Uitspraak
23 oktober 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [ X ] ONROERENDE ZAKEN B.V.,
gevestigd te Medemblik,
APPELLANTE,
advocaat: mr. S.J. van Susante, te Arnhem,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
wonende te [ woonplaats ], [ land ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. P.L.M.F. Roosendaal, te Oss.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [ X ] en (in mannelijk enkelvoud) [ geïntimeerde ] genoemd.
Bij dagvaarding van 20 december 2006 is [ X ] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 20 september 2006 en 12 april 2006 van de rechtbank Alkmaar, in deze zaak onder num¬mer 85455 / HA ZA 06-75 gewezen tussen [ geïntimeerde ] als eiseres en [ X ] als gedaagde.
[ X ] heeft bij memorie zeven grieven aangevoerd, haar eis vermeerderd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, kort weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, de vermeerderde vorderingen van [ X ] zal toewijzen, met veroordeling van [ geïntimeerde ] in de proceskosten.
[ geïntimeerde ] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof de vermeerderde eis zal afwijzen, het bestreden vonnis voor het overige zal bekrachtigen en [ X ] uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen in de proceskosten.
Op 24 april 2012 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [ X ] door mr. J. Kamphuis, advocaat te Arnhem, en [ geïntimeerde ] door mr. Roosendaal, voornoemd, een en ander aan de hand van pleitaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd.
Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het vonnis van 20 september 2006 onder 2.1 tot en met 2.4 een aantal feiten vermeld. De juistheid hiervan is tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof deze feiten tot uitgangspunt zal nemen.
2.2 Deze zaak betreft het volgende.
2.3 Op 13 mei 2000 hebben [ X ] en [ geïntimeerde ] een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten, waarbij [ X ] aan [ geïntimeerde ] een perceel bouwgrond in [ plaatsnaam ] heeft verkocht. Bij voornoemde overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat [ X ] in opdracht van [ geïntimeerde ] op dit perceel een recreatiebungalow (hierna: de bungalow) zou (af-)bouwen.
2.4 Op de overeenkomst zijn bijzondere bepalingen van toepassing. Deze bijzondere bepalingen luiden, vooor zover van belang, als volgt;
A. Gebruiksbepalingen
Artikel 1
De exploitant (het hof begrijpt: [ X ] ) zal (...) de exploitatie uitoefenen (…) van de algemene voorzieningen (...) de gebruiker (het hof begrijpt: [ geïntimeerde ]) is gerechtigd tot het medegebruik van de algemene voorzieningen (...);
Artikel 2
a. Iedere eigenaar (het hof begrijpt: [ geïntimeerde ]) zal aan de exploitant, voor de in lid 1 bedoelde exploitatie, jaarlijks een vergoeding betalen (...);
Artikel 4
b. De exploitant zal gebruiker(s) –mede in het belang van de overige gebruikers- de toegang tot het park mogen ontzeggen indien naar redelijkheid en billijkheid, mede in het belang van de overige eigenaars en/of gebruikers van het park, bij hem gegronde vrees bestaat dat door toelating van de gebruiker tot het park de goede orde aldaar in gevaar zal worden gebracht.
2.5. De bungalow is op 6 april 2001 aan [ geïntimeerde ] opgeleverd. Terzake van de oplevering is een proces-verbaal (hierna: het proces-verbaal) opgemaakt, waarin is bepaald dat [ geïntimeerde ] een bedrag van fl. 11.591,80 (€ 5.260,13) aan meerwerk aan [ X ] verschuldigd is. [ X ] en [ geïntimeerde ] hebben beide het proces-verbaal ondertekend.
2.6 Van het in rechtsoverweging 2.5 genoemde bedrag heeft [ geïntimeerde ] op 2 mei 2001 een gedeelte, te weten fl. 6.000,-- (€ 2.722,68), voldaan. Het nog openstaande bedrag beloopt derhalve € 2.537,45.
3. Beoordeling
3.1 In eerste aanleg heeft [ X ] betaling gevorderd van € 6.940,30,--, vermeerderd met € 980,-- aan parklasten over 2005 en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.324,95 vanaf 13 april 2005. Zij heeft daartoe gesteld dat [ geïntimeerde ] een en ander verschuldigd is ter zake van meerwerk en onbetaald gelaten parklasten. [ geïntimeerde ] heeft in reconventie gevorderd dat de koop/aannemingsovereenkomst partieel wordt ontbonden, op de grond dat [ X ] haar verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen. De rechtbank heeft de vorderingen van [ X ] toegewezen tot € 4.219,95 met rente en heeft voor het overige de vorderingen over en weer afgewezen met compensatie van de proceskosten.
3.2 Grief II, die het hof eerst zal behandelen, is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het niet voldoen van parklasten geen grond is voor ontzegging van toegang tot het park.
3.3 [ X ] voert aan, samengevat, dat uit de overeengekomen bijzondere bepalingen wel degelijk volgt dat het niet voldoen van parklasten grond kan zijn voor ontzegging van toegang tot het park. Zij verwijst naar artikel 1 van Pro de in de bijzondere bepalingen opgenomen gebruiksbepalingen. Daarin is bepaald dat de gebruiker gerechtigd is tot het medegebruik van de algemene voorzieningen “met inachtneming van het bij de bijzondere bepalingen onder sub A. tot en met D. bepaalde”. Dit betekent, aldus [ X ] , dat als die bijzondere bepalingen niet worden gerespecteerd, zoals in het geval [ geïntimeerde ], het recht op medegebruik vervalt.
3.4 Het hof volgt deze lezing van [ X ] niet. Dat aan gebruik voorwaarden zijn verbonden, betekent niet dat door het (enkele) schenden van die voorwaarden het recht op gebruik vervalt. Dit is te meer het geval nu, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, in de bijzondere bepalingen wel sancties zijn opgenomen, maar ontzegging van gebruik daarvan geen onderdeel uitmaakt. Voor zover [ X ] heeft gesteld dat zij uit anderen hoofde, tot ontzegging van het gebruik gerechtigd was, heeft zij daartoe onvoldoende gesteld. Het hof volgt [ X ] evenmin in haar stelling dat [ geïntimeerde ] niet de toegang was ontzegd, maar slechts de toegang met de auto via de slagboom. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt afdoende dat [ geïntimeerde ] de toegang tot het park is ontzegd. De grief faalt.
3.5 Grief I bestrijdt dat het niet voldoen van parklasten de enige reden was om [ geïntimeerde ] de toegang via de slagboom te ontzeggen.
3.6 De in dit verband door [ X ] gestelde overige gedragingen van [ geïntimeerde ] zijn naar het oordeel van het hof niet van zodanige aard dat een zo ver strekkende maatregel als de ontzegging van de toegang tot de bungalow van [ geïntimeerde ], daardoor gerechtvaardigd zou zijn. De grief faalt.
3.7 Met de grieven III, IV, V en VI klaagt [ X ] over het oordeel van de rechtbank dat, kort gezegd, [ geïntimeerde ] geen parklasten behoeft te betalen over de periode waarin hem de toezegging tot het park werd ontzegd en dat deze periode ingaat op 1 november 2003.
3.8 [ X ] voert onder meer aan dat [ geïntimeerde ] zich heeft beroepen op zijn opschortingsrecht en dat [ geïntimeerde ] daarom de betreffende parklasten alsnog dient te betalen, nu [ geïntimeerde ] inmiddels een toegangspas is aangeboden.
3.9 Het hof overweegt als volgt. De rechtbank heeft geoordeeld dat de parklasten op grond van de redelijkheid en billijkheid niet verschuldigd zijn over de periode waarin geen toegang werd verleend. Hoewel [ geïntimeerde ] in dit verband heeft gerefereerd aan een recht op opschorting, begrijpt het hof dit standpunt zo, en heeft [ X ] dat ook zo mogen begrijpen, dat [ geïntimeerde ] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is hem te houden om alsnog de parklasten te voldoen, omdat hem ten onrechte de toegang tot zijn bungalow werd ontzegd. Het is naar het oordeel van het hof inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [ geïntimeerde ] parklasten zou moeten voldoen over een periode waarin [ X ] hem (gelet op voorgaande oordelen) ten onrechte de toegang tot het park heeft ontzegd. De grieven falen derhalve in zoverre.
[ X ] heeft nog gesteld dat [ geïntimeerde ] de bungalow slechts zeer beperkt persoonlijk gebruikt omdat hij deze vaak verhuurt. [ X ] heeft voorts gesteld dat de ontzegging van de toegang ook overigens slechts beperkt nadeel voor [ geïntimeerde ] oplevert omdat, kort weergeven, het gebruik van de bungalow daardoor niet geheel onmogelijk wordt. Deze stellingen, wat daar ook van zij, doen onvoldoende af aan het oordeel dat [ geïntimeerde ] geen parklasten is verschuldigd over de periode waarin hem ten onrechte toegang tot zijn bungalow via de slagboom werd ontzegd.
3.10 Ten aanzien van het begin en het einde van de periode waarover aldus de parklasten niet verschuldigd zijn, oordeelt het hof als volgt.
3.11 De stelling van [ X ] dat de ontzegging niet per 1 november doch pas per 29 december 2003 is ingegaan, is door [ geïntimeerde ] gemotiveerd betwist. [ geïntimeerde ] heeft in dit verband onder meer verwezen naar correspondentie uit begin november 2003, waarin [ geïntimeerde ] aandringt om hem toegang tot het park te verschaffen. Daartegenover heeft [ X ] onvoldoende gesteld om een andere conclusie te rechtvaardigen dan dat het gebruik (in ieder geval) per 1 november 2003 is ontzegd.
3.12 Betaling, zo stelt [ X ] voorts, is verschuldigd vanaf medio 2006, nu reeds toen, naar aanleiding van het bestreden vonnis, [ geïntimeerde ] is aangeboden dat hij de toegangspas voor de slagboom in ontvangst kan nemen. Dat [ geïntimeerde ] de pas nog niet in ontvangst heeft genomen, zo stelt [ X ] voorts, valt haar niet te verwijten. In ieder geval zijn de parklasten verschuldigd vanaf het moment waarop de toegangspas beschikbaar is gesteld. Uit een aangetekend verzonden brief van 21 oktober 2008 volgt bovendien dat dit reeds voor de datum van die brief zowel mondeling als schriftelijk is gebeurd, aldus [ X ] .
3.13 Het hof overweegt dat [ geïntimeerde ] weliswaar heeft bestreden de aangetekende brief van 21 oktober 2008 te hebben ontvangen, maar dat hij niet voldoende heeft weersproken dat, zoals in de brief wordt gesteld, de toegangspas daaraan voorafgaand zowel mondeling als schriftelijk meermalen is aangeboden. Dat [ geïntimeerde ] de toegangspas niet heeft opgehaald, komt voor zijn rekening. De datum vanaf welke de parklasten verschuldigd zijn zal hof gelet op deze omstandigheden stellen op 21 oktober 2008.
3.14 Aldus is [ geïntimeerde ], gelet op de vermeerderde eis van [ X ] en gelet op de factuur- en betaaldatum van de betreffende parklasten, terzake van parklasten over 2008 € 280,82 (71/365 x € 1.025) verschuldigd met wettelijke rente vanaf 21 oktober 2010, over 2009 € 1.045 met wettelijke rente vanaf 27 oktober 2009 en over 2010 € 1.055 met wettelijke rente vanaf 16 december 2010, derhalve in totaal € 2.380,82 vermeerderd met wettelijke rente als vermeld. In zoverre slagen de grieven.
3.15 [ geïntimeerde ] zal worden veroordeeld tot betaling aan [ X ] van de genoemde bedragen, alsmede tot betaling van het bedrag van € 4.219,95 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 11 januari 2005, dat de rechtbank reeds toewees.
3.16 De slotsom is dat het vonnis van 20 september 2006 wordt vernietigd en dat [ geïntimeerde ] wordt veroordeeld tot betaling aan [ X ] van na te melden bedragen. Gelet op deze uitkomst worden de proceskosten gecompenseerd, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Grief VII faalt op die grond.
4. Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 20 september 2006,
en, opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [ geïntimeerde ] tot betaling aan [ X ] van € 4.219,95 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 11 januari 2005 tot aan de dag der voldoening;
- veroordeelt [ geïntimeerde ] tot betaling aan [ X ] van € 2.380,82, te vermeerderen met wettelijke rente over € 280,82 vanaf 21 oktober 2008, met wettelijke rente over € 1.045,-- vanaf 27 oktober 2009 en met wettelijke rente over € 1.055,-- vanaf 16 december 2010, alle wettelijke rente tot aan de dag der voldoening;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, R.H. de Bock en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2012.