ECLI:NL:GHAMS:2014:2079

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummers : 200.085.686/01 en 200.088.734/01

zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem: 468619 CV EXPL 10-7062

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 mei 2014

inzake

1.[appellant] ,[appellante] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. W. van der Meer de Walcheren te Maartensdijk,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AERDENBURGH HOLDING B.V.,
gevestigd te Aerdenhout,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Drolsbach te Badhoevedorp.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna wederom [appellanten] (appellanten afzonderlijk [appellant] respectievelijk [appellante] ) en Aerdenburgh genoemd.

In deze zaak heeft het hof op 31 juli 2012 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van de procedure in hoger beroep tot die datum wordt verwezen naar dat tussenarrest.

Vervolgens zijn op 4 oktober 2012, 12 december 2012 en 17 januari 2013 in totaal zes getuigen aan de zijde van [appellanten] gehoord. Aan de zijde van Aerdenburgh is op 17 januari 2013 een getuige gehoord en op 6 maart 2013 nog een getuige.

Van de getuigenverhoren is proces-verbaal opgemaakt.

Nadien hebben [appellanten] een memorie na enquête genomen, waarop Aerdenburgh heeft gereageerd bij antwoordmemorie, tevens akte overlegging producties. Vervolgens hebben [appellanten] nog een akte uitlating producties genomen.

Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2. Verdere beoordeling van het hoger beroep

2.1

Voor zover Aerdenburgh in haar memorie na enquête onder 1.2.2 bezwaar maakt tegen de aan [appellanten] bij voornoemd tussenarrest gegeven bewijsopdrachten, gaat het hof hieraan voorbij. De getuigenverhoren ter voldoening aan deze bewijsopdrachten zijn al gehouden en afgerond, waarbij zowel [appellanten] als Aerdenburgh getuigen hebben doen horen. Voor zover Aerdenburgh anderszins de gedachte ingang wil doen vinden dat het hof moet terugkomen op zijn overwegingen en beslissingen in het tussenarrest, wordt zij hierin niet gevolgd. Aerdenburgh heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden gesproken van een evidente vergissing van het hof of een eindbeslissing die berust op een onjuiste feitelijke grondslag, in welke (uitzonderings)gevallen het hof terug moet komen van een bindende eindbeslissing. Het hof blijft aldus bij en bouwt hierna voort op hetgeen het in genoemd tussenarrest heeft overwogen en beslist.

2.2

Bij het tussenarrest heeft het hof [appellanten] toegelaten tot tegenbewijs tegen de inhoud van de (handgeschreven) onderhandse akte van 25 februari 2010, ondertekend door Aerdenburgh als verhuurder/verkoper enerzijds en [appellanten] als koper/huurder anderzijds, waarvan de inhoud luidt:

“de heer en mevrouw [appellanten] verklaren bij deze te gaan huren per 1 maart 2010 het hotel gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .

Hierbij in aanmerking nemende dat de betaling van de huur ingaat per 15 april.

Verhuurder zal zo spoedig mogelijk zorgen voor een volledige huur- en koopovereenkomst incl. inventarislijst.

Het huurbedrag bedraagt € 4600,- exclusief BTW per maand.

De overnamesom voor de Goodwill/inventaris bedraagt € 25.000,- ex BTW. (prijs voor inventaris zoals gezien op 25-2-2010 excl. cocacola koelkast, koffiezetapparaat en blikjesautomaat)”

Volgens [appellanten] beoogden partijen met die akte vast te leggen dat zij, op basis van de daarin vastgelegde, niet bindende uitgangspunten, verder zouden onderhandelen (r.o. 3.6 tussenarrest).

2.3

Tevens heeft het hof, voor het geval [appellanten] niet slagen in dat tegenbewijs, [appellanten] toegelaten te bewijzen dat Aerdenburgh op 2 maart 2010 druk op [appellant] heeft gezet om zonder verdere discussie de huurovereenkomst naar ROZ-model te tekenen (r.o. 3.7 tussenarrest).

2.4.

Ter voldoening aan beide bewijsopdrachten hebben [appellanten] zichzelf als getuigen doen horen en voorts: [R.] (zuster van [appellant] ), S. [Z.] (ex-collega van [appellant] ), [D.] (broer van [appellant] ), en T.C. [M.] (voormalig huurder/exploitant van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] ).

In contra-enquête heeft Aerdenburgh haar voormalig directeur M. [G.] en [B.] (voormalig makelaar voor Aerdenburgh bij verhuur van voornoemde bedrijfsruimte) als getuigen doen horen.

2.4.1

[appellant]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“Bij de bezichtiging op 25 februari 2010 waren mijn echtgenote, mijn zus en mijn oudste broer aanwezig. De makelaar, [B.] , was er ook bij. Ik heb hem toen gezegd dat alles gedateerd was en een bende. Het tochtte overal. Er stonden bedden, tafels en stoelen. Buiten stond veel linnengoed. Mensen waren aan het inladen.

Zoals afgesproken zijn wij daarna naar Aerdenburgh gegaan. Wij werden uitgenodigd in een kantoortje onder in de kelder, een soort archief. De heer [G.] zei dat hij zijn sleutels kwijt was. In dat kantoortje is alles besproken. Het was een aardig gesprek. We hebben gesproken over onderhoud, verwarming, de buitengevel, de vloer in de kelder, deuren, trappen, het verplaatsen van de ingang, dat soort dingen. Zij zouden die dingen gaan doen. Daar waren ze het mee eens. Dat is afgesproken met [B.] erbij. Alles zou op papier komen. (…)

Er zou ook een inventarislijst komen. Bij het pand stond van alles buiten in de regen en mensen waren er aan het inladen. Ik wist niet wat er bij hoorde en dat heb ik ook gezegd. De inventarislijst zou volgen. Over de prijs is niets besproken. Ook over de huurprijs is niet gesproken. Het is er alleen over gegaan dat we het pand wilden gaan huren en dat er nog onderhandelingen zouden volgen.

Ik heb ook gevraagd om omzetcijfers. Dat was ook allemaal niet echt duidelijk. De heer [B.] wist het wel, maar mocht het niet zeggen. Voor het gesprek hebben we het er met de heer [B.] over gehad en hij verwees ons naar Aerdenburgh.(…)

Mijn jongste broer zou mede financieren. Hij is niet bij het pand geweest, we hebben toen wel veel gemaild en gebeld.

Mr. Drolsbach houdt mij voor dat zich in zijn dossier een e-mail bevindt van 1 maart 2010, als begeleidende mail bij de nota’s van 1 maart 2010. In deze mail wordt verwezen naar ‘het prettig onderhoud van afgelopen vrijdag en uw beslissing om tot aankoop/huur over te gaan’. Ik herinner me die mail niet. Ik weet niet of ik er op heb gereageerd. Het zijn niet mijn woorden, het zijn de woorden van de heer [G.] .

Op 2 maart 2010 ben ik samen met mijn vriend, de heer [Z.] , naar [woonplaats] gegaan. Met de heer [B.] zijn wij toen door het pand gelopen. Ik had inmiddels de huurovereenkomst en inventarislijst gekregen. De lijst klopte niet, ik heb gezegd dat ik daar niets mee kon. Bijvoorbeeld ontbraken de colamachine en het koffieapparaat en dat waren juist spullen die ik wel wilde overnemen. Voor de rest stond er alleen maar rotzooi op die niets waard was. Ik heb gezegd dat ik er met de heer [G.] verder over zou onderhandelen.(…)”

2.4.2

[appellante]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“Ik ben in februari 2010 met mijn echtgenoot naar [woonplaats] gegaan om het pand [adres] te bezichtigen. Wij hebben in het pand rond gelopen met de makelaar, de heer [B.] . Later zijn ook nog mijn schoonzus en zwager gekomen. In het pand liepen nog meer, mij onbekende mensen, rond. Er waren mensen die met dozen rond liepen en bezig waren spullen uit het pand te halen. Er stond een grote auto buiten.

Na de bezichtiging zijn we naar het kantoor van Aerdenburgh gegaan. Dat was van tevoren al de bedoeling, maar zeker na de bezichtiging wilden wij nog wel graag het een en ander bespreken. We hadden een aantal mankementen gezien. Er waren bijvoorbeeld lekkages, de vloer liep schuin en de pui bevond zich op een minder gelukkige plaats. Wij wilden het onder meer hebben over onderhoud en de mogelijkheid die pui te verplaatsen. Verder wilden wij een inventarislijst zien en omzetcijfers.

Bij Aerdenburgh zijn wij ontvangen en vervolgens zijn we naar beneden gegaan naar een soort kelder/opslagruimte. De heer [G.] van Aerdenburgh verontschuldigde zich daarvoor. Hij zei dat hij op dat moment geen sleutels bij zich had van zijn kantoor.

Met de heer [G.] hebben wij onze plannen besproken. Wij hebben de onderwerpen aangekaart zoals ik die zonet noemde, zoals de pui en de lekkages, maar ook het hang- en sluitwerk, gevelreiniging, het vervangen van de ketel en dat soort dingen. Ook hebben wij gevraagd om omzetcijfers en een lijst van de inboedel. De heer [G.] zei dat er nog wel het een en ander te onderhandelen was.

Met betrekking tot de inboedel heeft de heer [G.] een prijs genoemd van €25.000,-. Wij hadden echter nog geen lijst gezien en als je een hotel wilt beginnen moet je wel weten wat er is en wat er nog moet worden bijgekocht. Wij hebben de heer [G.] gezegd dat wij eerst een inboedellijst willen zien. De situatie in het pand was ook onoverzichtelijk. Het was onduidelijk wat er bij de inboedel hoorde. Zoals ik al zei liepen er mensen in en uit met dozen en we zagen bijvoorbeeld een zak linnengoed in de regen staan. Dat was daardoor onbruikbaar geworden. Op dat moment was er geen inventarislijst voor handen.

De heer [G.] zei ons dat er ook een partij uit België geïnteresseerd was en dat deze partij onderweg was. Wij hebben toen gezegd dat wij graag in onderhandeling wilden blijven en een optie op het pand wilden hebben. Het woord optie is zeker zo genoemd. Wij konden ook niet zelf beslissen over een overeenkomst, omdat mijn zwager ons financieel zou ondersteunen en alles in overleg zou moeten met hem. Wij hebben laten weten dat we zeker interesse hadden, maar dat er nog haken en ogen aan zaten. Zoals ik al zei hadden we nog geen jaarcijfers of inboedellijst en was er nog het een en ander te doen. We zijn in dat stadium nog niet echt ingegaan op de huurprijs. Wat ons betreft hing dat af van wat er verder nog zou worden onderhandeld. Op dat moment was er nog niet echt sprake van onderhandelingen. Er moest nog veel worden bekeken en besproken. (…)

Op 25 februari is de afspraak gemaakt dat mijn man op 2 maart weer zou komen. Dat was om verder te kijken en te bezien of we verder konden onderhandelen.”

2.4.3

[R.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“(…) Ik ben een keer mee geweest naar [woonplaats] om het pand te bezichtigen en om te zeggen wat ik er van vond. Ik was toen samen met mijn oudste broer, mijn broer Rajesh (de partij in deze procedure) en zijn echtgenote Hanneke. De makelaar, de heer [B.] , was er ook steeds bij aanwezig. Wij hebben toen rond gekeken in het pand. Ik zag behoorlijk veel achterstallig onderhoud, verroeste leidingen en dergelijke. Mijn eerste indruk was dat er nog het een en ander aan moesten gebeuren en mijn advies was ook om dat eerst te laten doen. Tijdens de bezichtiging hebben wij de heer [B.] ook op het achterstallig onderhoud gewezen. Ik kan mij niet herinneren dat er tijdens de bezichtiging over de prijs van de inventaris of de huur is gesproken.

Mijn oudste broer en ik zijn weggegaan. Wij zijn naar mijn moeder gegaan. Mijn broer Rajesh en zijn echtgenote zijn nog gebleven. Na een paar uur zijn zij ook naar het huis van mijn moeder gekomen. Zij zeiden toen dat ze een optie hadden getekend en dat er gesproken was over het achterstallig onderhoud. Zij hebben daarover verteld dat er was afgesproken dat de verhuurder dat zou doen. Zij hadden dat beloofd gekregen van de heer [G.] . Het ging daarbij ook over de gevel en het verzetten van de voorkant. Zij zeiden dat ze over de uiteindelijke overeenkomst nog verder in onderhandeling zouden gaan. (…)”

2.4.4

[Z.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“De heer [appellant] , ik noem hem Ted, is een ex-collega. (…) Ik ben twee keer met Ted mee geweest naar [woonplaats] . Het was een lange reis en Ted wilde graag iemand bij zich hebben. De eerste keer hebben we het pand bezichtigd. We waren toen met zijn tweeën en met makelaar [B.] . Het was overduidelijk dat er nogal wat schortte aan het onderhoud. Ted had er toch wel mooie ideeën over. Hij zag het in eerste instantie wel zitten.

Daarna ben ik nog een tweede keer meegegaan, om te onderhandelen. Ted heeft mij gevraagd om daarvoor met hem mee te gaan. (…)

Bij de eerste bezichtiging heb ik zelf ook door het pand gewandeld, dit heeft een à anderhalf uur geduurd.(…)"

2.4.5

[D.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“Ik weet behoorlijk veel van deze zaak. Mijn broer en ik hadden het idee een eigen bedrijf te beginnen, zodoende weet ik er veel van af. Het was de bedoeling dat ik in het bedrijf zou investeren. Er was al een b.v., Ted’s Party Palace. (…) Op een gegeven moment heeft mijn broer – Rajesh – mij laten weten dat hij het pand op internet had gezien. Ik heb het zelf dus niet gezien (ik woon in Singapore), alleen op internet. Ik heb ook het commentaar van de gasten op internet gelezen. Dat was niet zo positief.

Dit was het eerste serieuze pand dat mogelijk in aanmerking kwam. Mijn broer heeft mij er van op de hoogte gesteld dat ze het pand zouden gaan bezichtigen. Na de bezichtiging heeft hij mij daarover ge-e-maild (in verband met het tijdverschil met Singapore) en daarna telefonisch over gesproken. De bezichtiging vond plaats samen met mijn zus Usha en mijn oudste broer Sardha. Volgens mij was ook Hanneke, de vrouw van mijn broer, daarbij aanwezig. Iedereen had een goed gevoel over het pand. Ik weet dat ze diezelfde dag ook de intentieverklaring hebben getekend. Als ik mij goed herinner staat dat ook in de email en in ieder geval hebben we het daarna ook besproken. Ik heb ervaring met contracten en ik had geen probleem met een intentieverklaring. Zo’n intentieverklaring is hetzelfde als een letter of intent.

Voor mij was het belangrijkste dat er iets over het onderhoud zou worden geregeld. De gevel, het kozijn, de verwarming was allemaal niet in goede staat begreep ik van mijn broer. Dit klopte ook met het commentaar van de gasten op internet. Verder miste ik een inventarislijst en gegevens over de omzet. Dit is voor mij maatgevend. We hadden ook maar een beperkt budget. Ik zat op die gegevens te wachten, anders kun je geen zaken doen.

Mijn broer heeft me steeds op de hoogte gehouden. Ik kreeg van hem een huurovereenkomst per email. Ik heb daar veel aanmerkingen op gemaakt, en heb deze aanmerkingen ook gehighlight in de tekst. Ik vond het onmogelijk om deze overeenkomst te tekenen. Alles was in het voordeel van de verhuurder, het was gewoon overkill. Verder was er nog steeds geen financieel plaatje en inventarislijst. (…)

Mijn broer heeft me meteen na de laatste bespreking per mail op de hoogte gesteld. Ik zou immers investeerder zijn en alles wat er gebeurde werd ook met mij besproken.(…)”

2.4.6

[M.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“Ik ben voormalig huurder / exploitant van hotel De Kust aan de [adres] in [woonplaats] . In 2010 is de huur beëindigd door een rechterlijke uitspraak. Ik had toen een flinke huurschuld overgehouden. Ik zit nu in de schuldsanering.(...)

Ik heb bijna vijf jaar lang huur betaald, maar door de verhuurder is geen dubbeltje in het pand geïnvesteerd. Er werd geen onderhoud gepleegd, de gasten liepen weg. De kunststof kozijnen waren aan het einde van hun levensduur, het hang en sluitwerk was verrot, er waren lekkages, er was schimmel in de badkamers en het pand was verzakt. Ik heb een bouwkundig rapport laten opstellen en daaruit bleek dat er voor ruim € 90.000,- aan achterstallig onderhoud was. (…)

Ik heb de omzetcijfers van het hotel gegeven aan makelaar [B.] . Als de heer [appellant] zegt dat hij mij in 2010 gebeld heeft over de omzetcijfers kan dat kloppen. Ik ben in die periode daarover gebeld en ik ga er dan vanuit dat dat de heer [appellant] is geweest. Ik weet dat alleen niet zeker. Ik heb die cijfers toen niet aan hem gegeven. Het kan wel zijn dat ik ze telefonisch heb doorgegeven. (…)”

2.4.7

[G.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“Ik ben directeur geweest van Aerdenburgh Holding tot augustus 2012. Nu ben ik met pensioen.

Aerdenburgh Holding had het pand aan de [adres] in [woonplaats] in de verhuur. [M.] had contact gehad met makelaar [B.] om een nieuwe huurder te vinden.(...) Er kwamen snel reacties op het pand. Er waren drie positieve reacties.

Op enig moment, ik was in de stad, werd ik gebeld of ik meteen een gesprek kon voeren. Ik heb toen de afspraak gemaakt dat ik voor dat gesprek zou komen. Het pand van Aerdenburgh Holding was in die periode wat rommelig. We waren net in een verhuizing. Ik heb het gesprek dus gevoerd in een kleine kantoorkamer in het souterrain. Boven kon ik er niet in.

Bij het gesprek waren aanwezig de heer en mevrouw [appellant] , de heer [B.] en ikzelf. Het was een prettig gesprek, men was enthousiast en ze waren stellig dat ze dit wilden doen.(…)

Omdat ze al zeker waren dat ze het wilden doen, gaf dat mij aanleiding om dat in een schriftelijk stuk vast te willen leggen. Over de inhoud van de overeenkomst is verder niet veel gesproken. Op de site stonden al gegevens als de huursom, de overnamesom en de waarborgsom. De heer en mevrouw [appellant] waren dus al geïnformeerd. De heer [B.] heeft een schriftelijke overeenkomst opgesteld. Hij heeft de tekst gemaakt en opgeschreven, in samenspraak met mij. Ik heb er wat in aangevuld.(…) In de overeenkomst stond de huursom en de overnamesom vermeld. De inventaris hadden ze al gezien, daarvan zou nog een lijst volgen. De prijs van de inventaris is verder niet aan de orde geweest. (…)

De huurprijs is verder ook niet besproken, de vraagprijs is gewoon overgenomen. (…)

Die middag is er niet met mij over onderhoud gesproken. Ik heb daarover dan ook geen toezeggingen gedaan. De huur was casco. Er is ook altijd casco verhuurd geweest, dus dan is er eigenlijk geen taak voor de verhuurder.

Omzetcijfers zijn niet aan mij gevraagd. Die had ik overigens ook niet kunnen verstrekken, want daarover beschikte ik niet. (…)

De inventarislijst met de specificatie is op maandag 1 maart verstuurd.(…)”

2.4.8

[B.]heeft als getuige, voor zover van belang, als volgt verklaard:

“(…) In februari 2010 bemiddelde ik voor Aerdenburgh bij de verhuur van het pand [adres] in [woonplaats] . Het eerste bezoek van de heer [appellant] aan het pand vond plaats op 24 februari 2010. Ik herinner me daar nu geen specifieke details meer van. De tweede bezichtiging was de dag daarna. Ook daarvan herinner ik me nu geen specifieke details meer. Volgens mij is de heer [appellant] in totaal drie keer door het pand geweest. Ik denk dat ik ben meegelopen, maar dat weet ik niet meer zeker. Ik weet nog wel dat bij een van de bezichtigingen de bouwkundige staat aan de orde is geweest en de fundering. Ook is er over de buitenzijde gesproken. Bij mij komt nu boven dat er meer specifiek over de gevelbeplating is gesproken; die moest worden opgeknapt. Ik denk dat er toen ook over de inventaris is gesproken. Ik ga ervan uit dat dat ook onderwerp van gesprek is geweest. Voor zover ik mij kan herinneren zijn bij de bezichtigingen de vraagprijs van de inventaris en van de huur genoemd. Ik kan me niet herinneren dat er mensen bezig waren die met de inventaris aan het slepen waren of dat er linnengoed buitenstond. Ik weet wel dat er later onduidelijkheid was over het linnengoed, ik herinner me dat dat niet tot de inventaris hoorde. (…)

Mij staat bij dat we na die tweede bezichtiging min of meer op stel en sprong naar de verhuurder zijn vertrokken. Ik had de volgende dag nog kijkers en de heer en mevrouw [appellant] wilden graag snel met de verhuurder spreken en snel handelen. Ik heb de heer [G.] toen gebeld voor een afspraak. Ik weet nog dat we in een achterkamertje zaten omdat hij niet in zijn gewone kantoor kon.

Ik kan me niet meer heel specifiek herinneren wat er toen allemaal ter sprake is gekomen. Mij staat wel bij dat er toen gesproken is over onderhoud. De gevelbeplating, dat moest gebeuren. Dat ging over schilderwerk. Op dat moment begreep ik het wel zo dat dat voor rekening van de verhuurder zou zijn. Tijdens de bezichtiging was een kozijn geconstateerd dat wat verzakt was en niet open en dicht kon. Ik kan me niet voorstellen dat dat toen niet ook ter sprake is gekomen.

U vraagt mij of er ook nog over ander onderhoud is gesproken, zoals herstel van lekkages en de verwarmingsketel. Dat zou kunnen. Een van de mails die ik nadien naar de heer [G.] heb verstuurd ging bijvoorbeeld over de ketel. Op basis daarvan denk ik dat dit ter sprake kan zijn gekomen, maar ik heb daar geen echte herinnering aan.

In mijn verklaring heb ik gezegd dat de omzetcijfers van de vorige eigenaar tijdens een van de bezichtigingen aan de orde zijn geweest. Ik weet dat ik toen heb gezegd dat daar op kantoor van de heer [G.] over kon worden gesproken, maar ik kan niet zeggen of dat vervolgens ook is gebeurd.

Over de prijs van de inventaris en over de huurprijs is in die bespreking niet onderhandeld.

De heer [G.] wilde iets op schrift. Zijn idee was dat als de heer en mevrouw [appellant] het echt wilden we dan ook iets op papier gingen zetten. Ik had zelf ook het idee dat het wel vaststond. De volgende dag zou een serieuze geïnteresseerde komen, vandaar dat het idee was: nu handelen. De heer [G.] vroeg mij om wat op papier te zetten. Hij vertelde mij wat de bedoeling was en dat heb ik vervolgens op schrift gesteld. De heer [G.] vertelde mij dit op een gewone conversatietoon. U toont mij nu het schriftelijke stuk van 25 februari 2010. Ja, dat is het stuk.(…)

De heer [G.] kon op dat moment niet kopiëren en heeft mij gevraagd of ik het stuk mee wilde nemen en inscannen. Ik zou ook de inventarislijst maken en ik had begrepen dat ik ook de huurovereenkomst zou uitwerken, maar dat hoefde achteraf niet van de heer [G.] . Dat deed hij zelf. (…)

Naar aanleiding van het telefoongesprek waarin de eerste afspraak is gemaakt heb ik per email een afspraakbevestiging gestuurd naar de heer [appellant] . Dit is een email van 22 februari 2010. Ik heb deze email nu voor me en daarin staat de vraagprijs van het gehuurde en van de inventaris vermeld. Bij de vraagprijs van de inventaris staat dat deze is verlaagd wegens achterstallig onderhoud. De email is gericht aan de heer [appellant] , op een hotmail-adres. Ik neem aan dat die email is ontvangen. In het telefoongesprek had ik aangekondigd dat ik per mail nog nadere informatie zou sturen en dat heb ik dus gedaan. Ik ga ervan uit dat in het telefoongesprek waarin de datum voor de eerste bezichtiging is afgesproken ook de prijs is genoemd. (…)

De inventaris in de kamers waren verouderd. Er is over gesproken dat die moesten worden opgeknapt. [appellant] had het er over dat hij met een groep bouwvakkers zou komen.(…)

Ik heb op enig moment de jaarcijfers van [M.] gehad. Ik had eerst een opdracht van [M.] , maar die heb ik teruggegeven. Toen heb ik ook de jaarcijfers aangetekend teruggestuurd. Ik heb de cijfers nooit aan [G.] gegeven.

Toen [appellant] er om vroeg heb ik een indicatie omtrent de omzet gegeven. (…)

De heer [G.] zou de overeenkomst zelf opmaken. Ik weet niet op welke naam die werd gezet. Naderhand heb ik de ROZ-overeenkomst wel gezien. Er stonden wat dingen in die in mijn optiek bij de verhuurder hoorden, zoals het onderhoud. (…)

Mr. Van der Meer de Walcheren houdt mij voor dat volgens de heer [G.] de huur ‘casco’ zou zijn. Ik had niet het idee dat al het onderhoud voor de huurder zou zijn. Zo heb ik dat uit de gesprekken niet begrepen. Op de vraag of er echt iets is afgesproken over de gevel antwoord ik dat [G.] daar wel op in is gegaan, maar meer in de trant van: het komt wel goed. Ik kreeg het idee dat hij actie zou ondernemen, maar een concrete toezegging zou ik het niet willen noemen.

(…) Ik heb het schriftelijke stuk van 25 februari 2010 ingescand en het stuk met de inventarislijst naar [G.] gestuurd. Ik dacht dat ik het handgeschreven stuk ook naar [appellant] had gestuurd, maar dat weet ik niet zeker. Misschien heb ik gedacht dat [G.] dat zou doen.”

2.5

Het hof ziet zich gesteld voor de vraag of uit deze getuigenverklaringen blijkt dat over voor [appellanten] als (aspirant) huurders essentiële onderwerpen – staat van onderhoud, omzetcijfers en (mede in verband daarmee) huurprijs/inhoud van de huurovereenkomst en inventaris – nog zoveel onduidelijkheid bestond dat de inhoud van het stuk van 25 februari 2010 niet geacht kan worden reeds een definitieve wilsovereenstemming op de daarin vermelde punten weer te geven. Het hof overweegt als volgt, waarbij het mede betrekt wat partijen in hun memories na enquête in het licht van het door [appellanten] te leveren bewijs nog hebben aangevoerd, met inbegrip van de daarbij overgelegde producties.

Onderhoud

2.6

Zowel [appellant] , [appellante] als [R.] verklaren tijdens de bezichtiging op 25 februari 2010 de (slechte) staat van onderhoud met [B.] te hebben besproken. Ook [B.] weet zich te herinneren dat bij een van de bezichtigingen de bouwkundige staat aan de orde is geweest en over de buitenzijde is gesproken. [appellant] en [appellante] hebben, aldus hun verklaring, deze mankementen diezelfde dag op het kantoor van Aerdenburgh met [G.] besproken, waarbij [G.] volgens [appellant] zei dat Aerdenburgh dit zou gaan oplossen (“Zij zouden die dingen gaan doen. Daar waren ze het mee eens”) en volgens [appellante] dat er nog wel het een en ander te onderhandelen was. [R.] bevestigt in haar verklaring dat [appellanten] haar diezelfde dag in het huis van haar moeder hebben verteld dat er over het achterstallig onderhoud was gesproken, dat [G.] had beloofd dat de verhuurder dat zou doen en dat zij over de uiteindelijke overeenkomst nog verder in onderhandeling zouden gaan. Ook [B.] verklaart dat op het kantoor over onderhoud is gesproken (gevelbeplating/schilderwerk, herstel van lekkages en de verwarmingsketel) en dat hij had begrepen dat dit voor rekening van de verhuurder zou zijn. Een van de mails die hij nadien naar de heer [G.] verstuurde, ging bijvoorbeeld over de ketel. Anders dan [G.] volgens wie de huur ‘casco’ zou zijn, had [B.] niet het idee dat al het onderhoud voor de huurder zou zijn.

Dat er aan het pand het nodige onderhoud verricht zou moeten worden, vindt tevens bevestiging in zowel de verklaring van [Z.] over de bezichtiging van het pand (“ Het was overduidelijk dat er nogal wat schortte aan het onderhoud”) als de verklaring van de vorige huurder [M.] (“door de verhuurder is geen dubbeltje in het pand geïnvesteerd. (…) Ik heb een bouwkundig rapport laten opstellen en daaruit bleek dat er voor ruim € 90.000,- aan achterstallig onderhoud was”).

Ook [D.] , die als mede-financierder zou optreden, verklaart dat met betrekking tot het onderhoud iets zou moeten worden geregeld (“De gevel, het kozijn, de verwarming was allemaal niet in goede staat begreep ik van mijn broer. Dit klopte ook met het commentaar van de gasten op internet”).

2.6.1

Uit het vorenstaande volgt naar ’s hofs oordeel genoegzaam dat het pand in meer dan beperkte mate achterstallig onderhoud vertoonde, dat partijen hierover op 25 februari 2010 met elkaar hebben gesproken en dat [appellanten] daaruit hebben mogen begrijpen dat de kosten van onderhoud voor rekening van de verhuurder zouden komen, althans dat hierover nog zou worden onderhandeld. Tegen deze achtergrond heeft Aerdenburgh er niet van mogen uitgaan dat [appellanten] , ook zonder dat de kwestie van het onderhoud was vastgelegd dan wel uit-onderhandeld, al definitief akkoord waren met de gevraagde huurprijs (die, zoals hierna nog aan de orde zal komen, verder geen onderwerp van gesprek is geweest).

Omzetcijfers

2.7

[appellant] , [appellante] en [B.] verklaren dat [appellanten] gevraagd hebben naar omzetcijfers, waarbij [B.] heeft gezegd dat daarover ten kantore van Aerdenburgh gesproken zou kunnen worden. Volgens [appellant] wist [B.] de omzetcijfers wel maar mocht die niet zeggen. [appellante] verklaart op het kantoor van Aerdenburgh naar omzetcijfers te hebben gevraagd en dat de heer [G.] zei dat er nog wel het een en ander te onderhandelen was. [M.] heeft, aldus zijn verklaring, de omzetcijfers van het hotel aan [B.] en niet aan [appellant] gegeven.

[D.] die als mede-financierder van het hele traject op de hoogte werd gehouden, heeft bevestigd dat omzetcijfers ontbraken, terwijl deze voor hem belangrijk waren (“Verder miste ik een inventarislijst en gegevens over de omzet. Dit is voor mij maatgevend. We hadden ook maar een beperkt budget. Ik zat op die gegevens te wachten, anders kun je geen zaken doen.”).

2.7.1

Gelet op bovengenoemde verklaringen kan er niet van worden uitgegaan dat [appellanten] beschikten over omzetcijfers van het hotel toen zij op 25 februari 2010 de akte op het kantoor van Aerdenburgh ondertekenden, terwijl Aerdenburgh heeft moeten begrijpen dat [appellanten] deze cijfers van belang achtten. Ook dit vormt een indicatie dat [appellanten] zich nog niet definitief hebben willen vastleggen

Huurprijs/inhoud huurovereenkomst

2.8

Zowel [appellant] , als [G.] en [B.] verklaren dat de huurprijs (evenals de overnamesom van de inventaris) tussen partijen niet is besproken. [R.] kan zich niet herinneren dat er tijdens de bezichtiging over (de prijs van de inventaris of) de huur is gesproken. [appellante] verklaart dat [appellanten] in dat stadium nog niet echt zijn ingegaan op de huurprijs omdat die wat hen betreft afhing van wat er verder nog zou worden onderhandeld en er nog veel moest worden bekeken en besproken.

2.8.1

Mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, vormen bovengenoemde verklaringen een contra-indicatie dat met het ondertekenen van de akte op 25 februari 2010 daadwerkelijk wilsovereenstemming over de huurprijs was bereikt.

Inventaris

2.9

[appellant] en [appellante] verklaren dat een inventarislijst ontbrak en dat de situatie in het pand onduidelijk was zodat zij niet wisten wat er bij de inboedel hoorde, hetgeen zij ook hebben gezegd. Volgens [appellante] heeft [G.] gezegd dat er nog wel het een en ander te onderhandelen was en heeft hij een prijs genoemd van € 25.000,- maar hebben [appellant] en zij laten weten eerst een inboedellijst te willen zien.

Ook [D.] bevestigt dat een inventarislijst ontbrak, terwijl dat voor hem maatgevend was omdat met een beperkt budget zonder zulke gegevens geen zaken gedaan kunnen worden.

[B.] verklaart dat hij de inventarislijst zou maken en dat hij deze lijst met het door hem ingescande schriftelijke stuk van 25 februari 2010 naar [G.] heeft gestuurd.

2.9.1

Met het vorenstaande is afdoende ontzenuwd dat bij het ondertekenen van de akte op 25 februari 2010 tussen partijen overeenstemming zou hebben bestaan over (de prijs van) de inventaris. Op dat moment ontbrak immers de inventarislijst, terwijl die lijst voor [appellanten] essentieel was om tot zaken (: overeenstemming) te komen.

Daarbij neemt het hof eveneens in aanmerking dat tussen de taxatiewaarde van de inventaris op 17 januari 2011 – € 1.404,- bij onderhandse verkoop en € 1.109,- op basis van veilingwaarde (producties 13 en 14 bij akte 2 februari 2011
)– en de in de akte van 25 februari 2010 vermelde overnamesom van € 25.000,- (zie productie HB 2) een onverklaarbaar groot verschil bestaat, terwijl de inventarislijsten (nagenoeg) gelijk zijn. De opmerking van de advocaat van Aerdenburgh in diens brief van 22 februari 2010 dat de vorige huurder/ [M.] er “een zodanige Auchiasstal van [heeft] gemaakt dat reeds enige kandidaat huurders na een eerste blik op het interieur een sterk verminderde belangstelling hebben” (productie HB 4, Aerdenburgh) biedt evenmin steun aan het standpunt van Aerdenburgh dat zij ervan mocht uitgaan dat zij met [appellanten] overeenstemming had bereikt over een overnamesom van € 25.000,- voor de inventaris, doch wijst veeleer op het tegendeel.

Conclusie

2.1

Op grond van de getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, acht het hof het tegenbewijs tegen de inhoud van de onderhandse akte van 25 februari 2010 geleverd. Over essentiële onderwerpen – staat van onderhoud, omzetcijfers en (mede in verband daarmee) huurprijs/inhoud van de huurovereenkomst en inventaris – bestond teveel onduidelijkheid, hetgeen [appellanten] aan zowel [B.] als [G.] kenbaar hebben gemaakt, althans hetgeen kenbaar voor hen heeft moeten zijn.

2.11

In de door Aerdenburgh bij memorie na enquête overgelegde stukken – voor zover hiervoor nog niet besproken – vindt het hof geen steun voor een andersluidend oordeel:

(i) Van de e-mail van 22 februari 2010 (productie HB 1), die [B.] naar [appellant] zou hebben verstuurd en waarin de prijs voor goodwill/inventaris en de huurprijs staan vermeld, betwisten [appellanten] de ontvangst;

(ii) Van de e-mail van 1 maart 2010 met aankoopnota inventaris, nota waarborgsom en inventarislijst (productie HB 2), die Aerdenburgh naar [appellant] zou hebben verstuurd met als e-mailadres [appellant] @hotmail.com ( “
In aansluiting op het prettig onderhoud van afgelopen vrijdag en uw beslissing om tot aankoop/aanhuur van de inventaris van Hotel De Kust over te gaan, doen wij u hierbij alvast de aankoopnota inventaris alsmede de nota voor waarborgsom van de huurovereenkomst”) betwisten [appellanten] de ontvangst omdat voormeld e-mailadres niet bestaat [ [appellant] zonder ‘h’; hof], althans mail op dit adres niet bij hen aankomt;

(iii) De met de hand gedateerde factuur “9-11-2005” van [M.] aan Aerdenburgh, waarin laatstgenoemde wordt belast voor haar aandeel in een nieuwe CV installatie (productie HB 3) vormt geen, althans onvoldoende weerlegging van de verklaringen van [appellanten] en [B.] dat in februari/maart 2010 over vernieuwing van de CV ketel is gesproken.

3.Slotsom

3.1

Nu [appellanten] zijn geslaagd in het hen opgedragen (tegen)bewijs als onder 2.2 vermeld, kunnen het bestreden deelvonnis van 8 december 2010 en het eindvonnis van 4 mei 2011 niet in stand blijven. Het hof zal beide vonnissen vernietigen en de vorderingen van Aerdenburgh alsnog afwijzen. Aerdenburgh zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

3.2

Wat de kosten van de getuigen betreft voert Aerdenburgh aan dat de door de getuigen [R.] , [D.] en [M.] opgevoerde kosten voor rekening van [appellanten] moeten blijven, omdat deze niet uit eigen waarneming hebben verklaard. Tegen de door de getuige [D.] opgevoerde kosten ad € 3.700,- in verband met zijn overkomst uit Singapore heeft Aerdenburgh tijdens diens getuigenverhoor bezwaar gemaakt. Zij betwijfelt, aldus het proces-verbaal, dat deze kosten daadwerkelijk door [appellanten] aan de getuige worden vergoed en voert tevens aan dat de verklaring ook in Singapore op schrift had kunnen worden gesteld.

3.2.1

Het hof verwerpt genoemde bezwaren. Tegen de door getuigen [R.] en [M.] opgevoerde kosten heeft Aerdenburgh blijkens de processen-verbaal van deze verhoren geen bezwaar gemaakt, zodat deze kosten als proceskosten worden aangemerkt en voor haar rekening komen.

Wat [D.] betreft stelt het hof vast dat Aerdenburgh niet de
hoogtevan de door hem opgevoerde kosten ter discussie stelt maar of [appellanten] deze kosten daadwerkelijk aan deze getuige zullen vergoeden. De gemaakte kosten komen echter voor vergoeding in aanmerking, los van de vraag of en door wie (als in het ongelijk gestelde partij) deze kosten uiteindelijk worden voldaan. De stelling dat volstaan had kunnen worden met een schriftelijke verklaring van [D.] snijdt geen hout, nu uit het voorgaande volgt dat diens mondelinge verklaring heeft bijgedragen aan ’s hofs oordeel over het opgedragen bewijs.

3.2.2

De conclusie is dat de kosten van de getuigen, waaronder het door [D.] opgevoerde bedrag van € 3.700,-, als proceskosten voor rekening van Aerdenburgh komen.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep;

wijst de vorderingen van Aerdenburgh af;

veroordeelt Aerdenburgh in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [appellanten] in eerste aanleg begroot op € 900,- voor salaris van de advocaat en in hoger beroep op € 5.014,62 aan verschotten en € 4.632,- voor salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock en M.M.M. Tillema en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2014 door de rolraadsheer.