Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 12/00310
17 oktober 2013
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende],wonende te [woonplaats 1], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/6514 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde op de peildatum 1 januari 2009 van de onroerende zaak[adres] [nummer] te [woonplaats 1] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1. 037.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 27 oktober 2010, de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 8 maart 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 30 september 2013 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift aan de heffingsambtenaar gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen
2.1.
Het object is een woning in een rij, gelegen in het [plaats 1] in [gemeente][plaats 2]. Het perceel heeft een oppervlakte van 91 m² en het woonoppervlak is 152 m².
2.2.
Belanghebbende is op de peildatum rechthebbende krachtens het zakelijk recht van erfpacht. Hij is jaarlijks een erfpachtcanon verschuldigd. Eigenaar van de grond is de gemeente Amsterdam.
2.3.
Het erfpachtrecht is door belanghebbende verkregen op 27 augustus 2008. De aan de verkrijging ten grondslag liggende koopovereenkomst is enkele weken voor die datum gesloten. De koopsom beliep € 1.050.000.
2.4.
Het erfpachtrecht is gekocht van de moeder van belanghebbendes partner [naam 1].
2.5.
Het beroep van belanghebbende is door de rechtbank behandeld ter zitting van 16 mei 2011. De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de heffingsambtenaar bij brief van 2 november 2011 om schriftelijke inlichtingen gevraagd. In antwoord hierop heeft de heffingsambtenaar bij brief van 29 november 2011 een ‘reactie onderbouwing waardeoverzicht’ (hierna: het overzicht) ingezonden.
2.6.
Het overzicht is opgesteld door [naam 2], taxateur van de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, en bevat – naast gegevens van het object van belanghebbende – gegevens met betrekking tot zes andere onroerende zaken.
2.7.
Belanghebbende heeft – daartoe door de rechtbank in de gelegenheid gesteld – op het overzicht gereageerd bij brief van 20 januari 2012.
2.8.
Van de zijde van belanghebbende zijn twee taxatierapporten ingebracht.
Een rapport opgemaakt door de NVM-makelaar [naam 3], waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 23 april 2008 wordt getaxeerd op € 825.000, en een rapport opgemaakt door de NVM-makelaar [naam 4], waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 25 juli 2008 eveneens wordt getaxeerd op € 825.000. Beide taxatierapporten zijn opgemaakt om inzicht in de waarde te verstrekken ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van een hypothecaire geldlening
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende verdedigt dat de vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 807.930. De heffingsambtenaar verdedigt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te betogen dat de rechtbank geen rekening mocht houden met de door de heffingsambtenaar bij brief van 29 november 2012 toegezonden stukken (in hoger beroep stelt belanghebbende ‘de rechtbank had de door de gemeente ingebrachte stukken naar mijn mening terzijde moeten schuiven’), wordt dit betoog door het Hof verworpen. Geen rechtsregel staat eraan in de weg dat de rechtbank in haar beoordeling rekening houdt met op verzoek van de rechtbank verstrekte schriftelijke inlichtingen waarop belanghebbende – gelijk hij in dezen ook heeft gedaan – heeft kunnen reageren.
4.2.
In casu is sprake van een tijdelijk recht van erfpacht waarvan de canon periodiek wordt herzien. De erfpachtcanon beliep ten tijde van de onder 2.8. gemelde taxaties € 1.826,37 per jaar.
Het Hof stelt voorop dat als uitgangspunt kan worden aangenomen dat de waarde van een onroerende zaak in volle eigendom hoger is dan de waarde van dezelfde onroerende zaak die op grond staat die tegen een erfpachtrecht als het onderhavige is uitgegeven.
Feiten of omstandigheden die het oordeel zouden rechtvaardigen dat dit uitgangspunt in dezen geen toepassing kan vinden zijn niet aannemelijk geworden.
4.3.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de
volle en onbezwaarde(cursivering door het Hof) eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
volle en onbezwaarde(cursivering door het Hof) eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.4.
De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum 1 januari 2009 in volle eigendom, en niet de waarde op die datum van het op dat object gevestigde recht van erfpacht.
4.5.
Indien een belastingplichtige de volle eigendom van een onroerende zaak kort na of voor de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde, (dat is de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor die zaak zou willen betalen) overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Evenzeer heeft als uitgangspunt te gelden dat een voor een erfpachtrecht betaalde prijs overeenkomt met de prijs die overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van dat recht, en dat een partij die stelt dat dit in een bepaald geval niet zo is, feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit dit volgt.
4.6.
Belanghebbende stelt – kort weergegeven – dat de door hem voor het erfpachtrecht betaalde prijs door familieomstandigheden niet zakelijk is. Weliswaar beoogden verkoper en koper een zakelijke overeenkomst te sluiten maar omdat de broer van belanghebbendes partner met spoed geld nodig had zou de overeenkomst onder druk tot stand zijn gekomen en zou hij meer hebben betaald dan zijns inziens zakelijk was, een en ander onder de afspraak – aldus nog steeds belanghebbende – dat nadien verrekening van het teveel betaalde zou plaatsvinden.
4.7.
Dienaangaande overweegt het Hof dat het in dit geding niet aannemelijk gemaakt acht dat familieomstandigheden ertoe hebben geleid dat belanghebbende voor het erfpachtrecht een koopsom heeft betaald die hoger ligt dan een prijs die op dat moment tussen onafhankelijke partijen zou zijn overeengekomen voor de volle eigendom van het object. Het Hof heeft hierbij gelet op de omstandigheden dat uit hetgeen ter zitting is aangevoerd volgt dat bij verkoper (de moeder van belanghebbendes partner) en belanghebbende voorop stond dat de verkoop tegen zakelijke voorwaarden zou plaatsvinden, dat verrekening als volgens belanghebbende overeengekomen tot op heden nog niet heeft plaatsgevonden en dat evenmin aannemelijk is geworden dat een voldoende concreet uitzicht op een dergelijke verrekening bestond of bestaat (ter zitting is slechts gesteld dat belanghebbendes moeder hier in haar testament rekening mee zou willen houden), laat staan tot welk bedrag een dergelijke verrekening zou plaatsvinden.
4.8.
Het Hof acht het derhalve niet aannemelijk gemaakt dat zelfs indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat belanghebbende voor het erfpachtrecht meer heeft betaald dan de waarde van dat recht in het economische verkeer, het verschil tussen de door belanghebbende betaalde koopsom en de waarde van het erfpachtrecht in het economische verkeer groter is dan het verschil tussen de waarde van het object in volle eigendom en de waarde van het erfpachtrecht.
4.9.
De door belanghebbende in het najaar van 2008 voor het object betaalde koopsom vormt dan ook een sterke aanwijzing dat de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is indien in aanmerking genomen wordt dat belanghebbende een onroerende zaak op in erfpacht uitgegeven grond kocht terwijl – zoals overwogen onder 4.2 – de waarde van die zaak in volle eigendom hoger is.
4.10.
In de door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten wordt een oordeel gegeven over de waarde van belanghebbendes erfpachtrecht. In de taxatierapporten geven de taxateurs geen oordeel over de in dezen van belang zijnde waarde van het object in volle eigendom. Reeds hierom rechtvaardigen die rapporten niet het oordeel dat de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde te hoog is.
4.11.
Ter staving van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar gewezen op het door hem ingebrachte overzicht. De omstandigheid dat het overzicht is opgesteld door een taxateur die in dienst is van de gemeente Amsterdam geeft het Hof geen aanleiding dat overzicht buiten aanmerking te laten. In het overzicht staan gegevens vermeld van belanghebbendes object en voorts gegevens ter zake van in 2008 en 2009 gerealiseerde verkopen die zien op zes andere eveneens in [woonplaats 1][plaats 2] gelegen eengezinswoningen. Drie van die transacties betreffen een erfpachtrecht en drie een verkoop van de volle eigendom. Het overzicht geeft voorts inzicht in waardebepalende factoren zoals bouwjaar, woonoppervlakte en kavelgrootte. Gelet op die gegevens acht het Hof voldoende aannemelijk dat de eengezinswoningen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes object en de in het taxatierapport genoemde eengezinswoningen geven de gerealiseerde verkoopprijzen van de erfpachtrechten onderscheidenlijk onroerende zaken steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen WOZ-waarde niet te hoog is.
Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, P.F. Goes en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.