ECLI:NL:GHAMS:2013:3282

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.072.218/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 427272/HA ZA 09-1484

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2013

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. P. Stehouwerte Sneek,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TRUSTKANTOOR FAGOED I B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmerte Amsterdam.

1.Het verdere procesverloop

In het tussenarrest van 1 mei 2012 heeft het hof E. Oostra, C.H. van Zadelhoff en H.C. van Putte als deskundigen benoemd.

De deskundigen hebben een rapport uitgebracht, dat op 28 maart 2013 bij de griffie van dit hof is binnengekomen.

Hierna hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht genomen.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest van 1 mei 2012 heeft het hof de deskundigen de volgende vragen voorgelegd:

(a) Wat is de waarde van het recht van erfpacht, zoals dat in deze procedure aan de orde is, per 5 november 2008, uitgaande van wat een derde zou willen betalen voor dit recht van erfpacht, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur van het recht van erfpacht zoals die in het concrete geval gelden;

( b) Kunt u daarbij ingaan op de geschiktheid van de methoden van waardebepaling van het recht van erfpacht, zoals die zijn verdedigd door Fagoed (methode-Fagoed en methode-Tollner) respectievelijk [appellant] (methode-Spriensma);

( c) Heeft u verder nog iets op te merken dat in deze zaak van belang kan zijn?

2.2

In hun rapport hebben de deskundigen het volgende vermeld:

“(…)

1. Wat is de waarde van het recht van erfpacht, zoals dat in deze procedure aan de orde is, per 5 november 2008, uitgaande van wat een derde zou willen betalen voor dit recht van erfpacht, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur van het recht van erfpacht zoals die in het concrete geval gelden?

(…)

Ondergetekenden hebben eerst de waarde in het economische verkeer in vrije staat per peildatum bepaald. Uitgaande van alle feiten en omstandigheden komen deskundigen op een totale waarde van € 281.500,--, zijnde € 25.600,-- per hectare. (…)

(…)

Om de waarde van het erfpachtsrecht op peildatum te bepalen hebben deskundigen een viertal methoden gehanteerd, aangevuld met hun gezamenlijke kennis van de markt van erfpachtrechten.

De gehanteerde methoden zijn:

Tollner-methode
Fagoed methode
Spriensma-methode met inachtneming van inflatie
Vergelijkingsmethode

Hierna zullen alle vier de methoden worden besproken en cijfermatig worden weergegeven. Alle methoden geven een indicatie van een mogelijke waarde, de daadwerkelijke waarde wordt door deskundigen benaderd, op basis van hun markt-kennis. Deskundigen benadrukken daarbij dat volgens de ethiek van het vak taxeren, de markt eerst bepaalt wat een marktwaarde is en bij onvoldoende vergelijkbare marktgegevens hulp moet worden gezocht in rekenmethodieken.

Tollner-methode

(…)

€ 45.123,18 (…)

Fagoed-methode

(…)

€ 24.238,91

(...)

Spriensma-methode met inachtneming van inflatie

(…)

Spriensma gaat ten onrechte uit van een hoger rentepercentage omdat daarbij geen rekening wordt gehouden met de inflatoire stijging van de canon. Een juiste vergelijking dient plaats te vinden tussen de canon per peildatum en een langjarige rente (5 of 10 jaar vast) vermindert met de gemiddelde inflatie. De eerder genoemde rente van 4% is door deskundigen bepaald als netto rente: langjarige hypotheekrente minus inflatie.

Fagoed heeft in de reactie op het concept-rapport aangegeven dat onderhavige methode een onjuiste methode is. Deskundigen reageren hierop als volgt.

De Spriensma-methode hebben deskundigen bij het bepalen van de vastgestelde waarde niet betrokken, omdat bij deze methode, zoals hiervoor genoemd, uitgegaan is van een te hoge rente en omdat er geen correctie voor inflatie is doorgevoerd.

Vergelijkingsmethode

Deskundigen hebben het Kadaster opdracht gegeven om transacties van erfpachtsrechten te overleggen binnen een straal van 50 kilometer rondom onderhavige gronden. De uitkomsten zijn divers, van € 1,-- voor het geheel en een transactie van € 22.500,--/ha. Deskundigen hebben alle transacties beoordeeld en vergeleken met onderhavig erfpachtrecht. Van dit onderzoek is een overzicht gemaakt, welke is bijgevoegd. Op grond van dit onderzoek nemen deskundigen aan dat in de markt over het algemeen meer wordt voldaan voor erfpachtrechten, dan uit de rekenmethodieken blijkt, hoewel er geen goede algemene markt uit is te destilleren,

Op grond van de diverse vergelijkingstransacties aangevuld met de gehanteerde rekenmethoden komen deskundigen voor onderhavig recht van erfpacht op peildatum op een waarde in het economisch verkeer van circa € 5.230,-- per hectare, voor 10.99.34 ha zijnde totaal € 57.500,-- (…)

Partijen hebben in de reacties op het concept-rapport aangegeven een onderbouwing van deze waarde-methode te missen. Deskundigen onderbouwen deze waarde-methode als volgt.

Fagoed stelt dat deskundigen deze waarderingsmethode niet kunnen gebruiken omdat deze buiten de opdrachtsomschrijving van het Hof zou gaan. Deskundigen zijn het daarmee niet eens (…)

Terzake de gegeven transacties hebben deskundigen als volgt gehandeld. Deskundigen hebben alle transacties beoordeeld op

* bodemkundige omstandigheden;

* ligging;

* resterende duur;

* erfpachtvoorwaarden voor zover deze beschikbaar waren.

Dus vrijwel alle transacties op veen- en kleigronden zijn buiten beschouwing gelaten, daar in die gebieden veelal een andere vrije verkeerswaarde geldt. Ten aanzien van de duur hebben deskundigen bepaald dat de erfpacht in de vergelijkingstransacties nog minimaal 20 jaar moet duren. (…) Voor een goed vergelijk zijn de voorwaarden met betrekking tot de duur en hoogte van de canon, de canonaanpassing en koopmogelijkheid van doorslaggevende betekenis. Na deze screening zijn van de resterende groen/rood gearceerde transacties, de koopsommen herberekend naar de hoogte van de canon van onderhavig erfpachtsrecht. (…) Omgerekend naar de erfpacht Fagoed/Poelstra geeft deze transactie de volgende rekensom 499/819,04 x € 9.158,50 = € 5.580,--/ha.

(…)

2. Kunt u daarbij ingaan op de geschiktheid van de methoden van waardebepaling van het recht van erfpacht, zoals die zijn verdedigd door Fagoed (methode-Fagoed en methode-Tollner) respectievelijk [appellant] (methode-Spriensma)?

Alle methoden, al dan niet gecorrigeerd met inflatie, zijn hulpmiddelen voor het verkrijgen van een indicatieve waarde. Een daadwerkelijke waardebepaling kan alleen verkregen worden met behulp van vergelijkings-tranasacties en de interpretatie daarvan als ook een deskundigeninterpretatie van de markt voor erfpachtrechten.

(…)

III Conclusie

Op grond van de diverse vergelijkingstransacties aangevuld met de gehanteerde rekenmethoden komen deskundigen voor onderhavig recht van erfpacht op peildatum op een waarde in het economische verkeer van circa € 5.230,-- per hectare, voor 10.99.34 ha zijnde totaal € 57.500,--.

(…)”

2.3

[appellant] heeft in zijn reactie op het deskundigenbericht benadrukt dat Poelstra in mei 2002 voor het erfpachtsrecht een bedrag heeft betaald van € 223.300,--, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 20.312,-- per ha voor een duur van (ruim) 47 jaar. In dat licht is het volgens [appellant] niet goed voorstelbaar dat datzelfde erfpachtsrecht ruim zes jaar later nog maar € 5.230,-- per ha waard zou zijn. Voorts is [appellant] van mening dat de deskundigen in hun bericht transacties met erfpachtrechten op klei- en veengronden ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten. Volgens [appellant] hebben de deskundigen ook ten onrechte een korting toegepast van 10%.

2.4

Fagoed heeft in haar reactie aangegeven zich om processuele redenen geheel te conformeren aan het deskundigenbericht.

2.5

In hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht, ziet het hof onvoldoende aanleidingen te twijfelen aan de juistheid van de bevindingen van de deskundigen. De deskundigen hebben zeer uitvoerig de verschillende waarderingsmethoden besproken en aangegeven waar die toe leiden. Voorts hebben zij beargumenteerd dat op grond van de diverse vergelijkingstransacties, aangevuld met de gehanteerde rekenmethoden, hun waardering leidt tot een bedrag van € 5.230,--. Ook hebben de deskundigen aangegeven dat alle methoden slechts hulpmiddelen zijn, en dat een daadwerkelijke waardebepaling alleen kan worden verkregen met behulp van vergelijkingstransacties en de interpretatie daarvan, als ook een deskundigeninterpretatie van de markt voor erfpachtrechten. Mede in dit licht maakt het hof de bevindingen van de deskundigen tot de zijne. Ook in hetgeen overigens door [appellant] nog is aangevoerd (in zijn reactie op het concept-rapport) ziet het hof geen aanleiding om de bevindingen van de deskundigen in twijfel te trekken. Het hof deelt ook niet het standpunt van [appellant] dat de deskundigen een bandbreedte hadden moeten geven en dat het hof zelf de waarde had moeten schatten; tegen de achtergrond van de omstandigheid dat het hof niet beschikt over de daarover vereiste deskundige kennis, valt niet in te zien hoe dat tot een meer adequate waardebepaling zou hebben geleid dan de onderhavige waardering door deskundigen.

Het hof neemt de bevindingen van de deskundigen derhalve over.

2.6

De waarde van het erfpachtsrecht van Poelstra dient derhalve per 5 november 2008 op € 57.500,-- te worden gesteld. Het hof ziet in de verder nog door [appellant] aangevoerde omstandigheden – dat sprake is van een uitzonderlijke situatie, namelijk dat Fagoed door vermenging eigenaar is geworden van het blote eigendom – onvoldoende grond om de waarde van het erfpachtsrecht op een ander bedrag vast te stellen. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is er onvoldoende grond om tot een ander bedrag te komen.

2.7

Nu in hoger beroep niet ter discussie staat dat de vordering van Fagoed op Poelstra per genoemde datum € 70.659,15 beliep, betekent dit dat de vordering van Fagoed per 5 november 2008 hoger was dan de waarde van het opgezegde erfpachtrecht per die datum.

De consequentie hiervan is dat [appellant] op grond van art. 3:229 BW jo. 5:87 lid 2 BW niets van Fagoed te vorderen had. Zijn vordering dient derhalve te worden afgewezen.

Slotsom

2.8

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, daaronder begrepen de kosten van de deskundigen.

Het hof ziet in hetgeen [appellant] in dat verband heeft aangevoerd, onvoldoende aanleiding de kosten van de deskundigen deels voor rekening van Fagoed te laten komen. Voor zover [appellant] de in de verschotten begrepen kosten van de deskundigen reeds bij voorschot heeft voldaan, hoeft hij dit uiteraard niet opnieuw te betalen.

De kostenveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, nu dit niet is gevorderd door Fagoed.

3.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 13 januari 2010,

24 februari 2010 en 19 mei 2010;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze tot op heden aan de zijde van Fagoed op op € 21.141,09 aan verschotten (daaronder begrepen de totale kosten van de deskundigen) en € 4.077,50 voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C.C. Meijer en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2013.