Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P10/00753
17 november 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1295 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 2] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.625.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 1 februari 2010 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 27 september 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 november 2010, aangevuld bij brief van 23 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op 19 september 2011 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.7. Het na sluiting van het onderzoek ingekomen stuk van belanghebbende van 5 oktober 2011 betreffende een specificatie van de taxatiekosten geeft reden voor heropening van het onderzoek. Een afschrift van het door belanghebbende ingezonden stuk is aan de wederpartij verstrekt. Daarop is gereageerd bij brief van 17 oktober 2011 door de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft hierop gereageerd bij brief van 1 november 2011, waarvan een afschrift is verstrekt aan de wederpartij. Partijen hebben toestemming gegeven om een nader onderzoek ter zitting achterwege te laten.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met garage. De oppervlakte van het perceel is 8.035 m2.
2.2. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van [A], opgemaakt door [B] (hierna: rapport van de heffingsambtenaar), waarin de waarde van de woning per 1 januari 2008 is getaxeerd op € 1.625.000. In dit rapport is vermeld dat de woning is gebouwd in 1973, dat de staat van onderhoud voldoende is, dat de kwaliteit/luxe van de woning voldoende is en dat de ligging van de woning goed is. De opbouw van de getaxeerde waarde luidt als volgt:
“Woning 835 m3 inhoud € 747.000
Garage 182 m3 inhoud € 16.000
Grond 1.500 m2 oppervlakte € 819.000
Extra grond 5.316 m2 oppervlakte € 37.000
Water 1.219 m2 oppervlakte € 6.000
TOTAAL € 1.625.000”
Van de vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport van de heffingsambtenaar worden genoemd, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep de objecten [B-straat 3, 5 en 25] laten vervallen omdat deze niet geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. Omtrent de resterende vergelijkingobjecten is in voormeld rapport het volgende vermeld:
“6. De volgende min of meer vergelijkbare objecten, toegevoegd in de beroepsfase door belanghebbende ([4a]) en de gemeente ([10b])
Straatnaam [A-straat] [A-straat]
Huisnummer [4a] [10b]
Woonplaats [Z] [Z]
Soort woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning
Bouwjaar 1978 1990
Grootte 555 m3 400 m3
Staat van woning Gemiddeld Goed
Uitstraling woning Gemiddeld Matig
Perceeloppervlakte 1.000 m2 1.000 m2
Water 8.328 m2 16.796 m2
Extra grond 4.000 m2 5.045 m2
Ligging Goed Goed
Verkoopdatum 30-05-2007 29-10-2007
Verkoopprijs € 1.240.000 € 1.250.000
Vastgestelde waarde € 1.551.000 € 1.272.000
Bijgebouwen/ Hobbyruimte, Berging, tuinhuis
Bijzonderheden botenhuis, zwembad
* De woning aan de [A-straat 4a] is in een gemiddelde staat gekocht, na aankoop is de woning grondig verbouwd. De WOZ-waarde heeft betrekking op de staat waarin de woning verkeert per 1 januari 2009. Op dat moment was de renovatie slechts gedeeltelijk gereed. Er is voor de waardepeildatum 1 januari 2008 geen WOZ-waarde bekend van de oorspronkelijke, verkochte woning. Voor de waardepeildatum 1 januari 2008 zou de WOZ-waarde van de oorspronkelijke, verkochte woning circa € 1.250.000 hebben bedragen.”
Het rapport van de heffingsambtenaar bevat voorts een matrix waarin de specificaties van de taxaties van de woning en de vergelijkingobjecten staan vermeld.
2.3. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter aanvulling van de bovenstaande vergelijkingobjecten gewezen op het object [A-straat 22a] dat op 30 januari 2009 is verkocht voor € 2.515.000. Dit betreft een woning uit 2002 met een inhoud van 1.050 m³ alsmede een inpandige garage van 50 m³, gelegen op een perceel van 20.610 m², waarvan 2.000 m² als bij de woning behorende grond is gewaardeerd, 1.250 m² als extra grond en 17.360 m² als water.
2.4. In de bezwaarfase heeft belanghebbende een taxatierapport van [C], opgemaakt door [D] overgelegd waarin op 10 april 1996 de onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, is getaxeerd op f 925.000.
2.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport van [E], opgemaakt door [F] en [G] (hierna: rapport [G]) waarin de marktwaarde van de woning per 1 januari 2008 is getaxeerd op € 1.290.000. In dit rapport is - voor zover van belang - de volgende toelichting gegeven:
“De waarde van de villa is berekend op twee methoden:
1) Vervangingswaarde
2) Vergelijkende
Ad.1) inhoud woning: 810 m3
Inhoud schuur cq. Stallen: 175 m3
Herbouwkosten per m³ woning € 550,-
Herbouwkosten per m³ schuur cq. Stallen € 250,-
810 x € 550,- € 445.500,-
175 x € 250,- € 43.750,-
€ 489.250,-
Afschrijvingen 10% gelet op staat v. onderh. € 48.925,-
€ 440.325,- waarde opstallen
Waarde perceel grond, zod en water € 850.000,-
Waarde grond + opstallen € 1.290.325,-
Ad. 2) Vergelijkingsmethode cq. Referentieobjecten (…)
De referentie objecten die alléén vergelijkbaar zijn, zijn die welke gelegen zijn aan [een Plas] en verkocht zijn in de periode die nabij de taxatiepeildatum ligt.
[A-straat 10b] [A-straat 4a]
Koopsom € 1.250.000,- € 1.250.000,-
Perceelopp. 8.016 m2 13.928 m2
Inhoud 400 m3 900 m3
Onderhoud Goed Goed
Type huis Vrijstaand Vrijstaand
Karakter Chalet Sfeervol, romantisch”
2.6. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd van [A], dat in opdracht van de heffingsambtenaar is opgemaakt door [B], waarin de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2009 is getaxeerd op € 1.691.000.
2.7. Belanghebbende heeft tijdens de zitting een ‘NEN 2580 meting’ overgelegd, opgemaakt door [H]. In het rapport van deze meting, met datum 19 september 2011, is onder meer vermeld: “Het registergoed beschikt inclusief Overige inpandige ruimte(n) volgens NEN 2580 over:
Totaal (…) 865,80 m3.”
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning te hoog is.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn enige tijd vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Hoewel het tijdsverloop tussen de verkopen en de waardepeildatum relatief groot is, kunnen de verkopen, gegeven de ligging en het bijzondere karakter van de woningen en de daarom beperkt beschikbare verkoopgegevens van voldoende vergelijkbare objecten, in het onderhavige geval aan de taxatie ten grondslag worden gelegd. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.2.2. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Zo is de waarde per vierkante meter van de bij de woning behorende grond separaat gewaardeerd van het tot het perceel behorende water en van de minder bruikbare ‘extra grond’ waarover de woningen met even huisnummers beschikken.
4.2.3. De door eiser benadrukte verschillen tussen de woningen aan de oost- en die aan de westzijde van de [A-straat] zijn in het kader van deze waardebepaling irrelevant, nu verweerder geen verkoopresultaten van dergelijke woningen bij de taxatie heeft betrokken. Ook heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van de vergelijkingsobjecten, [B-straat 3 en 5], minder goed is dan die van de woning. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
4.2.4. De door eiser naar voren gebrachte verkoop van [A-straat 4a] doet daaraan niet af, nu deze na de verkoop in dermate slechte staat verkeerde dat de koper tot een ingrijpende verbouwing heeft moeten overgaan. Eiser heeft weliswaar gesteld dat de staat van de woning minder slecht was dan de latere renovatie doet vermoeden, maar heeft deze stelling niet aannemelijk gemaakt.
4.2.5. Ook de door eiser overgelegde lijst met transacties leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep, nu deze lijst geen informatie bevat met betrekking tot de staat van onderhoud, de voorzieningen en de ligging van de woning. Aan deze lijst kunnen dan ook geen conclusies met betrekking tot de waarde van de woning worden ontleend.
4.3. De door eiser voorgestane waarderingsmethode, waarbij de waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, volgt de rechtbank niet. Een onroerende zaak dient op grond van artikelen 17, tweede lid, en 18, eerste lid, van de Wet WOZ te worden gewaardeerd naar de staat waarin deze zich op de waardepeildatum bevindt, zodat deze taxatiewijze geen recht doet aan het hierboven weergegeven uitgangspunt van de wetgever.
4.4. De grief van eiser dat verweerder bij de taxatie is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning slaagt niet. Weliswaar gaat de makelaar [D] in zijn taxatierapport van uit van een totale inhoud van 900 m³, maar nu een toelichting op de berekeningswijze daarbij ontbreekt, terwijl bij taxatierapporten inzake de Wet WOZ NEN 2580 als norm dient te worden gehanteerd, biedt dat onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de taxateur van verweerder zijn berekeningen op basis van de beschikbare gegevens onjuist heeft uitgevoerd dan wel in zijn berekening fouten heeft gemaakt.
4.5. Evenmin kunnen conclusies ten aanzien van de waarde van de woning worden verbonden aan het overzicht van de waardeontwikkeling gedurende de afgelopen jaren van aan de beurs van Amsterdam genoteerde aandelen. Nog daargelaten het feit dat de voor voorafgaande jaren aan woningen toegekende WOZ-waardes volgens vaste jurisprudentie geen rol meer spelen bij de volgende taxatieronde, ontwikkelen de aandelen- en huizenmarkt zich elk op hun eigen wijze zonder dat daartussen een aanwijsbaar verband bestaat.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van de rechtbank laten vergezellen door de externe taxateur die in opdracht van de gemeente het onder 2.2 genoemde taxatierapport heeft opgesteld. De taxateur was ter zitting aanwezig tot bijstand van de heffingsambtenaar in de zin van artikel 8:24, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dit betekent onder meer dat de heffingsambtenaar, voor zover tijdens de zitting vragen worden gesteld over de taxatie van de woning, een beroep kan doen op de taxateur die in zijn opdracht werkzaamheden heeft verricht. De taxateur is niet als deskundige benoemd en treedt daarom tijdens de zitting niet op als onafhankelijke deskundige in de zin van artikel 8:34 van Pro de Awb. De grief van belanghebbende, dat de uitspraak niet in stand kan blijven omdat niet tijdig is gemeld dat een deskundige naar de zitting van de rechtbank zou meekomen, faalt daarom.
5.2. De rechtbank heeft in overweging 4.1 met juistheid overwogen dat de waarde van de woning moet worden bepaald op het bedrag dat bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak daarvoor zou zijn betaald. Een waardering waarbij wordt uitgegaan van de vervangingswaarde of de herbouwwaarde, is daarmee niet in overeenstemming zodat belanghebbendes stelling hierover geen doel treft.
5.3. De heffingsambtenaar heeft het onder 2.2 bedoelde taxatierapport overgelegd, waarin de waarde is vastgesteld op € 1.625.000. De onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar gebaseerd op de in het rapport genoemde verkochte objecten [A-straat 10b] en [A-straat 4a] en het onder 2.3 genoemde vergelijkingobject [A-straat 22a]. Dit laatst bedoelde object is naar het oordeel van het Hof echter niet geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning omdat het meer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht. De verkoopprijzen van de objecten [A-straat 10b] en [A-straat 4a] bieden naar het oordeel van het Hof wel geschikte aanknopingspunten voor de bepaling van de waarde van de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn korte tijd vóór de waardepeildatum verkocht en zij zijn op korte afstand van de woning van belanghebbende aan dezelfde zijde van de [A-straat] gelegen. Weliswaar zijn deze vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning, maar de vergelijkingsobjecten en de woning zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar.
5.4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning en dat deze 865 m3 zou bedragen. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de inhoud gesteld op 835 m3 voor de woning en 182 m3 voor de garage, derhalve in totaal op 1.017 m3. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar betoogd dat bij de in opdracht van belanghebbende verrichte meting wordt uitgegaan van de netto inhoud van de woning terwijl de gemeente voor alle te waarderen objecten uitgaat van de bruto inhoud. In de in 2.7 bedoelde meting is niet vermeld dat is uitgegaan van de bruto inhoud van de woning en garage. Het Hof acht daarom aannemelijk dat de inhoud van de woning en de garage bij toepassing van de door de heffingsambtenaar gehanteerde bruto meetmethode 1.017 m3 bedraagt. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daar niet aan af.
5.5. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is voor de woning uitgegaan van een waarde van € 894 per m3. Voor het vergelijkingobject [A-straat 10b], dat een kleinere inhoud heeft, is een waarde per m3 van € 1.309 gehanteerd. Daarmee is naar het oordeel van het Hof op passende wijze rekening gehouden met het uitgangspunt dat in het algemeen de waarde per m3 afneemt naar mate de inhoud van een woning toeneemt. Belanghebbende heeft ter zitting weliswaar nog opgemerkt dat het object [A-straat 10b] over een bijgebouw beschikt van 400 m3, maar deze opmerking is niet nader onderbouwd, zodat het Hof hier aan voorbijgaat. In het taxatierapport is de woning van het vergelijkingsobject [A-straat 4a] op € 958 per m3 geschat. Belanghebbende heeft ten aanzien van dit object gesteld dat de heffingsambtenaar hiervoor is uitgegaan van een te gering aantal kubieke meters, maar ook deze stelling slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de woning na aankoop is verbouwd en niet aannemelijk is dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de prijs per m3 voor dit vergelijkingsobject is uitgegaan van een te laag aantal kubieke meters. Daarmee is, gelet op het feit dat dit object ten tijde van de verkoop in een gemiddelde staat van onderhoud verkeerde hetwelk ook geldt voor de woning van belanghebbende, naar het oordeel van het Hof de voor de woning van belanghebbende gehanteerde waarde per m3 niet op een te hoog bedrag bepaald. Een en ander leidt, mede gelet op het feit dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde tussen partijen niet in geschil is, tot de gevolgtrekking dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
5.6. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, bedoeld in 2.5 kan aan het vorenstaande niet afdoen omdat uit dit rapport niet kan worden afgeleid hoe vanuit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten de getaxeerde waarde van de woning is berekend. Ook de taxatierapporten, bedoeld in 2.6 en 2.7, zijn niet geschikt om de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 te bepalen omdat deze rapporten geen informatie bevatten over de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 17 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.