Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ROMANIA BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. W.J.M. Sengers te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELEGGINGS- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ [GEÏNTIMEERDE] B.V., gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
De partijen worden hierna Romania en [geïntimeerde] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 18 augustus 2010 is Romania in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 12 augustus 2010, in deze zaak onder rolnum¬mer 1115771 CV EXPL 09-46070 gewezen tussen haar als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.
Romania heeft bij memorie vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie de grieven bestreden, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Romania in de kosten van het geding (naar het hof begrijpt) in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
De partijen hebben de zaak op 12 oktober 2011 doen bepleiten, Romania door haar hiervoor genoemde advocaat en [geïntimeerde] door mr. R.A. de Koning, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) Op 4 april 2002 is een huurovereenkomst gesloten tussen [geïntimeerde] als verhuurder en drie dochterondernemingen van Romania als huurders. Het gehuurde betreft autoshowroomruimten met twee garagewerkplaatsen en een parkeerterrein te Haarlem.
b) De huurders zijn op 20 januari 2009 in staat van faillissement verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst bij brief van 21 januari 2009 tegen 21 april 2009 opgezegd met een beroep op artikel 39 Fw Pro.
c) Artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst luidt:
“De medeondergetekende Romania Beheer B.V. (...) verklaart zich bij deze garant te stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst.”
d) In de bij de huurovereenkomst behorende Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (volgens het ROZ-model, hierna ook: Algemene bepalingen), is onder het kopje “Tussentijdse beëindiging, in gebreke zijn” onder andere het volgende bepaald:
“7.1 Indien huurder
- (...)
- in staat van faillissement wordt verklaard;
(...)
heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. Hieraan gaat slechts opzegging vooraf, indien de wet dat vereist.
(...)
7.3. Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interessen als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surséance van betaling. Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, de omzetbelasting en de overige verschuldigde bedragen, de kosten van wederverhuur alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, daaronder begrepen die van rechtskundige bijstand in verband met een omstandigheid als in 7.1 vermeld.”
e) Romania heeft op grond van artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst de huurpenningen tot en met 21 april 2009 aan [geïntimeerde] voldaan, dat is tot aan de hiervoor (onder b) genoemde datum waarop de huurovereenkomst door opzegging zijdens de curator is geëindigd.
f) [geïntimeerde] heeft, kort gezegd, met een beroep op artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst jegens Romania aanspraak gemaakt op betaling van de huurpenningen met de bijkomende kosten over de periode vanaf 21 april 2009, te vermeerderen met wettelijke rente.
g) Bij vonnis in kort geding van 28 mei 2009 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam de vorderingen van [geïntimeerde] tegen (onder meer) Romania afgewezen. Bij arrest van 13 oktober 2009 in kort geding gewezen, heeft het hof dit vonnis bekrachtigd.
3.2. In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] met een beroep op artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst van Romania betaling van de huurpenningen vanaf 21 april 2009 tot en met 31 mei 2009 voor een bedrag van € 46.307,29, exclusief omzetbelasting en te vermeerderen met wettelijke rente en een boete van 15% ad € 6.946,09.
3.3. De kantonrechter heeft overwogen dat de curator de huurovereenkomst rechtsgeldig en regelmatig heeft beëindigd op grond van artikel 39 Fw Pro. Ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst als zodanig kan dan ook geen schadevergoeding worden toegewezen. De garantie die Romania heeft gegeven ziet evenwel op de gevolgschade van de beëindiging van de huurovereenkomst, en niet alleen op de verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. Dit brengt mee dat Romania wel degelijk tot schadevergoeding kan worden gehouden. Artikel 7 van Pro de Algemene bepalingen is niet in strijd met artikel 39 Fw Pro, aldus nog steeds de kantonrechter. De vordering van [geïntimeerde] is door de kantonrechter toegewezen en Romania is verwezen in de proceskosten.
3.4. Met grief I komt Romania op tegen de door de kantonrechter gegeven uitleg van artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst en de daaraan door de kantonrechter verbonden gevolgen. Romania stelt onder andere dat de kantonrechter de door haar gegeven garantie ten onrechte als een ‘abstracte’ garantie en niet als een ‘borgtocht’ heeft aangemerkt. Verder heeft Romania niet de verplichting op zich genomen de gevolgschade van de verhuurder te vergoeden die als gevolg van de opzegging van de huurovereenkomst is ontstaan, aldus Romania.
3.5. Voor zover [geïntimeerde] betoogt dat de uitleg van de huurovereenkomst bindend vaststaat met het vonnis van de kantonrechter van 1 april 2010 in het bevoegdheidsincident, faalt dat reeds op de grond dat de kantonrechter bij dat vonnis slechts een voorlopig oordeel heeft gegeven over de aard van de rechtsverhouding tussen partijen, namelijk in het kader van de voorliggende bevoegdheidsvraag of de vordering van [geïntimeerde] betrekkelijk is op een huurovereenkomst.
3.6. Het hof overweegt dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De uitleg van een schriftelijk contract dient niet plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, niettemin is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijke verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van het geschrift wel van groot belang.
3.7. Ten aanzien van de uitleg van artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst brengt de hiervoor weergegeven maatstaf het volgende mee. De huurovereenkomst is door [geïntimeerde] als verhuurder gesloten met drie vennootschappen. Romania heeft verklaard zich als moedervennootschap van deze drie huurders garant te stellen. De vraag is vervolgens waarop deze garantstelling ziet. De bewoordingen van het beding brengen mee dat uitgangspunt voor de uitleg dient te zijn dat het “bij deze garant [te] stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst” in beginsel moet worden verstaan als het garant stellen voor de verplichtingen die voor de huurders voortvloeien uit de huurovereenkomst. Anders dan de stellingen van [geïntimeerde] impliceren, kan op grond van de bewoordingen van artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst niet worden aangenomen dat Romania zichzelf (mede, of hoofdelijk) naast de huurders heeft verbonden tot nakoming van verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Zij heeft zich met de “concerngarantie” slechts garant gesteld voor de verplichtingen die voor de huurders jegens [geïntimeerde] voortvloeien uit de huurovereenkomst.
3.8. De door [geïntimeerde] gestelde bijkomende omstandigheden leiden niet tot een andere conclusie. [geïntimeerde] heeft gesteld dat het onderhavige beleggingsobject is aangeboden bij brief d.d. 5 februari 2002, waarin is gesteld: “De huurder is een werkmaatschappij van een financiëel krachtige onderneming, waarbij de huur door de holding zal worden gegarandeerd.” Ook als met [geïntimeerde] ervan zou worden uitgegaan dat deze brief van belang is bij de uitleg van artikel 9.4.8 van de huurovereenkomst, geven de bewoordingen daarvan naar het oordeel van het hof onvoldoende steun aan de door [geïntimeerde] bepleite uitleg. De bewoordingen dat de huur “zal worden gegarandeerd”, impliceren geen ruimere strekking dan de hiervoor weergegeven uitleg. Die uitleg, dat Romania zich als holding garant heeft gesteld voor de (huur)betalings¬verplichtingen die voor de dochter¬vennootschappen jegens de verhuurder uit de huurovereenkomst voortvloeien, is geheel verenigbaar met de tekst van de hiervoor genoemde brief. Ook overigens is hetgeen [geïntimeerde] heeft gesteld onvoldoende om te kunnen aannemen dat Romania zich tot meer heeft verbonden dan tot hetgeen volgt uit de hiervoor weergegeven uitleg van het beding.
3.9. Bij de verdere beoordeling is uitgangspunt hetgeen door de Hoge Raad in het arrest van 14 januari 2001 (LJN: BO3534, RvdW 2011, 133) is overwogen. Het gaat in die zaak eveneens om een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw Pro en de uitleg van artikel 7.3 van het ROZ-model.
3.10. De Hoge Raad heeft overwogen dat als algemeen uitgangspunt heeft te gelden dat het faillissement op zichzelf niet van invloed is op bestaande wederkerige overeenkomsten van de schuldenaar. Op grond van artikel 39 Fw Pro is, kort gezegd, tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst op een termijn van ten hoogste drie maanden (tenzij de huur over een langere periode is vooruitbetaald) mogelijk, maar over die periode vormt de huurprijs een boedelschuld. Deze regeling berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Bij de beëindiging op de voet van artikel 39 Fw Pro, waaraan voor de verhuurder in het kader van zojuist bedoelde afweging van belangen het voordeel is verbonden dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum boedelschuld is, heeft de wetgever ‘niet de minste reden’ gezien aan de verhuurder ‘ook nog een recht op schadevergoeding te geven.’ De vraag of desondanks op grond artikel 7.3 van de Algemene bepalingen jegens de boedel recht op schadevergoeding bestaat wegens gemis van de (na de opzeggingsperiode) verschuldigde huur, moet in dat licht volgens de Hoge Raad ontkennend worden beantwoord. De opzegging op de voet van artikel 39 Fw Pro is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van de bedoelde belangenafweging kan volgens de Hoge Raad niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van artikel 39 Fw Pro zou zijn beëindigd.
3.11. De rechtspraak van de Hoge Raad brengt mee dat wat schadevergoedingsbedingen betreft, onderscheid gemaakt moet worden tussen enerzijds de gevallen van opzegging op de voet van artikel 39 Fw Pro waarin de wettelijke regeling een beding tot het vooraf bepalen van de schadevergoeding in geval van opzegging bij faillissement niet toelaat, en anderzijds gevallen waarin de wettelijke regeling (ook artikel 39 Fw Pro) zich niet verzet tegen een contractuele regeling betreffende de vergoeding van schade, zoals bij een tussentijdse ontbinding. Nu [geïntimeerde] haar vordering baseert op een huurovereenkomst die op grond van artikel 39 Fw Pro is beëindigd, brengt dat mee dat haar geen vordering tot schadevergoeding jegens de huurders toekomt. In het voorgaande is reeds overwogen dat de door Romania afgegeven garantie slechts ziet op de verplichtingen die voor de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien. Nu die verplichting tot schadevergoeding in dit geval niet kan worden aangenomen, kan [geïntimeerde] niet met succes een beroep doen op de garantiebepaling.
3.12. Grief I is met het voorgaande terecht voorgesteld. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De overige grieven behoeven geen afzonderlijke bespreking meer en de overige stellingen die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft ingenomen, kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
3.13. [geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.
3.14. De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden verwezen in de kosten van beide instanties.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende;
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
verwijst [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Romania in eerste aanleg gevallen, op € 1.200,00 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 336,89 aan verschotten en € 4.893,00 aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak en D.J. Oranje en op 20 december 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.