ECLI:NL:GHAMS:2013:986

• Datum uitspraak: 26 maart 2013
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.100.683-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; R.H. de Bock; E. Koopmann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de rechtsgeldigheid van een tijdelijke huurovereenkomst met ontruimingsbeding en de eisen voor dringend eigen gebruik

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Amsterdam op 26 maart 2013, gaat het om een hoger beroep van appellanten tegen een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam. De appellanten, eigenaren van een pand, hebben een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met de geïntimeerden, waarbij een ontruimingsbeding was opgenomen. De appellanten hebben de huur opgezegd met het argument van dringend eigen gebruik, maar de geïntimeerden hebben hiertegen geprotesteerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van de appellanten afgewezen, wat hen ertoe heeft aangezet om in hoger beroep te gaan.

Het hof heeft de feiten vastgesteld zoals deze door de kantonrechter zijn gepresenteerd, en heeft geoordeeld dat de appellanten niet voldaan hebben aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW. Het hof heeft vastgesteld dat de appellanten eerder de woning aan derden hadden verhuurd, wat in strijd is met de voorwaarden voor een tijdelijke verhuur. De appellanten hebben betoogd dat de wet ruim geïnterpreteerd moet worden, maar het hof heeft deze interpretatie verworpen en geen aanknopingspunten gevonden in de wetsgeschiedenis.

Daarnaast hebben de appellanten aangevoerd dat er sprake is van dringend eigen gebruik, maar het hof heeft geoordeeld dat zij onvoldoende bewijs hebben geleverd om deze stelling te onderbouwen. De financiële situatie van de appellanten en de zorg voor hun kind met autisme zijn niet overtuigend aangetoond. Het hof heeft geconcludeerd dat de belangen van de geïntimeerden zwaarder wegen en dat de appellanten niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de appellanten veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.100.683/01

zaaknummer rechtbank : CV 10-32850

arrest van de meervoudige kamer van 26 maart 2013

inzake

1. [appellant 1],

2. [appellant 2] ,

beiden wonende te[woonplaats],

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. A.F. Mandos te Den Haag,

tegen:

1. [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

niet verschenen,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en[geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 19 december 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, hierna de kantonrechter, van 19 september 2011, gewezen tussen [appellanten] als eisers en[geïntimeerde 2] en[geïntimeerde 1] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met producties;
• akte houdende aanvullen/herzien memorie van grieven, tevens akte houdende aanvullen producties, met producties;
• memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen.

Partijen hebben geen bezwaar aangevoerd tegen deze vaststelling, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Wel hebben [appellanten] aangevoerd dat de weergave van de feiten onvolledig is. Het hof zal zo nodig de feiten aanvullen.
Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

[appellanten] zijn eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats]. Dit pand is gesplitst in een bovenwoning[…]en een benedenwoning […]

2.2

[geïntimeerde 2] en[geïntimeerde 1] huren met ingang van 1 juli 2008 de woning [adres] van [appellanten] In artikel 2 van de schriftelijke huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 juli 2008 tot 1 juli 2010. Voorts is opgenomen:

"
de reden voor de tijdelijke verhuur is:

0 de verhuurder verhuurt de door hemzelf bewoonde woning/kamer tijdelijk in verband met verblijf elders om de woning/kamer daarna zelf te gaan bewonen.

0 de verhuurder verhuurt een woning of kamer tijdelijk in verband met verblijf elders van de (vorige) huurder, die na terugkeer de woning/kamer weer zal gaan bewonen.(...)

De verhuurder bedingt uitdrukkelijk dat de huurder het gehuurde na afloop van bovengenoemde termijn ontruimt."

Geen van de bolletjes is aangekruist.

2.3

De huurprijs voor het gehuurde bedroeg bij aanvang € 600,-- per maand. De huurprijs is op verzoek van[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] door de Huurcommissie verlaagd naar € 315,36 (€ 294,36 kale huur en € 21,-- voorschot servicekosten).

2.4

Bij vonnis van 22 februari 2010 heeft de kantonrechter deze uitspraak bevestigd.

2.5

[appellanten] hebben op 1 april 2009 de huur van[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] opgezegd in verband met dringend eigen gebruik.[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] zijn niet akkoord gegaan met deze huuropzegging.

2.6

In januari 2010 hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

2.7

Bij brief van 18 februari 2010 hebben [appellanten] aan[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] laten weten dat de overeengekomen contractsduur binnenkort eindigt en dat zij geen nieuw contract willen sluiten.

2.8

Bij brief van 11 maart 2010 hebben [appellanten] dit herhaald en meegedeeld dat zij in verband met familieomstandigheden de huurovereenkomst per 30 juni 2010 willen beëindigen.

2.9

[geïntimeerde 2] en[geïntimeerde 1] hebben niet ingestemd met de huurbeëindiging en de ontruiming.

2.1

[geïntimeerde 1]heeft de woning verlaten en is elders gaan wonen.

3. Beoordeling

3.1

In de onderhavige procedure vorderen [appellanten], kort samengevat, dat de rechter een tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [adres] zal zijn beëindigd, alsmede ontruiming van het gehuurde door[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1]. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van [appellanten]

3.2

Bij de processtukken bevindt zich een aanvullende memorie van grieven, tevens akte houdende aanvullen producties, die dateert van na de memorie van grieven. Nog afgezien van het feit dat niet duidelijk is of deze aanvullende memorie op de rol is genomen, stelt het hof vast dat deze akte in strijd is met de twee-conclusieregel, die eist dat appellant al zijn stellingen en producties in zijn eerste processtuk, de memorie van grieven, naar voren brengt. Er zijn geen omstandigheden naar voren gekomen die rechtvaardigen dat in het onderhavige geval een uitzondering op deze in beginsel strakke regel zou moeten worden gemaakt. De aanvullende memorie van grieven, tevens akte houdende aanvullen producties, dient derhalve buiten beschouwing te blijven.
De betreffende producties zullen hierna bij de beoordeling worden betrokken, voor zover ze te relateren zijn aan een grief uit de memorie van grieven.

3.3

Bij
grief 1 voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter ten onrechte de vordering tot ontruiming niet heeft toegewezen op grond van art. 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter deze bepaling te eng geïnterpreteerd. Volgens hen biedt de wetsgeschiedenis aanknopingspunten voor een ruime uitleg van de bepaling, uitgaande van de ratio van deze bepaling, namelijk het mogelijk maken van tijdelijke verhuur waar eigen of door de verhuurder te behartigen woonbelangen van een zittende huurder in het geding zijn. Daarbij moet volgens hen in aanmerking worden genomen dat zij altijd bedoeld hebben de woning slechts tijdelijk te verhuren; dit blijkt uit artikel 2 van de huurovereenkomst.[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] hadden dit bij het aangaan van de huurovereenkomst ook kunnen en moeten begrijpen. Voorts wijzen zij op de zwaarwegende belangen aan hun zijde bij ontruiming van het gehuurde.

3.4

Het hof overweegt dat in het onderhavige geval niet aan de vereisten van art. 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW is voldaan, nu door [appellanten] niet gemotiveerd is betwist dat zij de woning vóór de huurovereenkomst met[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] al eerder hadden verhuurd aan derden; uit de toelichting op grief 1 maakt het hof op dat [appellanten] erkennen dat zij de woning eerder hebben verhuurd. Het hof deelt niet het standpunt van [appellanten] dat art. 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW ruim geïnterpreteerd moet worden en ziet voor de bepleite ruime uitleg geen aanknopingspunten in wetsgeschiedenis of literatuur. Voorts is er geen aanleiding om in afwijking van de wettelijke bepaling ontruiming mogelijk te maken op grond van zwaarwegende belangen aan de zijde van [appellanten], ook niet wanneer zij bedoeld hebben een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Wat[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs hadden moeten begrijpen, is in dit kader niet van belang, nu immers niet aan de wettelijke eisen is voldaan.
De grief faalt.

3.5

Bij
grief 2 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik van de woning. Volgens [appellanten] is wel sprake van dringend eigen gebruik. Daarbij voeren zij aan dat zij in het kader van hun financiële positie genoodzaakt zijn hun woning in [plaats] te verkopen. Zij zouden niet in staat zijn om de hypothecaire lasten voor hun woning in [plaats] te voldoen

(€ 1.102,35 per maand rentelasten). Zij verkeren thans in een zeer slechte financiële positie. Voorts stellen [appellanten] dat een van hun thuiswonende minderjarige kinderen aan autisme lijdt en om die reden bijzonder onderwijs behoeft, dat slechts op kwalitatief aanvaardbaar niveau in [plaats] voorhanden is.

3.6

Naar 's hofs oordeel hebben [appellanten] hun stellingen onvoldoende met bewijsstukken onderbouwd. In de eerste plaats is - tegenover de gemotiveerde betwisting van[geïntimeerde 1] en[geïntimeerden] - in onvoldoende mate aannemelijk geworden dat zij hun woning in [plaats] (nog steeds) te koop hebben gezet. Voorts is door [appellanten] niet betwist dat zij op de vrijgekomen etage [adres] een nieuwe huurder hebben gezet, hetgeen zij rechtvaardigen met het argument dat zij een hogere huur hebben kunnen krijgen. Dit is bepaald geen aanwijzing voor de juistheid van hun betoog dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, nu zij immers ook deze etage hadden kunnen betrekken.
Voorts geldt dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij zich in een financiële noodsituatie bevinden, ook wanneer de producties die bij een aanvulling van de memorie van grieven in het geding zijn gebracht in ogenschouw worden genomen. Deze stukken geven onvoldoende inzicht in hun inkomens- en vermogenspositie. Een goedgekeurde jaarrekening van hun bedrijf ontbreekt.
hebben ook niet met bewijsstukken onderbouwd dat zij in verband met de zorg voor een kind dat lijdt aan autisme zijn aangewezen op woonruimte in Amsterdam.

3.7

Los van het voorgaande geldt nog dat [appellanten] niet de op de voet van art. 7:274 lid 5 sub a BW vereiste huisvestigingsvergunning hebben overgelegd. Voorts is niet aangetoond dat andere passende woonruimte beschikbaar is voor[geïntimeerden]; de door Sarsam overgelegde advertenties zien op woonruimte waar een veel hogere huur voor moet worden betaald.

Grief 2 faalt derhalve.

3.8

Bij
grief 3 brengen [appellanten] naar voren dat het beroep van[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] op huurbescherming in strijd is met art. 6:248 lid 2 BW.

3.9

Het hof overweegt als volgt. Een beroep op huurbescherming kan gepasseerd worden indien honorering daarvan onaanvaardbaar zou zijn met het oog op de eisen van redelijkheid en billijkheid, maar hetgeen [appellanten] naar voren hebben gebracht, acht het hof niet toereikend om tot bedoelde onaanvaardbaarheid te concluderen. Niet gezegd kan worden dat[geïntimeerden] en[geïntimeerde 1] het vertrouwen hebben gewekt dat zij geen aanspraak zouden doen op huurbescherming. Voorts is de hoogte van de huur in overeenstemming met het huurprijzenrecht, zoals door de kantonrechter in de uitspraak van 22 februari 2010 is bevestigd. De gestelde zwaarwegende belangen aan de zijde van [appellanten] zijn in onvoldoende mate met bewijsstukken onderbouwd, zoals hiervoor is overwogen. De daartegenover staande belangen van[geïntimeerden] -[geïntimeerde 1] is uit de woning vertrokken - bij behoud van haar woonruimte is evident.

De grief faalt.

Slotsom

3.1

De grieven falen. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 19 september 2011;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van[geïntimeerden] begroot op € 284,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H. de Bock en E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2013.