Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.021.172/02
zaak-/rolnummer rechtbank (Amsterdam): 293372 / HA ZA 04-2228
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer
inzake
TOWNSPACE PROPERTY B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. J.P. Groen te Hoorn,
tegen:
1.[GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2.
[GEÏNTIMEERDE SUB 2],
[GEÏNTIMEERDE SUB 2],
3.
[GEÏNTIMEERDE SUB 3],
[GEÏNTIMEERDE SUB 3],
allen wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna respectievelijk Townspace en (geïntimeerden gezamenlijk) [appellanten] genoemd. [appellanten] worden afzonderlijk genoemd [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3].
In deze zaak heeft het hof een tussenarrest uitgesproken op 27 december 2011. Voor het procesverloop tot die datum verwijst het hof naar dat arrest.
Townspace heeft een akte genomen en daarbij bewijs aangeboden.
[appellanten] hebben een antwoordakte genomen en daarbij een productie overgelegd.
Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2.Verdere beoordeling
2.1.
In het genoemde tussenarrest heeft het hof overwogen dat de grieven 1 t/m 3 falen. Het hof heeft Townspace in de gelegenheid gesteld te reageren op de door [appellanten] bij memorie van antwoord aan de orde gestelde uitleg van enkele bepalingen uit onderscheidenlijk de koopovereenkomsten, de ‘sleutelverklaringen’ en de leveringsaktes. Deze bepalingen heeft het hof in het tussenarrest onder 4.7 geciteerd.
2.2.
Bij de verdere beoordeling stelt het hof voorop dat niet in geschil is dat het hier gaat om een ernstig funderingsprobleem van het desbetreffende pand dat aan normaal gebruik van de appartementen als woning in de weg staat.
2.3.
Anders dan Townspace meent, bestaat onvoldoende grond om aan te nemen dat artikel I onder 7 van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomsten meebrengt dat [appellanten] niet mochten verwachten dat de (nog te vormen) appartementen de eigenschappen bezaten die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Townspace heeft niet voldoende toegelicht dat en waarom aan de enkele tekst van de genoemde bepaling een zó verstrekkende betekenis toekomt dat deze aan de aanspraken van [appellanten] in de weg staat. In deze bepaling leest het hof niet dat aansprakelijkheid is uitgesloten voor onzichtbare gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan. In elk geval acht het hof de tekst van deze bepaling onvoldoende duidelijk om de conclusie te rechtvaardigen dat [appellanten] reeds op grond daarvan hadden behoren te begrijpen dat aansprakelijkheid voor onzichtbare gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, is uitgesloten. Townspace beroept zich daarnaast op de systematiek van de koopovereenkomst, waarbij zij erop wijst dat geen garantie is opgenomen voor het normale gebruik. De omstandigheid dat Townspace de geschiktheid voor normaal gebruik niet heeft gegarandeerd, laat echter onverlet het wettelijke uitgangspunt van artikel 7:17 BW. Uit de toelichting van Townspace begrijpt het hof dat de betrokken bepaling geen onderwerp is geweest van overleg tussen partijen, zodat ook te dien aanzien geen grond bestaat voor de door haar verdedigde uitleg.
2.4.
Hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, geldt in overeenkomstige zin voor het beroep van Townspace op artikel 2 onder b van de aktes van levering onder VI.
2.5.
Het beroep op de ‘sleutelverklaringen’ onder a faalt eveneens. Welke betekenis in de gegeven omstandigheden kan worden toegekend aan deze bepaling kan in het midden blijven. Hier gaat het erom of aan deze bepaling een zo verstrekkende betekenis kan worden toegekend dat de ondertekenaar redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat geen aanspraken meer zouden kunnen worden gegrond op niet zichtbare gebreken die aan normaal gebruik als woning in de weg staan. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend en verwijst daartoe naar het eerder overwogene.
2.6.
In het tussenvonnis van 13 april 2005 onder 4.4 heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat de fundering van het pand reeds ten tijde van de levering gebrekkig was. Het hof onderschrijft dat uitgangspunt en acht het verweer van Townspace op dit punt, op dezelfde gronden als die de rechtbank daartoe heeft gebezigd, onvoldoende gemotiveerd. Dat het gebrek aan de fundering zich ten tijde van de levering mogelijk nog niet in volle omvang had gemanifesteerd, is in dit verband zonder belang. Grief 4 faalt.
2.7.
Het gebrek aan de fundering betekent dat Townspace is tekortgekomen in haar verplichting tot levering van appartementsrechten die aan de overeenkomsten beantwoordden. Het verweer dat [appellanten] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt, gaat niet op. Zoals de rechtbank bij tussenvonnis van 13 april 2005 onder 1 a onbestreden - heeft vastgesteld, zijn de appartementen aangeboden met de kwalificaties “Geheel gerenoveerd” en “Onderhoud binnen en buiten uitstekend”. Het beroep van Townspace op het constructierapport, waarin is vermeld (kort gezegd) dat de bevindingen zijn gebaseerd op een visuele inspectie en dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om het pand “nauwkeuriger en genuanceerder in beeld te brengen”, faalt reeds omdat de koopovereenkomsten dateren van vóór de datum waarop de constructieve opname is gedaan. Dat [appellanten] op enig moment hun zorg hebben meegedeeld over een scheur in de muur is hier evenmin van belang. De desbetreffende brief van 23 november 2001 dateert van geruime tijd na de totstandkoming van de koopovereenkomsten, terwijl de reactie van Townspace op deze brief erop neer kwam dat voor die zorg onvoldoende grond bestond (zie het tussenarrest onder 4.13).
Townspace heeft nog aangevoerd dat zij destijds geen wetenschap had van aanzienlijke scheurvorming in het pand, noch die wetenschap had behoren te hebben. Naar het hof begrijpt, heeft zij aldus een beroep gedaan op overmacht. Zoals overwogen, zijn de appartementen aangeboden met de kwalificaties “Geheel gerenoveerd” en “Onderhoud binnen en buiten uitstekend”. Het was Townspace ten tijde van de levering bekend, zoals eveneens overwogen, dat het voorafgaand aan de splitsing uitgevoerde funderingsonderzoek beperkt van opzet was. Achteraf kan worden vastgesteld dat een nadere constructieve opname aangewezen was en dat de splitsing van het pand en de uitvoerige renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgehad op basis van een funderingsonderzoek dat onvoldoende diepgaand is geweest. Onder deze omstandigheden kan het beroep op overmacht niet worden aanvaard. Dat Townspace destijds geen wetenschap had van aanzienlijke scheurvorming in het pand en die wetenschap ook niet had behoeven te hebben, staat onder deze omstandigheden aan toerekening niet in de weg. Grief 5 is daarom ongegrond. De grieven 6 en 7 behoeven verder geen bespreking.
2.8.
Ter bespreking resteren de grieven 8 en 9. Beide betreffen de omvang van de schade en behelzen uitsluitend het verweer dat de wijze van funderingsherstel onnodig kostbaar is geweest en dat het herstel onnodig lang heeft geduurd.
2.9.
In grief 8 stelt Townspace dat het funderingsherstel op goedkopere wijze had kunnen worden uitgevoerd omdat – zo begrijpt het hof – niet noodzakelijk was dat iedere woning geheel opnieuw werd gefundeerd: telkens had één pand kunnen worden ‘overgeslagen’ waarbij de ‘overgeslagen panden’ hadden kunnen worden ondersteund vanuit de naastgelegen, wel gefundeerde panden. Townspace is echter niet ingegaan op het betoog van [appellanten] dat het ‘overslaan’ van het onderhavige pand door vanuit de panden 4 en 8 te opereren geen optie was omdat de vloer van dit pand destijds al voor een groot deel was opengebroken ten behoeve van het aanvullende funderingsonderzoek, bij welke gelegenheid bovendien bleek dat de vloerbalken waren verrot. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat het in elk geval om die reden voor de hand lag het onderhavige pand van binnenuit te funderen. De grief is vruchteloos voorgesteld.
2.10.
Bij akte van 14 mei 2008 heeft Townspace gesteld dat een periode van drie maanden voor het funderingsherstel meer dan genoeg zou zijn geweest. Normaliter is, aldus Townspace in haar akte, een termijn van drie maanden voor funderingswerkzaamheden normaal. [appellanten] hebben vervolgens bij akte uiteengezet om welke redenen [appellant sub 1] de woning op de begane grond gedurende zestien maanden niet heeft kunnen gebruiken (leegruimen van de woning, herberekening door Fugro voor langere palen achterin het huis inclusief sondering, beschikbaar stellen van de woning voor werkzaamheden aan pand 8, drogen betonvloer). Het hof stelt vast dat Townspace in de toelichting op grief 9 volstaat met herhaling van haar betwisting dat het funderingsherstel zestien maanden had mogen duren en haar stelling dat het herstel in de regel niet meer dan drie maanden in beslag mag nemen. Het hof acht dit verweer aldus een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de uiteenzetting van [appellanten] in haar eerdergenoemde akte. Ook grief 9 faalt.
3.Slotsom
Geen van de grieven treft doel. Het bestreden eindvonnis zal daarom worden bekrachtigd, met verwijzing van Townspace in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof
bekrachtigt het bestreden eindvonnis;
verwijst Townspace in de kosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] op € 1.188,- wegens verschotten en € 2.446,50 wegens salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, J.E. Molenaar en M.M.M. Tillema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2013.