Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.140.514/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2152060 CV EXPL 13-16923
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2015
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [X]
VERENIGING VAN EIGENAARS [X]
TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. Schippers te ‘s-Gravenhage.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en de VVE genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 13 december 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 september 2013, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen de VVE als eiseres en [appellante] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- akte VVE na ambtshalve royement, strekkende tot veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep;
- akte [appellante] strekkende tot hervatting van de procedure, met producties;
Bij rolbeslissing van 20 maart 2014 is bepaald dat de procedure zal worden voortgezet.
Vervolgens zijn nog de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte [appellante];
- antwoordakte VVE, met productie.
Daarna is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de VVE zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
De VVE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
De VVE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De feiten komen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, neer op het volgende.
2.1.
Bij akte van splitsing in appartementsrechten van 23 februari 1988 (hierna: de
splitsingsakte) is het gebouw aan de [adres] te [plaats] in appartementsrechten gesplitst. Daarbij is de VVE opgericht.
2.2.
Sinds 5 mei 2008 is [appellante] eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende
op het uitsluitend gebruik van het appartement [adres] te [plaats].
2.3.
In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten
november 1983 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard waarin, voor zover van belang, het volgende is bepaald:
“C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a.die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b.die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(..)
D. Jaarlijkse exploitatierekening, begroting en te storten bijdragen
Artikel 4
1.Na afloop van elk boekjaar, dat in de akte nader zal worden aangegeven, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat de ontvangsten (waaronder niet vallen de voorschotbijdragen als bedoeld in artikel 5 tweede lid), alsmede de schulden en kosten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en de noodzakelijke vernieuwingen, en – zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten – een telken jare in de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.
2.Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid vastgesteld.
(..)
Artikel 5
1.Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.
2.Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdrage door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.
(..)
Artikel 32
1.Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid. (..)
Artikel 33
(..)
2.Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar zal een vergadering worden gehouden, waarin, in overeenstemming met artikel 4 eerste lid, door het bestuur de exploitatierekening over het afgelopen boekjaar wordt voorgelegd die door de vergadering moet worden vastgesteld voor de bepaling van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar. In deze of een eerdere vergadering wordt tevens de begroting vastgesteld voor het aangevangen of het komende boekjaar.”
2.4.
In 2007 is het voorschotbedrag terzake de kwartaalbijdrage aan de VVE
vastgesteld op € 100,00.
2.5.
In 2009 heeft een reparatie aan het balkon van één van de appartementen (niet
zijnde dat van [appellante]) plaatsgevonden, waarvoor de VVE een extra bijdrage van € 300,00 aan de eigenaars heeft gevraagd. [appellante] heeft dit bedrag niet voldaan.
2.6.
Op 18 februari 2012 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden.
Daarbij was [appellante] niet aanwezig. De notulen vermelden voor zover van belang het volgende:
“Conform het bepaalde in de splitsingsakte en het reglement van splitsing van eigendom machtigen de aanwezige leden van VvE [adres] de voorzitter om (rechts)maatregelen te mogen treffen tot het innen van achterstallige bijdragen en/of tekorten op de exploitatierekening. Eén en ander na aanmaning c.q. ingebrekestelling.
N.B. Bij incasso- en gerechtsprocedures komen alle binnen- en buitengerechtelijke kosten voor rekening van het nalatige lid.”
2.7.
Op 30 mei 2012 heeft de vergadering van eigenaars het voorschotbedrag terzake
de kwartaalbijdrage vanaf het derde kwartaal van 2012 vastgesteld op € 225,00. [appellante] was niet bij die vergadering aanwezig. De notulen van de vergadering vermelden, voor zover van belang, het volgende:
“Uitgaande van een kwartaalbedrag van €225,- (€ 75,- per maand) x 6 delen bedraagt de totale contributie per jaar: €5400. Hiermee kunnen onze vaste lasten voldoen en ongeveer €4000 per jaar sparen voor groot onderhoud.”
2.8.
In juli 2012 heeft de VVE vanwege een lekkage aan het dak besloten tot een
dakreparatie, waarvoor de VVE een extra bijdrage van de eigenaars van € 364,00 heeft gevraagd. [appellante] heeft dit bedrag niet voldaan.
2.9.
Op 22 augustus 2012 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Daar
was [appellante] niet bij aanwezig. De notulen vermelden voor zover van belang het volgende:
“2. Financieel overzicht 2007-2012
Wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. Het overzicht zal bestaan uit:
- Een overzicht van de bijdrage van de contributie periode 2007-2011
- Een overzicht van de onderhoudsuitgaven en overige uitgaven 2007-2011
- Een overzicht debiteuren en crediteuren t/m einde boekjaar 2011
Dit alles op basis van de Rabobank afschriften.
Besloten met een meerderheid van stemmen is dat de bijdrage aan Waternet van de bewoner met een eigen watermeter (2 hg [[appellante], hof]) van de contributie van 2 hg aan de VVE wordt afgetrokken: de jaarlijkse bijdrage aan Waternet (Watergeld, niet de Waterschapsbelasting, dat is individueel) wordt gedeeld door vijf en betaald door de bewoners van huis (2 delen), 1,3 en 4 hg.”
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg heeft de VVE, kort gezegd, van [appellante] betaling gevorderd
van niet-betaalde kwartaalbijdragen in de jaren 2008 tot en met 2013 en de extra bijdragen voor de balkon- en dakreparatie genoemd in 2.5. en 2.8., met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3.2.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot
betaling van € 2.091,95 te vermeerderen met rente, € 363,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 62,61 aan meegevorderde rente, een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grief op.
3.3.
Uit de akte van [appellante] na memorie van antwoord blijkt dat zij haar bezwaren
tegen de - volgens haar - in de kwartaalbijdragen berekende kosten van Waternet (omdat [appellante] een eigen meter heeft op grond waarvan zij reeds watergeld aan Waternet betaalt) heeft laten varen, omdat zij inmiddels van de VVE een overzicht heeft ontvangen waaruit blijkt dat deze kosten niet (meer) aan haar worden doorberekend. Het voorgaande volgt ook uit het besluit van de VVE zoals vermeld in de notulen van de vergadering van eigenaars van 22 augustus 2012 (onder 2.9.) en behoeft derhalve geen bespreking meer.
3.4.
Volgens [appellante] heeft de VVE, in strijd met haar verplichtingen op grond van
het modelreglement, geen rekening en verantwoording afgelegd over de inkomsten en uitgaven van de VVE. Zij beroept zich daarom op opschorting totdat de VVE over alle boekjaren vanaf 2008 exploitatierekeningen heeft vastgesteld en overgelegd, waaruit precies blijkt welk bedrag ieder van de appartementseigenaren (inclusief [appellante]) aan de VVE verschuldigd is.
3.5.
Voorop staat dat de VVE, op grond van artikelen 4 en 33 van het
modelreglement, na afloop van elk boekjaar een exploitatierekening dient op te maken respectievelijk vast te stellen waarin inzicht wordt gegeven in de ontvangsten en uitgaven, schulden en kosten van de VVE. De VVE heeft in haar memorie van antwoord (punten 12 en 26) gesteld dat zij een financieel overzicht - hetgeen volgens de VVE hetzelfde is als een exploitatierekening - van ieder jaar vanaf 2007 aan [appellante] heeft verstrekt. [appellante] heeft dit in haar akte na memorie van antwoord niet betwist, zodat het hof ervan uitgaat dat de reden voor opschorting met betrekking tot het ontbreken van exploitatierekeningen is komen te vervallen.
3.6.
[appellante] heeft in haar akte na memorie van antwoord nog gesteld dat de VVE
niet heeft voldaan aan haar verplichting tot het opstellen van een jaarlijkse begroting en afrekening - kennelijk - overeenkomstig artikel 5 van het modelreglement. Terzake heeft [appellante] zich echter niet (voldoende feitelijk) op opschorting beroepen. De stelling kan derhalve niet tot enig rechtsgevolg leiden.
3.7.
[appellante] heeft daarnaast gesteld dat de VVE in strijd met het
modelreglement geen reservefonds heeft gevormd. Reeds omdat in artikel 32 van het modelreglement is bepaald dat een reservefonds
“kan”worden gevormd en daartoe (dus) geen verplichting bestaat, kan het beroep van [appellante] op opschorting, voor zover zij dat heeft gedaan, niet slagen. Ten overvloede overweegt het hof dat uit de notulen van de vergadering van 30 mei 2012 blijkt dat de VVE wel een - al dan niet als zodanig bestempeld - reservefonds heeft gevormd.
“kan”worden gevormd en daartoe (dus) geen verplichting bestaat, kan het beroep van [appellante] op opschorting, voor zover zij dat heeft gedaan, niet slagen. Ten overvloede overweegt het hof dat uit de notulen van de vergadering van 30 mei 2012 blijkt dat de VVE wel een - al dan niet als zodanig bestempeld - reservefonds heeft gevormd.
3.8.
Hoewel duidelijk is dat [appellante] het er niet mee eens is dat de VVE nog geen
meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) heeft vastgesteld, blijkt uit haar stellingen onvoldoende dat zij zich ook ten aanzien daarvan op opschorting beroept. Ook overigens levert het ontbreken van een MJOP, voor zover artikel 4 lid 1 van het modelreglement de VVE verplicht een dergelijk plan vast te stellen, naar het oordeel van het hof onvoldoende grond op voor opschorting. Tussen partijen is niet in geschil dat de VVE een concept MJOP met het versturen van de notulen van de vergadering van 21 oktober 2013 aan alle eigenaars heeft gezonden. Het stond, althans staat [appellante] vrij de VVE te verzoeken het (vaststellen van een) MJOP op de agenda van een vergadering van eigenaars te zetten. De VVE heeft in dit verband onweersproken gesteld dat het MJOP in overleg met de advocaat van [appellante] ook op de agenda van - de eveneens in overleg met de advocaat van [appellante] geplande - vergadering van - naar het hof begrijpt - 8 mei 2014 is gezet, maar dat [appellante] noch haar advocaat bij die gelegenheid is verschenen. Gezien het vorenstaande kan [appellante] de omstandigheid dat nog geen MJOP is vastgesteld niet (met een beroep op opschorting) aan de VVE tegenwerpen.
3.9.
[appellante] heeft voorts de betaling van de extra bijdragen voor de
balkonreparatie in 2009 (zie 2.5.) en de dakreparatie in 2012 (zie 2.8.) bestreden op de grond dat de VVE in strijd met - naar het hof begrijpt - artikel 3 aanhef en sub b van het modelreglement niet heeft aangetoond dat deze reparaties noodzakelijk waren. Naar het oordeel van het hof blijkt onvoldoende uit de stellingen van [appellante] dat zij zich ook op dit punt beroept op opschorting. Voor zover zij dat wel doet, geldt het volgende. De VVE heeft ten aanzien van de balkonreparatie onweersproken gesteld dat sprake was van betonrot. Daarnaast heeft [appellante] in een e-mailbericht van 29 december 2009 het volgende aan de eigenaars geschreven:
“In de toekomst zal ik alleen nog een financiële bijdrage leveren aan verbouwingsactiviteiten van de VVE – [adres], als we van te voren eengezamenlijk onderhoudsplanhebben opgesteld voor korte en middellange termijn, voor de gehele VVE. (..) NB: [Y], ik heb het bedrag voor debalkonreparatienog niet voldaan. Excuses hiervoor. Zou je zo vriendelijk willen zijn mij inzicht te geven in de originele offerte en de uiteindelijke officiële factuur van de aannemer? Indien alles in orde is zal ik het bedrag per ommegaande overmaken!”Uit dit e-mailbericht blijkt voldoende dat [appellante] met de reparatie en de daaruit voortvloeiende extra bijdrage heeft ingestemd. De noodzaak van de reparatie heeft zij bovendien destijds niet aan de orde gesteld en haar stelling dat die noodzaak ontbreekt, kan zij de VVE nu niet tegenwerpen. In haar akte na memorie van antwoord heeft [appellante] zich nog op het standpunt gesteld dat zij vond dat de offerte niet in orde was en dat zij niet begreep dat de VVE niet voldoende geld in kas had, maar dit betoog wordt, als nieuwe grief, buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van de dakreparatie heeft [appellante] in een e-mailbericht van 11 juli 2012 het volgende aan de eigenaars geschreven:
“Zoals eerder aangegeven, houd ik mij voortaan afzijdig van de activiteiten ( en bestedingen ) van jullie “VvE-in-eeuwige-oprichting”. NB: Het dak lekt reeds vier lange jaren. Gedurende de afgelopen vier jaar heb ik jullie meerdere malen gewezen op de noodzaak om de reparatie op te nemen in een onderhoudsplan en hiervoor budget te reserveren. Er is dus voldoende gelegenheid geweest om de boel tijdig op orde te brengen.”[appellante] erkent in dit bericht aldus de noodzaak van de dakreparatie, zodat dit aan een beroep op opschorting in de weg staat.
“In de toekomst zal ik alleen nog een financiële bijdrage leveren aan verbouwingsactiviteiten van de VVE – [adres], als we van te voren eengezamenlijk onderhoudsplanhebben opgesteld voor korte en middellange termijn, voor de gehele VVE. (..) NB: [Y], ik heb het bedrag voor debalkonreparatienog niet voldaan. Excuses hiervoor. Zou je zo vriendelijk willen zijn mij inzicht te geven in de originele offerte en de uiteindelijke officiële factuur van de aannemer? Indien alles in orde is zal ik het bedrag per ommegaande overmaken!”Uit dit e-mailbericht blijkt voldoende dat [appellante] met de reparatie en de daaruit voortvloeiende extra bijdrage heeft ingestemd. De noodzaak van de reparatie heeft zij bovendien destijds niet aan de orde gesteld en haar stelling dat die noodzaak ontbreekt, kan zij de VVE nu niet tegenwerpen. In haar akte na memorie van antwoord heeft [appellante] zich nog op het standpunt gesteld dat zij vond dat de offerte niet in orde was en dat zij niet begreep dat de VVE niet voldoende geld in kas had, maar dit betoog wordt, als nieuwe grief, buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van de dakreparatie heeft [appellante] in een e-mailbericht van 11 juli 2012 het volgende aan de eigenaars geschreven:
“Zoals eerder aangegeven, houd ik mij voortaan afzijdig van de activiteiten ( en bestedingen ) van jullie “VvE-in-eeuwige-oprichting”. NB: Het dak lekt reeds vier lange jaren. Gedurende de afgelopen vier jaar heb ik jullie meerdere malen gewezen op de noodzaak om de reparatie op te nemen in een onderhoudsplan en hiervoor budget te reserveren. Er is dus voldoende gelegenheid geweest om de boel tijdig op orde te brengen.”[appellante] erkent in dit bericht aldus de noodzaak van de dakreparatie, zodat dit aan een beroep op opschorting in de weg staat.
3.10.
Uit al het vorenstaande volgt dat [appellante] geen beroep op opschorting toekomt
en dat zij in beginsel de gevorderde bijdragen dient te voldoen.
3.11.
[appellante] heeft vervolgens een beroep gedaan op verrekening met de kosten
van een reparatie aan de kozijnen en balkondeuren van haar appartement ten bedrage van € 1.319,58. Er was sprake van verrotting waardoor onmiddellijk herstel nodig was, aldus [appellante].
3.12.
Vast staat dat [appellante] geen verzoek tot herstel van bedoelde kozijnen en
balkondeuren bij de VVE heeft ingediend en dat zij tot reparatie is overgegaan zonder de VVE daarin te kennen. De VVE heeft er terecht op gewezen dat zij de kozijnen en balkondeuren en de noodzaak voor een reparatie daarvan derhalve niet heeft kunnen onderzoeken. Indien de VVE (een verzoek tot) herstel zou hebben geweigerd, had [appellante] op de voet van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging van de kantonrechter kunnen vragen, maar van deze rechtsgang heeft [appellante] geen gebruik gemaakt. Gelet op het voorgaande is niet voldoende aannemelijk geworden dat [appellante] een vordering heeft op de VVE als bedoeld in artikel 6:127 lid 2 BW.
3.13.
Ten slotte heeft [appellante] de door de kantonrechter toegewezen
buitengerechtelijke incassokosten bestreden. Bij memorie van antwoord heeft de VVE de grondslag voor de vordering aangevuld met een (primair) beroep op artikel 6:96 lid 2 BW. Daarop heeft [appellante] in haar akte na memorie van antwoord niet gereageerd.
3.14.
Het hof neemt tot uitgangspunt dat voor toewijzing van deze kosten vereist is
dat, in de gegeven omstandigheden, de kosten redelijk zijn en de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren om schadevergoeding te verkrijgen. Vast staat dat [appellante] de door de VVE gevorderde bijdragen niet heeft betaald en dat de VVE om die reden een incassobureau heeft ingeschakeld, welk bureau [appellante] heeft aangeschreven om tot betaling van de bijdragen over te gaan. De verrichte werkzaamheden acht het hof derhalve redelijkerwijs noodzakelijk. De toegewezen kosten gaan de ingevolge de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het bijbehorende Besluit vastgestelde staffel niet te buiten. De toegewezen kosten zijn (om die reden) naar het oordeel van het hof redelijk. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde buitengerechtelijke kosten terecht heeft toegewezen. De omstandigheid dat de VVE op 18 februari 2012 een besluit heeft genomen over de buitengerechtelijke incassokosten (zie 2.6.), wat daar ook van zij, behoeft gelet op deze uitkomst geen nadere bespreking.
3.15.
De slotsom is dat de grief faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden
bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VVE begroot op € 704,00 aan verschotten en € 632,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C. Toorman en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2015.