ECLI:NL:GHAMS:2013:4907 - Gerechtshof Amsterdam - Geen ontbinding bij aanzienlijk verschil tussen opgegeven...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

arrest van de afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.122.395/01

zaaknummer rechtbank : 517347 / HA ZA 12-620

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 december 2013

inzake

[APPELLANT],

wonend te [woonplaats],

APPELLANT in principaal appel,

GEÏNTIMEERDE in incidenteel appel

advocaat:
mr. F. Jagersmate Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE],

Wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE in het principaal appel,

APPELLANTE in het incidenteel appel,

advocaat:
mr. D.J. Bruggete Apeldoorn.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 14 februari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 5 december 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 oktober 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. Jagersma voornoemd en mr. P.R. van der Waal, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Brugge voornoemd. Mrs. Jagersma en Van der Waal hebben gepleit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] voorwaardelijk geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog zal overwegen als door [geïntimeerde] gevorderd, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2.

Begin 2010 is [appellant] door middel van een advertentie ter kennis gekomen dat [geïntimeerde] haar appartement aan de [adres] (hierna: het appartement) te koop aanbood.

2.3.

Op 11 maart 2010 heeft [appellant] het appartement bezichtigd in het bijzijn van de makelaar van [geïntimeerde]. Tijdens de bezichtiging heeft [appellant] een brochure en een verkoopvragenlijst van de makelaar ontvangen.

2.4.

In de brochure staat onder meer:

In [...] wordt u aangeboden een penthouse met een oppervlakte van maar liefst 390 m2 inclusief twee terrassen met een oppervlakte van 95m2 tezamen. [...] Het penthouse heeft in de parkeerkelder een eigen berging, twee extra ruime parkeerplaatsen en een algemeen gebruik van 2 fietsenbergingen.

[…]

Inhoud: Woonoppervlakte circa 390 m2 (inclusief terrassen)

2.5.

De verkoopvragenlijst is een document met voorgedrukte vragen over het appartement die door de verkoper moeten worden beantwoord. Onderaan de verkoopvragenlijst staat de volgende tekst gedrukt:

Bovenstaande is door verkoper zo volledig, uitvoerig en getrouw mogelijk ingevuld. Verkoper is echter geen deskundige op dit gebied. Koper dient hierin zijn eigen verantwoordelijkheid te beseffen: verkoper heeft een informatieplicht, koper een onderzoeksplicht.

2.6.

In de verkoopvragenlijst is achter de vraag “hoeveel bedraagt de totale (begane) oppervlakte in m2 van uw pand?” met de hand geschreven:

+290m2

+90 m2 terrassen

Totaal 380 m2

2.7.

Op 18 maart 2010 heeft [appellant] in het appartement een bespreking gehad met [geïntimeerde] en haar makelaar. Op 21 maart 2010 en op 29 maart 2010 is [appellant] eveneens in het appartement geweest voor overleg met [geïntimeerde].

2.8.

In de ochtend van 30 maart 2010 heeft [appellant] bij e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde], onder meer het volgende bericht:

Gisteren hebben [Y], [X] en ik de laatste puntjes op de i gezet [...] Onderstaand verstrek ik je de gegevens die ik jou verzoek in de koopakte op te nemen.

[...]

Art. 22 de Pro juiste bijlagen vermelden

De toelichting/bepalingen in de slotzin vermeld zijn mij niet bekend/niet overgelegd.

2.9.

Bij koopakte van 30 maart 2010 heeft [appellant] het appartement van [geïntimeerde] gekocht voor een bedrag van Euro 1.495.000,--. In de koopakte is het appartement als volgt omschreven:

het APPARTEMENTSRECHT [...] onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het penthouse op de derde verdieping en berging en twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder, [...].

2.10.

Partijen zijn overeengekomen dat het appartement tweeënenhalf jaar later, op 1 oktober 2012, bij notariële akte zou worden geleverd.

2.11.

In de koopakte staan voorts, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

artikel 5 Staat Pro van het appartement, gebruik

[...]

5.10.

verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.

[...]

artikel 22 Aanvullende Pro bepalingen

Bijlagen: aan deze akte zijn de volgende door de koper gewaarmerkte bijlagen gehecht:

[...]

- verkoopvragenlijst.

[...]

Bovengenoemde zaken vormen een onlosmakelijk deel van de koopovereenkomst. Koper en verkoper verklaren uitdrukkelijk dat zij van de inhoud van bovenstaande bijlagen voldoende kennis hebben genomen.

2.12.

In de “toelichting op de NVM-koopakte voor de consument behorend bij model koopakte voor een appartementsrecht” staat onder meer:

7. Uitleg koopakte

[...]

Artikel 5.11 Het is gebruikelijk om af te spreken dat er geen verrekening plaatsvindt bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van de grond.

Meestal maakt het niet veel uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte, omdat partijen de situatie ter plaatse hebben bekeken en de werkelijke grootte dus kennen. Bovendien wordt de waarde in de regel niet sterk beïnvloed door de precieze afmetingen.

2.13.

in oktober 2011 is tussen partijen discussie ontstaan over de oppervlakte van het appartement. Op 6 oktober 2011 heeft [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:

Afgelopen maandag ontving ik van jou de plattegrond van het appartement, waaruit is op te maken dat de oppervlakte lang geen 295 maar slechts zo’n 255 m2 bedraagt. Een wel heel substantieel verschil van zo’n 15%. Hoewel er wel eens sprake is van ondergeschikte verschillen in documentatie, mocht ik er op vertrouwen dat de daadwerkelijke oppervlakte niet zo enorm veel afwijkt van hetgeen opgegeven is. Wat gaan we hieraan doen? De vloeroppervlakte groter maken kan helaas niet, maar aanpassing van de koopprijs lijkt mij toch wel zeer reëel. Als ik t.z.t. het appartement ga verkopen, kan ik ook alleen de meters verkopen die er daadwerkelijk zijn.

2.14.

In de periode oktober tot en met december 2011 is er tussen partijen over en weer gecorrespondeerd over de oppervlakte van het appartement. Op 24 februari 2012 heeft de raadsman van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd mee te werken aan onderhandse ontbinding van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] is niet akkoord gegaan met ontbinding van de koopovereenkomst.

2.15.

Op 4 februari 2013 heeft levering plaatsgevonden, nadat daartoe strekkende vorderingen over en weer bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 25 januari 2013 zijn toegewezen.

3.Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd, samengevat, dat de koopovereenkomst wordt ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming dan wel dat de koopovereenkomst wordt vernietigd op grond van bedrog dan wel dwaling, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 300.000,-- en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten.

3.2.

Met zijn eerste grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank, dat in artikel 5.10 van de koopakte de bepaling van artikel 7:17 lid 6 BW Pro niet buiten werking is gesteld. [appellant] stelt daartoe onder meer dat artikel 5.10 slechts van toepassing is op oppervlakte van de grond (het perceel) en niet op de vloeroppervlakte van een appartementsrecht. [appellant] verwijst daarbij naar de toelichting bij de gehanteerde modelakte.

[appellant] stelt voorts dat de verwijzing in de koopakte naar de verkoopvragenlijst meebrengt dat deze dezelfde rechtskracht heeft verkregen als de koopakte.

Door artikel 5.10 is bovendien, zo stelt [appellant], artikel 7:17 lid 6 BW Pro opzij gezet.

3.3.

Het hof stelt voorop dat artikel 5.10 van de koopakte ertoe strekt dat de koper aan een afwijking tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte van het gekochte geen rechten kan ontlenen. Dit is ook de strekking van de wettelijke bepaling van artikel 7:17 lid 6 BW Pro.

3.4.

Het hof oordeelt voorts dat de tekst van deze bepaling geen enkele aanwijzing bevat dat daarmee alleen op grondoppervlakte en niet op andere afmetingen wordt gedoeld. Dat in de toelichting over ‘grond’ wordt gesproken, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat afmetingen van de vloeroppervlakte van het gekochte, zoals hier aan de orde, van de toepassing van artikel 5.10 zijn uitgesloten. Ook overigens heeft [appellant] onvoldoende toegelicht, waarom hij dit zo heeft mogen begrijpen. Artikel 5.10 is derhalve van toepassing op het verschil in oppervlakte waarover partijen een geschil hebben.

3.5.

Ten overvloede merkt het hof op, dat [appellant] ook onvoldoende heeft toegelicht waarom met artikel 5.10 de werking van artikel 7:17 lid 6 BW Pro is uitgesloten. De tekst van beide bepalingen is niet gelijkluidend maar heeft wel een identieke strekking. Er is onvoldoende grond voor de conclusie dat artikel 5.10 desondanks een andere betekenis heeft dan artikel 7:17 lid 6 BW Pro.

3.6.

[appellant] heeft nog gesteld dat het [geïntimeerde] niet vrij staat zich op de exoneratie van artikel 5.10 te beroepen, omdat sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid door [geïntimeerde]. Daartoe heeft [appellant] echter onvoldoende gesteld. Dat, zoals [appellant] stelt, [geïntimeerde] het appartement kende en zich daarom redelijkerwijs bewust diende te zijn van het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte, is daartoe onvoldoende. Niet duidelijk is dat (algemene) bekendheid met het appartement ook meebracht dat [geïntimeerde] wist of had moeten weten dat dit verschil bestond. Daar staat bovendien tegenover dat [appellant] op zijn beurt het appartement meermalen heeft bezichtigd en dus ruime gelegenheid had om tot dezelfde vaststelling te komen. Dat [geïntimeerde] tekeningen van het appartement kende, leidt niet tot een ander oordeel, omdat daarmee evenmin is gezegd dat [geïntimeerde] zich, in de in dit verband vereiste mate, bewust was van het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte. Gelet hierop kan in het midden blijven of [geïntimeerde], indien zij zich van dit verschil wel bewust was, zich niet op de exoneratie zou hebben mogen beroepen. Dat redelijkheid en billijkheid zich tegen een beroep op artikel 5.10 verzetten, heeft [appellant] (ook overigens) onvoldoende toegelicht.

3.7.

[appellant] betoogt voorts, dat de afwijking tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte van het appartement zodanig groot is dat deze ontbinding rechtvaardigt.

Het hof volgt hem daarin niet. Weliswaar is sprake van een aanzienlijk verschil (45m2 op een totaal van bijna 300m2), doch daar staat tegenover dat [appellant] voor de koop meermalen het appartement heeft bezichtigd en daarbij zelf de oppervlakte heeft kunnen waarnemen. Dat het hem niet ging om de waargenomen doch om de getalsmatige oppervlakte heeft [appellant] onvoldoende concreet onderbouwd, zodat die stelling reeds daarom niet tot een ander oordeel kan leiden.

3.8.

[appellant] stelt voorts met grief I dat de verkoopvragenlijst een onlosmakelijk geheel vormt met de koopakte en bijzondere betekenis toekomt en stelt met grief II dat aldus met de in de koopakte opgenomen garantie ook de in deze lijst genoemde oppervlakte is gegarandeerd. Dat de verkoopvragenlijst aan de koopakte is gehecht, is naar het oordeel van het hof echter onvoldoende om te concluderen dat de daarin gedane opgaven zouden zijn gegarandeerd en dat daarop de voornoemde exoneratie niet van toepassing zou zijn. [appellant] heeft wel gesteld dat het ongebruikelijk is dat een dergelijke lijst aan de koopakte wordt gehecht, maar die omstandigheid, wat daar verder ook van zij, acht het hof onvoldoende om te concluderen dat [appellant] de oppervlaktevermelding in de verkoopvragenlijst daarom mocht beschouwen als garantie. Aan dat oordeel draagt bij dat de verkoopvragenlijst een duidelijke waarschuwing aan de koper bevat, dat hij zijn eigen verantwoordelijkheid draagt en een onderzoeksplicht heeft. Indien [appellant] ten aanzien van de inhoud van de verkoopvragenlijst een garantie had willen hebben, had het bovendien op zijn weg gelegen om in de koopovereenkomst te laten opnemen dat de juistheid van de oppervlaktevermelding wordt gegarandeerd en dat een beroep op artikel 5.10 van de koopakte is uitgesloten.

3.9.

Ook de overige stellingen van [appellant], die er onder meer toe strekken dat [geïntimeerde], haar man en de makelaar deskundig zijn, dat zij een vraagteken had moeten zetten bij de oppervlakte, en dat [appellant] door het ontbreken van een voorbehoud in de verkoopbrochure niet hoefde te twijfelen aan de juistheid van de brochure, doen er onvoldoende aan af dat aan [appellant], gelet op de aard van de opgave in de verkoopvragenlijst en gelet op de exoneratie in artikel 5.10 van de koopakte, niet is gegarandeerd dat de oppervlaktevermelding juist zou zijn en dat [geïntimeerde] zich op die exoneratie mag beroepen.

3.10.

De grieven I en II falen.

3.11.

Met grief III betoogt [appellant] dat het wettelijk vermoeden van artikel 7:17 lid 6 BW Pro is weerlegd omdat partijen de oppervlaktevermelding als essentieel hebben beschouwd. De rechtbank heeft, bij haar conclusie dat het wettelijk vermoeden niet is weerlegd, naar het oordeel van [appellant] onvoldoende acht geslagen op de in dat verband aangevoerde feiten en omstandigheden.

3.12.

Hij voert in dit verband aan, dat partijen de verkoopvragenlijst onderdeel hebben laten uitmaken van de koopovereenkomst en dat daaruit blijkt dat de oppervlakte essentieel was. Het hof deelt die conclusie niet, reeds omdat de verkoopvragenlijst ook andere opgaven bevat en dus niet wijst op een bijzondere betekenis van de oppervlaktevermelding zoals door [appellant] bedoeld, en omdat, zoals reeds overwogen, de verwijzing in de koopakte naar de aangehechte vragenlijst als zodanig niet meebrengt dat aan die vragenlijst meer of een bijzondere betekenis toekomt dan het verstrekken van informatie door de verkoper aan een potentiële koper. Dat wordt niet anders door de enkele omstandigheid dat [appellant], zoals hij stelt, per e-mail op een juiste vermelding van de bijlagen in de koopakte heeft aangedrongen.

3.13.

Ook de overige stellingen van [appellant] brengen niet mee dat [geïntimeerde] diende te begrijpen dat een oppervlakte van 300 m2 voor [appellant] essentieel was. Ook als [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat een zekere (minimale) omvang voor [appellant] belangrijk was, dan brengt dit nog niet mee dat zij diende te begrijpen dat het [appellant] daarbij ging om een exact bepaald aantal vierkante meters en niet om de feitelijke oppervlakte van het appartement zoals hij die meermalen had waargenomen. Ook hierbij speelt een rol dat [appellant] het appartement meermalen heeft bezichtigd en aldus de grootte daarvan heeft kunnen waarnemen. Indien voor [appellant] niet de door hem zelf bij bezichtiging waargenomen grootte maar het aantal vierkante meters essentieel was, had het, zoals eerder overwogen, op zijn weg gelegen dat aan de orde te stellen en te bedingen dat juist dat aantal zou worden gegarandeerd. Dat partijen over het aantal meters hebben gesproken hebben, is gemotiveerd betwist en kan derhalve niet als vaststaand worden aangenomen. Daarnaast had [appellant] de oppervlakte kunnen laten nameten of aan de hand van tekeningen kunnen laten uitrekenen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Ook als de aanduiding ca. of
+daartoe geen aanleiding was, zou een dergelijke handelwijze van hem mogen worden verwacht indien de opgave van het aantal vierkante meters voor hem zo essentieel was als hij stelt.

3.14.

Het hof laat bij deze beoordeling buiten beschouwing of uit de met [geïntimeerde] na het ontstaan van het geschil gevoerde onderhandelingen blijkt dat [appellant] kennelijk toch genoegen kon nemen met de geringere oppervlakte van het appartement, indien de koopprijs zou worden aangepast.

[appellant] voert in dit verband voorts aan, dat de omstandigheid dat hij 5 m2 minder oppervlakte (290 in plaats van 295 m2) niet bezwaarlijk vond, evenmin meebrengt dat de oppervlakte voor hem niet essentieel was. Dit moge zo zijn, maar deze omstandigheden dragen er echter evenmin toe bij, dat voor [geïntimeerde] kenbaar was dat de oppervlakte voor hem
welessentieel was.

3.15.

[appellant] heeft in het kader van grief III nog aangevoerd dat voor hem de getalsmatige oppervlakte van het gehele appartement essentieel was en niet die van de onderscheiden ruimtes. Bij pleidooi heeft [appellant] daaraan toegevoegd dat hij het appartement opnieuw wilde indelen. Zelfs als zij dat had geweten, leidt dat er niet toe dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat de getalsmatige oppervlakte voor hem essentieel was. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [appellant] het appartement lange tijd voor de levering kocht. Ook als wordt aangenomen dat dit erop wijst dat [appellant] het appartement graag wilde verwerven, blijkt daaruit nog niet dat de reden daarvoor in voldoende sterke mate – en voor [geïntimeerde] kenbaar - was gelegen in de getalsmatige oppervlakte.

3.16.

Ook de omstandigheid dat er andere appartementen in het gebouw beschikbaar waren met een kleinere oppervlakte, is daartoe onvoldoende. Hetzelfde geldt voor het prijsverschil met die andere appartementen. Ook als juist zou zijn dat deze appartementen behoudens de oppervlakte geheel gelijkwaardig zijn en [geïntimeerde] daaruit moest begrijpen dat [appellant] uitsluitend vanwege een grotere oppervlakte koos voor haar appartement, is daarmee nog niet gegeven dat [geïntimeerde] wist dat [appellant] koos voor een groot (of groter) appartement, omdat voor [appellant] de getalsmatige oppervlakte (zo) essentieel was.

3.17.

Uit het voorgaande vloeit voort dat, bij gebreke aan kennis bij [geïntimeerde] over zowel het belang van [appellant] bij het exacte aantal meters vloeroppervlak als de onjuiste vermelding van die meters in de vragenlijst, niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] een mededelingsplicht heeft geschonden jegens [appellant]. De grief faalt.

3.18.

Grief IV is gebaseerd op de stelling dat artikel 7:17 lid 6 BW Pro slechts ziet op oppervlakte van grond en niet op de oppervlakte van een appartement. Daargelaten de vraag of een en ander relevant is gelet op hetgeen in artikel 5.10 van de koopakte is bepaald, ziet het hof geen aanleiding te concluderen dat de toepassing van genoemde wetsbepaling is beperkt tot oppervlakte van grond.

3.19.

Met grief V stelt [appellant] dat ontbinding van de koopovereenkomst ook wordt gerechtvaardigd door andere gebreken, onder meer aan de koelinstallatie, het schilderwerk en de vloerbedekking.

3.20.

Gelet op de formulering van de vorderingen van [appellant] in hoger beroep, de toelichting op de grieven en de toelichting die [appellant] bij pleidooi heeft doen geven, begrijpt het hof dat [appellant] geen zelfstandige vordering tot vergoeding van schade heeft ingesteld in verband met deze overige gebreken en dat deze schadevergoeding onlosmakelijk samenhangt met de vordering van [appellant] tot ontbinding van de koopovereenkomst. Nu [geïntimeerde] heeft gesteld dat de gestelde tekortkomingen geen ontbinding rechtvaardigen, dient het hof eerst de juistheid van die stelling te beoordelen. Het hof overweegt in dit verband dat in onvoldoende mate is gebleken dat de (zonder toestemming van de VVE geplaatste) koelinstallatie slecht functioneert of dat de VVE het hebben of gebruiken daarvan niet aanvaardt. De in het geding gebrachte correspondentie laat juist zien dat de VVE (achteraf) toestemming heeft gegeven voor de koelinstallatie. Niet valt in te zien dat in dit opzicht sprake zou zijn van een gebrek aan het gekochte. De gestelde gebreken aan het schilderwerk zijn van zeer ondergeschikte betekenis. Ten aanzien van de vloerbedekking stelt [appellant] dat deze kort voor de levering is vernieuwd, maar dat deze minder waardevol zou zijn. Dat de kwaliteit van de nieuwe vloerbedekking zodanig minder is dat dit een tekortkoming oplevert, zoals [appellant] stelt, is echter onvoldoende komen vast te staan. Het gestelde gebrek is bovendien, ook in samenhang met de andere gestelde gebreken, van zo geringe betekenis dat dit, mede gelet op de aard van de gehele overeenkomst en de hoogte van de koopsom, ontbinding zou rechtvaardigen. De grief faalt.

3.21.

Grief VI betreft het oordeel van de rechtbank omtrent dwaling en bedrog. De grief strekt er toe dat de rechtbank een andere afweging had moeten maken en het beroep op bedrog en dwaling had moeten honoreren.

3.22.

Het hof stelt voorop dat het juist is dat in het algemeen de afwezigheid van een toerekenbare tekortkoming niet meebrengt dat geen sprake kan zijn van bedrog of dwaling. Overwegingen die hebben geleid tot de conclusie dat geen sprake is van een tekortkoming, kunnen echter wel meebrengen dat evenmin sprake is van bedrog of dwaling. Die situatie doet zich in deze zaak voor.

In het bijzonder is geen sprake van bedrog
,reeds omdat onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] opzettelijk en bewust een onjuist aantal vierkante meters heeft genoemd. Ook ten aanzien van de overige gestelde gebreken is zulks onvoldoende gebleken.

Ten aanzien van de gestelde dwaling overweegt het hof als volgt. De hierboven gegeven overwegingen omtrent de betekenis van de vragenlijst en de aan artikel 5.10 van de koopovereenkomst gegeven uitleg, brengen naar het oordeel van het hof mee dat [appellant] door eigen onderzoek de gestelde dwaling had kunnen voorkomen en dat de dwaling voor zijn rekening dient te blijven. Ten aanzien van de overige gestelde gebreken overweegt het hof dat, indien het bestaan van de gestelde gebreken veronderstellenderwijs wordt aangenomen, gelet op de geringe betekenis daarvan, onvoldoende is gebleken dat [appellant] de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn aangegaan indien hij daaromtrent een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad. Het beroep op bedrog en dwaling faalt en daarmee faalt ook de grief.

3.23.

De overige grieven hebben geen zelfstandige betekenis, althans kunnen gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet slagen.

3.24.

Voor zover [appellant] een voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, ziet dit niet op feiten of omstandigheden die kunnen leiden tot een ander oordeel.

3.25.

De slotsom is dat alle grieven falen. Het hof zal daarom het vonnis bekrachtigen en [appellant] verwijzen in de proceskosten van het hoger beroep. Bij die uitkomst behoeft het voorwaardelijk ingestelde incidenteel appel geen behandeling.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1553,-- aan verschotten en € 9.789,-- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C. Toorman en D.L.M.T. Dankers-Hagenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 december 2013.

Geen ontbinding bij aanzienlijk verschil tussen opgegeven en werkelijke oppervlakte appartement

Uitspraak

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing