Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.127.468/01
rolnummer rechtbank Amsterdam: 1334827 CV EXPL 12-9408
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 juni 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOOGENBOSCH RETAIL GROUP B.V.,
gevestigd te ’s-Hertogenbosch,
appellante,
advocaat: mr. H. Ferment te Den Haag,
tegen:
1.[GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Hoogenbosch en (gezamenlijk in mannelijk enkelvoud) [geïntimeerden] genoemd.
Hoogenbosch is bij dagvaarding van 12 april 2013 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 november 2012 en 15 januari 2013, gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Hoogenbosch als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 december 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Hoogenbosch heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en (primair) alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, subsidiair - uitvoerbaar bij voorraad - aan Hoogenbosch een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe zal kennen alsmede een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging en vaststelling van een nieuwe ontruimingsdatum gelegen zo kort mogelijk na datum arrest, uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten, met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 27 november 2012 (“het tussenvonnis”) onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
De rechtsvoorganger van [geïntimeerden] (hun vader) heeft aan de oorspronkelijk huurder met ingang van 1 juli 1998 de bedrijfsruimte verhuurd gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
2.1.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en nadien verlengd met een periode van vijf jaar. Het gehuurde is bestemd te worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen. Het bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van circa 51 m2 en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping. De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 88.100,96 excl. btw per jaar.
2.1.3.
Bij overeenkomst van 28 oktober 1999 is Hoogenbosch met ingang van 1 februari 2000 in de plaats getreden van de oorspronkelijk huurder. Hoogenbosch exploiteert in het gehuurde een winkel conform de zogenaamde Pro Sport-formule. In Nederland exploiteert Hoogenbosch meerdere Pro Sportwinkels, waarvan in Amsterdam twee in de Kalverstraat en een op de Nieuwendijk. Verder exploiteert Hoogenbosch in Nederland schoenenwinkels onder formules als Dolcis, Invito, Manfield en Steve Madden.
2.1.4.
Bij brief van 16 januari 2012 heeft (de gemachtigde van) [geïntimeerden] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2013 op grond van dringend eigen gebruik en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging. Hoogenbosch verzet zich tegen de opzegging.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [geïntimeerden] dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst van partijen zal eindigen, met veroordeling van Hoogenbosch tot ontruiming van het gehuurde. Na verweer van Hoogenbosch heeft de kantonrechter in het tussenarrest de vordering van [geïntimeerden] toegewezen op de grondslag dringend eigen gebruik. Aan de belangenafweging kwam de kantonrechter daarom niet toe. [geïntimeerden] heeft, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, laten weten afstand te doen van zijn recht om de vordering in te trekken indien Hoogenbosch een nader vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden toegekend. Daarop heeft de kantonrechter in het vonnis van 15 januari 2013 (“het deelvonnis”) de huurovereenkomst per 30 juni 2013 beëindigd, Hoogenbosch tot ontruiming veroordeeld en Hoogenbosch in de gelegenheid gesteld inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen ter onderbouwing van een eventueel toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
3.2
De grieven van Hoogenbosch betreffen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] op de primaire grondslag. Er veronderstellenderwijs vanuit gaande dat een grief slaagt, zal het hof eerst beoordelen of de subsidiaire grondslag van de vorderingen van [geïntimeerden], de belangenafweging, tot toewijzing van de vorderingen leidt.
3.3
[geïntimeerden] heeft zijn belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst als volgt omschreven. Uit verschillende rapporten, zoals DTZ Winkelhuren 2012, blijkt dat in het bijzonder op de drukste winkellocaties zoals de Kalverstraat in Amsterdam, behoefte is aan steeds grotere winkels, vooral bij internationale retailers, terwijl de behoefte aan kleinere winkels afneemt. Ook drie gerenommeerde makelaars bevestigen dat, zoals hierna nader wordt besproken, terwijl de gemeente Amsterdam haar winkelvestigingsbeleid op die trend heeft aangepast. De voorgenomen renovatie van het gehuurde, de eerste in de afgelopen vijftig jaar, speelt op deze behoefte in doordat de indeling zal worden gewijzigd en het vloeroppervlak sterk wordt vergroot. In de meest recente plannen (waarbij de trap van de begane grond naar de andere verdiepingen van de winkel aan de achterzijde van de winkel is gelegen) wordt het aantal “bewinkelbare” meters op de begane grond (de meest waardevolle meters) vergroot van ca 49,5 m2 naar 53 m2 effectieve winkelruimte en wordt er in de kelder en op de 1e verdieping respectievelijk 49,5 m2 en 50,5 m2 winkelruimte gecreëerd. Het aantal “bewinkelbare” meters wijzigt daarmee van circa 49,5 m2 naar in totaal circa 153 m2. Daarnaast zal er nog circa 81 m2 aan secundaire ruimte beschikbaar komen. De winkel zal bovendien een volledig andere, moderne uitstraling krijgen. [geïntimeerden] verduurzaamt door de renovatie dus haar belegging. Dit een en ander betekent dat na renovatie een veel hogere huur dan de thans geldende (€ 88.100,96 excl. btw per jaar) kan worden overeengekomen. Volgens [geïntimeerden] is voor het gehuurde in gerenoveerde staat minimaal een huurprijs van € 231.000,-- haalbaar, zijn ook beduidend hogere huurprijzen niet uitgesloten terwijl de huurprijzen in de Kalverstraat nog immer stijgen. Het is uitgesloten dat dergelijke bedragen zonder renovatie kunnen worden gerealiseerd, ook omdat er voor het gehuurde in de huidige staat beduidend minder belangstelling bestaat. Ter onderbouwing heeft [geïntimeerden] brieven en e-mails van drie makelaars in het geding gebracht, te weten van Jones Lang Lasalle van 20 juni en 20 augustus 2012, van Locationgroup van 13 augustus 2012 en van Cushman & Wakefield van 10 en 11 juli 2013. [geïntimeerden] wijst er verder op dat de huurovereenkomst inmiddels al 15 jaar loopt en dat Hoogenbosch al haar investeringen heeft afgeschreven en terugverdiend. Hoogenbosch heeft geen belangstelling voor de winkelruimte in gerenoveerde staat en is ook niet bereid de huurprijs te betalen die [geïntimeerden] na renovatie voor ogen staat. Hoogenbosch is volgens [geïntimeerden] niet afhankelijk van het gehuurde, heeft al Pro Sport-vestigingen in de Kalverstraat en de Nieuwendijk en heeft juist aangekondigd een groot aantal winkels te willen afstoten.
3.4
Hoogenbosch heeft op haar beurt betoogd dat zij in de Kalverstraat ervoor kiest om meer dan één (kleinere) vestiging te hebben en het commercieel nut daarvan onderstreept door erop ter wijzen dat ook andere retailketens die keuze maken. In zoverre betwist Hoogenbosch dan ook de tendens van schaalvergroting. Hoogenbosch is op zichzelf wel bereid aan renovatie mee te werken, maar meent - op basis van een advies van winkel vastgoedadviseurs [X] d.d. 22 november 2013 - dat de huurwaarde na renovatie niet meer dan ca. € 200.000,= (excl. btw) zal bedragen terwijl de huidige marktwaarde van het gehuurde op € 185.000,= wordt geschat. Volgens Hoogenbosch levert de renovatie daarom geen rendabele investering op. Gezien het verschil tussen de huidige marktwaarde en de geldende huurprijs (€ 88.100,96 per jaar) wordt het door [geïntimeerden] beoogde rendement dan ook nauwelijks door de renovatie, maar vooral door de huurbeëindiging behaald. Daarvoor is de wettelijke mogelijkheid tot huurbeëindiging volgens Hoogenbosch echter niet gegeven. Volgens Hoogenbosch heeft [geïntimeerden] dus slechts een financieel belang, dat ook nog eens zeer beperkt is. Het financiële belang van Hoogenbosch is daarentegen aanmerkelijk, omdat de huur relatief laag is terwijl in het gehuurde jaarlijks een aanzienlijk bedrag wordt verdiend, terwijl – financieel vergelijkbare – alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat niet voorhanden zijn.
3.5
Het hof is van oordeel dat de belangen van [geïntimeerden] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van Hoogenbosch bij voortzetting daarvan. Het volgende is daartoe redengevend.
3.5.1.
De huurovereenkomst duurt inmiddels reeds 16 jaar. Niet gesteld of gebleken is dat Hoogenbosch, mede in de verwachting nog langer in het gehuurde te kunnen blijven, investeringen heeft gedaan die nog niet terugverdiend zijn. Dan is er minder aanleiding tot bescherming van de huurder tegen de wens van de verhuurder om naar believen over zijn eigendom te kunnen beschikken. Evenmin hecht het hof veel gewicht aan de wens van Hoogenbosch om deze Pro Sport-vestiging in de Kalverstraat te behouden, nu zij in dezelfde straat en in de nabijgelegen Nieuwendijk reeds twee Pro Sport-vestigingen exploiteert. Ook als het voor Hoogenbosch vanuit commercieel oogpunt zinvol is om in één straat meerdere kleine vestigingen te hebben, heeft zij daarmee nog niet gesteld - laat staan onderbouwd - dat Hoogenbosch voor haar verkoop(strategie) van het behoud van juist deze ene vestiging afhankelijk is. Als het omzetverlies dat Hoogenbosch zal lijden door beëindiging van de huur niet door de twee andere vestigingen in de buurt wordt goedgemaakt, volgt daaruit bovendien niet dat zij dat omzetverlies in het geheel niet (elders) kan terugwinnen, terwijl dat laatste in de rede ligt mede gezien het grote aantal (onder andere Pro Sport-) winkels dat Hoogenbosch, als professionele retailer, in Nederland exploiteert. Hoogenbosch heeft met name aangevoerd dat deze vestiging voor haar rendabel is, gelet op de aldaar behaalde hoge omzet in relatie tot de relatief lage huur. Dat is echter op zichzelf geen belang dat naar zijn aard zwaarder zou behoren te wegen dan het belang van [geïntimeerden] om een zo hoog mogelijk rendement uit zijn investering te behalen.
3.5.2.
Dat [geïntimeerden] na renovatie een aanmerkelijk hoger rendement uit de exploitatie van het gehuurde kan halen, mede omdat het gehuurde in gerenoveerde staat beter aansluit bij de wensen van en de trend in de markt, acht het hof voldoende aannemelijk gemaakt. Hoogenbosch erkent de tendens in (in het bijzonder) de Kalverstraat in Amsterdam van vergroting van het oppervlakte van winkelruimtes, waar zij die tendens aangrijpt om te betogen (zonder succes, zoals uit het onder 3.5.1 overwogene volgt) dat zij niet gemakkelijk een vergelijkbaar - relatief klein - winkelpand in de Kalverstraat zal kunnen verwerven. Zij meent echter dat het gehuurde ook in gerenoveerde staat nog steeds als relatief kleine winkelruimte geldt, waarvoor grote internationale ketens geen belangstelling zullen hebben. Gezien de strekking van door [geïntimeerden] overgelegde producties (waaronder verschillende opinies van makelaars en berichten over het huurprijsniveau in de Kalverstraat) acht het hof voldoende aannemelijk dat het gehuurde in gerenoveerde (vergrote) staat op grotere belangstelling vanuit de markt kan rekenen en dat daarvoor een hogere huurprijs in rekening kan worden gebracht dan de huidige huurprijs én de marktconforme huurprijs. Dat het te verwachten rendement volgens Hoogenbosch lager ligt dan [geïntimeerden] aanvoert is in zoverre niet relevant, daar ook Hoogenbosch erkent dat renovatie tot een hogere huurprijs dan de huidige markthuurprijs zal leiden. De grieven III en IV falen.
3.5.3.
Het hof deelt het standpunt van [geïntimeerden] dat de beoogde renovatie niet mogelijk is bij voortzetting van de huurovereenkomst met Hoogenbosch. Daarvoor ondergaat het gehuurde een te grote verandering in omvang en functie: er wordt een verdieping toegevoegd en de eerste verdieping wordt geschikt gemaakt als publieks/winkelruimte. Het doen van een renovatievoorstel, zoals door Hoogenbosch bepleit, is dus niet aan de orde en evenmin kan onder die omstandigheden worden gezegd dat de renovatie wordt gebruikt als sluiproute naar een huurverhoging. Grief II strandt hierop.
3.6
Gelet op het voorgaande brengt een redelijke afweging van de wederzijdse belangen mee dat de belangen van [geïntimeerden] zwaarder wegen dan die van Hoogenbosch, zodat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde op die grondslag voor toewijzing vatbaar is. Bij behandeling van de grieven I en V die met name het dringend eigen gebruik betreffen heeft Hoogenbosch daarom geen belang.
3.7
In het tussenvonnis van 11 december 2012 heeft de kantonrechter overwogen geen aanleiding te zien de vordering tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [geïntimeerden] heeft verzocht het arrest wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat het verweer van Hoogenbosch kennelijk ongegrond is, onder verwijzing naar het arrest van de HR van 8 april 2011 in de zaak Panara (ECLI:NL:HR:2011:BP3276). Het feitensubstraat in die zaak is volgens [geïntimeerden] welhaast identiek aan dat van de onderhavige zaak. Nu de HR in de Panara-zaak de belangafweging van het hof, die in het voordeel van de verhuurder uitviel, heeft bekrachtigd moet het verweer van Hoogenbosch in de onderhavige zaak volgens hem als kennelijk ongegrond worden beschouwd. Het hof volgt [geïntimeerden] niet in die opvatting, nu het enkele feit dat relevante parallellen bestaan tussen beide zaken niet volstaat om het verweer van Hoogenbosch als kennelijk ongegrond te beschouwen.
3.8
Grief VI is gericht tegen de verwerping van het verzoek van Hoogenbosch tot verwijzing naar de schadestaatprocedure voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De grief faalt. Het betreft hier immers de vaststelling door de rechter van een bedrag, strekkende tot tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Dat is niet gelijk te stellen aan een schadevergoeding. Voor de vaststelling van de tegemoetkoming is ook niet vereist dat de hoogte van deze kosten al vaststaat. Het enkele feit dat Hoogenbosch de hoogte van de kosten nog niet kent is daarom geen reden om de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen.
3.9
Met grief VII voert Hoogenbosch aan dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft beslist over de vaststelling van een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW. Ook deze grief faalt. In het deelvonnis van 15 januari 2013 heeft de kantonrechter Hoogenbosch in de gelegenheid gesteld bij akte nadere inlichtingen te verschaffen ter onderbouwing van een eventuele tegemoetkoming en overwogen dat na de aktewisseling zou worden beslist op de vordering op grond van artikel 7:299 BW. Voor zover de grief zich tegen dat oordeel richt op andere gronden dan met grief VI voorgesteld, faalt de grief als niet onderbouwd. Voor zover de grief is gericht tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 25 juni 2013 (waarin een tegemoetkoming in de verhuiskosten van € 10.000,= is vastgesteld, maar niet is beslist op de vordering op grond van artikel 7:299 BW) faalt de grief omdat het onderhavige appel van Hoogenbosch niet tegen dat vonnis is gericht.
3.1
Hoogenbosch heeft bij haar memorie van grieven haar eis vermeerderd met een (subsidiaire) vordering tot toekenning van een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW. Dit is echter een kwestie die, zoals uit het hiervoor overwogene blijkt, het eindvonnis raakt en die Hoogenbosch in een eventueel hoger beroep tegen dat vonnis aan de orde had behoren te stellen. Het hof acht de eisvermeerdering in strijd met een goede procesorde. De vordering wordt afgewezen.
3.11
Aan het bewijsaanbod van Hoogenbosch wordt, als onvoldoende gespecificeerd, voorbijgegaan.
3.12
De slotsom luidt dat de grieven falen. Het hof zal zoals gevraagd een nieuwe datum voor beëindiging van de huurovereenkomst bepalen, het deelvonnis waarvan beroep in zoverre vernietigen en voor het overige bekrachtigen. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Hoogenboom zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel als in het dictum te vermelden.
4.Beslissing
Het hof
vernietigt het deelvonnis van 15 januari 2013, doch uitsluitend voor wat betreft het dictum onder I;
en in zoverre opnieuw rechtdoende;
bepaalt de datum waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] eindigt op 10 januari 2015;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt Hoogenbosch in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 299,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris, te betalen binnen 14 dagen na de datum van het arrest en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf het einde van die termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, F. van den Hoek en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2014.