Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00631
13 juni 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/2168 WOZ van de rechtbank Alkmaar in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 4] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 554.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 augustus 2010, de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 7 juli 2011 heeft de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 augustus 2011 en aangevuld bij brief van 5 september 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 10 januari 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
In hoger beroep zijn de volgende feiten komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze betreft een aan het water gelegen perceel grond met een oppervlakte van 1.072 m² en daarop een vrijstaand huis, gebouwd in 1992, met een inhoud van circa 576 m³ en een inpandige garage. De woning is gelegen op ongeveer 150 meter afstand van de N242.
2.2.
Op 17 oktober 2007 hebben bestuurders van zestien betrokken partijen het zogenoemde Regioakkoord vastgesteld, waarin afspraken zijn opgenomen over het tracé van de nieuw aan te leggen N23. Het tracé sluit aan op de N242 en is in de besluitvorming op 23 mei 2007 voorgesteld als één van de mogelijke tracés. Het verkeer op de N242 en de geluidsbelasting zal als gevolg van de aanleg van de N23 toenemen. Ook is er sprake van een autonome toename van het verkeer en de geluidsbelasting.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd van 28 oktober 2010 van [A], als gediplomeerd WOZ-taxateur werkzaam bij [T], waarin de waarde van de woning naar de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2009 wordt getaxeerd op € 565.000. In het taxatierapport is de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopcijfers van de te [Z] gelegen objecten [b-straat] 19, [a-straat 2], [c-straat] 8, [d-straat] 4 en [e-straat] 12 en zijn aan de verschillende onderdelen van die objecten en de woning waarden toegekend.
3.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in beroep onder meer het volgende overwogen:
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ‑waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
(...)
De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De referentiewoningen aan de [b-straat] 19 en de [e-straat] 12 acht de rechtbank niet goed vergelijkbaar met eisers woning vanwege het verschil in ligging ten opzichte van de [f-weg]. Deze woningen zullen om die reden verder buiten beschouwing worden gelaten. De referentiewoningen aan de [a-straat 2], de [c-straat] 8 en de [d-straat] 4 acht de rechtbank wel goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De niet te lang voor en na de waardepeildatum 1 januari 2009 gerealiseerde verkoopprijzen van deze woningen – de rechtbank hanteert een bandbreedte van anderhalf jaar voor tot anderhalf jaar na de waardepeildatum – kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van eiser is afgeleid. Uit het taxatierapport is de rechtbank gebleken dat verweerder zich bij de waardebepaling rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen, waaronder verschillen in inhoud, perceeloppervlak, aan- en bijgebouwen en uitstraling. Voorts heeft verweerder in het taxatierapport een toelichting gegeven op de WOZ-waarde aan de hand van een berekening met kubieke meterprijzen en grondprijzen. Deze berekening is slechts een hulpmiddel, dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft ook hiermee laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan de [a-straat 2] het best vergelijkbaar is met eisers woning, nu de ligging van deze woningen identiek is. In vergelijking met de woning van eiser heeft de referentiewoning 141 m³ meer inhoud en 89 m² meer grond. Voorts beschikt de referentiewoning over een berging en drie dakkapellen. Door de taxateur is opgemerkt dat de uitstraling van de referentiewoning beter is dan die van eisers woning. De referentiewoning is tien maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 685.000,00. Door de WOZ-waarde € 131.000,00 lager te bepalen dan deze verkoopprijs heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen.
De WOZ-waarde van eisers woning is eveneens verklaarbaar uit de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [c-straat] 8. De woning van eiser heeft 125 m³ minder inhoud dan de referentiewoning, maar een 181 m² groter perceeloppervlak. Verder beschikt de referentiewoning over een berging en een dakkapel. Door de taxateur is nog opgemerkt dat de uitstraling van de referentiewoning beter is dan die van eisers woning. De referentiewoning is een half jaar voor de waardepeildatum verkocht voor € 661.000,00. Gelet op de verschillen tussen de woningen acht de rechtbank de WOZ‑waarde in vergelijking met deze verkoopprijs niet te hoog vastgesteld.
Ook uit de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [d-straat] 4 maakt de rechtbank op dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoning heeft 19 m³ meer inhoud en 44 m² meer grond dan de woning van eiser. Voorts heeft de referentiewoning de beschikking over een berging en dakkapel. De taxateur heeft verder opgemerkt dat de uitstraling van de referentiewoning beter is dan de uitstraling van eisers woning. Door de WOZ-waarde € 63.500,00 lager te bepalen dan de negen maanden voor de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoning heeft verweerder eiser naar het oordeel van de rechtbank niet tekort gedaan.
1. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de woning van eiser een lagere waarde vast te stellen vanwege de geluidshinder die hij ondervindt van het verkeer op de [f-weg]. Uit de bij het verweerschrift opgenomen luchtfoto maakt de rechtbank immers op dat de referentiewoningen op ongeveer dezelfde afstand van de [f-weg] zijn gelegen als de woning van eiser. Voorts volgt uit de door eiser in het geding gebrachte kaart met de geluidssituatie op de [f-weg] dat de woningen allemaal in de buurt van een druk verkeerspunt zijn gelegen. Nu de referentiewoningen in dezelfde mate overlast zullen ondervinden van het verkeer op de [f-weg] is de rechtbank van oordeel dat het waardeverlagende effect hiervan wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Het voorgaande geldt eveneens voor de mogelijke toename van het verkeer op de [f-weg] vanwege de reconstructie van deze weg en de aanleg van de Westfrisiaweg. In dit verband heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de plannen hiervoor reeds bekend waren ten tijde van de verkoop van de referentiewoningen. Ook hierin ziet de rechtbank dus geen aanleiding voor een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning.
4.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een lager bedrag moet worden vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de aanwezige en te verwachten geluidsoverlast moet leiden tot een lagere waarde in het economische verkeer.
5.Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
6.Beoordeling van het geschil
6.1.
In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de waarde van zijn woning moet worden verlaagd tot € 454.000 omdat de geluidsoverlast van de toekomstige N23 hierin nog niet is verdisconteerd en ook sprake is van een bestaande overschrijding van de geluidsnormen en een toename van de geluidsbelasting van de N242. Het standpunt van de heffingsambtenaar is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden gevolgd en dat met de bestaande en te verwachten geluidsbelasting reeds voldoende rekening is gehouden, omdat daarvan ook sprake is bij het object [a-straat 2].
6.2.
Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de door belanghebbende gestelde geluidsoverlast van de bestaande N242 en de toekomstige N23 door hem niet worden bestreden. Voor het door belanghebbende voorgestelde onderzoek door de Stichting advisering bestuursrechtspraak ziet het Hof dan ook geen aanleiding.
6.3.
Het Hof is van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat een mogelijke koper bij zijn beslissing om rond 1 januari 2009 een woning als die van belanghebbende te kopen, rekening zal houden met alle liggingsfactoren en dus ook met de door belanghebbende beschreven bestaande geluidsbelasting en de te verwachten geluidsbelasting bij autonome groei van de verkeersdruk op de N242 en bij realisatie van de toekomstige N23. Gelet op de verkoop van de naastgelegen woning [a-straat 2], een referentiewoning, is het Hof van oordeel dat die liggingsfactoren voldoende tot uitdrukking zijn gekomen bij die verkoop zodat er geen reden is voor een afzonderlijke afwaardering in verband met de aanwezige en de toekomstige geluidsoverlast. Het Hof is dan ook evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de waarde van de woning en dat met de geluidsoverlast voldoende rekening is gehouden.
6.4.
De door belanghebbende ter zitting genoemde marktontwikkelingen na 1 januari 2009, al dan niet door verdere toename van de geluidsoverlast, kunnen een rol spelen bij het vaststellen van de waarde van de woning voor latere jaren maar zijn niet van belang voor een waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2009.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
7.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter van de belastingkamer, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 13 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.