Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
NOTARIS- EN GERECHTSDEURWAARDERSKAMER
Bij vervroeging.
Beslissing van 3 juli 2012 in de zaak van:
[ KLAGER],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT,
t e g e n
[ NOTARIS ],
notaris te [ plaats ],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 13 december 2011 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Gravenhage, verder de kamer, van 16 november 2011, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2. De notaris heeft op 2 februari 2012 ter griffie een verweerschrift ingediend.
1.3. Op 7 mei 2012 is een brief van klager ingekomen ter griffie van het hof. De notaris heeft hierop gereageerd bij brief, eveneens ingekomen op 7 mei 2012.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 7 juni 2012. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van een pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende:
1. in zijn brief van 4 maart 2010 (abusievelijk gedateerd 2005) heeft de notaris klager aangezegd dat een anonieme koper van mening is eveneens het registergoed te hebben gekocht en dat nakoming van de overeenkomst en aanvullende schadevergoeding zal worden gevorderd; deze brief is intimiderend en verontrustend;
2. de notaris heeft [ X ] gesteund in (het vervolg van) zijn pogingen om de woning van klager te bemachtigen; de notaris heeft [ X ] geadviseerd en was bereid, volgens diens advocaat, als getuige op te treden;
3. de notaris heeft op 25 februari 2011, op verzoek van [ X ], op het vonnis dat door vormfouten niet uitvoerbaar was, aangetekend dat het vonnis aan alle vormvereisten voldeed; hierdoor is het vonnis toch ingeschreven in het kadaster; daarbij heeft de notaris nagelaten het rechtsmiddelenregister te raadplegen en zich bovendien niet aan de termijn voor de inschrijving gehouden;
4. de notaris heeft met voorbedachten rade de in het voornoemde vonnis gestelde vereisten overtreden; uit de kadastrale gegevens blijkt dat er op 25 februari 2011 geen € 550.000,- voorafgaand aan de inschrijving van het vonnis op de rekening van de notaris is gestort; wel is er om 10.36 uur een hypotheek van € 332.000,- ingeschreven; het kan dus niet zo zijn dat “de nodige gelden” op de kwaliteitsrekening van de notaris stonden toen het vonnis werd ingeschreven;
5. de notaris heeft een eerlijke en onpartijdige afhandeling niet gewaarborgd; zo heeft de notaris met de advocaat van [ X ] afgestemd dat onmiddellijk na de eigendomsoverdracht van de woning conservatoir beslag zou worden gelegd;
6. de notaris heeft gelden, die hij onverwijld diende uit te keren, ten onrechte onder zich gehouden; het betreft hier gelden die toekomen aan klagers echtgenote.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris heeft zich als volgt verweerd:
1. verscheidene partijen verzochten de notaris een koopakte op te maken; de strekking van de brief van 4 maart 2010 van de notaris aan klager was om klager te wijzen om de mogelijke vordering tot schadevergoeding van een teleurgestelde koper; er waren immers verschillende kopers die stelden het registergoed te hebben gekocht; omdat een kantoorgebouw mondeling kan worden verkocht achtte de notaris het zorgvuldig bij klager te informeren aan wie hij het registergoed had verkocht;
2. de notaris wijst op de gevoerde correspondentie en stelt dat hij noch als getuige is opgeroepen noch de comparitie heeft bijgewoond;
3. het vonnis (overigens van 2 februari 2011) voldeed aan de wettelijke vereisten voor inschrijving in de openbare registers; het toetsen of een vonnis nietig of vernietigbaar is, is aan de rechter; het conservatoir beslag is gelegd door [ X ], op alle tegoeden die de notaris ten behoeve van klager onder zich had;
4. de notaris heeft zich, voorafgaande aan het ondertekenen van de verklaring tot inschrijving van het vonnis, ervan vergewist dat de nodige gelden op zijn kwaliteitsrekening stonden; dit was het geval;
5. de notaris betwist dat hij in samenwerking met de advocaat van [ X ] beslag op zijn kwaliteitsrekening heeft laten leggen;
6. uit kadastrale recherche en uit de akte van levering van 1 december 1988 bleek dat alleen klager eigenaar was van het registergoed; uitsluitend klager had dan ook het bestuur over het registergoed en de gelden die het registergoed vervangen, ook indien hij in algehele gemeenschap van goederen is gehuwd; uit het vonnis volgt dat de echtgenote van klager geen partij was bij de rechtshandeling; uitbetaling aan derden, onder wie ook de echtgenote van klager moet worden gerekend, is niet toegestaan.
6. De beoordeling
Het hof overweegt - anders dan de kamer per klachtonderdeel - het volgende.
Ad 1. Weliswaar is de inhoud van de brief van de notaris van 4 maart 2010 beperkt, doch daaruit blijkt voldoende duidelijk dat zich verschillende kopers bij de notaris hadden gemeld en dat de notaris in verband daarmede klager verzocht aan te geven met welke koper hij een overeenkomst had gesloten. Dat de notaris daarbij tegelijkertijd klager heeft gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen indien hij met verschillende kopers een overeenkomst zou hebben gesloten kan naar het oordeel van het hof niet als intimiderend worden gekwalificeerd.
Ad 2. Naar het oordeel van het hof heeft de notaris niet meer gezegd - hetgeen overigens juist is - dan dat indien hij als getuige zou worden opgeroepen, hij daaraan gevolg zou moeten geven. Een dergelijke toezegging is niet laakbaar.
Ad 3. Het vonnis van 2 februari 2011 is uitvoerbaar bij voorraad verklaard door de rechter. Voorts bepaalt het vonnis dat de notaris een week na het wijzen van het vonnis het vonnis dient in te schrijven. Omdat het vonnis niet voldeed aan de vereisten gesteld in de Kadasterwet is het bij herstelvonnis op 16 februari 2011 aangepast. Op 25 februari 2011 zijn de vonnissen ingeschreven. Aangezien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad was verklaard, was het niet nodig het rechtsmiddelenregister te raadplegen.
Ad 4. De notaris heeft verklaard dat hij zich ervan heeft vergewist dat de gelden zich op zijn kwaliteitsrekening bevonden voordat het vonnis werd ingeschreven en voordat de hypotheekakte op 25 februari 2001 werd getekend. Uit de bij brief van de notaris, ingekomen ter griffie op 7 mei 2012, overgelegde bijlage blijkt dat de gelden op 23 februari 2011 op de kwaliteitsrekening waren ontvangen.
Ad 5. De notaris heeft betwist dat hij in samenwerking met [ X ] beslag heeft laten leggen op zijn kwaliteitsrekening. Klager heeft naar het oordeel van het hof zijn verwijt onvoldoende feitelijk onderbouwd om aannemelijk te achten dat van een dergelijke samenwerking sprake is geweest.
Ad 6. De door de notaris gegeven verklaring voor het feit waarom hij niet aan de echtgenote van klager heeft uitbetaald is concludent. Hetgeen klager in dit kader nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat de klacht ongegrond is hetgeen leidt tot de hierna volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.D.R.M. Boumans en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 juli 2012 door de rolraadsheer.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen
’s-Gravenhage
Beslissing van 16 november 2011 inzake de klacht onder nummer 11-05 van:
[ KLAGER ],
hierna ook te noemen: klager,
tegen
[ NOTARIS ],
notaris te [ plaats ],
hierna ook te noemen: de notaris.
De procedure
De Kamer heeft kennisgenomen van:
• de klachtbrief van 4 maart 2011, met bijlagen;
• het antwoord van de notaris, met bijlagen;
• de brief van klager van 6 maart 2011, ingekomen op 7 april 2011;
• de repliek van klager, met bijlage;
• de dupliek van de notaris.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2011.
Daarbij waren aanwezig:
• klager;
• de notaris.
Van het verhandelde is procesverbaal opgemaakt met daaraan gehecht de door klager ter zitting overgelegde pleitaantekeningen.
De feiten
Bij vonnis in verzet van 2 februari 2011, verbeterd bij herstelvonnis van 16 februari 2011, heeft de rechtbank ’s Gravenhage klager veroordeeld tot levering aan [ X ] van het pand aan [ adres ] te [ plaats ], onder vernietiging van het op 11 augustus 2010 gewezen verstekvonnis. Over dit vonnis wordt nog in hoger beroep geprocedeerd.
Bij exploot van 4 februari 2011 is het vonnis van 2 februari 2011 aan klager betekend. Op 16 februari 2011 is het herstelvonnis van 16 februari 2011 aan klager betekend.
Bij brief van 18 februari 2011 heeft de notaris klager bericht dat het vonnis van 2 februari 2011 op 25 februari 2011 in de openbare registers zal worden ingeschreven, dat daarmee de eigendom van het pand zal worden overgedragen en dat [ X ] de notaris opdracht gegeven heeft om de overdracht te verzorgen, nu klager niet binnen een week na het wijzen van het vonnis een notaris had aangewezen.
Op 25 februari 2011 heeft [ X ] conservatoir derdenbeslag gelegd op de derdengeldrekening van de notaris tot zekerheid van verhaal voor een beweerde vordering van [ X ] op klager tot een bedrag van € 162.500. De notaris heeft bij brief van 25 februari 2011 klager in kennis gesteld van het beslag.
Op 25 februari 2011 heeft de notaris beide vonnissen ter inschrijving aangeboden bij het kadaster. In de openbare registers zijn de aangeboden vonnissen als één stuk ingeschreven.
De klacht en het verweer van de notaris
Klager verwijt de notaris het volgende.
1. De notaris heeft in samenwerking met meer cliënten, onder wie [ X ], in zijn brief van 4 maart 2010 (abusievelijk gedateerd 2005) namens anonieme kopers van het onderhavige pand aan klager schadevergoedingen aangezegd. Een dergelijk schrijven van een notaris intimideert en verontrust door zijn bewuste vaagheid.
2. De notaris heeft bij een vervolg van de pogingen van [ X ] de woning van klager te bemachtigen, zoveel en zo lang mogelijk zonder te betalen, [ X ] gesteund, geadviseerd en was volgens de advocaat van [ X ] bereid als getuige in een civielrechtelijke procedure tegen klager op te treden.
3. De notaris was op 25 februari 2011 bereid op verzoek van [ X ] tegen beter weten in op een door vormfouten niet uitvoerbaar vonnis aan te tekenen en te ondertekenen dat het vonnis aan alle vormvereisten voldeed. Door de aantekening van de notaris is het niet uitvoerbare vonnis toch in het kadaster ingeschreven. Dat is een groot nadeel voor klager, maar het ondermijnt de rechtszekerheid en het vertrouwen in de notaris die juist tegen die vormfouten dient te waken. De notaris ontkent dit tegen beter weten in.
4. De notaris heeft met voorbedachten rade de vereisten gesteld in het vonnis overtreden. Een notaris die de reële executie van een vonnis (ex artikel 3:300 BW Pro) uitvoert, moet dat stipt doen en mag daar zelf geen veranderingen in aanbrengen. Het vonnis bepaalt uitdrukkelijk dat vooraf € 550.000 door [ X ] op de rekening van de notaris moet zijn gestort ter doorbetaling aan klager. Zowel de ING, als de Rabobank als de ABN-Amro bevestigt, dat een hypotheek pas genomen wordt, nadat de eigendom is overgegaan en nooit vooraf. Alle banken verzekeren dat een hypotheek volgens de hypotheekakte nooit genomen kan worden, voordat de eigendom overgegaan is. Dat is kern en wezen van het hypotheekrecht. Het is onrechtmatig als de notaris op vonnissen een informeel criterium van redelijkheid, of erger nog, efficiency zou toepassen. De notaris heeft echter toch het vonnis dat volgens de banken niet uitvoerbaar kan zijn, laten inschrijven.
5. De notaris heeft een eerlijke en onpartijdige afhandeling niet gewaarborgd. De notaris stemde in nauwe samenwerking met de advocaat van [ X ] af, dat onmiddellijk na eigendomsoverdracht het conservatoir beslag zou worden gelegd, om een plunderrekening onder beheer van de notaris te scheppen. De notaris schreef bedrieglijk dat betaling op 28 februari 2011 zou volgen terwijl hij wist dat dit onwaar was.
6. De notaris houdt gelden die hij onverwijld dient uit te keren, ten onrechte onder zich. De notaris weet dat klager en zijn echtgenote in gemeenschap van goederen getrouwd zijn. De dagvaarding in kort geding betreft dus zowel klager als diens echtgenote. Tenminste de helft van de koopsom, te weten € 275.000, komt dus aan klagers echtgenote toe. Het conservatoir beslag werd alleen op het aan klager toekomend deel gelegd. Desondanks en in strijd met zijn toezegging heeft de notaris geen enkele betaling aan klagers echtgenote verricht. Klagers echtgenote krijgt het haar toekomend bedrag van € 275.000 niet omdat de notaris onder een hoedje speelt met [ X ] en diens advocaat.
De notaris heeft als volgt verweer gevoerd.
ad 1. Klager kan of wil de strekking van de brief van 4 maart 2010 niet begrijpen, Indien twee kopers stellen dat zij hetzelfde registergoed hebben gekocht, is het van de kant van de notaris zorgvuldig de eigenaar te vragen of hij het registergoed heeft verkocht en aan wie. Een kantoorpand kan immers mondeling worden verkocht. Bovendien getuigt het van zorgvuldigheid om de eigenaar te wijzen op de mogelijke vordering tot schadevergoeding van een teleurgestelde koper indien hij het registergoed twee keer zou hebben verkocht en maar één keer kan leveren.
ad 2. Uit de correspondentie blijkt het tegendeel. De notaris is niet als getuige opgetreden of opgeroepen en heeft de comparitie niet bijgewoond.
ad 3. De voorwaarden om tot inschrijving van een vonnis in de openbare registers over te gaan, zijn wettelijk vastgelegd. Het vonnis voldoet aan de vereisten. Een (hogere) rechter toetst of een vonnis nietig of vernietigbaar is en dus niet klager of de notaris. Het conservatoir beslag is door [ X ] gelegd op alle tegoeden die de notaris ten behoeve van klager onder zich houdt. Aan het beslag heeft de notaris part noch deel.
ad 4. Voorafgaande aan het tekenen van de verklaring tot inschrijving van het vonnis heeft de notaris zich ervan vergewist of de nodige gelden op zijn rekening stonden. Dit was en is nog steeds het geval. Op geen enkele wijze is de hypotheekbank van [ X ] verkeerd ingelicht.
ad 5. Dit punt van klager is tegenstrijdig met wat hij in punt 4 beweert. De opmerking dat de notaris in samenwerking met de advocaat van [ X ] beslag op zijn kwaliteitsrekening heeft laten leggen is pertinent onjuist. Van samenwerking met [ X ] en zijn advocaat is geen sprake.
ad 6. Uit de kadastrale recherche en uit de akte van transport van 1 december 1988 bleek dat klager alleen eigenaar was. Conform de wet heeft uitsluitend klager het bestuur over het registergoed en op de gelden die het registergoed vervangen, ook indien hij in algehele gemeenschap van goederen is gehuwd. Het vonnis heeft uitgemaakt dat de echtgenote van klager geen partij is bij de rechtshandeling. Uitbetaling aan derden is niet toegestaan.
De beoordeling van de klacht
Volgens artikel 98 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
Naar het oordeel van de Kamer van Toezicht heeft klager, gezien en gehoord het verweer van de notaris, niet aannemelijk gemaakt dat de notaris in strijd met voormelde tuchtnorm heeft gehandeld. Van een partijdige opstelling van de notaris of het verstrekken van onjuiste gegevens is niet gebleken.
De Kamer zal de klacht daarom op alle onderdelen ongegrond verklaren.
De beslissing
De Kamer voornoemd verklaart de klacht ongegrond op alle onderdelen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. P.A. Koppen, voorzitter, G.P. van Ham, J.Z. Moree, J. Smal en L.G. Vollebregt, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 16 november 2011.
Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.