Uitspraak
200.093.574/01
13 november 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
APPELLANT,
advocaat: mr. T.V.M. ten Berge, te Eindhoven,
t e g e n
de rechtspersoon naar het recht van de Bondsrepubliek Duitsland
LIDL NEDERLAND GMBH,
gevestigd te Neckarsulm, Bondsrepubliek Duitsland,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. D.H. Nas, te Nijmegen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna [ appellant ] en Lidl genoemd. [ appel-lant ] is bij exploot van 26 juli 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de rechtbank te Amsterdam onder nummer 467332 / HA ZA 10-2619 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 27 april 2011, met dagvaarding van Lidl voor dit hof.
1.2 [ appellant ] heeft bij memorie grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, zijn eis gewijzigd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, tot vernietiging van het vonnis en primair te verklaren voor recht dat Lidl de koop-overeenkomst van 19 maart 2004 niet mocht ontbinden en haar te ver-oordelen tot schadevergoeding en – kort gezegd - Lidl te veroordelen tot nakoming en betaling van gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, subsidiair als voormeld maar met verklaring voor recht dat Lidl toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeen-komst, met schadevergoeding en betaling van de optievergoeding, al-les uitvoerbaar bij voorraad voor zover mogelijk.
1.3 Lidl heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie tot verwerping van het beroep en veroordeling van [ appel-lant ] tot vergoeding van de proceskosten, waaronder de nakosten.
1.4 Ten slotte is gevraagd arrest te wijzen.
2. Waarvan het hof uitgaat
2.1 Op 19 maart 2004 hebben [ appellant ] en een overeenkomst geslo-ten met betrekking tot de verkoop door [ appellant ] aan Lidl van een onroerende zaak te [ plaatsnaam ]. De overeenkomst bepaalt, voor zover voor de beslissing van belang:
Koop, omschrijving van het verkochte.
Artikel 2
1. Verkoper heeft verkocht aan koper, die heeft gekocht:
het bedrijfspand met ondergrond, parkeerplaatsen en erf te [ plaats-naam ] aan [ adres ], (…)
Koopsom, betaling, verrekening lusten en lasten.
Artikel 3
1. De koopsom bedraagt negenhonderd achtennegentigduizend driehon-derd en zeventien euro (€ 998.317,00) kosten koper, welke koopsom jaarlijks wordt verhoogd als in artikel 16 omschreven.
(…)
Overdracht
Artikel 4
1. De leveringsakte zal worden verleden uiterlijk op 26 april 2004 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen
(…)
Onbindende voorwaarden
Artikel 12
1. (…)
2. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden, indien met be-trekking tot het verkochte uiterlijk op 26 april 2004 geen voor ko-per conveniërend plan voor de bouw van een supermarkt met een omvang van tenminste 900 m2 bruto-vloeroppervlak en te realiseren parkeer-terrein voor circa negentig (90) personenauto’s kan worden tot stand gebracht en/of daarvoor geen onherroepelijk geworden bouw-/sloopvergunning is verkregen. (…).
Partijen zullen zich inspannen dat de bouw-/sloopvergunning wordt verleend. Indien op 26 april 2004 nog geen onherroepelijke bouw- en sloopvergunning is verkregen, zullen partijen in overleg treden voor welke (redelijke) periode de termijn van de ontbindende voorwaarden wordt verlengd. Indien de voorwaarde van niet verkrijgen van de ver-gunning wordt vervuld, heeft slechts de koper het recht op grond daarvan de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen.
De mededeling dat koper deze ontbinding inroept dient uiterlijk vier weken na het verstrijken van de daarvoor overeengekomen datum door de notaris te zijn ontvangen. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
(…)
Optievergoeding
Artikel 16.
Door koper zal aan verkoper worden voldaan een optievergoeding van 1% van de koopsom op jaarbasis. De optievergoeding wordt voldaan op de datum van levering van het verkochte, of indien de koopovereen-komst ontbonden wordt, binnen vier weken nadat definitief vaststaat dat de koopovereenkomst ontbonden is.
De koopsom wordt jaarlijks verhoogd met een percentage van 5% van de vigerende koopsom, voor het eerst op 26 april 2002.
(…)
2.2 Op 16 november 2004 hebben B&W met vrijstelling van het bestem-mingsplan een bouwvergunning voor de bouw van een supermarkt aan Lidl verleend. Derde-belanghebbenden hebben hiertegen bezwaar ge-maakt. Op 31 mei 2005 zijn deze bezwaren ongegrond verklaard. Hier-van zijn de derde-belanghebbenden in beroep gekomen bij de rechtbank Roermond.
2.3 Op 7 oktober 2005 heeft Lidl aan [ appellant ] geschreven:
Inmiddels hebben wij, zoals u bekend, de bouwvergunning verkregen als bedoeld in de koopovereenkomst d.d. 19 maart 2004. Tegen de bouwvergunning is inmiddels beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond.
In gezamenlijk overleg hebben wij besloten om, ondanks het feit dat de bouwvergunning niet onherroepelijk is, toch reeds een aanvang te nemen met voorbereidende werkzaamheden. (…)
Wellicht ten overvloede stellen wij vast dat bij het bepalen van de bovengenoemde werkzaamheden u betrokken bent geweest en uw goedkeu-ring aan de uitvoering ervan heeft gegeven.
Wij gaan er daarbij vanuit dat de Rechtbank op korte termijn een oordeel velt over de ingestelde beroepen tegen de bouwvergunning. Mocht de rechtbank tot het oordeel komen dat de bouwvergunning voor vernietiging in aanmerking komt en wij beiden in gezamenlijk overleg besluiten dat het verkrijgen van de bouwvergunning onhaalbaar is ge-worden, dan dragen wij er zorg voor dat het terrein geëgaliseerd, zonder verharding wordt teruggebracht. Wij constateren echter dat onze gezamenlijke inzet erop is gericht het project conform afspraak te voltooien.
Wij verzoeken u bijgaande afschrift van deze brief, ten bewijze van uw akkoord, te ondertekenen en aan ons te retourneren.
Op 10 oktober 2005 zijn [ appellant ] en Lidl schriftelijk overeen-gekomen dat, niettegenstaande het bestuursrechtelijk beroep, met de sloopwerkzaamheden voor de bouw zou worden begonnen. Daartoe hebben partijen een nadere afspraak gemaakt die is neergelegd in een brief, die voor zover van belang luidt:
Inmiddels heeft Lidl de bouwvergunning (…) verkregen.
Partijen zijn ermee bekend dat tegen de verleende vrijstelling en de op grond daarvan verleende bouwvergunning inmiddels beroep is inge-steld bij de rechtbank te Roermond.
In gezamenlijk overleg hebben partijen besloten om, ondanks het feit dat de bouwvergunning niet onherroepelijk is, toch reeds een aanvang te nemen met voorbereidende werkzaamheden In dit verband heeft par-tij I (Lidl; toevoeging hof) aan partij II ([ appellant ]; toevoe-ging hof) een offerte doen toekomen inzake de werkzaamheden die par-tij I op het perceel van partij II door derden wil laten verrichten.
Ten aanzien van het voorgaande merkt partij II het volgende op:
1. Partij II heeft begrip voor de situatie waar partij I zich in be-vindt en verklaart hierbij uitdrukkelijk dat zij de in de opgemelde offerte genoemde werkzaamheden niet wenst te zien als begin van sloop bedoeld in opgemelde koopovereenkomst o.g.w.v. partij I tot afname van het perceel van partij II verplicht zou zijn.
2. Partij II geeft partij I toestemming om van de open veldschuur de 3 eindvakken, noordzijde, te slopen onder de volgende voorwaarden.
(…)
7. Mocht de rechtbank de bouwvergunning vernietigen en mochten par-tijen vervolgens in gezamenlijk overleg besluiten dat het verkrijgen van een bouwvergunning onhaalbaar is geworden dan brengt partij I de opgeslagen grond, zonder puin, geëgaliseerd terug in de ontgraving. In dit geval zal partij I aan partij II als compensatie voor het ge-mis van de weggenomen betonverharding alsmede de drie gesloopte schuurvakken en de verwijderde tuinaanplant een bedrag van € 6.807,-- vergoeden.
Partijen constateren evenwel dat de gezamenlijke inzet erop is ge-richt het project conform afspraak te voltooien.
2.4 Bij uitspraak van 22 februari 2006 heeft de rechtbank Roermond het beroep van de derde-belanghebbenden gegrond verklaard en is het besluit op bezwaar van 31 mei 2005 vernietigd. Lidl heeft hiertegen hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, verder: de Afdeling, ingesteld.
2.5 Op 31 oktober 2006 hebben B&W de bezwaren van derde-belanghebbenden opnieuw ongegrond verklaard. De derde-belanghebbenden zijn hiervan opnieuw in beroep gegaan bij de recht-bank. De rechtbank heeft het beroep doorgezonden aan de Afdeling ter verdere behandeling.
2.6 Bij uitspraak van 18 juli 2007 heeft de Afdeling de uitspraak van de rechtbank, onder verbetering van gronden, bevestigd. Verder heeft de Afdeling de (door de rechtbank doorgezonden) beroepen van derde-belanghebbenden tegen het besluit van 31 oktober 2006 gegrond verklaard onder vernietiging van dat besluit.
2.7 Op 10 september 2007 hebben [ appellant ] en Lidl overlegd over de ontstane situatie.
2.8 Bij brief van 18 september 2007 heeft Lidl aan [ appellant ] het volgende bericht:
Door middel van deze brief bevestigen wij ons gesprek d.d. 10 sep-tember 2007, waarin wij het volgende hebben besproken.
Wij hebben toegelicht dat wij overwegen om, in samenspraak en in goed overleg met u, de overeenkomst d.d. 19 maart 2007 ter zake van de aankoop van het onroerend goed geleden aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] te ontbinden.
De beweegredenen daarvoor hebben wij uitvoerig toegelicht en zijn in hooflijnen gelegen in het lange proces tot nu toe om te komen dot de door ons gewenste bouwvergunning, (circa 6 jaar), alsmede de termijn die hiermee nog gepaard zal gaan (tenminste 1 jaar), maar ook de ontwikkelingen binnen ons bedrijf, waaronder de stand van verdich-ting van ons vestigingsnetwerk.
Wij hebben afgesproken dat wij ons zullen beraden omtrent de ontbin-dingsmogelijkheden.
In afwijking van hetgeen is besproken, stellen wij het op prijs de mogelijkheden mondeling aan u toe te lichten. (…)
2.9 De raadsman van Lidl heeft aan de rechtsbijstandverzekeraar van [ appellant ] bij brief van 22 november 2007 laten weten:
U stelt dat Lidl een verzoek zou moeten indienen tot het nemen van een nieuw besluit en dat dat zou resulteren in een onherroepelijke bouwvergunning. Waar u dat vandaan haalt is mij onduidelijk. De pro-cedurele stand van zaken is dat de Afdeling (…) op 18 juli 2007 het hoger beroep gegrond heeft verklaard, de aangevallen uitspraak van de rechtbank heeft bevestigd, het beroep van Edah niet-ontvankelijk heeft verklaard, de beroepen van [ A ] en de supermarkten Heerschap en Jan Linders tegen de nieuwe – tweede – beslissing op bezwaar van 31 oktober 2006 gegrond heeft verklaard en dat zelfde besluit is vernietigd.
Dit betekent dat tot tweemaal toe een beslissing op bezwaar tot on-gegrondverklaring van bezwaren tegen de bouwvergunning is vernie-tigd. De procedure bevindt zich dan ook in de stand van het opnieuw – thans voor de derde maal – moeten beslissen op bezwaar. Daarvoor hoeft Lidl geen verzoek in te dienen. Integendeel, het is een wette-lijke verplichting voor de gemeente om op bezwaar te beslissen.
Daarbij is de gemeente aan zet om te bepalen of er opnieuw een hoor-zitting komt, of er consequenties moeten worden verbonden aan gewij-zigde regelgeving en of nog nadere gegevens nodig zijn om te kunnen beslissen op bezwaar. Lidl is daarbij als vergunninghoudster één van de betrokkenen, immers slechts als derdebelanghebbende. Rechtstreeks betrokkenen zijn de bezwaarmakers.
U stelt dat dit project niet meer aan de luchtkwaliteitseisen be-hoeft te worden getoetst. Ik verzoek u die stelling nader te onder-bouwen, waarbij u precies moet aangeven op welke onderdelen van de zojuist ingevoerde regelgeving uw stellingen zijn gebaseerd. Dan kan Lidl wellicht haar voordeel daarmee doen.
De heer [ appellant ] wenst kennelijk geen overleg. De actuele juri-dische status van de bouwvergunning heb ik zojuist geschetst. In mijn eerder brief – van 5 november jl.- heb ik u al aangegeven wat de positie van Lidl en het actuele vestigingsbeleid inhoudt. Ik heb in mijn brief van 5 november reeds een besluit van de directie van Lidl in het vooruitzicht gesteld. Dat besluit ligt er thans: door Lidl wordt een beroep gedaan op de overeenkomst zoals opgenomen in de op 19 maart 2004 gesloten overeenkomst op grond van het ontbreken van een onherroepelijke bouwvergunning, namelijk indien die onher-roepelijke bouwvergunning niet binnen zes maanden na heden voorligt (vanwege het bepaalde in artikel 12.2 van de koopovereenkomst zond ik deze brief ook aan de notaris). Redelijke inspanningen om die vergunning te verkrijgen zal Lidl uiteraard (blijven) verrichten. Gelet op uw optreden voor de heer [ appellant ] wordt evenzeer een inspanning van de heer [ appellant ] verlangt en wacht ik uw initia-tief met betrekking tot de luchtkwaliteitsregelgeving even af.
2.10 Op 28 maart 2008 heeft Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V. op verzoek van de gemeente Leudal gerapporteerd met betrekking tot de luchtkwaliteit in verband met de bouwvergunning voor Lidl. De conclusie van het rapport luidt:
Voor het bepalen van de gevolgen van de luchtkwaliteit en het toet-sen van de concentraties aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) zijn berekeningen uitgevoerd conform stan-daardrekenmethode 1 van Ministeriële regeling beoordeling luchtkwa-liteit 2007 en de Handreiking meten en rekenen luchtkwaliteit van het Ministerie van VROM.
Uit het onderzoek volgt dat de vestiging van Lidl niet leidt tot een situatie waarbij grenswaarden uit bijlage II van de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) worden overgeschreven. Ook de parkeerbewegin-gen op het parkeerterrein leiden niet tot overschrijding van de grenswaarden voor benzeen. Overeenkomstig het gestelde in artikel 5.16 van de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) vormt het aspect luchtkwaliteit derhalve geen belemmering voor de realisatie van het plan en de daarmee samenhangende WRO-procedure.
2.11 Bij brief van 4 juni 2008 heeft Lidl [ appellant ] meegedeeld dat de overeenkomst ontbonden was omdat op 23 mei 2008 geen onher-roepelijke bouwvergunning aanwezig was. Lidl heeft verder meegedeeld dat zij geen behoefte meer had aan handhaving van de vrijstelling van het bestemmingsplan en de bouwvergunning.
2.12 Op 24 juni 2008 hebben B&W opnieuw beslist op het bezwaar tegen het besluit van 16 november 2004. De bezwaren werden opnieuw onge-grond verklaard. De derde-belanghebbenden zijn van dit besluit weer in beroep gegaan bij de rechtbank.
2.13 Bij brief van 5 december 2008 heeft Lidl de overeenkomst (op-nieuw) ontbonden.
2.14 Bij uitspraak van 26 januari 2009 heeft de rechtbank Roermond de beroepen van derde-belanghebbenden tegen het besluit van 24 juni 2008 ongegrond verklaard. Hiervan is opnieuw hoger beroep ingesteld bij de Afdeling.
2.15 Op 28 september 2009 hebben B&W, op verzoek van Lidl, de ver-leende vrijstelling en de bouwvergunning ingetrokken.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 [ appellant ] vordert in dit geding – kort gezegd – nakoming van de overeenkomst, zowel wat betreft de afname als de betalingsver-plichting van Lidl alsook betaling van de optievergoeding.
3.2 De rechtbank overwoog dat [ appellant ] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de nadere afspraak van 10 oktober 2005 afbreuk deed aan de ontbindingsregeling van de overeenkomst. Bij brief van 10 september 2007 heeft Lidl aan [ appellant ] kenbaar ge-maakt dat er overlegd kon worden over de ontbinding. [ appellant ] had toen in overleg moeten treden over de redelijke periode als be-doeld in artikel 12 lid 2 van de overeenkomst. Lidl kon daarom met hantering van een redelijke periode de overeenkomst ontbinden. De rechtbank oordeelde vervolgens dat Lidl de overeenkomst met inacht-neming van een redelijke termijn had ontbonden per 22 november 2008. Verder oordeelde de rechtbank dat het niet-verkrijgen van een onher-roepelijke bouwvergunning niet alleen aan [ appellant ] was toe te rekenen zodat Lidl de optievergoeding verschuldigd was en daarover ook vertragingsrente moet betalen omdat [ appellant ] niet in schuldeisersverzuim is komen te verkeren. Ook de gevorderde kosten verband houdend met ongedaanmaking van de voorbereidende werkzaamhe-den van oktober 2005 werden toegewezen. Tegen deze twee laatste be-slissingen is niet (incidenteel) geappelleerd.
3.3 De grieven I, II en III richten zich tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Het hof heeft hierboven de feiten, voor zover voor de beslissing in hoger beroep van belang, zelf vastgesteld met inachtneming van hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zodat [ appellant ] bij bespreking van deze grieven verder geen belang heeft.
3.4 Grief IV is gericht tegen de uitleg van de nadere overeenkomst zoals verwoord in de akte van 10 oktober 2005, meer in het bijzonder artikel 7 daarvan. Volgens [ appellant ] maakt de nadere overeen-komst van 10 oktober 2005 in zoverre een inbreuk op de oorspronke-lijke overeenkomst van 19 maart 2004 dat artikel 12 lid 2 van die overeenkomst is vervangen, gewijzigd of aangevuld door artikel 7 van de nadere overeenkomst. Na uitvoering van de sloopwerkzaamheden was de afspraak dat, ingevolge artikel 7 van de nadere overeenkomst, partijen in overleg zouden treden als de bouwvergunning door de rechter zou worden vernietigd. Dan zouden partijen onderling moeten besluiten of het project onhaalbaar was geworden. Volgens grief V blijkt uit de brief van 18 september 2007 niet dat Lidl een redelij-ke termijn wilde afspreken om aan de in artikel 12 lid 2 bedoelde voorwaarde te kunnen voldoen maar dat zij wilde ontbinden. Grief VI betreft het meer subsidiair gevoerde betoog van [ appellant ] dat een termijn van een jaar na 22 november 2007 niet redelijk was maar de termijn eerder 2,5 jaar zou moeten bedragen en het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Lidl zich op de ontbinding zou kunnen beroepen omdat zij zelf de verleende vrijstelling en bouwver-gunning om bedrijfseconomische reden introk. In grief VII ten slotte wordt geklaagd over de afwijzing van de buitengerechtelijke kosten.
3.5 Partijen twisten aldus allereerst over de uitleg van de afspra-ken neergelegd in de brief van 10 oktober 2005 in relatie tot de originele overeenkomst van 19 maart 2004. Het hof overweegt in dat verband dat bij de uitleg van bepalingen in de overeenkomst waarom-trent partijen een geschil hebben, dient te worden bezien welke be-tekenis partijen over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen, re-kening houdend met elkaars gerechtvaardigde verwachtingen en belan-gen, mochten hechten. Daarbij is de tekst van de bepalingen niet doorslaggevend, al zal daaraan, in het licht van die verwachtingen, wel veel waarde mogen worden gehecht. Het hof overweegt voorts dat partijen bij een overeenkomst als de onderhavige in een bijzondere, door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding zijn komen te staan. Die verhouding wordt mede bepaald door de omstandig-heid dat zij voor de uitvoering van hun overeenkomst afhankelijk zijn van omstandigheden die zich niet, althans niet geheel binnen hun invloedssfeer bevinden.
3.6 Tussen partijen is niet in geschil, dat de in de overeenkomst van 19 maart 2004 overeengekomen termijn waarna Lidl de bevoegdheid had om de overeenkomst te ontbinden bij gebrek aan een onherroepe-lijk geworden bouw-/sloopvergunning, toen al niet reëel was. Al-thans, niet gesteld of gebleken is dat partijen op 19 maart 2004 er-van uitgingen dat dergelijke vergunningen vóór 26 april 2004 onher-roepelijk zouden kunnen zijn. Van aanvang af moet voor partijen dui-delijk zijn geweest dat zij op grond van artikel 12 tweede lid van de overeenkomst in overleg zouden moeten treden voor welke (redelij-ke) periode de termijn van de ontbindende voorwaarde werd verlengd. Dat overleg heeft kennelijk in zoverre plaatsgevonden dat partijen in oktober 2005 hebben afgesproken dat Lidl alvast met voorbereiden-de (sloop)werkzaamheden kon beginnen, zonder dat deze werkzaamheden tot gevolg zouden hebben dat Lidl zich niet meer op ontbindende voorwaarden in de overeenkomst van 19 maart 2004 zou kunnen beroe-pen. Partijen hebben op dat moment geen concrete nadere termijn af-gesproken waarbinnen Lidl de bevoegdheid had om de overeenkomst te ontbinden bij gebrek aan een onherroepelijk geworden bouw-/sloopvergunning. Wel is afgesproken, dat als de rechtbank de bouw-vergunning zou vernietigen en partijen bovendien in gezamenlijk overleg tot de slotsom zouden komen dat verkrijging van een (onher-roepelijke) bouwvergunning geen haalbare kaart meer was, Lidl – kort gezegd – het terrein van [ appellant ] zou egaliseren. Naar oordeel van het hof hebben partijen daarmee ook te kennen gegeven en over en weer moeten begrijpen dat dan de overeenkomst zou zijn ontbonden.
3.7 Tussen partijen staat vast dat de aanvang van de voorbereidende werkzaamheden eind 2005 tot doel had bezwaarmakers te forceren om een voorlopige voorziening te vragen, waarna partijen, althans Lidl, zouden proberen te bewerkstelligen dat de bestuursrechtelijke proce-dures – kort gezegd – werden kortgesloten. Op die manier zou op zo kort mogelijke termijn ten gronde een rechterlijk oordeel volgen over de vergunningen. Naar oordeel van het hof hebben partijen in dat beperkte verband afgesproken tot nader overleg te komen over de vraag of, als de rechtbank dan de bouwvergunning onverhoopt zou ver-nietigen, het nog zin had de procedure voort te zetten of nieuwe vergunningen aan de vragen. Anders dan [ appellant ] betoogt, be-hoefde Lidl daarom niet te begrijpen dat artikel 7 van de nadere overeenkomst van 10 oktober 2005 het oorspronkelijke artikel 12 van de overeenkomst van 19 maart 2004 verving. Zij was dan ook op grond van artikel 7 van de nadere overeenkomst niet gehouden om in samen-spraak met [ appellant ] tot de conclusie te komen dat het verkrij-gen van een onherroepelijke bouwvergunning onhaalbaar was geworden, alvorens een beroep op ontbinding te doen. Daarenboven, de bouwver-gunning is door de rechtbank niet vernietigd zodat het geval als ge-regeld in artikel 7 van de nadere overeenkomst zich niet voordeed. Dat [ appellant ] erop mocht vertrouwen dat Lidl eind 2005 zoveel vertrouwen in de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure had dat zij, als enerzijds de bouwvergunning niet zou worden vernietigd maar die anderzijds nog niet onherroepelijk was, hoe dan ook zou af-nemen is door [ appellant ] onvoldoende toegelicht. De enkele om-standigheid dat de bouwvergunning niet door de rechtbank werd ver-nietigd maar alleen de beslissing op bezwaar, rechtvaardigt derge-lijk vertrouwen, zonder nadere niet gemotiveerd gestelde omstandig-heden, niet.
3.8 Ook overigens zijn door [ appellant ] onvoldoende feiten en om-standigheden gesteld, die het oordeel rechtvaardigen dat hij erop mocht vertrouwen dat artikel 7 van de nadere overeenkomst van 10 ok-tober 2005 het oorspronkelijke artikel 12 van de overeenkomst van 19 maart 2004 verving, dan wel dat hij er anderszins van uit mocht geen dat Lidl geen gebruik meer zou maken van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 12 of Lidl afstand zou hebben gedaan van die bevoegd-heid.
3.9 Tussen partijen is het bepaalde in artikel 12 van de overeen-komst van 19 maart 2004 daarom blijven gelden. Daarbij is ook blij-ven gelden dat partijen zich zouden inspannen om de benodigde (al verkregen) vergunningen onherroepelijk te doen worden en zij in overleg zouden treden over de verlenging van de redelijke periode waarbinnen Lidl zich, bij gebrek aan een onherroepelijke sloop-/bouwvergunning op ontbinding kon beroepen.
3.10 Daarmee komt aan de orde wat de gevolgen zijn van de bespreking van partijen van 10 september 2007 en de daaropvolgende brief van 18 september van dat jaar. Het hof roept in herinnering dat de be-stuursrechtelijke situatie aldus was, dat de beslissingen op bezwaar waren vernietigd en B&W dus opnieuw dienden te beslissen op de be-zwaren tegen de besluiten van 16 november 2004. Tevens deed zich nog steeds de situatie voor, dat partijen op grond van artikel 12 tweede lid van de overeenkomst in overleg moesten treden voor welke (rede-lijke) periode de termijn van de ontbindende voorwaarde verlengd zou worden, waarbij zij dat overleg dienden te plegen met in achtneming van de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheers-te. In het licht van de niet gemotiveerd bestreden stelling in de brief van 18 september 2007, dat het nog minstens een jaar zou duren alvorens de vergunningen onherroepelijk zouden worden - welke voor-spelling in zoverre juist was dat medio 2008 nog steeds geen zeker-heid over de rechtskracht van de vergunningen bestond, in verband met het nieuwe hoger beroep bij de Afdeling en daarop september 2009 nog niet was beslist - mocht Lidl zich naar het oordeel van het hof beraden omtrent de ontbindingsmogelijkheden van de overeenkomst en stond het Lidl vrij, gelet op de tijd die inmiddels was verstreken, in haar overwegingen te betrekken dat de marktomstandigheden zich hadden gewijzigd in die zin dat zich in het bedrijfsdebiet al zes supermarkten waren en inmiddels de verdichting van haar vestigings-netwerk de bouw van een Lidl supermarkt in Roggel bedrijfseconomisch minder aantrekkelijk had gemaakt. Dat Lidl die laatste omstandigheid zelf in het leven heeft geroepen door een vestiging in het nabijge-legen Heythuysen te openen doet daaraan, gezien de duur van de ver-gunningprocedure in [ plaatsnaam ], niet af. Anders dan [ appellant ] kennelijk betoogt, vindt het hof onvoldoende aanleiding om te oor-delen dat partijen in 2004 zijn overeengekomen, dat de redelijkheid van de nader overeen te komen termijn alleen of voornamelijk bepaald wordt door de termijn waarbinnen naar verwachting de vergunningen onherroepelijk zouden worden.
3.11 Daarmee had Lidl nog niet aan haar verplichting voldaan met [ appellant ] in overleg te treden over de redelijke termijn waarbin-nen Lidl zich, bij gebrek aan een onherroepelijke sloop-/bouwvergunning, op ontbinding kon beroepen maar de rechtbank heeft terecht overwogen dat [ appellant ], mede gegeven de redelijkheid en billijkheid waartoe partijen zich jegens elkaar verhielden, naar aanleiding van de brief van 18 september 2007 in overleg met Lidl kon treden om die redelijke periode te bepalen. Daarenboven is het hof van oordeel dat uit de brief van 18 september 2007 blijkt dat voor Lidl een vertraging van meer dan een jaar onacceptabel was. Ge-geven de lange duur die al verstreken was, kon van Lidl naar oordeel van het hof in redelijkheid ook niet gevergd kon worden dat de ter-mijn op meer dan een jaar zou worden gesteld. Zoals uit de feitelij-ke gang van zaken blijkt, was er op 18 september 2008 nog steeds geen sprake van onherroepelijke vergunningen. Ook als partijen in september 2007 in nader overleg waren getreden, had dat niet gere-sulteerd in het tijdig, binnen een in redelijkheid nader overeen te komen termijn, onherroepelijk worden van de vergunningen. [ appel-lant ] heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang bij zijn beroep op het bepaalde in artikel 12 tweede lid van de overeenkomst, althans is dat daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijk-heid onaanvaardbaar.
3.12 Lidl kon aldus de overeenkomst ontbinden per 28 november 2008. De rechtbank heeft terecht de gevorderde optievergoeding vanaf 22 november 2008 afgewezen. De desbetreffende grieven stuiten hierop af. Verder heeft de rechtbank terecht overwogen dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten betrekking hebben gehad op het onvoor-waardelijk worden van de koopovereenkomst. In appel is onvoldoende gemotiveerd gesteld in hoeverre de buitengerechtelijke kosten be-trekking hebben op de toegewezen optievergoeding en de wel toegewe-zen schadecomponenten.
3.13 Het vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [ appellant ] de proceskosten van Lidl moeten vergoeden.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;
verwijst – uitvoerbaar bij voorraad - [ appellant ] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de kant van Lidl gevallen, op € 1.769, voor verschotten, op € 1.631, voor sala-ris van de advocaat en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kos-ten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en beteke-ning van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, W.J. Noordhuizen en J.C. Toorman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 no-vember 2012 door de rolraadsheer.