliceerde lijsten van panden waarbij de notaris extra oplettendheid diende te betrachten en dat het pand nadien niet is geveild. De verklaring van de notaris dat uit zijn dossier blijkt dat de volmacht van partij A eerst op 30 mei 2006 is gelegaliseerd en de oorspronkelijke overdrachtsdatum van 19 mei 2006 om die reden niet doorging, acht het hof niet onaannemelijk. Het feit dat partij B aan partij C een bedrag van € 624,54 heeft geleend om het transport niet (nogmaals) uit te stellen, is in de praktijk niet ongebruikelijk en gezien het relatief geringe bedrag niet opmerkelijk.

De ambtshalve bedenking zal voor wat betreft dit dossier
ongegrondworden verklaard.

[adres 12]

Het BFT stelt in dit dossier het volgende:

- de notaris verzorgt een B-C transactie, waarbij een prijssprong wordt gerealiseerd van

€ 37,500,00 (koopprijs A-B € 72.500,00 en koopprijs B-C € 110.000,00), oftewel 51,7%, binnen zes dagen tijd;

- de taxatie is gelijk aan de koopsom;

- de bank is over de transactie niet geïnformeerd;

- partij C lijkt geen geldige woonvergunning te hebben overgelegd, ondanks brieven aan haar van het notariskantoor dat een huisvestingsvergunning vereist is;

- het is onbekend wie de koopovereenkomst heeft opgesteld;

- partij B betaalt aan een derde een bedrag van € 6.250,00 aan bemiddelingskosten, waarbij het onduidelijk is wie deze persoon is en waarvoor hij dit bedrag ontvangt;

- partij C bezit ten tijde van de overdracht twee andere woningen, de notaris heeft anderhalf jaar daarvoor het transport van een van die woningen verzorgd en een van de kopers verandert van inschrijving op het ene adres naar het andere adres. In 2007 krijgt de notaris informatie dat een van de kopers bij de B-C transactie op een weer ander adres woont.

De notaris voert het volgende aan. Het pand is op een veiling aangekocht. Volgens de taxatienota bedroeg de vrije verkoopwaarde van het pand € 110.000,00. De WOZ-waarde bedroeg € 87.000,00. Uit een berekening volgt dat partij B bij de veilingaankoop ongeveer 27% winst heeft gemaakt. De bank beschikte over een taxatierapport. Blijkens de koopovereenkomst heeft partij B zich verplicht om het pand vrij van huur aan partij C te leveren, wat ook is gebeurd. Anders dan het BFT stelt, was partij B vanaf datum gunning al gehouden om het pand af te nemen. Dat is ruim anderhalve maand voordat de koopovereenkomst tussen partij B en partij C is gesloten. In de akte van levering staat dat kopers op hetzelfde adres wonen. De notaris gaat doorgaans uit van de inschrijving in de GBA. Aannemelijk is dat ten kantore is verklaard dat de post aldaar moest worden ontvangen dan wel dat die koper heeft verklaard daar woonachtig te zijn en op dat adres nog moest worden ingeschreven. Een van de kopers heeft zich na overdracht ingeschreven op het onderhavige adres. Er rust geen verplichting op de notaris om te controleren op welk adres kopers zich na de overdracht inschrijven. Het is niet ongebruikelijk dat een koper ten minste nog één ander pand in eigendom heeft bij de aankoop van een nieuwe woning. In de regel wordt de oude woning pas na aankoop van de nieuwe woning verkocht en geleverd. De notaris heeft op schriftelijk verzoek van partij B een bedrag aan een derde overgemaakt. Als extra ontbindende voorwaarde zijn partij B en partij C overeengekomen dat partij C de koopovereenkomst kan ontbinden als hij vóór een bepaalde datum geen woonvergunning heeft gekregen. In de akte van levering is opgenomen dat alle ontbindende voorwaarden zijn vervallen. Dit is bij het passeren besproken, aldus nog steeds de notaris.

Het hof overweegt als volgt. Het betreft een veilingaankoop, de taxatienota gaat uit van een vrije verkoopwaarde van € 110.000,00, de WOZ-waarde bedraagt € 87.000,00 en het pand is in onverhuurde staat geleverd. Dit tezamen is naar het oordeel van het hof een voldoende verklaring voor de prijssprong. Er was daarom voor de notaris geen aanleiding om de bank over deze prijssprong te informeren. Daarbij beschikte de bank over een taxatierapport. Evenmin had de notaris reden om onderzoek te doen naar de totstandkoming van de koopovereenkomst. Dat de koopprijs bij de B-C transactie gelijk is aan de waarde waarvan het taxatierapport uitgaat, is niet ongebruikelijk en op zichzelf niet opmerkelijk of verdacht. De notaris mocht erop vertrouwen dat de ontbindende voorwaarden niet in vervulling waren gegaan, zoals opgenomen in de door hem gepasseerde leveringsakte en door hem met partijen besproken. Overigens is het aan een koper om ervoor te zorgen dat aan hem een woonvergunning wordt verstrekt, waarbij de notaris hem op die verplichting dient te wijzen. Uit hetgeen het BFT aanvoert, volgt dat de notaris dat heeft gedaan. Zoals hiervoor reeds overwogen (zie dossier [adres 1]), ontbrak ten tijde van deze transactie (2006) de regelgeving waaraan notarissen zich in ieder geval sinds 2008 dienen te houden met betrekking tot uitbetaling van bedragen van de derdengeldrekening aan niet bij de transactie betrokken partijen. De notaris heeft aangevoerd dat hij op (schriftelijk) verzoek van partij B tot uitbetaling van € 6.250,00 aan een derde is overgegaan. Onder deze omstandigheden kan de notaris op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Voor wat betreft de woonplaats van de kopers gaat het BFT uit van de gegevens die de notaris ten tijde van het B-C transport niet bekend konden zijn dan wel hem niet bekend behoefden te zijn. Het feit dat de in de akte van levering opgenomen woonplaatsgegevens van de kopers afwijken van de GBA kan door verschillende redenen worden verklaard. De verklaring van de notaris acht het hof niet onaannemelijk.

Met betrekking tot dit dossier zal de ambtshalve bedenking
ongegrondworden verklaard.

[adres 13]

Naast de prijssprong van € 34.000,00 (A-B transactie € 76.000,00 en B-C transactie

€ 110.000,00, deze laatste transactie is door de notaris verzorgd) binnen vijf maanden tijd, merkt het BFT op dat de bij de B-C transactie betrokken makelaar voor beide partijen lijkt op te treden, partij C geen geldige woonvergunning lijkt te hebben overgelegd, ondanks brieven aan haar van het notariskantoor dat een huisvestingsvergunning vereist is en de bank ondanks de door haar gehanteerde ABC-clausule niet uitdrukkelijk om toestemming is gevraagd.

De notaris heeft aangevoerd dat het een veilingaankoop betreft en het pand door partij B in verhuurde staat is aangekocht en in onverhuurde staat is doorverkocht. Mede gelet op de WOZ-waarde van € 111.000,00 acht het hof de verklaring van de notaris voor de prijssprong voldoende. Zoals hiervoor reeds overwogen (dossier [adres 12]) is het aan een koper om ervoor te zorgen dat aan hem een woonvergunning wordt verstrekt, waarbij de notaris hem op die verplichting dient te wijzen. Uit hetgeen het BFT aanvoert, volgt dat de notaris dat heeft gedaan. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat partij C niet voor diensten van de makelaar heeft betaald en de makelaar voor zover bekend alleen voor partij B optrad. Het hof is van oordeel dat het BFT onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat partij C gebruik heeft gemaakt van de diensten van de bij dit dossier betrokken makelaar.

Op deze punten is de ambtshalve bedenking in dit dossier
ongegrond.

In de opdrachtbrief van de bank staat dat de bank uitdrukkelijk toestemming moet geven in het geval het onderpand in een periode van zes maanden voorafgaande aan de hypotheek onderwerp is geweest van meer dan één levering of als het onderpand via een A-B/B-C constructie aan de debiteur wordt overgedragen (de zogenoemde ABC-clausule). De notaris erkent dat hij dit heeft nagelaten. De ambtshalve bedenking is op dit punt
gegrond.

[adres 14]

Volgens het BFT is het volgende aan de orde:

- binnen in feite twee maanden tijd vindt er een prijssprong plaats van € 60.000,00 (A-B transactie € 130.000,00 en B-C transactie € 190.000,00, oftewel 46,2%), terwijl er sprake lijkt te zijn van een geringe verbouwing en de WOZ-waarde € 116.000,00 bedraagt;

- de betrokken makelaar lijkt voor alle drie de partijen op te treden;

- de rol van een taxateur die partij C een factuur ad € 59,50 (inclusief btw) stuurt, is onbekend;

- de bank is ondanks de door haar gehanteerde ABC-clausule niet uitdrukkelijk om toestemming gevraagd.

De notaris voert het volgende aan. De prijssprong wordt verklaard door het feit dat partij B het pand heeft gekocht uit een nalatenschap. Het pand heeft bijna een jaar lang te koop gestaan, wat heel lang was in die tijd. Volgens het BFT bedroeg de gemiddelde kooprijs van huizen in dezelfde straat € 160.000,00, zodat daarmee is aangetoond dat de A-B koopprijs laag was. Partij B heeft het pand in de tussenliggende periode van drie maanden verbouwd. Een taxateur heeft vastgesteld dat de waarde van het pand € 190.000,00 bedroeg. De makelaar trad zowel bij de A-B transactie als bij de B-C transactie voor partij B op en is door partij B betaald. Dit blijkt uit de nota van afrekening. Uit de desbetreffende nota maakt de notaris op dat de taxateur heeft bemiddeld voor partij C. De notaris heeft over het hoofd gezien dat aan de bank telefonisch uitdrukkelijk toestemming moest worden gevraagd voor het passeren van de hypotheekakte in het geval het registergoed in een vóór het passeren van de hypotheekakte gelegen periode van zes maanden voorwerp van meer dan een levering is geweest. De behandelaar van het dossier heeft kennelijk nagelaten een aantekening van dit telefoongesprek te maken. Overigens staat vast dat de bank op de hoogte moet zijn geweest van de ABC-transactie, aldus nog steeds de notaris.

Het hof overweegt als volgt.

i. Er is sprake van een behoorlijke prijsstijging bij deze ABC-transactie. Het kan voorkomen dat een pand uit een nalatenschap voor een lagere prijs dan de werkelijke waarde wordt verkocht, zeker indien het pand al langere tijd te koop heeft gestaan. Aangezien het pand door een erkend makelaar/taxateur is getaxeerd op € 190.000,00, partij B werd bijgestaan door een makelaar en het pand door partij B is verbouwd, is het hof van oordeel dat de prijssprong voldoende door de notaris is verklaard. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat alleen partij B voor de diensten van de makelaar heeft betaald en de makelaar voor zover bekend alleen voor partij B optrad. Het hof is van oordeel dat het BFT onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat partij A en/of partij C gebruik heeft gemaakt van de diensten van de betrokken makelaar. De verklaring van de notaris dat de factuur van de taxateur ziet op bemiddeling voor partij C is niet onaannemelijk. In ieder geval gaf de factuur gelet op het relatief geringe bedrag op zichzelf geen aanleiding om nader onderzoek te doen.

De ambtshalve bedenking is op deze punten
ongegrond.

ii. De notaris erkent dat de bank telefonisch uitdrukkelijk om toestemming had moeten worden gevraagd. De notaris heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij aan dit vereiste heeft voldaan. Dat de bank op de hoogte moet zijn geweest van de ABC-transactie doet aan deze op de notaris rustende verplichting niet af.

De ambtshalve bedenking is op dit punt
gegrond.

[adres 15]

Naast de prijssprong van € 50.000,00 (A-B transactie € 140.000,00 en B-C transactie

€ 190.000,00, deze laatste transactie is door de notaris verzorgd) binnen ruim twee maanden tijd, terwijl voor ongeveer € 23.000,00 is verbouwd en er een hypotheek wordt verstrekt met een bouwdepot, merkt het BFT op dat de bank niet uitdrukkelijk voor de waardesprong is gewaarschuwd, de berekening van het anti-speculatiebeding onbekend is en partij B optreedt in privé.

De notaris heeft aangevoerd dat hij het prijsverschil heeft opgemerkt en navraag bij partij B heeft gedaan. Partij B had het pand in de tussenliggende periode aanzienlijk verbouwd. Op verzoek van de notaris heeft partij B de verbouwing met een groot aantal nota’s aangetoond. Verder volgt uit de WOZ-waarde van € 186.000,00 dat de koopprijs bij de A-B transactie laag was. Dat blijkt ook uit het tussen partij A en partij B overeengekomen anti-speculatiebeding. Uit de hypotheekstukken blijkt dat de executiewaarde van het pand ten tijde van de B-C transactie

€ 173.500,00 bedroeg wat neerkomt op een vrije verkoopwaarde van € 192.222,00. Op verzoek van de bank is haar uitdrukkelijk om toestemming gevraagd. Ten onrechte gaat het BFT ervan uit dat een prijssprong nooit groter kan zijn dan het totaalbedrag aan verbouwingskosten. Partij A en partij B zijn overeengekomen dat partij A op grond van het anti-speculatiebeding

€ 1.700,00 toekwam. Dat partij B het pand in privé heeft aangekocht, is niet opmerkelijk. In ieder geval betekende dit dat het pand bij de B-C transactie eveneens in privé diende te worden verkocht.

Gelet op hetgeen de notaris heeft aangevoerd, is het hof van oordeel dat de prijssprong voldoende is verklaard. Er was voor de notaris dan ook geen aanleiding om partij C van de transacties in kennis te stellen. De bank is van de ABC-transactie op de hoogte gesteld en heeft ervoor gekozen om een hypothecaire lening te verstrekken, zodat de grondslag van deze verwijten is komen te vervallen. Een verbouwing heeft doorgaans een waarde verhogend effect; in dit geval is - mede gelet op de overige omstandigheden - niet onaannemelijk dat de verbouwing tot de prijsstijging van € 50.000,00 heeft geleid. De stelling van het BFT dat het opmerkelijk is dat partij B het pand in privé aankoopt, kan het hof niet volgen. Het vermoeden dat partij B de transactie bewust buiten zijn onderneming heeft willen houden, is speculatief.

De ambtshalve bedenking zal voor wat betreft dit dossier
ongegrondworden verklaard.

Dienstweigeren

Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is om zijn diensten aan de cliënt te verlenen. Indien bijzondere omstandigheden aan de orde zijn, kan op deze ministerieplicht een uitzondering worden gemaakt. Naar het oordeel van het hof had de notaris onvoldoende dan wel geen reden om in deze dossiers - in zoverre door het BFT aangevoerd - , behoudens in het dossier
[adres 7](zie hiervoor), zijn diensten op te schorten en zo nodig na onderzoek te weigeren. De ambtshalve bedenking is op dit onderdeel ongegrond.

Hypotheekfraude

Het BFT heeft betoogd dat in de dossiers
[adres 10], [adres 11], [adres 9] en [adres 12]mogelijke betrokkenheid van de notaris bij hypotheekfraude bestaat.

In de dossiers
[adres 10],[adres 11] en [adres 12]is het hof tot het oordeel gekomen dat de prijssprongen afdoende door de notaris zijn verklaard en de ambtshalve bedenking voor wat betreft deze dossiers ongegrond is.

Ten aanzien van het dossier[adres 9] heeft het hof overwogen dat de notaris niet gehouden was om de bank over de ABC-transactie te informeren en dat de notaris onweersproken heeft aangevoerd dat geen woonvergunning was vereist omdat de koopprijs boven de koopprijsgrens (2006) van € 133.275,00 zat. Naast de omstandigheid dat het BFT haar stelling onvoldoende concreet heeft onderbouwd, is het hof van enige betrokkenheid van de notaris bij hypotheekfraude niet gebleken. Dit betekent dat de ambtshalve bedenking op dit punt ongegrond zal worden verklaard.

Melding CRI

In het dossier
[adres 7]heeft het BFT aangevoerd dat er een ernstig vermoeden van het beramen of plegen van een misdrijf (oplichting van partij A door zijn makelaar en partij B en het witwassen van geld verkregen uit dit misdrijf) bestaat. De notaris had een melding aan de Centrale Recherche Informatiedienst (CRI) moeten doen.

Het hof is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat in dit dossier van het beramen of plegen van een misdrijf sprake is. Dat de notaris een melding had moeten doen aan de CRI - welke instantie overigens in 2000 is opgeheven - of de opvolgers van de CRI is daarom niet aan de orde. De kwestie over het witwassen van geld valt buiten het bestek van deze procedure, nu alleen de bevindingen van het BFT van zijn onderzoek op basis van de Wet op het notarisambt aan de orde zijn.

Conclusie en maatregel

5.3.

De ambtshalve bedenking van de voorzitter zal in de volgende dossiers en op de volgende punten gegrond worden verklaard:

-
[adres 1]:

de onverklaarbare prijssprong en het nalaten onderzoek te doen naar wie de koopovereenkomsten heeft opgesteld en op welke data de koopovereenkomsten door betrokken partijen zijn ondertekend;

-
[adres 5]:

de onverklaarbare prijssprong, de bij de koop betrokken partijen en de gang van zaken bij de indeplaatsstelling van partij B, de uitbetaling van gelden van de derdengeldrekening en het buiten de notaris om betalen van de waarborgsom;

-
[adres 6]:

de onverklaarbare prijssprong;

-
[adres 7]:

op alle punten gegrond; de notaris had zijn dienst moeten opschorten, nader onderzoek moeten doen en vervolgens zo nodig zijn dienst moeten weigeren;

-
[adres 9]:

onverklaarbare prijssprong, partij C was enkele maanden voor het sluiten van de koopovereenkomst in de GBA twee maanden uit Nederland uitgeschreven, geen navraag gedaan bij partij C over de in rekening gebrachte bedragen door twee bemiddelaars alvorens tot uitbetaling van die bedragen over te gaan;

-
[adres 13]:

ondanks uitdrukkelijke opdracht hiertoe is de bank niet om toestemming voor de ABC-transactie gevraagd;

-
[adres 14]:

ondanks uitdrukkelijke opdracht hiertoe is de bank niet (telefonisch) om toestemming voor de ABC-transactie gevraagd.

5.4.

Het hof is van oordeel dat de handelwijze van de notaris op deze punten tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Met name in het dossier [adres 7] heeft de notaris zijn onderzoeksplicht ernstig veronachtzaamd. Met inachtneming van de tijdsgeest waarbinnen de transacties hebben plaatsgevonden, in de periode 2003-2008, de sinds die tijd veranderde, veelal aangescherpte regelgeving en het feit dat de notaris bij acht van de vijftien door het BFT onderzochte ABC-transacties in het geheel geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt, acht het hof het opleggen van de maatregel van berisping een passende maatregel. Hierbij is meegewogen dat de notaris ter zitting in hoger beroep heeft doen blijken in te zien dat zijn handelwijze in de hier aan de orde zijnde dossiers niet op alle onderdelen zorgvuldig was en het hof genoegzaam is gebleken dat de notaris zijn handelwijze in de tussentijd heeft aangepast.

5.5.

Nu het hof tot een andere beslissing dan de kamer komt, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven en zal deze beslissing worden vernietigd.

5.6.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor enige in deze zaak te nemen beslissing.

5.7.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

6.De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing;

en, opnieuw beslissende:

- verklaart de ambtshalve bedenking van de voorzitter op de hiervoor onder 5.3. bedoelde punten gegrond;

- verklaart de ambtshalve bedenking van de voorzitter voor het overige ongegrond;

- legt aan de notaris de maatregel van berisping op.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Lieber en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015 door de rolraadsheer.

Tuchtrechtelijke beoordeling van een notaris in verband met hypotheekfraude en ABC-transacties

Uitspraak

1.Het geding in hoger beroep

2.De zaak

3.Het standpunt van het BFT

4. Het standpunt van de notaris

5.Beoordeling

6.De beslissing