Uitspraak
Zaaknummer 200.080.977/01
8 november 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ]
APPELLANT,
advocaat: mr. M.G. Bult te Alkmaar,
t e g e n
1[ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
wonende te [ woonplaats ].
2[ GEÏNTIMEERDE sub 2 ],
wonende te [ woonplaats ],
3.[ GEÏNTIMEERDE sub 3 ],
wonende te [ woonplaats ],
4[ GEÏNTIMEERDE sub 4 ],
wonende te [ woonplaats ],
5.[ GEÏNTIMEERDE sub 5 ],
wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. P.D. van de Reep te Alkmaar.
Partijen zullen worden aangeduid als [appellant] en [geïntimeerden].
1. Het procesverloop
1.1 Bij dagvaarding van 14 januari 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar van 15 december 2010, gewezen onder num¬mer 119775/ HA ZA 10-449 tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
1.2 [appellant] heeft van grieven gediend, bescheiden
in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3 [geïntimeerden] hebben geantwoord, een productie in het
geding gebracht en bewijs aangeboden met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Tenslotte hebben partijen om arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 Partijen hebben geen grieven gericht tegen de door de rechtbank in het bestreden vonnis onder r.o. 2.1 tot en met 2.11 als vaststaand aangemerkte feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Wel heeft [appellant] bij grief II aangevoerd dat de rechtbank in r.o. 2.4 het relevante overgangsrecht van het bestemmingsplan onvolledig heeft aangehaald. Deze grief is gegrond, zodat het hof hierna het overgangsrecht uitgebreider zal aanhalen.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2 [geïntimeerden] zijn de erfgenamen van [X], die op 7 juli 2002 is overleden. Tot de nalatenschap van [X] behoorde een woning gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.3 [X] had de woning gekocht op 3 mei 1971 en daar tot zijn overlijden in 2002 tezamen met zijn echtgenote gewoond.
2.4 [geïntimeerden] hebben de woning op 2 juni 2003 verkocht aan [appellant] voor een bedrag van € 150.000,--. Bij de verkoop werden [geïntimeerden] bijgestaan door een makelaar. [appellant] werd niet bijgestaan door een makelaar.
2.5 In de koopakte is bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn, en dat koper voornemens is de onroerende zaak als woonruimte te gebruiken. Ook in de leveringsakte is opgenomen dat het verkochte door de koper bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Voorts is bepaald dat verkoper verplicht is aan koper eigendom te leveren die niet belast is met andere lasten en beperkingen uit de overeenkomst.
2.6 De woning is gelegen op het industrieterrein [naam sub 1]. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst gold daar sedert 1974 het bestemmingsplan 'Industrieterrein [naam sub 1]'. Volgens dat bestemmingsplan waren ter plaatse uitsluitend dienstwoningen (bedrijfswoningen) toegestaan. De bij het bestemmingsplan behorende voorschriften zijn niet meer te traceren.
Ook vóór 1974 had de woning al de bestemming dienstwoning.
2.7 Sinds 27 november 2007 geldt ter plaatse het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein [naam sub 2]'. Ook volgens dit plan hebben alle woningen in het gebied de bestemming 'dienstwoning'. In de bij het plan behorende overgangsrecht is in art. 15 lid 2 meer het volgende bepaald:
"a. Het gebruik van gronden en bouwwerken, dat in strijd is met het in dit plan bepaalde en dat bestaat op het tijdstip waarop het plan, voor zover betrekking hebbend op de strijdigheid van dat gebruik van kracht wordt, mag worden voortgezet of gewijzigd, mits door die wijziging de strijdigheid met het plan niet wordt vergroot.
b. Het bepaalde in dit lid onder a, is niet van toepassing op gebruik als daar bedoeld, dat reeds in strijd was met het tot daargenoemde tijdstip gelden bestemmingsplan."
2.8 In november 2008 heeft [appellant] besloten de woning te verkopen. Hij had de woning inmiddels gerenoveerd en verbouwd.
2.9 De door [appellant] ingeschakelde makelaar heeft omstreeks die tijd informatie ingewonnen over de planologische situatie. Daarbij is hem gebleken dat op de woning de bestemming 'dienstwoning' rustte.
2.10 De gemeente [plaatsnaam] heeft desgevraagd bevestigd dat dit het geval was, maar heeft ook aangegeven dat dit geen probleem vormde, omdat bewoning als burgerwoning al jaren werd gedoogd. In een gesprek dat op 6 februari 2009 heeft plaatsgevonden tussen [appellant] en ambtenaar [ambtenaar 1], heeft laatstgenoemde te kennen gegeven dat de gemeente mondeling wil toezeggen dat er althans voorlopig niet gehandhaafd zal worden, maar dat zij dit niet schriftelijk wil bevestigen. Tevens heeft de gemeente laten weten dat mogelijk financiële middelen zullen worden vrijgemaakt om de woning van [appellant] aan te kopen.
2.11 Op 28 januari 2009 hebben B&W van de gemeente [plaatsnaam] een concept-notitie opgesteld 'Het bewonen van bedrijfswoningen en -panden op de bedrijventerreinen [naam sub 1] en [naam sub 3] te [plaatsnaam]'. In deze notitie is ten aanzien van het bewonen van bedrijfswoningen door personen die geen relatie hebben met het (een) bedrijf, vermeld (p. 9-10) dat ofwel een persoonsgebonden beschikking dient te worden verstrekt ofwel het aanschrijvingsinstrument dient te worden toegepast. Een persoonsgebonden beschikking houdt in dat de betrokken bewoner, mits tenminste 5 jaar woonachtig in de woning, toestemming krijgt om het strijdige gebruik voort te zetten. Wanneer de betrokken bewoner overlijdt, vervalt de persoonsgebonden beschikking, zodat hun rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel het strijdige gebruik niet kunnen voortzetten.
2.12 [appellant] heeft een zienswijze ingediend tegen de concept-notitie, maar deze is door B&W niet behandeld, omdat wegens de omstandigheid dat de woning inmiddels was aangekocht door de gemeente (zie hieronder bij 2.15), het belang aan de zienswijze was ontvallen. Op 5 mei 2009 is de beleidsnotitie vastgesteld conform de concept-notitie.
2.13 In een op verzoek van [appellant] opgesteld taxatierapport d.d. 23 maart 2009 van [B], registermakelaar-taxateur te Den Helder, is de verkoopwaarde van de woning als bedrijfswoning getaxeerd op € 204.000,-- en de verkoopwaarde als gewoon woonhuis op € 315.000,--.
2.14 [appellant] heeft aanvankelijk de woning te koop gezet voor een bedrag van € 289.000,--. In februari 2009 heeft [appellant] de verkoopprijs verlaagd naar € 259.000,--.
2.15 De gemeente heeft de woning op 2 juni 2009 aangekocht van [appellant] voor een bedrag van € 239.000,--.
2.16 De rechtsbijstandverzekeraar van [appellant] heeft [geïntimeerden] bij schrijven van 20 april 2009 aansprakelijk gesteld voor de schade die [appellant] heeft geleden doordat hij de woning niet als gewone woning maar als bedrijfswoning heeft moeten verkopen.
3. De beoordeling
3.1 In de onderhavige procedure vordert [appellant] de schade die hij heeft geleden doordat hij de woning van [geïntimeerden] heeft aangekocht als een gewone woning (hierna aan te duiden als: burgerwoning), naar het daarvoor geldende prijsniveau, terwijl later is gebleken dat voor de woning de bestemming 'dienstwoning' (of bedrijfswoning) gold. Daardoor heeft hij teveel betaald voor de woning. Het prijsverschil heeft [appellant] begroot op € 56.000,--.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komt [appellant] op met een aantal grieven.
3.2 Het oordeel van de rechtbank dat de vordering van [appellant] moet worden afgewezen, berust, kort gezegd, op de overweging dat niet gezegd kan worden dat [appellant] schade heeft geleden die kan worden toegerekend aan de omstandigheid dat de woning de bestemming 'dienstwoning' had, terwijl hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij een als gewone woning bestemde woning heeft gekocht. Daarbij heeft de rechtbank eerst overwogen dat niet gezegd kan worden dat sprake was van een belemmering met een relevant waardeverminderend effect (r.o. 4.9). Vervolgens heeft de rechtbank overwogen - zo begrijpt het hof althans de betreffende overweging - dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de koopprijs die de gemeente heeft betaald, lager was dan de waarde die de woning zou hebben gehad bij de bestemming ‘burgerwoning’ (r.o. 4.9). Voor zover [appellant] minder dan de markwaarde heeft ontvangen, is dat niet aan [geïntimeerden] toe te rekenen, aldus de rechtbank (r.o. 4.11).
3.3 Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat op de woning de bestemming dienstwoning rustte. Weliswaar is in het proces-verbaal van de comparitie van partijen die op 6 oktober 2010 bij de rechtbank heeft plaatsgevonden, vermeld dat de raadsman van [appellant] zegt: "Ik hoor vandaag voor het eerst dat gedaagden betwisten dat woning als dienstwoning is bestemd", maar deze uitlating berust kennelijk op een misverstand: het hof heeft in de stellingen van [geïntimeerden], daaronder begrepen de pleitaantekeningen van de genoemde comparitie, niet kunnen lezen dat [geïntimeerden] betwisten dat op de woning de bestemming dienstwoning rustte.
3.4 Door de rechtbank is als uitgangspunt genomen dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gebruik dat op de peildatum strijdig is met een nieuw bestemmingsplan, op grond van de gebruiksovergangsbepalingen mag worden voortgezet, ook indien dat gebruik in strijd was met het voorgaande plan, tenzij dat gebruik tijdig is gewraakt (r.o. 4.7). In casu is daarvan echter geen sprake (r.o. 4.8). Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat het gebruik van de woning als burgerwoning al zo lang werd gedoogd, dat dit gedogen niet meer kon worden beëindigd, hetgeen de rechtbank heeft geleid tot haar overweging dat onder die omstandigheden niet kan worden gezegd dat sprake was van een publiekrechtelijke belemmering met relevant waardeverminderend effect (r.o. 4.9).
Tegen deze overwegingen zijn de grieven V en VI gericht.
3.5 Het hof overweegt het volgende. Op zichzelf voert [appellant] terecht aan dat het overgangsrecht bij het Bestemmingsplan Bedrijventerrein [naam sub 2] bepaalt dat gebruik dat strijdig is met het in het plan bepaalde, niet mag worden voortgezet of gewijzigd indien het reeds in strijd was met het tot het inwerkingtreding van het nieuwe plan geldende bestemmingsplan. In zoverre slaagt grief V.
Of sprake is geweest van strijd met het eerdere bestemmingsplan ('Industrieterrein [naam sub 1]') is echter niet vast te stellen. In dat verband is van belang dat het strijdige gebruik kennelijk ook al vóór 1974 bestond, nu [X] vanaf 1971 de woning als burgerwoning heeft bewoond. Het bij het bestemmingsplan uit 1974 behorende overgangsrecht is echter niet bekend en, zo leidt het hof af uit de in het geding gebrachte mailwisseling tussen [appellant] en de gemeente, ook niet meer te traceren.
Dit betekent dat niet kan worden beoordeeld of het gebruik van de woning als burgerwoning wel of niet onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein [naam sub 2]' valt. Het gevolg hiervan is dat niet kan worden vastgesteld of gebruik van de woning als burgerwoning onrechtmatig was. A fortiori kan niet worden vastgesteld of de gemeente bevoegd zou zijn geweest om handhavend op te treden tegen het gebruik van de woning als burgerwoning. Het hof acht hierbij relevant dat het gebruik van de woning als burgerwoning in ieder geval reeds plaatsvond sedert 1971, terwijl de woning onder in opeenvolgende bestemmingsplannen als dienstwoning was bestemd.
De stelling van [appellant] dat de aan hem geleverde woning in dit opzicht niet voldeed aan wat hij mocht verwachten, kan dus niet als vaststaand worden aangenomen.
3.6 Veronderstellenderwijs aangenomen dat sprake is geweest van een normschending aan de zijde van [geïntimeerden] bij de verkoop van de woning in 2003 door niet mee te delen aan [appellant] dat op de woning de bestemming dienstwoning rustte, bestaat de potentiële schade van [appellant] uit het bedrag dat hij feitelijk voor de woning heeft betaald en het bedrag dat hij voor de woning zou hebben betaald, indien de normschending wordt weggedacht, dat wil zeggen indien de betreffende mededeling wel zou zijn gedaan door [geïntimeerden]
Volgens [appellant] is dit verschil € 56.000,--, waarbij hij zich beroept op een taxatierapport van [B] Van der Voort van 23 november 2009.
3.7 Naar ’s hofs oordeel biedt het betreffende rapport echter onvoldoende steun voor de door [appellant] gestelde schade. Weliswaar is daarin te lezen dat de waarde van de woning met bestemming dienstwoning in 2003 65% bedroeg van de waarde van de woning als burgerwoning. Nu echter, zoals in r.o. 3.5 is uiteengezet, niet kan worden vastgesteld of het gebruik van de woning als burgerwoning onrechtmatig was en er niet van uit kan worden gegaan dat de gemeente bevoegd was handhavend op te treden tegen gebruik van de woning als burgerwoning, kan onder deze omstandigheden evenmin worden aangenomen dat het bedrag dat [appellant] voor de woning zou hebben betaald indien de hiervoor bedoelde mededeling door [geïntimeerden] zou zijn gedaan, overeenkwam met de waarde van de woning als bedrijfswoning. Met andere woorden: er zijn onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de koopprijs van € 150.000,-- die [appellant] in 2003 voor de woning als burgerwoning heeft betaald, lager zou zijn geweest indien, tegen de achtergrond van de omstandigheden als vermeld in r.o. 3.5, [geïntimeerden] zou hebben meegedeeld dat op de woning de bestemming dienstwoning zou hebben gelegen.
[appellant] heeft daarvoor onvoldoende gesteld.
3.8 Voor zover de stellingen van [appellant] zo moeten worden begrepen, dat de omstandigheid dat hij bij verkoop van de woning in 2009 genoegen heeft moeten nemen met een lagere prijs vanwege de bestemming als dienstwoning als onderbouwing geldt voor zijn schadevordering, geldt het volgende.
In de eerste plaats overweegt het hof dat deze omstandigheid hooguit van indirect belang kan zijn bij de vraag of [appellant] schade heeft geleden. Die schade moet immers berekend worden volgens het in r.o. 3.6 geformuleerde uitgangspunt.
In de tweede plaats staat naar 's hofs oordeel onvoldoende vast dat [appellant] genoegen heeft moeten nemen met een lagere prijs als gevolg van de bestemming als dienstwoning, zulks in verband met de concrete omstandigheden van het geval.
Dat [appellant] de woning in 2009 niet voor de aanvankelijke vraagprijs van € 289.000,-- heeft kunnen verkopen, acht het hof onvoldoende om daaruit af te leiden dat hij niet marktconform heeft kunnen verkopen. Ook het gegeven dat de gemeente de woning heeft aangekocht voor een bedrag van
€ 239.000,-- acht het hof onvoldoende voor die conclusie. Weliswaar is dit bedrag volgens de taxatie van [B] (r.o. 2.13) minder dan de verkoopwaarde als dienstwoning, maar het is meer dan de verkoopwaarde als bedrijfswoning; verdere gegevens met betrekking tot de totstandkoming van de koopprijs ontbreken. Aldus zijn er onvoldoende aanwijzingen dat de door [appellant] verkregen koopprijs van € 239.000,-- niet marktconform was.
Bij dit laatste oordeel speelt een belangrijke rol dat, zoals hiervoor al is overwogen, niet vast staat dat gebruik van de woning als burgerwoning in strijd was met het bestemmingsplan. Voorts is onvoldoende aannemelijk geworden dat de gemeente (in 2009) het voornemen had om handhavend op te treden ter zake van de bewoning van de woning als burgerwoning door [appellant] en mogelijke rechtsopvolgers. Er is geen aanschrijving tot handhaving of voornemen daartoe uitgegaan naar [appellant], terwijl ook overigens onvoldoende aannemelijk is geworden dat dit in het verschiet lag. Het enkele gegeven dat in de concept-notitie van B&W over de handhaving van het bewonen van bedrijfswoningen op het industrieterrein Lagedijk het voornemen is neergelegd om in een geval dat sprake is van meer dan vijf jaar bewoning als burgerwoning, slechts een persoonsgebonden beschikking wordt verleend, is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat er een concreet voornemen tot handhaving bestond in het geval van [appellant]. Deze omstandigheden brengen mee dat onzeker is gebleven of de bestemming van de woning als dienstwoning een concreet waardedrukkend effect heeft gehad.
Naar 's hofs oordeel heeft [appellant] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat zulks het geval is geweest.
Grief V faalt derhalve voor het overige en ook grief VI faalt.
3.9 Uit de voorgaande rechtsoverwegingen vloeit voort dat niet is komen vast te staan dat [appellant] schade heeft geleden doordat op de woning de bestemming dienstwoning rustte. Reeds hierop stuit de vordering van [appellant] af.
Bij een verdere behandeling van de grieven heeft [appellant] geen belang meer.
3.10 Het bewijsaanbod van [appellant] - inhoudend dat hij wil bewijzen dat hij schade heeft geleden en waar deze uit bestaat - zal worden gepasseerd, nu dit, tegen de achtergrond van het debat tussen partijen en het oordeel daarover van de rechtbank, onvoldoende concreet is.
Slotsom
3.11 Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Alkmaar van
15 december 2010;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] op € 649,-- aan verschotten en € 1.631,-- voor salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C. Toorman en G.C.C. Lewin en in het openbaar uitgesproken op
8 november 2011 door de rolraadsheer.